O instituto

O instituto jurídico em análise recebe várias denominações diferentes em cada país em que é utilizado. Em relação à nomenclatura será no presente trabalho utilizado o termo “multipropriedade”, pois é o termo escolhido por nosso legislador após o advento da Lei nº 13.777, de 19 de dezembro de 2018, batizada como a Lei da Multipropriedade Imobiliária,e que acrescentou artigos ao Código Civil brasileiro.

Também conhecido como contrato de habitação temporária, significa a relação jurídica que prevê o direito de propriedade sobre determinado bem por específico período de tempo previamente estabelecido, de forma que sobre um mesmo bem possa haver vários titulares de direito.

Essa relação jurídica é também denominada comumente no Brasil pelo seu termo em inglês time-sharing. A doutrina italiana se refere a essa relação como multiproprietà, pluriproprietà, proprietà turnaria ou proprietà spazio-temporale81. Em francês se utiliza mais comumente o termo multiproprieté, proprieté spatio-temporelle e coproprieté saisonnière. Na Espanha se utiliza a nomenclatura multipropriedad.

É o direito de uso, gozo e fruição por um grupo de sujeitos sobre um mesmo período, previamente agendado ou não. O sujeito que constrói ou negocia o bem, móvel ou imóvel, em comum acordo com os adquirentes, fraciona-o de modo espaço-temporal. De forma que cada adquirente é informado sobre as condições e limitações para o exercício do direito de proprietário, de acordo com a divisão previamente acordada. Caracteriza-se esse fenômeno

jurídico por haver multiplicidade de sujeitos titulares do direito, unidade de objeto, identidade quantitativa e qualitativa de cada titularidade. Todos os titulares possuem idêntico direito de uso, gozo e disposição sobre o mesmo bem, por períodos diversos.

Para Tepedino, a multipropriedade é “a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua”.82

Trata-se do direito de uma pluralidade de sujeitos sobre uma mesma base territorial, dividida em frações de tempo. É uma forma de melhor aproveitamento de um bem, principalmente por suas vantagens financeiras, que serão adiante analisadas. É mais utilizado em cidades turísticas onde a aquisição de um imóvel fica dificultada pela sua não utilização por prolongado espaço de tempo, mas que demandam permanentes gastos com manutenção, impostos, taxas, serviços ou segurança. A multipropriedade possibilita o fracionamento do custo, atraindo um número maior de interessados.

Permite ao adquirentedo direito usufruir um imóvel para seu descanso de cada ano, sem suportar gastos excessivos. Nos dizeres de Alessandro Munari, da titularidade desse direito decorre “la facoltà di godere in modo direto ed exclusivo dell´unità immobiliare per um predeterminato período di tempo”.83

Cumpre destacar que, apesar de a multipropriedade poder se dar sobre bens móveis e imóveis, serão tratados no presente trabalho apenas as relações que se refiram a estes últimos, conforme prevê a Lei 13.777/2018.

O instituto veio a se tornar uma espécie de “segunda casa” e encontrou principalmente no turismo um campo fértil para se desenvolver. É fruto do desenvolvimento da criatividade humana que, em decorrência da autonomia da vontade, descobre mecanismos para o melhor aproveitamento econômico dos bens.

Difere-se a multipropriedade dos demais institutos existentes no Brasil que tratam de direitos reais, máxime os inseridos no artigo 1.225 do Código Civil. Possui peculiaridades que justificam um regramento legal específico, razão pela qual a Lei 13.777/2018 vem regular a

82 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p.1.

83 MUNARI, Alessandro. Problemi giuridici della nuova disciplina della multiproprietà. Padova: CEDAM,

multipropriedade, introduzindo os artigos 1358-B a 1358-U do Código Civil, o legislador a definiu como uma espécie de propriedade em condomínio, reconhecida como direito real. Não se confunde com a propriedade tradicional, pois não é plena nem exclusiva durante todo tempo, mas apenas em períodos predeterminados, como já exposto.

