O direito real de laje e o condomínio edilício

2. DIREITO REAL DE LAJE

2.8. O direito real de laje e o condomínio edilício

Apesar de o direito real de laje guardar semelhanças com o condomínio edilício, aquele não se confunde com este.

A primeira e mais importante diferença a ser ressaltada é quanto à atribuição de fração ideal ao titular do direito.

O condomínio edilício é disciplinado pelo disposto nos artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil e pode ser definido como edifício coletivo constituído de partes de que são de utilização exclusiva, consistindo no direito de propriedade sobre a unidade do seu titular, e partes que são comuns a todos, submetidas ao conceito condominial de repartição de áreas.212

Assim, no condomínio edilício o titular da unidade exclusiva tem direito a usufruir das áreas comuns a todos os proprietários, sendo atribuída a ele fração ideal da área comum, como dispõe o § 3º do artigo 1.331 do Código Civil: “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

No direito real de laje, de forma antagônica, isso não é admitido, como é possível atestar no disposto no § 4º do artigo 1.510-A do Código Civil, o qual estabelece que “a instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas”.

Desse modo, o lajeário não tem qualquer direito sobre eventual quintal, jardim ou outra área de titularidade do proprietário da construção-base.

Apesar de parecer uma distinção meramente teórica, ela possui relevantes consequências práticas. Em razão dela, em caso de ruína da construção-base, haverá extinção da laje em sobrelevação, se não houver a reconstrução da construção base em 5 (cinco) anos, podendo apenas o titular do direito real de laje demandar eventual reparação civil contra o culpado pela ruína, como disciplina o artigo 1.510-E do Código Civil. Por sua vez, no condomínio edilício, como todos os proprietários de unidades autônomas são titulares de uma

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PEREIRA, Caio Mário da Silva. Revista e atualizada por Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 155.

quota sobre o terreno, havendo a destruição da edificação, os condôminos poderão deliberar sobre sua reconstrução ou venda, repartindo-se o apurado, proporcionalmente, ao valor das respectivas unidades, nos termos do disposto no artigo 1.357 do Código Civil.213

Outra importante diferença entre os dois institutos é relacionada ao direito de preferência ou preempção.

No condomínio edilício, como exposto no § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, as unidades autônomas podem ser alienadas e gravadas livremente, a critério de seu titular, só havendo direito de preferência em favor dos condôminos em caso de aluguel de área de abrigo para veículos (artigo 1.338 – Código Civil) e no caso de venda do terreno após a destruição do prédio (artigo 1.368 – Código Civil). De seu turno, no direito real de laje, em caso de alienação de quaisquer das unidades autônomas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, garantida a prioridade para a laje mais próxima, como disciplina o artigo 1.510-D do Codex.214

Ademais, outro ponto distintivo a ser destacado é quanto à complexidade das construções.

O condomínio edilício, por sua natureza, pode gerar a construção de edificações complexas, com diversos pavimentos e múltiplas unidades nos mesmos pavimentos. Para tanto, são desenvolvidos projetos de engenharia, arquitetura, impacto ambiental e social para tais edificações, que exigem, para sua constituição, a apresentação de diversos documentos técnicos. De seu turno, no direito real de laje, apesar do dever de observar as diretrizes edilícias urbanísticas municipais e distritais, como dispõe o artigo 1.510-A, § 5º do Código Civil, a constituição da edificação é muito mais simples e menos vultosa.215

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CARMONA, Paulo Afonso Cavichioli; OLIVEIRA, Fernanda Loures de. ASPECTOS URBANÍSTICOS, CIVIS E REGISTRAIS DO DIREITO REAL DE LAJE. Revista Brasileira de Políticas Públicas, [s.l.], v. 7, n. 2, p.122-147, 3 out. 2017. Centro de Ensino Unificado de Brasilia. http://dx.doi.org/10.5102/rbpp.v7i2.4750. Disponível em: <https://www.publicacoes.uniceub.br/RBPP/article/view/4750/pdf>. Acesso em: 18 out. 2018. 214

Em que pese as diferenças acima apontas, o condomínio edilício e o direito real de laje guardam certas semelhanças.

Isto é, inclusive, admitido pelo legislador quando este dispõe, no artigo 1.510-C do Código Civil, a aplicação, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios.

Em ambos os institutos é constituído o direito de propriedade sobre unidades autônomas, de uso independente, como estabelece o artigo 1.331, caput e §1º, acerca do condomínio edilício, e o artigo 1.510-A, caput, sobre o direito real de laje, ambos do Código Civil.

Outrossim, outra característica que aproxima o condomínio edilício e o direito real de laje é que em ambos há partes que são comuns aos titulares das unidades autônomas.

No regramento do condomínio edilício, o artigo 1.331, § 2º do Código Civil expõe, a título exemplificativo, diversas áreas comuns do condomínio, como o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais.

Nas disposições acerca do direito real de laje, por sua vez, o § 1º do artigo 1.510-C do Código Civil lista, também a título exemplificativo, como áreas comuns da edificação: os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício. Ou seja, são áreas comuns todas aquelas que as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício (artigo 1.510-C, §1º, inciso IV).

Por fim, mais uma semelhança a ser apontada entre a laje e o condomínio edilício é o direito de os seus titulares de usar, fruir e dispor das suas unidades, como estabelece, respectivamente, o artigo 1.510-A, § 3º e o artigo 1.335, inciso I, ambos do Código Civil.

No documento ARÍCIA CONEGUNDES DE CASTRO.pdf (921.0Kb) (páginas 92-95)