O valor locativo

Valor locativo e renda — O valor locativo de uma propriedade rústica ou preço de locação, é o valor que corresponde ao uso temporário dessa propriedade. Referido ao ano, toma o nome de renda que pode ser paga em géneros ou em dinheiro, ou de ambas as formas ; de qualquer modo, a renda representa sempre uma importância determinada, fixa, que muitas vezes é paga adiantadamente. A renda é estabelecida por um contrato (arren­ damento, escrito ou, muitas vezes, verbal, durando freqiientemente apenas um ano, mas prorrogando-se a miúdo por acordo tácito.

Vantagens dos arrendamentos — O sistema de exploração por arrendamento tem sofrido e sofre pesadas críticas. Antes porém de apresen­ tar os seus defeitos vamos mostrar algumas vantagens que tal sistema pode apresentar.

Para se fazer agricultura é necessário dispor, como é obvio, de duas espécies de capital: o capital fundiário, constituído essencialmente pela pro­ priedade, e o capital de exploração composto dos meios necessários para fazer face aos trabalhos e despesas dessa exploração.

Todos os economistas estão de acordo em que a melhor forma de explo­ ração é a de conta própria, isto é, aquela em que o empresário é também proprietário da terra ou terras que explora, reunindo assim na sua mão o capital fundiário e o capital de exploração. Neste caso, o empresário não deixa de fazer, sempre que pode, os melhoramentos de que a propriedade carece ; preocupa-se, por interesse próprio, com a manutenção da fertilidade da terra que, em geral, defende o mais possível pois é o seu bem.

Há, porém, casos em que a exploração por conta própria não pode ser feita, tendo então de se recorrer à exploração por arrendamento Certos des­ ses casos aparecem quando ao proprietário : a) faltam capitais de exploração e não tem possibilidade de os arranjar; b) faltam conhecimentos técnicos para se ocupar da exploração; c) faltam faculdades de direcção ou mesmo não quere preocupar-se com ela; em resumo, quando há falta de dinheiro ou de competência ou de vontade ou todas juntas.

Outras vezes, a impossibilidade da exploração de conta própria apresen­ ta-se quando o prédio de cuja exploração se trata, está muito afastado do centro da exploração principal do empresário que dificilmente o pode englo­ bar no conjunto que dirige ; ainda pode suceder que faleça um proprietário deixando filhos menores sem haver quem tome conta directamente da explo­ ração. Nestes casos, compreende-se que o proprietário, ou o seu tutor, que não queira trocar a propriedade por outros capitais, recorra ao arrendamento.

Por outro lado também, para o indivíduo que pretende tornar-se empre­ sário agrícola, o arrendamento de uma propriedade é, muitas vezes, o único modo de tal conseguir, pois não pode empregar na compra da propriedade o capital de que dispõe para a exploração. A exploração por arrendamento, estabelecendo uma espécie de sociedade entre o que possue o capital-proprie­ dade e o que dispõe do capital de exploração, aumenta as possibilidades de um empresário, ao mesmo tempo que facilita ao proprietário a remuneração do seu capital.

Inconvenientes dos arrendamentos — Tudo iria muito bem se com agricultura as coisas se passassem tão simplesmente como em qualquer indústria fabril; bastaria regular-se com justiça a remuneração de cada espé­ cie de capital e fazer respeitar os direitos de cada uma das partes.

Em agricultura, a própria natureza dos capitais em jogo complica as re­ lações entre eles. A propriedade necessita muitas vezes de bemfeitorias de vária ordem para melhoria da sua exploração ; sem muito insistir nas cons­ truções necessárias para abrigo de homens, gados, materiais ou géneros e para preparação ou transformação de certas colheitas, basta acentuar que a terra pode precisar de trabalhos de irrigação, drenagem ou margagem ou de acolher plantas de certas espécies que possam dar prolongadamente certas produções ; tudo isso acarreta despesas e implica a posse da terra por um demorado período de tempo para poder colher totalmente os benefícios. Tais trabalhos só podem ser executados à custa de capital fundiário, pois valori­ zam a propriedade, mas o proprietário, ligado por um contrato de arrenda­ mento, desinteressa-se ou hesita em introduzir bemfeitorias de que não tem a certeza de obter a compensação num aumento de renda, seja porque o ren­ deiro presente, ou um que possa propôr-se no futuro, não concorde com esse aumento ou tenha de desistir do arrendamento por não ter conhecimentos para tirar benefícios do que o proprietário considerou bemfeitorias.

Pelo seu lado, o arrendatário não pode meter-se em tais empreendimen­ tos pois o seu capital de exploração (quási sempre deficiente) não deve ser desviado do seu fim. Mesmo que o empresário ousasse realizar tais trabalhos, como praticava bemfeitorias em terra alheia, nenhuma garantia tinha de que

delas tiraria todos os lucros nem de recuperar o capital empatado; ligado por um contrato ao proprietário, só em raríssimos casos êste lhe permitiria, findo o seu contrato — e geralmente os contratos são excessivamente curtos — prorrogá-los nas mesmas condições para que essa recuperação podesse fa­ zer-se ; a bem feitoria ficando ligada à terra pertenceria ao legítimo possuidor dessa terra ; o empresário para rehaver o capital empatado teria de repartir a sua desvalorização pelo período que mediasse até ao fim do contrato sempre consideràvelmente menor que a duração presumível da bemfeitoria, o que aumentaria consideràvelmente os encargos da exploração, quiçá excedendo o benefício resultante da bemfeitoria. Basta a suspeição de poder vir a perder o o dinheiro ou dêle não poder tirar tudo o que julga lícito pertencer-lhe, para fazer o empresário hesitar e renunciar a tais empreendimentos.

A consequência que disto tudo resulta é que, geralmente, uma proprie­ dade rústica arrendada se mantém indefinidamente no mesmo estado, sem sofrer transformações ou bemfeitorias que a melhorem.

Independentemente dessas bemfeitorias a largo prazo, o peor mal das propriedades arrendadas é a geral decadência da sua fertilidade.

A primeira condição de uma boa técnica em agricultura é a manutenção da fertilidade da terra quando não possa ser melhorada ; a exploração por arrendamento, salvo poucas excepções, leva exactamente à situação contrária e é êsse principalmente o seu grande inconveniente.

O arrendatário só tem interêsse pela terra enquanto dela tem o uso e ainda êsse interêsse não é bem pela terra mas pelos produtos que dela possa tirar. Enquanto possa utilizar a fertilidade da terra, sem dispender capital do seu bolso, não a poupa; só enterra capital, isto é, só aumenta as suas des­ pesas, se se persuade de que as pode recuperar nas colheitas. As estrumações que podem manter ou aumentar o humus na terra e conservar-lhe a fertili­ dade, levam anos a ser consumidas e o empresário-arrendatário hesitará em fazê-las sempre que suponha que, ao findar o arrendamento, não terá conse­ guido rehaver todo o dinheiro dispendido, pois de antemão prevê que, ou o senhorio sabendo as terras mais rendosas, por mais fertilizadas, lhe eleva a renda, por própria iniciativa, se êle quiser continuar a utilizá-las, ou algum concorrente, conhecedor do bom estado das terras, lhas disputará ganancio­ samente, oferecendo mais renda ao senhorio que não saberá reconhecer a garantia que lhe dá um rendeiro cuidadoso e, geralmente, só verá o benefício imediato e palpável da maior renda pois chega a desconhecer o prejuízo que no futuro advirá do depauperamento da terra. Nalguns países, como a In­ glaterra, há legislação que garante, aos rendeiros cessantes, indemnizações pelos benefícios trazidos à terra e não utilizados; esta legislação que é de defesa dos rendeiros é afinal, principalmente, de defesa dos proprietários pois

permite a continuidade da manutenção da fertilidade ; infelizmente no nosso País não existe nenhuma legislação sôbre o assunto.

Assim, é facto conhecido e sabido, que as propriedades rústicas arren­ dadas não só, não são, geralmente, susceptíveis de benfeitorias, mas também estão, em grandíssima maioria dos casos, expostas a um decrescimento de fertilidade.

