4. OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS
4.5. Os aspectos tributários dos fundos de investimento imobiliários
Em relação aos aspectos tributários dos fundos imobiliários, quando de sua criação, o objetivo é que os rendimentos auferidos pelo fundo estivessem isentos do imposto de renda na fonte ou na declaração de rendimentos. Por outro lado, os ativos e ganhos de capital seriam tributados normalmente para com os cotistas. Ocorre que, com a mesma lógica já aprendida em outros países, havia a necessidade de que fosse permitida alguma forma de diferenciação tributária para aqueles que fizessem seus investimentos nesta categoria de fundos tanto nos rendimentos quanto nos ganhos de capital.
Com isto, seis anos depois da publicação da Lei no 8.668, o Ministério da Fazenda propôs uma Medida Provisória com o objetivo de alterar a legislação do Imposto sobre a Renda, relativamente à tributação dos Fundos Imobiliários25. MARTINS (2011) aborda que pelo fato de não haver tributação sobre os rendimentos obtidos pelos fundos, eles passaram a ser utilizados por diversas empresas do setor imobiliário como um veículo para as suas próprias atividades, e não como um veículo de captação ao mercado financeiro e de capitais. Eram constituídas empresas com recursos próprios, únicas cotistas que mantinham as suas receitas na estrutura, diferindo a tributação.
23 Conforme estabelecido na Lei n° 8668/93 em seu Artigo 12:
Art. 12. É vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do Fundo de Investimento Imobiliário:
I - conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade; (BRASIL, 1993, grifo nosso).
24
Todos os encargos permitidos aos fundos imobiliários estão listados no Artigo 47 da Instrução CVM nº 472/08. 25 Tratava-se da Medida Provisória no 1.788, de 29 de dezembro de 1998, a qual foi convertida na Lei no 9.779, de 19 de janeiro de 1999.
No novo modelo, foram especificadas determinadas regras que visavam evitar a postergação do pagamento do imposto sobre os ganhos e rendimentos auferidos pelos fundos, pois deveria haver a distribuição de, no mínimo, 95% do lucro auferido sob o regime de caixa, e estabeleceu a regra de tributar, tal como uma pessoa jurídica, o fundo imobiliário que aplicar os recursos em empreendimentos imobiliários que tenham como incorporador, construtor ou sócio, o cotista ou pessoa a ele ligada, com percentual acima de 25% das cotas do fundo.
Ocorre que a isenção de tributação sobre a distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários foi aprovada apenas no ano de 2005, com a publicação da Lei no 11.196, de 21 de novembro de 2005, que alterou a Lei no 11.033, de 21 de dezembro de 2004, em seu Artigo 3o, o qual versa sobre o imposto sobre a renda incidente sobre os rendimentos e ganhos líquidos auferidos nos mercados financeiro e de capitais. Traz a norma que:
Art. 3º Ficam isentos do imposto de renda: [...]
III - na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
Parágrafo único. O benefício disposto no inciso III do caput deste artigo:
I - será concedido somente nos casos em que o Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 (cinquenta) quotistas;
II - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo. (BRASIL, 2005).
A forma de tributação concedida aos investidores dos fundos imobiliários pode ser analisada como um diferencial positivo para as empresas que buscam a locação dos imóveis que ocupam, posto que se o cotista (na qualidade de locador final) pretende um determinado retorno para o seu investimento, o valor de locação poderia vir a ser menor, ao não serem contabilizados os tributos. A fim de exemplificar a presente afirmação, foram desenvolvidas três situações hipotéticas que se diferenciam pelo veículo cujo investidor imobiliário se utiliza para a obtenção de sua renda, partindo da premissa que a pretensão é obter uma renda mensal de R$ 10.000,00.
No primeiro exemplo, o investidor imobiliário possui um imóvel registrado em seu próprio nome (pessoa física). Nestes casos, o imposto de renda deve ser calculado em conjunto com os demais rendimentos tributáveis da pessoa. MARTINS (2011) já destaca que para a pessoa física, sob o ponto de vista econômico, a receita da locação possui um tratamento tributário mais oneroso quando comparado com outras formas de investimentos imobiliários. Desta forma, haverá uma incidência de tributos na ordem de 27,5% sobre o preço do aluguel. Portanto, o preço do aluguel a ser pago pela empresa locatária deverá ser de R$ 13.973,10.
