IMOBILIÁRIOS DO LITORAL
1.3 OS EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS IMOBILIÁRIOS E A ZONA COSTEIRA DO CEARÁ
Sob a égide da sustentabilidade e da ecologia, tão marcantes na sociedade contemporânea, a valorização da natureza tem sido bastante explorada como recurso turístico. Como fruto dessa atitude, a indústria turística19 tem se apropriado do litoral, redesenhando novas formas
urbanas, no que se refere ao aspecto arquitetônico, ao de infraestrutura, de rodovias etc., reforçando o papel do turismo como um dos principais vetores da reorganização espacial, como afirma Lima (2006, p. 230):
a rede de serviços que atende ao turismo – agências, hotéis, restaurantes, casas
de entretenimento, empresas de transporte, dentre outros – vem se tornando
vetor de criação e ampliação de novas dinâmicas espaciais. Uma é reflexo da outra, ampliam-se os serviços, eleva-se a dinâmica espacial que solicita mais e melhores equipamentos. Dada a valorização das áreas em processo de organização e reorganização, atrações de capitais novos se intensificam. Os grandes empreendimentos são planejados para serem implantados em áreas dotadas de grande valor paisagístico, que apresentam maior densidade técnica favorável à recepção de turistas.
Este novo modelo de crescimento e desenvolvimento econômico do Ceará, tendo como principal motor propulsor da economia cearense a indústria turística, tem o respaldo do Governo, em parceria com a iniciativa privada, aliado às políticas de desenvolvimento dos Estados Nordestinos. No nível federal, foi importante a instituição do PRODETUR-NE - Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste e das Políticas de Megaprojetos Turísticos - PMT.
O PRODETUR-NE e as políticas relacionadas aos megaprojetos turísticos inserem-se numa fórmula internacional de crescimento do turismo, que consiste em aliar a capacidade empreendedora da iniciativa privada à atuação do Poder Público. Este último atua na elaboração da legislação, projeto e implementação de infraestrutura, financiando recursos e gerando contrapartidas da iniciativa privada com vistas a consolidar, fortalecer e promover destinos turísticos.
Alguns desses megaprojetos concretizam-se em empreendimentos turísticos imobiliários e têm nessa parceria público-privada uma relação que coloca o setor público, por vezes, como empreendedor dos megaprojetos, como afirma CRUZ (2000, p. 79):
19 Conforme Coriolano (1998), a atividade turística por pertencer a uma cadeia produtiva grande e diversa, passou a ser tratada por pesquisadores e os agentes envolvidos como “indústria sem chaminé”. A denominação de indústria ao turismo cristalizou-se com o Decreto Federal no. 448, de 14/02/1992, D.O.U. de 17/12/1994, que passou a equiparar o projeto de turismo ao de indústria, para efeito de financiamentos concedidos pelas instituições oficiais.
os projetos idealizados pelos poderes públicos estaduais, comandam também o processo de sua implementação, definindo e loteando as áreas a serem
urbanizadas para fins turísticos, negociando os respectivos lotes, e financiando,
por vezes com recursos próprios, outras com recursos federais, os empreendimentos a serem implantados.
Os empreendimentos turísticos imobiliários, por vezes, impulsionam o desenvolvimento dos serviços urbanos e turísticos e a realização de infraestrutura. É importante ressaltar que, através do turismo, a cidade pode ou não expandir seus limites, forçando a expansão da malha e da infraestrutura, como afirma Silva (2009, p. 61):
essa expansão urbana seja um processo contínuo e desorganizado, pautado principalmente no mercado imobiliário, e conseqüentemente, pela necessidade que as empresas tem de recuperar e ampliar seus investimentos. Não houve, pelo menos até a obrigatoriedade dos planos diretores em algumas cidades, ações conjugadas entre a iniciativa privada e o poder público, tampouco uma visão global e planejadora por parte das empresas do setor da construção civil.
Na visão de Lanquar (in: TEIXEIRA, 1996), deve existir uma distinção entre investimento feito para infraestrutura e aquele destinado aos equipamentos turísticos. A infraestrutura deve levar em conta os interesses locais e também os múltiplos usos dos empreendimentos, para que não seja subutilizada. Com isso, reforça-se o papel do Estado como agente econômico para o turismo.
Enfim, de acordo com Mathielson & Wall (in: TEIXEIRA, 1996), o importante é relacionar o desenvolvimento do turismo a seus impactos econômicos, uma vez que os benefícios oriundos do turismo dependem da estrutura econômica adotada e da localização das áreas dos destinos turísticos.
Desta forma, a política de implantação de megaprojetos turísticos tem impulsionado a construção de empreendimentos imobiliários destinados ao turismo, os quais têm marcado o contexto urbano e socioeconômico das cidades litorâneas do Ceará, devido ao seu porte e à sua influência na infraestrutura urbana, como também no que se refere à geração de emprego e renda da população, entre outros aspectos.
A construção desses equipamentos é regulada pelo Governo através da exigência da licença ambiental, por meio da aprovação do Estudo de Impacto Ambiental – EIA, e do respectivo Relatório de Impacto Ambiental – RIMA, emitidos pela Secretaria de Meio Ambiente do Ceará – SEMACE e pelo Conselho Estadual do Meio Ambiente – COEMA, conforme estabelecido na Lei Estadual no. 11411/1987 e suas disposições posteriores, e na Resolução COEMA no. 04/2009. Esta determinação está em consonância com a Política Nacional de Meio Ambiente, que estabelece essa exigência
[...} para todas as atividades que utilizem recursos ambientais e possam ser causadoras efetivas ou potenciais de poluição ou de degradação ambiental, desenvolvidas por pessoas físicas e jurídicas, inclusive as entidades das administrações públicas federal, estadual e municipal.
