ORIENTAÇÕES PARA A UTILIZAÇÃO DO MODELO DE ANÁLISE DE

No modelo de análise incluiu-se uma guia denominada “Instruções” onde se oferece instruções aos usuários para utilização do modelo.

Na parte inicial apresenta-se o modelo em linhas gerais, expondo-se informações relativas a seleção dos elementos de análise e quais serão os procedimentos de maneira resumida. A seguir apresenta-se um passo-a-passo, o qual está transcrito na sequência. O passo-a-passo pode ser representado graficamente através do fluxo apresentado na Figura 4, abaixo.

Figura 4 - Fluxo de utilização do modelo de análise

Fonte: Dados primários, 2016.

Passo 1 – análise da dimensão social e ambiental

Utilizando-se do projeto de implantação do empreendimento e do plano diretor do empreendimento devem ser analisados os elementos dispostos na guia "Dimensão social e ambiental". Para cada elemento deve-se selecionar a resposta na célula de cor cinza ao lado do elemento.

Passo 2 - análise da categoria de viabilidade mercadológica

Deve-se coletar informações sobre potenciais clientes, fornecedores, concorrentes e ambiente e segmento econômico.

Passo 1 - análise da dimensão social e ambiental Passo 2 - análise da categoria de viabilidade mercadológica Passo 3 - análise da categoria de viabilidade econômico- financeira Passo 4 - diagnóstico de análise de viabilidade

Sobre os clientes deve-se buscar informações sobre seu interesse em compra de lotes, existência de recursos para compra (próprios ou de terceiros), valores que estão dispostos a pagar, características que consideram importantes, preferências, interesse de compra de imóvel na região onde pretende-se implantar o empreendimento e perspectivas frente ao cenário econômico. Para a coleta de informações com potenciais clientes pode ser utilizado o questionário disponível no Apêndice A deste trabalho, bastando adequá-lo ao empreendimento em estudo.

Em relação aos fornecedores deve-se buscar orçamentos dos serviços e materiais que serão necessários à implantação do empreendimento. Além disso, deve-se avaliar se estes possuem capacidade técnica para fornecer os materiais e serviços necessários, se existe concorrência entre fornecedores e se é possível realizar contratos e acordos prévios a fim de fixar valores dos serviços e materiais.

No que refere aos concorrentes deve-se realizar um levantamento de lotes concorrentes a venda, registrando sua localização, valor de venda, área (m²) e possíveis diferenciais competitivos.

Quanto ao ambiente econômico deve-se buscar informações que permitam analisar a disponibilidade de financiamentos, situação do mercado e tendência do mercado.

Dispondo dessas informações é possível analisar os elementos que compõe a categoria de análise de viabilidade mercadológica.

Passo 3 - análise da categoria de viabilidade econômico-financeira

Inicialmente deve-se elaborar os orçamentos e fluxos de caixa do empreendimento. Deve-se verificar a disponibilidade dos recursos necessários previstos no fluxo de caixa à implantação do empreendimento.

A partir dos orçamentos e fluxos de caixa elaboradores é possível calcular o payback, valor presente líquido (VPL), taxa interna de retorno (TIR) e pontos de equilíbrio.

As informações do ambiente econômico permitem realizar estimativas de variação nas vendas em diferentes cenários.

Deve-se determinar uma Taxa Mínima de Atratividade (TMA) para o empreendimento, que será utilizada como taxa de desconto no cálculo do VPL, taxa

de investimento no cálculo da MTIR e como parâmetro de avaliação dos resultados apresentados pelo empreendimento.

Abaixo disponibilizam-se campos que possibilitam o cálculo automatizado do VPL, TIR e MTIR. Devem ser alimentadas as células nas cores amarelas e os resultados serão apresentados nas células de cor verde.

Quadro 6 - Ferramenta para cálculo de indicadores

Fonte: Dados primários, 2016.

Para cálculo dos pontos de equilíbrio deve-se calcular a margem de contribuição (MC) de cada lote. A margem de contribuição corresponde ao valor de venda unitário menos os custos e despesas variáveis unitários. É necessário ainda, apurar todos os custos e despesas fixas do empreendimento para possibilitar o cálculo.

TMA Importante: inserir taxa anual.

Taxa de captação de recursos

Importante: inserir taxa anual

FLUXOS DE CAIXA LÍQUIDOS

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 VPL R$ 0,00 TIR #NÚM! MTIR #DIV/0! Importante: meses onde fluxo de caixa é

negativo (houve desembolso por parte do investidor maior do que as receitas geradas) devem ser precedidos pelo sinal

Quadro 7 - Ferramenta para cálculo dos pontos de equilíbrio

Fonte: Dados primários, 2016.

Com todos os indicadores calculados é possível analisar os elementos que compõem a categoria de análise de viabilidade econômico-financeira.

Passo 4 - diagnóstico de análise de viabilidade

Após analisar os elementos listados em cada categoria de análise obtém-se um diagnóstico da análise de viabilidade do empreendimento.

Para a dimensão social e ambiental o resultado determina se o empreendimento é viável ou não de acordo com os elementos analisados.

Na dimensão econômica são apontados indicadores de viabilidade para a categoria de análise mercadológica, para a categoria de análise de viabilidade econômica e um indicador geral. O indicador apresentado tem variação entre 0% e 100%, quanto maior o percentual apresentado mais viável é o empreendimento, do contrário quanto menor este percentual, menos viável o empreendimento se apresenta.

A cada passo apresentado foram incluídos hiperlinks que direcionam diretamente a página onde devem ser analisados os elementos. Ao final da análise de todos os elementos é possível visualizar um diagnóstico, e a partir da compilação das respostas selecionadas, em todos os elementos, apresenta-se um diagnóstico da viabilidade do empreendimento em cada uma de suas dimensões.

O modelo de análise na íntegra é apresentado no Apêndice B. O modelo elaborado encontra-se disponível em sua versão digital em CD disponibilizado juntamente com o trabalho impresso.

Total de custos fixos e despesas fixas MC #DIV/0! #DIV/0!

Custos e despesas fixas - Depreciações + Amortizações MC Ponto de equilíbrio financeiro Ponto de equilíbrio contábil #DIV/0! Custos e despesas fixas + custo de capital

MC

Ponto de equilíbrio econômico