No segundo exemplo, supondo que o imóvel seja um ativo para renda em uma empresa cujo objeto social seja o investimento em imóveis (comumente conhecida como empresas de properties ou holdings imobiliárias). Nesta situação, há uma tributação que varia na ordem de 11,33% a 14,53%, no caso de regime de lucro presumido. Com isto, para receber uma renda mensal de R$ 10.000,00, o investidor deveria cobrar um aluguel entre R$ 11.277,77 a R$ 11.700,01. Quando comparados com os tributos da pessoa física, MARTINS (2011) constata que a legislação tributária claramente induz a utilização de pessoas jurídicas para o desenvolvimento de atividades de administração de bens. Do ponto de vista econômico e princípios tributários, não haveria razão que explique este tratamento diferenciado. Entretanto, não existe invalidação da regra no ordenamento (MARTINS, 2011).
Por fim, em um fundo imobiliário, como sobre ele não incidem tributos, desde que respeitadas às regras descritas acima, o valor pago pelo locador poderia ser o próprio R$ 10.000,00. Cabe a ressalva que sobre os fundos incidem custos de sua estrutura, mas que acabam por serem diluídos26.
26 Conforme pesquisa realizada, a taxa de administração média cobrada pelas instituições administradoras dos fundos de investimento imobiliário do Brasil é de 0,96% ao ano sobre o patrimônio líquido (ANBIMA, 2014).
Tributos Pessoa Física Tributos FII IR 27,50% IR 0,00% CSLL 0,00% CSLL 0,00% PIS 0,00% PIS 0,00% COFINS 0,00% COFINS 0,00% Total incidente sobre a receita 27,50% Total incidente sobre a receita 0,00%
Tributos Pessoa Jurídica com objeto imobiliário (Lucro presumido)27
IR
A alíquota será de 15% calculada sobre a base de cálculo presumida. A base de cálculo presumida para a atividade de locação imobiliária
é de 32% da receita auferida, portanto, para o cálculo de IR, chega-se ao percentual de 4,80%.
A parcela da base de cálculo que exceder o valor resultante da
multiplicação do número de meses do período de apuração por R$ 20.000,00, se sujeita a uma incidência adicional de imposto a uma alíquota de 10%, portanto, passa a ser 25%.
Dessa forma, para o cálculo do IR, há um percentual de 8,00% sobre
a receita auferida.
Tributos Pessoa Jurídica com objeto imobiliário (Lucro presumido)
CSLL
A alíquota será de 9% calculada sobre a base de cálculo presumida. A base de cálculo presumida para a atividade de locação imobiliária
é de 32% da receita auferida, portanto, para o cálculo de IR, chega-se ao percentual de 2,88% sobre a receita auferida.
PIS 0,65%
COFINS 3,00%
Total incidente
sobre a receita De 11,33% a 14,53%
Quadro 2 – Quadro resumo de alíquotas incidentes sobre a renda imobiliária. Fonte: Elaborado pelo autor.
Pessoa Física Pessoa Jurídica (lucro presumido - tributação máxima) Pessoa Jurídica (lucro presumido - tributação mínima) FII Renda para o investidor R$ 10.000,00 R$ 10.000,00 R$ 10.000,00 R$ 10.000,00 Tributos R$ 3.793,10 R$ 1.700,01 R$ 1.277,77 R$ 0,00 Valor de locação R$ 13.793,10 R$ 11.700,01 R$ 11.277,77 R$ 10.000,00
Quadro 3 – Quadro comparativo de valores de locação de acordo com o regime de tributação do locador Fonte: Elaborado pelo autor.
27 Desde 01 de janeiro de 2014, com a Lei nº 12.814/2013, as pessoas jurídicas cuja receita bruta total no ano- calendário anterior tenha sido igual ou inferior a R$ 78.000.000,00 ou a R$ 6.500.000,00 multiplicado pelo número de meses de atividade do ano-calendário anterior, quando inferior a 12 meses, podem optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido.