Nesta importante fase do trabalho, percorreu-se a diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região geoeconômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.
Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostrais, mas também seus padrões construtivos, estados de conservação, idades estimadas, localizações e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário.
Desta forma, foi possível obter, a princípio, 06 (seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por fatores, como segue:
Acima temos uma imagem do “Google Earth”, onde nota-se a localização dos elementos da pesquisa, em relação aos imóveis avaliando.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Fernando Tipo:
Bairro: Telefone: 1136884000 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação 0
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 0
Foc: 0
Rua Ipê, ao lado do nº 180
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 3.680,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 80,00m
Zona Urbana
Meio
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 46,00m
Em aclive até 10%
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Sem Edificação 0,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.630,43/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 01.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Renata Melo Tipo:
Bairro: Telefone: 1136543888 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação 0
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 0
Foc: 0
Rua João Euclides Cortês, ao lado do nº 59
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 3.600,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 45,00m
Zona Urbana
Meio
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 80,00m
Declive até 5%
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Sem Edificação 0,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.666,67/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 02.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Paulo Tipo:
Bairro: Telefone: 1122286067 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação c
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 1,2
Foc: 0,834
Rua Oscar Bressani, 375
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 2.115,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 30,00m
Zona Urbana
Meio
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 70,50m
Terreno Plano
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Residencial Casa Simples 168,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.315,71/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 03.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Neide de Castro Tipo:
Bairro: Telefone: 1142087208 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação 0
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 0
Foc: 0
Avenida Etiópia, em frente ao nº 230
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 7.075,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 108,00m
Zona Urbana
Esquina
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 65,51m
Em aclive até 10%
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Sem Edificação 0,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.500,00/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 04.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Beatriz Tipo:
Bairro: Telefone: 1126598259 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação b
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 1,68
Foc: 0,9388
Estrada dos Romeiros, 2081
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 1.250,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 25,00m
Zona Urbana
Meio
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 50,00m
Terreno Plano
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Comercial Galpões Médio 850,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.802,06/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 05.
Endereço: Ofertante:
Cidade: Informante: Paulo Tipo:
Bairro: Telefone: 1122286067 Data:
IF : Site:
Classe de Conservação c
R8N: R$ 1.292,27/m² Fator de ponderação do padrão: 0,726
Foc: 0,6872
Rua Imirim
DADOS DO ELEMENTO
Área Total (m²) : 1.000,00m²
Área Consistência do terreno :
Terreno Seco
Testada Principal (m) : 28,00m
Zona Urbana
Meio
0 Uso predominante na região:
Profundidade Equivalente (m) : 35,71m
Declive até 5%
R$ 0,00
Foc: 0
Fator de ponderação do padrão:
R8N: R$ 1.292,27/m² Padrões
Comercial Galpões Simples 750,00m²
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Testada Secundária (m) :
-Padrões
Construção 1 Construção 2
11° Zona Galpões DADOS DA REGIÃO
ELEMENTO
oferta ago/16
VALOR TOTAL VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
Fator de ponderação do padrão: 0
R$ 1.316,46/m²
Construção 3
Padrões Área
VALOR DA CONSTRUÇÃO
Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 06.
V.2 Fatores Homogeneizantes
Este Perito adotou os seguintes fatores homogeneizantes na pesquisa realizada, os quais vem descritos a seguir:
Fator Oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra justificativa na prática Profissional;
A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso):
ELEMENTO 01 R$ 1.467,39/m² ELEMENTO 02 R$ 1.500,00/m² ELEMENTO 03 R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 04 R$ 1.350,00/m² ELEMENTO 05 R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 06 R$ 1.136,46/m² Ref. Valor Unitário
Fatores Topografia e Consistência: De acordo com o item 10.5 da NORMA IBAPE – 2011, resultaram nas seguintes tabelas:
ELEMENTO 01 R$ 1.467,39/m² 1,05 73,37 0,05 R$ 1.540,76/m² ELEMENTO 02 R$ 1.500,00/m² 1,05 75,00 0,05 R$ 1.575,00/m² ELEMENTO 03 R$ 1.173,87/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 04 R$ 1.350,00/m² 1,05 67,50 0,05 R$ 1.417,50/m² ELEMENTO 05 R$ 1.483,26/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 06 R$ 1.136,46/m² 1,05 56,82 0,05 R$ 1.193,28/m²
Ref. Valor Unitário
Topografia Fator Diferença Efeito do
fator VUcorr.
ELEMENTO 01 R$ 1.467,39/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.467,39/m² ELEMENTO 02 R$ 1.500,00/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.500,00/m² ELEMENTO 03 R$ 1.173,87/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 04 R$ 1.350,00/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.350,00/m² ELEMENTO 05 R$ 1.483,26/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 06 R$ 1.136,46/m² 1,00 0,00 0,00 R$ 1.136,46/m²
Ref. Valor Unitário
Consistência Fator Diferença Efeito do
fator VUcorr.
Atualização: Todos os elementos são válidos para o mês de agosto de 2016.
O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas abaixo:
Combinações Testadas
Ff Fp Fto Fcons Floc
Comb.
Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir:
Ref. Combinação pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do mercado local a “combinação”, exposta na tabela supra, na qual forneceu um Valor Unitário de R$ 1.397,28/m² (um mil, trezentos e noventa e sete reais e vinte e oito centavos por metro quadrado) conforme destacado em amarelo na tabela.
Destaca-se ainda que, os elementos constantes na pesquisa imobiliária apresentada, apresentam a variação entre suas dimensões, e de forma a apurar se o valor unitário possui correlação com as áreas dos elementos, este Profissional procedeu a um teste estatístico.
Assim, foram relacionados os valores unitários brutos com as áreas de terreno dos elementos comparativos, potenciais variáveis dependentes do modelo, com uma variável que pudesse explicar seus valores. O resultado desse estudo inicial pode ser mais bem apreciado no gráfico de dispersão a seguir:
Gráfico 01 – Área de Terreno dos Elementos x Valor Unitário.
Como podemos observar no gráfico acima, o valor unitário não possui uma forte correlação com a variável, uma vez que o R² não se aproximou de 1 (0,0816), razão pela qual, este Profissional entende que a área de terreno dos elementos comparativos não exerce influência sobre o valor unitário por metro quadrado de terreno, uma vez que estão
V.2.i Grau de Precisão
Conforme acima relatado, a nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 80% para a média, que procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a tabela a seguir:
R$ 1397,28/m² R$ 174,07/m²
104,88
R$ 1292,40/m² < VUmed < R$ 1502,16/m² IC(significância=20%)
PRECISÃO - NBR 14653 Média Saneada
Desvio-Padrão Erro-Padrão
Amplitude do IC 15%
Grau III
Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO.
V.2.ii Grau de Fundamentação:
Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR 14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação.
Como o fator resultou em valor dentro do intervalo 0.80 a 1.25, o fator individual atingiu o GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.
Ref. Vu Combinação FG
1 1.467,39 1.540,76 1,05
2 1.500,00 1.575,00 1,05
3 1.173,87 1.173,87 1,00
4 1.350,00 1.417,50 1,05
5 1.483,26 1.483,26 1,00
6 1.136,46 1.193,28 1,05
Onde:
- Ref = elemento de referência;
- Vu = valores unitários não homogeneizados;
- Combinação = valores unitários homogeneizados;
- FG = fator de ajuste global;
Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz:
Gráfico – Bissetriz dos quadrantes ímpares.
A) ELEMENTOS DISCREPANTES: Por não se afastarem da faixa supra.
Não houve valores discrepantes.