A determinação da apresentação do EIA-Rima20 visa:
a identificação e avaliação das prováveis repercussões sobre o meio ambiente, a partir do conhecimento de determinado projeto, obra ou atividade e das características da área de influência dos mesmos, bem como a proposição das
medidas mitigadoras/compensatórias adequadas e programas de
acompanhamento e monitoramento dos impactos.
Enfim, os Empreendimentos Turísticos Imobiliários de Médio e Grande Porte – ETIs, empreendidos pela iniciativa privada que surgem no litoral do Ceará são viabilizados, principalmente, a partir de investimentos e políticas públicas direcionados para estes equipamentos, especialmente em infraestrutura. Uma vez concretizada a implantação, os ETIs transformam e interferem no espaço urbano e tendem a alterar a qualidade de vida da população local, modificando, consequentemente, os aspectos urbanos e socioeconômicos dessas localidades, uma vez que esse padrão de desenvolvimento turístico tem como características básicas a dotação de infraestrutura (rodovias, energia elétrica e saneamento) e de força de trabalho a ser empregada nas atividades turísticas, inclusive com a capacitação de mão de obra.
Finalmente, com o propósito de avaliar se a implantação dos ETIs associada a esses investimentos públicos, principalmente em infraestrutura, trouxe efetivamente desenvolvimento urbano e melhoria na qualidade de vida da população local, foi realizada uma pesquisa desses ETIs no litoral do Ceará.
Para tanto, como premissa básica, adotou-se a compreensão do vetor de desenvolvimento do turismo apresentando maior importância e determinação nas cidades litorâneas de médio e pequeno porte, porque nas cidades de maior porte existem outros fatores de desenvolvimento que podem mascarar a análise desejada, ou seja, sob o ponto de vista do vetor do turismo.
Para selecionar os municípios litorâneos classificados como pequeno e médio porte, de acordo com a classificação do IBGE21, foi feita a análise dos dados de contagem populacional
20 Site SEMACE, acessado em 13/nov/2009: www.semace.ce.gov.br/servicos/calculo/duvidas.asp
21 Segundo o IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, censo demográfico de 2000, o porte dos municípios em razão do tamanho da população é classificado nas seguintes classes de dimensionamento populacional: até 20.000; mais de 20.000 a 100.000, mais de 100.000 a 500.000, mais de 500.000. É identificado como pequeno porte até 100.000 e como médio porte de 100.000 a 500.000 habitantes. (Fonte: www.ibge.gov.br – dez/2008)
na tabela abaixo, e se verificou a inclusão de todos os municípios cearenses, com exceção da capital – Fortaleza, a qual foi excluída do estudo.
Tabela 1.7 – POPULAÇÃO DOS MUNICÍPIOS LITORÂNEOS NO CEARÁ – 2010
MACRORREGIÕES
TURÍSTICAS MUNICÍPIOS POPULAÇÃO
Fortaleza 2.452.185
Caucaia 325.441
Aquiraz 72.628
São Gonçalo do Amarante 43.890
Acaraú 57.551 Amontada 39.232 Barroquinha 14.476 Camocim 60.158 Itapipoca 116.065 Itarema 37.471 Jijoca de Jericoaca 17.002 Paracuru 31.636 Paraipaba 30.041 Trairi 51.422 Aracati 17.002 Beberibe 49.311 Cascavel 66.142 Fortim 14.817 Icapuí 18.392 Região Metropolitana Litoral Oeste Ibiapaba Litoral Leste Apodi
Fontes: IBGE, Censo Demográfico 2010, tabela 200.
A verificação da existência dos ETIs nestes municípios selecionados partiu de um levantamento básico de dados na SEMACE, que forneceu a relação dos empreendimentos construídos (em construção ou concluídos), com processo na SEMACE aprovado, em tramitação ou negado para expedição do documento EIA-RIMA por esta Secretaria, além de dados como área de implantação, tipologia, empreendedor, dentre outros.
Esta coleta de dados direcionou o levantamento fotográfico aéreo realizado em toda a zona costeira do Ceará – litoral leste e oeste de Fortaleza, resultando em aproximadamente 500 fotos. Utilizando as coordenadas geográficas fornecidas pela SEMACE, foram identificados os terrenos e/ou empreendimentos imobiliários no campo, que foram fotografados para registro. Alguns ETIs construídos não registrados pela SEMACE foram observados no voo e, também fotografados e, posteriormente, identificados. O Mapa 1.4, adiante, localiza os ETIs identificados no litoral leste e oeste e na região metropolitana de Fortaleza. A Figura 1.1 e Figura 1.2 apresentam a imagem do Google Earth com alguns registros do levantamento aerofotográfico.
Os empreendimentos turísticos imobiliários foram relacionados no Quadro 1.3 – “Caracterização dos Empreendimentos Turísticos Imobiliários no Litoral do Ceará”, com a indicação da localização no município e na região turística. Foram indicados os dados de cada empreendimento, como o empreendedor responsável pelo projeto; as características básicas de projeto, com a descrição sucinta do programa de necessidades para a edificação e a respectiva área de implantação; o status de operacionalização, ou seja, se o empreendimento está em fase de projeto, construção ou funcionamento, e finalmente a situação do EIA-RIMA concedido pela SEMACE, se está em tramitação, se foi aprovado ou se não existe.