A fase final do procedimento de regularização fundiária dá-se no Cartório de
Registro de Imóveis com o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e
do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório em que se
situe a unidade imobiliária.30 No entanto, a atuação preventiva e proativa do
registrador de imóveis deve ser prestada desde o início da tramitação. Dessa forma,
os oficiais dos cartórios de registros de imóveis devem, por exemplo, compor
conselhos técnicos municipais no âmbito de sua atuação e, a ao lado dos
beneficiários, agentes municipais, membros do Ministério Público e da Defensoria
Pública, desempenhar papel fundamental por conhecerem a situação registral dos
imóveis da sua circunscrição cartorária.
Essa participação do Oficial de Registro é relevante sob dois aspectos: facilita o
ingresso do título no fólio real quando colaboram na instrumentalização do
procedimento; e dada a sua atuação como mediador31 dos conflitos fundiários.
Em que pese os cartórios estarem sob a responsabilidade de particulares, a
sua privatização não retira a natureza pública do serviço notarial e registral. Nos
termos do que preceitua o artigo 236, § 3º, da Constituição Federal de 1988, os
serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do
Poder Público, e o ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso
público de provas e títulos. Dessa forma, esses agentes são equiparados a servidores
públicos para fins civis, penais e administrativos e estão submetidos à fiscalização do
Tribunal de Justiça na prática dos seus atos. O órgão fiscalizador das atuações dos
30
Art. 28 da Lei 13.465/2017: “A Reurb obedecerá às seguintes fases: I – requerimento dos legitimados;
II – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos
titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes; III – elaboração do projeto de
regularização fundiária; IV – saneamento do processo administrativo; V – decisão da autoridade
competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; VI – expedição da CRF pelo Município; e
VII – registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de
registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
Parágrafo único. Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal
específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização
fundiária urbana”.
31
Provimento nº 67/2018 do CNJ disciplina conciliação e mediação em cartórios. PROVIMENTO
CONJUNTO Nº CGJ/CCI-22/2019. Dispõe sobre os procedimentos de conciliação e mediação nos
serviços notariais e de registro no Estado da Bahia.
delegatários, ou seja, dos oficiais de registros públicos é a Corregedoria do Tribunal
de Justiça do seu respectivo Estado.
A atuação deste órgão correicional, entretanto, não se resume à atividade
fiscalizatória e punitiva, sendo também competente para uniformizar os procedimentos
no âmbito das serventias notariais e de registros, motivo que ensejou a atuação na
orientação dos responsáveis pelas serventias extrajudiciais da Bahia no trâmite
cartorário dos processos de regularização fundiária do Estado,
Como consequência dessa competência uniformizadora, a Corregedoria das
Comarcas do Interior do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia – CCI, durante a 2ª
Reunião do Fórum Fundiário dos Corregedores Gerais da Justiça do MATOPIBA32,
lançou o Projeto denominado “Área Legal”, cuja proposta é aclarar os desígnios da
novel legislação – Lei nº 13.465/2017 - a todos os envolvidos no procedimento formal
de regularização, nos seguintes termos:
O projeto visa a qualificação teórico-prática de delegatários (Tabeliães e
Registradores de Imóveis) das serventias extrajudiciais das comarcas de
entrâncias inicial e intermediária, do Estado da Bahia; prefeitos; vereadores;
servidores públicos municipais; e demais agentes políticos e/ou
administrativos a quem compete a aprovação, concepção, formulação do
modelo e execução, além do trâmite do procedimento administrativo, com
vistas à expedição do Certificado de Regularização Fundiária (CRF), e
consequente registro do título de domínio no Cartório de Registro de Imóveis;
advogados e demais cidadãos interessados”
33(TJ/BA, 2019).
32
Segundo definição da Embrapa: “A expressão MATOPIBA resulta de um acrônimo criado com as
iniciais dos estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. Essa expressão designa uma realidade
geográfica que recobre parcialmente os quatro estados mencionados, caracterizada pela expansão de
uma fronteira agrícola baseada em tecnologias modernas de alta produtividade.” Disponível em:
https://www.embrapa.br/gite/. Acesso em: 11 set. 2019.
33
Disponível em:
<http://www5.tjba.jus.br/corregedoria/projeto-area-legal-promove-debates-sobre-regularizacao-fundiaria-em-mais-seis-comarcas-e-lanca-cartilha-sobre-o-tema/>. Acesso em 11 de
setembro de 2019
Figura 1: Layout do Projeto “Área Legal”, desenvolvido pela CCI – TJ/BA.
Fonte: site do TJ/BA.
Os contornos do projeto foram estabelecidos no Termo de Cooperação Técnica
firmado entre a CCI e o município baiano de Conceição do Coité. O instrumento se
fundamentou no art. 6° da CF/88 (que assegura a moradia como direito social), e no
art. 182, caput, também da Carta Política, notadamente no que diz respeito à
execução da política de desenvolvimento urbano a cargo do Poder Público Municipal
na ordenação das cidades e regular ocupação do solo.