B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO PARA O TERRENO SITUADO NO JARDIM ESPERANÇA- BARUERI/SP, É DE:
Q = R$ 1.397,28/m²
(Um Mil, Trezentos e Noventa e Sete Reais e Vinte e Oito Centavos por Metro Quadrado)
Agosto/2016
V.3 Valor do Terreno
Com fulcro no valor unitário de terreno calculado no item retro, pode-se calcular o valor total do terreno, conforme segue:
Zona
Aplicação do Fator Área
Área do Avaliando Fator Diferença
2967,27 m
Meio de Quadra 1 0
VU CORRIGIDO R$ 977,12/m²
VALOR TOTAL DO AVALIANDO R$ 2.899.370,89
1 0
Terreno Seco 1 0
Aplicação do Fator Frentes Múltiplas
Frentes Múltiplas ou Esquina Fator Diferença
Declive acima de 20% 1,43 0,43
Aplicação do Fator Consistência
Consistência Fator Diferença
70,65m 1 0
Aplicação do Fator Topografia
Topografia Fator Diferença
42,0m 1 0
Aplicação do Fator Profundidade
Profundidade Fator Diferença
Consistência Terreno Seco
Localização Meio de Quadra
Aplicação do Fator Frente
Frente Fator Diferença
IMÓVEL AVALIANDO
Área do Avaliando 2967,27 m²
VU Homogeneizado R$ 1.397,28 /m²
Topografia Declive acima de 20%
11° Zona Galpões
Para a obtenção do valor unitário por metro quadrado conforme tabela acima, este signatário valeu-se da seguinte formula;
VUc = VU/(1+ (F1 - 1) + (F2 - 1)) Onde:
VUc = Valor Unitário Corrigido VU = Valor Unitário
F1 = Fator de Topografia F2 = Fator de Consistência
V
T= R$ 2.899.370,89
(Dois Milhões, Oitocentos e Noventa e Nove Mil, Trezentos e Setenta Reais e Oitenta e Nove Centavos)
Agosto/2016
V.4 Valor das Benfeitorias
Com fulcro no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2006”, sucintamente explanado no item “CRITÉRIO E METODOLOGIA”, teremos a edificações ora objetivadas, as quais vem classificadas a seguir:
V.4.i Benfeitoria 01 – Cobertura 01
A referida benfeitoria vem classificada como
“COBERTURA PADRÃO SIMPLES”, assim apresentamos seu valor, conforme segue:- Depreciação pelo Obsoletismo e Estado de Conservação Formula :- Foc = R + K (1 - R)
Onde:-R = Coeficiente residual correspondente ao padrão;
K = Faixa de Valor
:-20 Anos
:-Coeficiente correspondente ao estado de conservação – (Ross/Heidecke)
(Um Mil, Setecentos e Cinquenta e Dois Reais e Trinta e Dois Centavos)
Agosto/2016
V.4.ii Benfeitoria 02 – Cobertura 02
A referida benfeitoria vem classificada como
“COBERTURA PADRÃO SIMPLES”, assim apresentamos seu valor, conforme segue:- Depreciação pelo Obsoletismo e Estado de Conservação Formula :- Foc = R + K (1 - R)
Onde:-R = Coeficiente residual correspondente ao padrão;
K =
50,33 m2 R$ 1292,27 /m2 0,1800 0,8403
R$ 9.836,97
Coeficiente correspondente ao estado de conservação – (Ross/Heidecke)
(Nove Mil, Oitocentos e Trinta e Seis Reais e Noventa e Sete Centavos)
Agosto/2016
V.4.iii Benfeitoria 03 – Alambrado
Conforme descrito no corpo do Laudo Pericial o imóvel possui 01 (um) alambrado dividindo a frente do imóvel, sendo que para determinar o custo estimado, este Profissional se valerá do software VOLARE 18, criado pela Editora PINI, cuja base de itens fora extraída do TCPO 14 – (Tabela de Composição de Preços para Orçamentos), da Editora PINI, que estabelece os serviços e o consumo de materiais e mão de obra. Os coeficientes de consumo foram rigorosamente avaliados por consultores e técnicos especializados visando a simplificar os cálculos, quanto às quantidades, unidades de compra ou contratação, dos serviços complementares e dos serviços básicos de uma obra.
Entre os custos diretos (materiais, equipamentos e mão de obra), insere-se uma taxa de Leis Sociais, a qual se refere à soma de obrigações legais e riscos inerentes ao contrato de trabalho e que incide sobre o custo de mão de obra operacional diretamente envolvida na execução dos serviços.
Após os cálculos de custos diretos (mãos de obra, leis sociais, materiais e equipamentos), há necessidade de apurar e alocar os custos indiretos envolvidos, geralmente chamados de BDI – Benefício e Despesas Indiretas.
Assim, com fulcro nos custos do TCPO 14 – (Tabela de Composição de Preços para Orçamentos), da Editora PINI, o valor da referida benfeitoria vem apresentado na tabela abaixo:
CÓDIGO DESCRIÇÃO CLASS UNIDADE QUANT. PREÇO(R$) PREÇO TOTAL (R$) 30
30.003
30.003.000001.SER Alambrado com tela de arame galvanizado, fixada em mourão de concreto armado, altura livre 2 m
SER.CG M
01.001.000001.MOD Ajudante M.O. H 67,2 6,19 415,97
01.018.000001.MOD Montador M.O. H 33,6 7,53 253,01
01.026.000001.MOD Servente M.O. H 1,68 6,19 10,4
03.001.000008.MAT Areia média lavada MAT. M3 0,84 108,6 91,68
03.002.000014.MAT Brita 2 MAT. M3 1,06 97,8 103,92
04.002.000002.MAT Cimento CP-32 MAT. KG 294 0,57 167,58
06.006.000014.MAT Mourão de concreto armado seção "T" 15 x 13 cm x 2,60 m com trecho inclinado de 40 cm
MAT. UN 16,8 26,68 448,22
07.001.000019.MAT Tela de arame galvanizado fio 12 para alambrado, malha de 2"
MAT. M2 88,2 17,54 1.547,03
07.009.000002.MAT Arame galvanizado 14 BWG, Ø 2,00 mm, 0,025 kg/m
MAT. KG 2,52 11,17 28,15
07.009.000005.MAT Arame galvanizado 10 BWG, Ø 3,40 mm, 0,071 kg/m
MAT. KG 6,3 9,5 59,85
07.009.000006.MAT Arame farpado fio Ø 1,6 mm MAT. KG 5,92 12,26 72,6
16,18
Volare 18 - PINI
TOTAL TAXA:
PREÇO TOTAL UNIT. (c/ taxa):
QUANTIDADE:
PREÇO TOTAL (c/ taxa):
TOTAL GERAL: Urbanização e serviços externos
Fechamento perimétrico
Assim, o valor da referida benfeitoria é de:
V = R$ 5.279,58
(Cinco Mil, Duzentos e Setenta e Nove Reais e Cinquenta e Oito Centavos)
Agosto/2016
VI VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Com fulcro nos valores do capital terreno e capital benfeitoria calculados no item retro, pode-se calcular o valor total da área em questão, conforme segue:
Valor do Terreno --- R$ 2.899.370,89 Valor da Benfeitoria 01 --- R$ 1.752,32 Valor da Benfeitoria 02 --- R$ 9.836,97 Valor da Benfeitoria 03 --- R$ 5.279,58 Valor Total Apurado --- R$ 2.916.239,76
Assim, o valor total do referido imóvel é de:
V
I= R$ 2.916.239,76
(Dois Milhões, Novecentos e Dezesseis Mil, Duzentos e Trinta e Nove Reais e Setenta e Seis Centavos)
Agosto/2016
VI.1 Grau de Fundamentação
A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber:
Item Descrição GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos os fatores
avaliados
Completa quanto aos fatores utilizados no
tratamento
Adoção da situação paradigma
2
Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 5 3
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as
características dos dados analisados,
com foto e características observadas pelo
Autor do Laudo
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados analisadas
Apresentação de informações relativas à todas as
características dos conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Os campos identificados pela cor cinza mostram os resultados obtidos no presente trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO.
VII QUESITOS FORMULADOS
VII.1 PELA AUTORA, ÀS FLS. 407/409;
QUESITO № 01
Queira o Sr. Perito descrever o imóvel periciado, caracterizando o terreno com relação à dimensão, frente, formato, topografia e zoneamento com potencial construtivo, informando se há divergências com a documentação (matrícula e IPTU) do imóvel.
RESPOSTA
Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao item “III – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL”, do Laudo, o qual atende plenamente ao quesito ora indagado.
QUESITO № 02
Queira o Sr. Perito descrever o contexto urbano e infraestrutura da região em que se situa o imóvel periciado com relação à macro e microlocalização.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que o imóvel avaliando situa-se em região dotada de infraestrutura básica, bem como localiza-se em região com
grande concentração de galpões, conforme descrito no item “IV.3 – ZONAS DE CARACTERÍSTICAS HOMOGENEAS”.
QUESITO № 03
Queira o Sr. Perito informar quais as metodologias adotadas para a avaliação. tratamento estatístico utilizado na avaliação.
RESPOSTA
Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito anterior, o qual atende plenamente ao ora indagado.
QUESITO № 05
Queira o Sr. Perito informar as características dos comparativos utilizados no tratamento estatístico, tais como, endereço completo, valor de venda, área de terreno, frente,
formato, topografia, se existe construção relevante sobre o mesmo (com idade e custo de construção), nota de localização, croqui de localização, fotos, entre outros que considerar relevante.
RESPOSTA
Todas as informações referente aos Elementos Comparativos encontram-se melhores descritas no item “V.1.i – PESQUISA DE CAMPO”, do Laudo.
QUESITO № 06
Queira o Sr. Perito informar quais comparativos são de transação e a data base desta transação e quais comparativos estão em oferta.
RESPOSTA
Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito anterior, o qual atende plenamente ao ora indagado.
QUESITO № 07
Queira o Sr. Perito informar qual a fonte de informação de cada comparativo com nome e telefone do informante.
RESPOSTA
Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito Nº 05, o qual atende plenamente ao ora indagado.
QUESITO № 08
Queira o Sr. Perito informar quais os fatores de transposição utilizados no tratamento estatístico.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que, não foi necessário a utilização de fatores de transposição para a homogeneização dos valores, visto que todos os elementos comparativos encontram-se na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando.
QUESITO № 09
Queira o Sr. Perito informar qual o justo valor de venda para o imóvel periciado.
RESPOSTA
Conforme descrito no item “VI – VALOR TOTAL DO IMÓVEL”, do Laudo, o justo valor de venda, para o imóvel avaliando, corresponde a importância de R$
2.916.239,76 (dois milhões, novecentos e dezesseis mil, duzentos e trinta e nove reais e setenta e seis centavos).
QUESITO № 10
Queira o Sr. Perito prestar outros esclarecimentos que entender necessários para o deslinde da controvérsia.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que, todas as informações pertinentes para o bom entendimento do presente Trabalho, encontram-se no corpo do Laudo.
VII.2 PELO RÉU, ÀS FLS. 410/412;
QUESITO № 01
Queira o Sr. Perito informar se o imóvel avaliando é o mesmo indicado na matrícula nº 115.234 do Registro de Imóveis de Barueri.
Descreva-o.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que, o imóvel avaliando é o mesmo indicado na Matrícula Nº 115.234, onde o mesmo encontra-se melhor descrito no item “III – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL”, do Laudo.
QUESITO № 02
Queira o Sr. Perito informar se o imóvel avaliando consiste em um
RESPOSTA
Quando da vistoria, foi possível identificar que no imóvel avaliando encontram-se erigidas 03 (três) benfeitorias as quais estão melhores descritas no item “III.2 – BENFEITORIAS”, do Laudo.
QUESITO № 03
Sendo um terreno, queira o Sr.
Perito informar o seguinte:
Localização;
Zona rural ou urbana;
Número ou unidade de identificação;
Descrição do imóvel;
Dimensões do imóvel;
Área do imóvel;
RESPOSTA
Todas as informações referente ao terreno avaliando encontram-se melhores descritas no item “III.1 – TERRENO”, do Laudo.
QUESITO № 04
Queira o Sr. Perito informar se o imóvel avaliando está localizado em condomínio fechado ou em loteamento.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que o imóvel avaliando encontra-se em loteamento.
QUESITO № 05
No caso da existência de benfeitorias sobre o terreno, descreva o Sr. Perito a sua tipologia (apartamento, casa térrea, assobradada, galpão, etc), além do seguinte:
Área construída;
Descrição dos cômodos existentes;
Dimensões;
Nº vagas de garagem;
Características e especificações de acabamento;
Idade das edificações;
Estado de conservação;
Registro fotográfico.
RESPOSTA
Todas as informações referente as benfeitorias erigidas no terreno avaliando encontram-se melhores descritas no item “III.2 – BENFEITORIAS”, do Laudo.
QUESITO № 06
Queira o Sr. Perito informar se o imóvel atualmente se encontra ocupado ou se está sendo exercida algum tipo de atividade sobre o mesmo. Em caso positivo, queira detalhar.
RESPOSTA
Quando da vistoria, foi possível identificar que no imóvel avaliando não está senda exercida nenhum tipo de atividade.
QUESITO № 07
Queira o Sr. Perito informar se existem danos no imóvel provenientes de defeitos de construção ou de má qualidade de materiais de construção empregados. Justifique.
RESPOSTA
É do entendimento deste Profissional que, as benfeitorias erigidas no terreno avaliando não prejudicaram o seu aproveitamento.
QUESITO № 08
Queira o Sr. Perito informar se existem sinais de desgaste ou danos
Queira o Sr. Perito informar se existem sinais de desgaste ou danos