Os maus rendeiros — Além dos inconvenientes gerais dos arren­ damentos, não queremos deixar de apontar certos inconvenientes de ordem particular que dão lugar a justas queixas de alguns senhorios contra os seus rendeiros.

Efectivamente, alguns rendeiros consideram-se verdadeiros donos para abusarem dos seus recursos, cortando árvores sem permissão e descurando os mais elementares cuidados com as culturas e com a terra; outros são re­ missos no pagamento das rendas, que, ou não pagam por completo, ou só pagam com muito atrazo. Há, assim, rendeiros ou caseiros que não só ex­ ploram as terras mas também exploram seus donos e cujo procedimento é absolutamente censurável. E se abandonam uma terra procuram instalar-se noutra para repetirem os seus malefícios, basilio telles descreveu bem essa

espécie de rendeiro :

«É uma sorte de gafanhoto que devora a verdura suculenta da planta, levanta depressa o voo e vai mais longe levar a sua fome destruidora... à vontade na pendente dos seus interêsses egoístas, da sua crassa ignorância e do seu desapego pelo solo que não é seu.»

No entanto, sem de forma alguma pretendermos desculpar o procedi­ mento incorrecto dos rendeiros, faremos notar que a falta de pagamento da renda# se dá muitas vezes, nas chamadas explorações anãs ou patológicas, isto é, naquelas incompletas explorações que superabundam no nosso País, insuficientes para garantirem sequer a existência do empresário, da mulher e dos filhos pequenos. O empresário, por vezes, pobre jornaleiro temporário^ que não tem nenhuma garantia de ganhar o suficiente para completar o que a exploração lhe não dá, vê-se a miúdo na contingência de a família querer pão para matar a fome e não o ter; se existe na arca o milho ou o centeio que representa a pensão ou renda destinada ao senhorio, então raro será o que resista a não entrar por ela... e o senhorio terá que esperar. Há porém rendeiros que, sem tais motivos de miséria, são descuidados e rebeldes ao cumprimento das obrigações que contraíram.

Os maus senhorios — Assim como há maus rendeiros temos de reconhecer que há maus senhorios; principalmente entre os donos de peque­ nas terras. A êstes nada chega para os satisfazer e levam as rendas a um exagêro inconcebível, tornando os rendeiros em verdadeiros escravos pois todo ou quási todo o seu trabalho é empregado na obtenção da renda que hão-de entregar ao senhorio não chegando a ficar para êles sequer o jornal normal que corresponderia à sua labuta. Considerando a terra como um sim­ ples valor comercial, valendo-se da falta de trabalho, da fome da terra, da miséria, enfim, transformam-se em verdadeiros usurários, expoliando os que lhe caiem nas mãos. Não podendo, não sabendo e não querendo explorar directamente, procuram tirar de um capital-terra o máximo juro, sem se preo­ cuparem com a mais elementar noção de justiça mas simplesmente com a sua maior conveniência. Esquecem que todo o prédio rústico pode apresentar dois valores; um dêles é um valor de capitalisação, o que tem para todos os capitalistas e determinado racionalmente pela taxa normal de colocação de capitais; o outro, é um valor de produção que é o que tem para todos que exploram directamente a terra.

O que deve ser a renda — Do que tem sido exposto vê-se eviden­ temente que muito conviria estabelecer regras que definissem do modo mais perfeito possível, os direitos e os deveres tanto do senhorio como do rendeiro e fixassem os limites dentro dos quais deverá oscilar a renda de qualquer propriedade rústica, sem afectar a justiça devida a qualquer das partes.

Já em outro trabalho (Inquérito Económico-Agrícola) apresentámos a nossa opinião sôbre a Renda. Vamos aqui repeti-la, ampliando-a e detalhan­ do-a. O quadro da pág. 65 ajudará a tornar mais compreensível a nossa ex­ posição.

Procuramos determinar qual deve ser a renda teórica que a qualquer propriedade rústica deverá caber no caso de arrendada. A renda real ou contratual é aquela que realmente é paga nas condições usuais de cada re­ gião, mas, como já vimos, nem sempre a renda real corresponde ao justo equilíbrio entre direitos e deveres do senhorio e do inquilino. Ao técnico, e ao economista, cumpre estabelecer as bases em que deve ser fixada a renda teórica, procurando que a real dela se aproxime quanto possível. É assunto que muito interessa ao progresso da agricultura e à economia da Nação; in­ teressa directamente ao Estado que procura o justo equilíbrio entre as diver­ sas classes, que procura melhorar os níveis de vida por vezes tão baixos em Portugal e que tem vantagens directas e indirectas em aumentar o poder de compra das classes trabalhadoras ; interessa ao progresso do agricultor por­ que os rendeiros não têm estímulo para melhorar os seus processos pois sa­

bem que uma melhoria da sua situação quási inevitàvelmente acarretará um aumento de renda que lhes levará os benefícios conquistados. O estudo cui­ dadoso e consciencioso da renda da propriedade rústica poderá vir a estabe­ lecer bases em que assente uma legislação especial que se torna necessária. Há muitas dificuldades a vencer pois carece-se ainda de suficientes dados económicos; mas recordando que já muito se tem feito nos últimos anos, devemos ter a esperança de que novos éstudos metódicos venham ampliar os nossos conhecimentos e dar uma base sólida às presunções que hoje apenas ousamos formular.

A renda da propriedade rústica (como a da propriedade urbana), que podemos chamar renda total, decompõe-se (a nosso ver) em duas partes de muito diversa naturesa.

A primeira parte, a que damos o nome de quota de reembolso, constitui apenas uma compensação de despesas efectivas realizadas ou a realizar, definidas ou calculadas, que competem ao proprietário e de que este só pode cobrir-se pondo-as a cargo do empresário ou dele as recebendo por meio da renda.

Essas despesas compreendem:

a) as desvalorizações do capital fundiário-benfeitorias que a exploração deve pagar e que o proprietário tem de receber como compensação de des­ gaste dêsse capital;

b) as reparações dêsse mesmo capital que o proprietário tem de con­ servar sempre em estado de servir;

c) as contribuições cujo pagamento evidentemente deve sair da renda. Tôdas estas despesas são mais ou menos fixas; não dependem da von­ tade do proprietário pois as desvalorizações e reparações são condicionadas pelo valor e duração dos bens e seu estado de conservação e as contribuições são determinadas por lei.

Às vezes, o contracto de arrendamento põe tôdas ou parte destas des­ pesas a cargo do rendeiro, independentemente da renda1; por vezes até o

1 Num contracto de arrendamento de propriedades rústicas que há pouco tivemos ocasião de examinar e que compreendia atôdas as máquinas e motores, vasilhas de azeite, existentes nas propriedades arrendadas» e também englobava «casa de habi­ tação, lagares de azeite e vinho, armazém, vacaria, estábulo, palheiros e garage», es­ tabeleciam-se entre outras cousas as seguintes cláusulas :

«O rendeiro é obrigado a conservar, tal como se encontram na actualidade, tôdas as construções e oficinas agricolas e a reparar todos os prejuízos causados, e bem assim substituir todos os maquinismos ou peças que se inutilizem ou partam durante a vigência do arrendamento, fazendo à sua custa todas as

rendeiro fica com as contribuições a seu cargo; nestes casos a renda total é constituída só pela segunda parte (de que vamos tratar) ou muito dela se aproxima.

A segunda parte da renda total, a que damos o nome de renda pura é essencialmente variável; depende em grande parte da vontade do proprietário e representa o juro que o proprietário aufere do seu capital fundiário. E esta renda pura que nos importa discutir.

Muitos proprietários entendem que esta renda pura deve compreender todo o rendimento da propriedade; alguns vão mesmo até ao rendimento líquido e alguns ainda, além disso, como já atrás mencionámos, vão buscar uma parte dos salários que deviam pertencer ao empresário (rendeiro) e sua família. Causa estranhesa, a algumas pessoas, que tal possa suceder mas não deixa de ser vulgar. Há por esse País tora muitos jornaleiros temporários com família que procuram acudir às suas faltas arrendando terras; muitas vezes, o produto colhido depois de paga a renda e a semente, freqiientemente obtida por empréstimo, se fòr traduzido em dinheiro, apenas representa uma fraeção do salário normal que corresponderia aos dias de trabalho efectivo que o rendeiro e os seus dedicaram à obtenção da colheita.