O Termo de Cooperação trouxe como premissas: a) o artigo 6º da Constituição
Federal de 1988, segundo o qual o direito à moradia constitui direito social humano
fundamental e deverá ser assegurado pelos poderes constituídos, em respeito ao
princípio da valorização da dignidade da pessoa, considerado um dos pilares que
justificam a própria República Federativa do Brasil, de acordo com o art.1.º, inciso III,
da CF/88; b) o regramento estabelecido pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, no
que diz respeito à regularização fundiária, sobretudo na construção da correta
execução da política urbana de ocupação do solo e ordenação das cidades (art.182,
CF/88); e c) o Objetivo de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da ONU n.°1134,
estabelecido pela Organização das Nações Unidas, em Conferência ocorrida no dia
15 de setembro de 2015, na Cidade de Nova Iorque (EUA).
Nos termos do Acordo Cooperativo, coube à Corregedoria do Tribunal de
Justiça da Bahia a normatização procedimental da Regularização Fundiária no
Estado, visando conferir uniformidade operacional aos procedimentos de
regularização nos cartórios. A CCI buscou, portanto, expedir orientações no que tange
à aplicabilidade da Lei Federal nº 13.465/2017.
Sendo a Corregedoria órgão fiscalizatório, de controle e de orientação das
serventias extrajudiciais – de abrangência estadual, restou legitimada a formalização
do Termo de Cooperação, visando o estreitamento das relações entre os Municípios,
os Cartórios extrajudiciais, as entidades, associações e organizações da sociedade
civil de interesse público que tenham por objetivo atividades nas áreas de habitação
social. Ademais, a Corregedoria das Comarcas do Interior propôs, nessa iniciativa, a
redução das ações judiciais decorrente de conflitos fundiários urbanos.
No dia 03 de maio de 2019 foi publicado no Diário de Justiça Eletrônico do
Estado da Bahia nº 2.370, Cad. 1/Página 182, o Termo de Cooperação Técnica
34
Objetivo de Desenvolvimento Sustentável da ONU 11: “Tornar as cidades e os assentamentos
humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis. 11.1 Até 2030, garantir o acesso de todos à
habitação segura, adequada e a preço acessível, e aos serviços básicos e urbanizar as favelas;
11.2 Até 2030, proporcionar o acesso a sistemas de transporte seguros, acessíveis, sustentáveis e a
preço acessível para todos, melhorando a segurança rodoviária por meio da expansão dos transportes
públicos, com especial atenção para as necessidades das pessoas em situação de vulnerabilidade,
mulheres, crianças, pessoas com deficiência e idosos; 11.3 Até 2030, aumentar a urbanização inclusiva
e sustentável, e as capacidades para o planejamento e gestão de assentamentos humanos
participativos, integrados e sustentáveis, em todos os países; 11.4 Fortalecer esforços para proteger e
salvaguardar o patrimônio cultural e natural do mundo; 11.5 Até 2030, reduzir significativamente o
número de mortes e o número de pessoas afetadas por catástrofes e substancialmente diminuir as
perdas econômicas diretas causadas por elas em relação ao produto interno bruto global, incluindo os
desastres relacionados à água, com o foco em proteger os pobres e as pessoas em situação de
vulnerabilidade; 11.6 Até 2030, reduzir o impacto ambiental negativo per capita das cidades, inclusive
prestando especial atenção à qualidade do ar, gestão de resíduos municipais e outros; 11.7 Até 2030,
proporcionar o acesso universal a espaços públicos seguros, inclusivos, acessíveis e verdes,
particularmente para as mulheres e crianças, pessoas idosas e pessoas com deficiência; 11.a Apoiar
relações econômicas, sociais e ambientais positivas entre áreas urbanas, periurbanas e rurais,
reforçando o planejamento nacional e regional de desenvolvimento; 11.b Até 2020, aumentar
substancialmente o número de cidades e assentamentos humanos adotando e implementando políticas
e planos integrados para a inclusão, a eficiência dos recursos, mitigação e adaptação às mudanças
climáticas, a resiliência a desastres; e desenvolver e implementar, de acordo com o Marco de Sendai
para a Redução do Risco de Desastres 2015-2030, o gerenciamento holístico do risco de desastres em
todos os níveis e 11.c Apoiar os países menos desenvolvidos, inclusive por meio de assistência técnica
e financeira, para construções sustentáveis e resilientes, utilizando materiais locais.” (ONU, 2020)
firmado entre a Corregedoria da Comarca do Interior do Tribunal de Justiça da Bahia
(CCI) e o Município de Conceição do Coité (vide Anexo B), marcando oficialmente a
formalização que daria os primeiros contornos do Projeto denominado Área Legal.
Para dar maior visibilidade e explicações acerca do Projeto “Área Legal” e
orientar os futuros eventos, o TJ/BA, no dia 5 de junho 2019, publicou no sítio
eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia uma cartilha35 sobre o tema
atinente à regularização fundiária, as atribuições dos municípios, as modalidades de
Reurb, benefícios da regularização e principais regulamentações.
4.2 O PROCESSO DE DIFUSÃO DO PROJETO “ÁREA LEGAL” NO INTERIOR DO
No documento
A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO ESTADO DA BAHIA: Universidade Católica do Salvador
(páginas 69-73)