execução no município de São Paulo
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano –SMDU; Secretaria de Transportes Metropolitanos.
2.2.1. Operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré: as transformações da área antes da aprovação do instrumento
Para demonstrar a validade do pressuposto de que as operações urbanas são um instrumento de regulação do espaço urbano que exerce um papel na transformação na cidade desde sua determinação legal, ou seja, desde sua previsão em plano diretor, abordaremos inicialmente o caso da operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré, prevista desde 2002, mas ainda não aprovada por lei específica. Conforme o Estatuto da Cidade, uma operação urbana somente entra em vigor depois de aprovada por lei específica e de ter instituído seu grupo gestor. No entanto, o caso da operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré mostra que as mudanças na dinâmica urbana antecedem o início legal de funcionamento do instrumento.
Entre as operações urbanas consorciadas propostas pelo Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei Municipal nº 13.430 de 2002), está a operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré, na zona oeste da cidade. Seu projeto de lei decorreu de estudos urbanísticos e ambientais da equipe técnica do então Departamento de Projetos Urbanos da Secretaria Municipal do Planejamento (SEMPLA), que, na ocasião, considerou a operação urbana consorciada um instrumento capaz de implementar um sistema integrado de ações, fruto de um plano e projeto urbano, contemplando a dimensão urbanística e os interesses do mercado imobiliário e da sociedade (ABASCAL, KATO & CYMROT, 2013, p. 79).
O projeto da operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré compreende uma área de 1.028 hectares da Subprefeitura da Lapa, ocupada por antigas indústrias e pela vizinhança do entorno da CEAGESP, incluindo os distritos industriais do Jaguaré e da Vila Leopoldina. É característica dessa área a presença de grandes lotes e quadras marcadamente industriais, em que o sistema viário se apresenta generoso em suas dimensões e modalidades; porém, é também uma área desprovida de uma diversidade de equipamentos urbanos básicos.
Figura 3 – Foto da maquete do projeto urbanístico elaborado
para área da operação urbana Vila Leopoldina- Jaguaré
Fonte: Bernardini (2005).
O plano elaborado como subsídio ao projeto de lei da operação urbana previa a utilização de diversos instrumentos legais dispostos pelo Estatuto da Cidade, tais como direito de preempção, transferência do direito de construir e outros, para viabilizar os objetivos propostos. No caso da aplicação da operação urbana, o plano, em 2004, previa um adicional de potencial construtivo de cerca de 2.080.000 m², que deveria gerar algo em torno de R$ 480.000.000 a aplicar no perímetro da operação (BERNARDINI, 2005). Contudo, o plano jamais deixou os limites do âmbito técnico-burocrático em que foi concebido, o que se deve, entre outros fatores, à descontinuidade política na esfera municipal de governo, interveniente na continuidade técnica. Segundo as autoras Abascal, Kato & Cymrot (2013, p. 80), após sete anos da concepção do projeto de lei, observou-se a ação edilícia do mercado imobiliário transformando progressivamente a área.
O setor imobiliário, percebendo a disponibilidade de grandes áreas em localização privilegiada, bem como a intenção explícita do poder público de transformação espacial e reestruturação dessa parcela da cidade pela aplicação do mecanismo da operação urbana, tem investido maciçamente na construção de novos edifícios residenciais, com altas torres isoladas nos lotes, em substituição aos galpões industriais, seguindo os padrões tradicionais da atividade de monofuncionalidade.
Diante da iniciativa capitaneada pelo poder público, associada ao investimento do capital imobiliário, ainda que sem o funcionamento do instrumento da operação urbana consorciada, observou-se valorização das áreas contíguas aos melhoramentos propostos.
Segundo o jornal O Estado de S. Paulo (2012), a partir de dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (EMBRAESP), em 2003, o valor médio do metro quadrado dos edifícios lançados na Vila Leopoldina era de R$ 2.521,90; e, já em 2011, chegou a R$ 7.006,90 – uma valorização de 177,8%. De 2010 a 2011, os preços subiram 64%. Em relação ao aumento populacional, verificou-se, entre 2000 e 2010, um crescimento de apenas 0,76% na cidade, enquanto na Vila Leopoldina essa taxa correspondeu a 3,92%, o que significa 12.615 habitantes a mais. Ainda, entre 2003 e 2011, foram lançados 6.629 apartamentos na região.
O resultado dessa produção privada do espaço urbano vem se apresentando sob a forma de uma paisagem urbana que se degenera, na medida em que não se verifica uma associação dos grandes lotes, ocupados por condomínios fechados, com a oferta de serviços, comércio, áreas verdes, sistema viário e equipamentos adequados ao desenvolvimento equilibrado das atividades urbanas. Esses empreendimentos se caracterizam pela implantação de uma ou mais torres ocupando o solo em substituição a cada um dos galpões industriais que daí se evadiram. Tal ocupação vem gerando um ambiente construído de caráter monofuncional, constituído pelo modelo do edifício isolado no lote (ABASCAL, KATO & CYMROT, 2013, p. 86), reproduzindo os padrões da metrópole corporativa e fragmentada.
Assim, no que concerne à cidade em sua totalidade e ao papel regulatório que o instrumento exerce no espaço urbano, esta breve análise do caso da operação urbana Vila Leopoldina-Jaguaré confirma e amplia a interpretação da norma como elemento constituinte da produção do espaço urbano, uma vez que ela incita, mesmo antes de sua aplicação, novas dinâmicas espaço-temporais.
2.2.2. Operação urbana Centro
O perímetro da operação urbana Centro abrange uma área de aproximadamente 662,9 hectares, incluindo os distritos Sé, República, Brás e partes pequenas de Consolação e Santa Cecília. Dentro desse perímetro, observa-se uma grande heterogeneidade de atividades urbanas e densidades de uso e ocupação do solo. Podemos citar como exemplo a presença de áreas comerciais como as das ruas Santa Ifigênia e 25 de Março, a área das antigas sedes de instituições bancárias e financeiras no chamado Centro Velho, a área de comércio e serviços
próximas ao Mercado Municipal, principalmente na rua do Gasômetro, como mostra o Mapa 7.