Os fatores de risco associados à emissão de CEPAC

Dentre as informações constantes do Prospecto, estão os fatores de risco, um dos principais pontos que devem ser analisados pelos investidores ao tomarem uma decisão a respeito da oferta de CEPAC. O Município emissor deve divul- gar aos seus possíveis investidores todo e qualquer risco inerente e externo à emissão de CEPAC. É importante ressaltar que cada emissão tem suas particu- laridades e seus próprios riscos.

Os seguintes fatores de risco são comuns a qualquer emissão de CEPAC:

(i) Fatores de risco de natureza jurídica: há possibilidade de surgirem

questionamentos administrativos ou judiciais quanto à regularidade dos con- tratos com a administração pública, o que pode, inclusive, gerar embargo e suspensão de obras em andamento, e, consequentemente, efeitos negativos na valorização dos CEPAC.

Na hipótese de a OUC ser declarada nula ou de ocorrer mudança na legis- lação aplicável que impeça a utilização dos CEPAC, os investidores adquirentes de CEPAC que não os vincularam a um terreno ou obra terão que ser indeni- zados pela Prefeitura, e, para isso, poderão ser obrigados a mover ações judiciais custosas e demoradas contra o Município.

Ainda em relação aos fatores de risco de natureza jurídica, caso existam ou venham a existir Assentamentos Urbanos Irregulares nas áreas da OUC (que ainda não possuam a Certidão de Habite-se, por exemplo) o Registro Geral de Imóveis competente poderá enfrentar difi culdades ou impedimentos para a averbação de propriedades.

Além disso, pode estar em curso processo de Regularização Fundiária Ur- bana, que usualmente é moroso e complexo. A irregularidade fundiária ou a

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não conclusão do processo de Regularização Fundiária Urbana podem acarretar prejuízos e impedimentos ao exercício dos direitos garantidos pelo CEPAC.

A Regularização Fundiária Urbana é uma das fi nalidades que podem ser atendidas pelas Intervenções do Município nas áreas da OUC. O CEPAC pode ser utilizado como meio de pagamento de desapropriações e outras indeniza- ções a moradores, assim como a determinados prestadores de serviços de urba- nização nas áreas da OUC. A Regularização Fundiária Urbana pode ser medida prévia ou posterior à emissão de CEPAC e os riscos associados variam em fun- ção das características do uso e ocupação do solo de cada localidade.

(ii) Fatores de risco macroeconômicos: A valorização dos CEPAC está

diretamente relacionada ao preço dos imóveis. Eventuais modifi cações na con- juntura econômica que afetem o mercado imobiliário podem afetar a demanda por CEPAC e o seu respectivo valor. Além disso, as políticas de intervenção do governo na economia, bem como algumas condições macroeconômicas, podem causar efeitos signifi cativos na economia brasileira, assim como nos mercados fi nanceiro, de capitais e imobiliário.

(iii) Fatores de risco setoriais: eventual desvalorização do mercado imo-

biliário poderá afetar a demanda por CEPAC e, consequentemente, seu valor.

Regulamentação Específi ca e Meio Ambiente: oscilações na legislação

imobiliária, bem como a criação ou alteração de leis sobre meio ambiente suge- rem fl utuação para baixo dos preços dos CEPAC.

Financiamento Imobiliário: caso o limite de disponibilidade das insti-

tuições fi nanceiras de recursos destinados a fi nanciar a compra de imóveis seja reduzido, o volume de vendas das empresas do setor poderá diminuir, afetando a demanda por unidades habitacionais, por CEPAC e, consequentemente, o valor dos CEPAC.

Valorização: não há garantia de que as Intervenções no âmbito da OUC

gerarão valorização imobiliária, consequentemente, não há garantia de valori- zação dos CEPAC.

(iv) Fatores de risco da emissora: não existe garantia de manutenção das

características da OUC, ainda que defi nidas em legislação específi ca, pois esta poderá ser modifi cada a qualquer tempo, observados os trâmites legais para alterações legislativas. Além disso, o governo municipal poderá estabelecer po- líticas que venham a retardar ou paralisar a implementação das Intervenções na OUC.

(v) Fatores de risco dos CEPAC:

Inovação: os CEPAC constituem uma modalidade de investimento re-

centemente introduzida no mercado de valores mobiliários brasileiro, que não constitui crédito contra o Município, não estando, portanto, sujeitos a ren- dimento pré-determinado ou resgate, e que ainda não tiveram sua utilização disseminada e difundida amplamente. Tais aspectos podem resultar em uma di- fi culdade maior de aceitação dos CEPAC se comparados a outras modalidades de investimento disponíveis no mercado de valores mobiliários, ou com outros ativos disponíveis para investimento.

Liquidez: o mercado secundário de CEPAC ainda é incipiente, conse-

quentemente, não existe histórico de negociação desses valores mobiliários. Não há como prever quais serão as movimentações futuras de compra e venda de CEPAC no mercado secundário.

Inexistência de Garantia de Financiamento da Intervenção: não existe

garantia de que haverá interesse do mercado em adquirir todos os CEPAC ne- cessários para o fi nanciamento das Intervenções. Caso não haja procura para os CEPAC e, portanto, não haja recursos sufi cientes para o término das Interven- ções, o Município não tem a obrigação de adquirir os CEPAC remanescentes ou utilizar recursos próprios para fazer os pagamentos futuros.

Descasamento de Fluxos: caso ocorra o descasamento de fl uxos, os valo-

res orçados para as Intervenções poderão sofrer incrementos de valor, inviabili- zando sua fi nalização.

Inadimplência: eventual inadimplência ou atraso no pagamento das par-

celas fi nanciadas pelos titulares de CEPAC poderá comprometer o fl uxo de recursos destinados às Intervenções e, portanto, a valorização dos CEPAC.

(vi) Fatores de risco de natureza Política:

Modifi cação da Legislação: eventuais alterações na legislação que discipli-

na os CEPAC podem vir a acarretar prejuízo para os investidores.