De um caso sabemos nós, o de um rendeiro, chefe de uma familia de 10 membros, que paga de renda por 400 metros quadrados e um miserável casebre de pedra e madeira, de um só compartimento de 3 X 5 m., a renda anual de 420S00. As receitas líquidas auferidas da terra são calculadas em 440$00. Pagarão os 20 escudos de diferença, acrescidos de alguma fruta e algumas couves cultivadas em qualquer canto, os salários dos dias empre­ gados pela família para obter aqueles 440^00 de receitas ?

Consideramos que a renda pode ser injusta, de justiça incerta e simples­ mente justa.

obras de reparação necessárias, de forma a entregar ao senhorio tudo nas mesmas condições em que recebeu, incluindo fechaduras de portas e portões e respectivas chaves».

«O rendeiro obriga-se a conservar... o pomar... substituindo qualquer árvore que secar...»

oO rendeiro... substituirá tôdas as cepas mortas...»

«O rendeiro obriga-se a manter limpas as valas e abertas da propriedade e bem assim os caminhos e estradas internas e as vias de acesso particular.»

«O rendeiro obriga-se a mandar limpar todos os anos o pôço e nascente...» Como se vê as desvalorizações e reparações das construções ficam a cargo do rendeiro, assim como uma parte das desvalorizações do pomar e da vinha.

Consideramos renda injusta, e cremos que isso é evidente a tôda a gente, a que absorve uma parte do valor dos salários que como trabalhadores deviam caber ao empresário e a sua família; igualmente é evidente que também é venda injusta a que absorva os juros do capital de exploração que pertencem ao rendeiro, e a que êle tem legítimo direito.

Ficamos assim reduzidos ao rendimento da propriedade mas esse ren­ dimento engloba as despesas condicionais ou a remuneração do empresário pelo trabalho de direcção e o prémio do risco do mesmo empresário. Consi­ deramos também injusta qualquer renda que absorva estas despesas condi­ cionais, ganho legítimo do empresário e motivo que o leva em geral, a tentar tal empreedimento *.

Renda justa. Renda mínima e renda maxima — Do rendi­ mento da propriedade restam agora apenas duas verba: os juros do capital fundiário (benfeitorias e terra) e o lucro puro da exploração.

Consideramos que só é verdadeiramente iusta a renda que apenas com­ preenda os juros normais do capital fundiário e adiante daremos as razoes do nosso modo de pensar. O lucro puro da exploração, o lucro industrial, de justiça deve pertencer ao rendeiro-empresário que toma a responsabilidade da exploração.

Reconhecemos no entanto, no caso especial e actual da agricultura, que é difícil a um empresário-rendeiro guardar para si só o lucro puro da explo­ ração. Embora esse lucro provenha em geral das suas maiores aptidões para dirigente ou dos seus maiores conhecimentos técnicos, logo que se verifique que êle realmente realiza êsse lucro ou o proprietário lhe exige maior renda 1

1 Nas circunstâncias actuais da agricultura, tratando-se de explorações por arrenda­ mento feitas por emprésas familiares — isto é, por emprêsas em que o trabalho manual é feito pelo empresário e sua família, só excepcionalmente empregando trabalho de estranhos — ou por emprêsas pessoais tendo à sua conta explorações parcelares, há casos, tanto mais freqQentes quanto mais pequena fôr a exploração em que se poderá aproximar mais a renda teórica da renda real desde que se nâo atenda às despesas con­ dicionais, quere dizer, se abandone tôda a possibilidade de reservar para o rendeiro o

lucro bruto da exploração.

Para isso entendemos ser indispensável ter contado por inteiro os salários do empresário e da família e as considerações que poderão levar ao abandono do lucro

bruto sâo as seguintes :

i.° O empresário nestas condições, sem instrução, sem conhecimentos, desejoso apenas de utilizar os seus braços e os da família, não é mais do que um simples traba­ lhador que procura subsistências, não sabendo, não tentando e não tendo que empregar