Ainda quanto às diferenciações em relação a outros institutos jurídicos, cumpre destacar que a multipropriedade em nada se aproxima de outras situações razoavelmente novas. O caso dos contratos no Airbnb, por exemplo, não traz um direito real para os contratantes. Nesse tipo contratual, que tem um formato muito parecido dos antigos chambre d´amis, o proprietário do imóvel loca um quarto em sua residência por determinado período. Não se trata, portanto, do direito de utilizar o imóvel de forma perpétua, com animo de dono.

Apesar da diferença entre os institutos e embora o Airbnb não seja uma modalidade de direito real, nota-se um crescimento da utilização do Airbnb no Brasil e no mundo, sendo os principais cenários de atuação “acomodações” e “transporte”. Esse crescimento é impulsionado pelas redes sociais, pelo que se depreende do sítio virtual da empresa, que já conta com mais de 30 milhões de usuários na plataforma.

É possível dizer que o caso do Airbnb pode ser mencionado até mesmo como uma evolução dos contratos de locação. Todavia, não é o objeto do presente trabalho detalhar esse negócio jurídico, mas apenas salientar a existência de novas formas de utilização compartilhada de bens imóveis. Em síntese, a relação desencadeada para obtenção de posse temporário é nitidamente de direito pessoal, já a relação originada pelo vínculo da multipropriedade é basicamente de direito real84.

Vê-se na multipropriedade a flexibilização de algumas características da propriedade, como a exclusividade e perpetuidade. A exclusividade se refere à unicidade de titular. A perpetuidade se refere ao fato de que não há prazo estabelecido para o exercício do direito de propriedade. Esse direito se torna exclusivo naquele determinado período destinado ao multiproprietário.

84 Observa-se que há, segundo a doutrina, a multipropriedade pessoal, sendo este um tipo de “time sharing” onde há o empreendedor e os consumidores não possuem a propriedade ou qualquer outro direito real. A relação seria de direito contratual, com possibilidade de posse de uma unidade do empreendimento por fração de tempo determinado.

A multipropriedade surgiu da necessidade de melhor aproveitamento dos bens apropriáveis, sob o ponto de vista econômico, tendo, ao longo dos anos, evoluído no sentido de aumentar a sua regulamentação de forma a dar aos titulares uma maior garantia.

O momento histórico do surgimento dos contratos de multipropriedade é controverso. Alguns identificam os primeiros contratos deste tipo na França, por volta da década de 192085, outros na Suíça.86 Contudo, relações com as mesmas características já eram identificadas no Império Romano87, como no Digesto de Ulpiano, em que se previa o uso fracionado de coisas comuns em turnos sucessivos. Martinez afirma que

novas formas de propriedade surgem no decorrer do tempo. Para esse autor, os fatores que favorecem a aparição dessas novas modalidades são ‘a superação do modelo napoleônico do domínio, o desaparecimento do caráter absoluto da propriedade e a atribuição da função social’.88

Essa forma de relação jurídica entre o adquirente e os bens sujeitos a apropriação surgiu de vantagens econômicas observadas pelos empreendedores, e foi amplamente difundida no mundo, com mais força a partir da década de 1970. Nesse período foi crescente seu uso nos Estados Unidos e no Japão. O instituto origina-se da possibilidade de melhor aproveitamento econômico dos bens e é, atualmente, bastante utilizada principalmente no setor de lazer, funcionando muitas vezes para impulsionar a indústria turístico-hoteleira. Impacta na economia, pois garante a utilização dos imóveis durante todo o período do ano, influenciando até mesmo na criação e manutenção de empregos e renda.

No próximo tópico serão abordados o desenvolvimento histórico e a evolução legislativa do direito real da multipropriedade imobiliária na França, Espanha, Itália e Portugal. É importante a análise histórica e comparada desses países para a compreensão de como o direito comparado influenciou a normativa atual do Brasil.