Uma das principais características da propriedade é a sua perpetuidade, ou seja, a propriedade é imprescritível, transferindo-se aos seus sucessores após o óbito de seu titular, conforme preceitua o artigo 1.784 do Código Civil: “Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” (BRASIL, 2002).
Ascensão (1973, p. 355 apud LOBÔ, 2020, p. 189) distingue a perda da propriedade em absoluta e relativa. A perda absoluta seria aquela que acarreta a extinção do direito do mundo jurídico; em consequência da renúncia do superficiário, por exemplo, o direito de superfície extingue-se absolutamente. A perda relativa é a que implica supressão do direito para um titular, tendo como contrapartida uma aquisição por outrem, a exemplo da alienação.
Conforme artigo 1.275, incisos I, II e III, do Código Civil, perde-se a propriedade voluntariamente por alienação, abandono e, segundo os incisos IV e V, do mencionado artigo, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriação. Veja-se:
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - Por alienação;
II - Pela renúncia;
III - Por abandono;
IV - Por perecimento da coisa;
V - Por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis. (BRASIL, 2002).
A alienação consiste na transição do bem do antigo proprietário para o atual por negócio jurídico, podendo ser gratuito, como por exemplo a doação, e oneroso, como por exemplo o contrato de compra e venda ou a permuta.
Segundo Pinto (2013, p. 81):
Alienação é um contrato oneroso bilateral, mediante a transferência da coisa. É uma forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. Essa transmissão pode ser a título gratuito, como a doação, ou oneroso, como a compra e venda.
Venosa (2021, p. 12) expõe sobre alienação:
O proprietário, por vontade própria, transfere a coisa ou direito a outrem por compra e venda, doação, dação em pagamento, permuta etc. Para este último é forma de aquisição. Existe negócio bilateral, pois o adquirente deve aceitá-lo. O negócio pode ser gratuito ou oneroso, puro ou condicional. Vigora o princípio segundo o qual ninguém transfere mais direitos do que possui. Pode ocorrer de forma compulsória, como na arrematação. A transcrição ou o registro imobiliário lato sensu, como enfatizado, faz nascer a propriedade imóvel [...]. Enquanto não ocorrer o registro [...], o negócio jurídico fica no plano dos direitos obrigacionais.
No direito brasileiro, além do negócio jurídico de transferência, exige, para que a perda de propriedade se dê, também o registro, quando o objeto for coisa imóvel. Sem o registro imobiliário não se opera a transferência do direito real, sendo esse, como é, criação da lei. A perda e aquisição operam ao mesmo tempo. Não há momento intercalar entre a perda da propriedade pelo alienante e a aquisição pelo adquirente. (LÔBO, 2020, p. 191).
A renúncia se trata de um ato unilateral de vontade por parte do proprietário, que “abre mão” do seu direito sobre determinado bem. Em se tratando de bens imóveis, a renúncia deve ser inscrita no registro imobiliário, conforme estabelece o artigo 1.275, parágrafo único, do Código Civil de 2002, que discorre sobre os casos dos incisos I e II do supramencionado artigo, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Ainda disciplina Pinto (2013, p. 81) sobre a renúncia:
Renúncia é um ato unilateral, pelo qual o proprietário declara, expressamente, o seu intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. Em se tratando de bem imóvel, a renúncia tem que ser por escritura pública e deve ser levada a registro.
Lôbo (2020, p. 192) ensina sobre o debatido assunto:
O renunciante perde a propriedade sem que outrem a adquira, diferentemente do que ocorre com a alienação. É ato puro de abdicação do direito de propriedade. Por força da renúncia, o direito de propriedade sobre a coisa sai do patrimônio do renunciante, porém não entra no de outrem. A consequência é que a coisa fica sem titular, res nullius, podendo qualquer uma dela tomar posse, adquirindo ulteriormente a propriedade, mediante usucapião. Na classificação dos fatos jurídicos, considera-se negócio jurídico unilateral.
Venosa (2021, p. 12) aduz que renunciar implica abdicar de um direito, é um ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sendo um ato unilateral, e por esse motivo não precisa de aceitação, ela também é irrevogável e não se presume, dado seu caráter, devendo ser expresso. A renúncia em favor de outrem desvia-se do seu sentido próprio, porque, nesse caso, traduz em alienação. A renúncia deve ser sempre expressa.
O instituto do abandono é um ato material pelo qual o proprietário se desfaz da coisa porque não quer mais ser seu dono. Por não ser um ato expresso como a renúncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta intenção de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo físico pela coisa, se não acompanhado de sinais evidentes do ânimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso não importa em abandono.
Em razão disso, é difícil precisar a intenção quando se cuida de bem imóvel, pois o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa não implica abandono.
Para que haja o abandono não basta que o sujeito deixe de exercer continuamente atos de posse. Como exemplo, tem-se o fato de o proprietário deixar de ocupar continuamente um imóvel de veraneio, isso, por si só, não se caracteriza como abandono. No abandono, o possuidor não mantém o desejo de ficar com a coisa. É ato voluntário que se deduz que o sujeito seja capaz, que seja espontâneo, sem vício de vontade (VENOSA, 2021, p. 5).
Ainda conforme Venosa (2021, p. 5): “Não ocorre abandono da coisa com a entrega mediante erro, dolo ou coação, aplicando-se os princípios desses defeitos da vontade. A derrelicção da coisa faz perder a posse e a propriedade.”.
Segundo Tartuce (2021, p. 305), o abandono do imóvel não pode ser declarado automaticamente, sem o devido processo legal:
De início, na III Jornada de Direito Civil (2004) foi aprovado o Enunciado n. 242 do CJF/STJ, determinando que “a aplicação do art. 1.276 depende do devido processo legal, em que seja assegurado ao interessado demonstrar a não cessação da posse”.
Pelo teor da recomendação doutrinária a caracterização do abandono de imóvel não pode ser automática, havendo a necessidade de um processo judicial para a sua declaração. Nessa demanda deve ser assegurado o direito à ampla defesa e ao contraditório, que também são direitos fundamentais.
Entende-se que o perecimento do imóvel dá a extinção do direito de propriedade pela perda da coisa que lhe servia de objeto. Pode decorrer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, quando o mar invade um terreno por exemplo, ou de ato voluntário do titular do domínio, como no caso de destruição, como por exemplo pelo incêndio (PINTO, 2013, p. 81).
Segundo Gonçalves (2020, p. 333):
A perda pelo perecimento da coisa decorre da perda do objeto. Se, por exemplo, um incêndio destrói uma edificação ou fortes chuvas provocam o deslizamento de um morro, fazendo-o desaparecer, os seus respectivos proprietários perdem o poder que tinham sobre eles. [...] O perecimento da coisa decorre, em regra, de ato involuntário, de fenômenos naturais, como incêndio, terremoto, raio e outras catástrofes, mas pode resultar também de ato voluntário, com a destruição da coisa.
A desapropriação da propriedade está prevista nos artigos 1.275, V e 1.228, § § 3º e 4º do Código Civil, e no artigo 182 na Constituição Federal de 1988, tratando-se de uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer à seara do direito público, considerada pela CF/88 regulada por normas administrativas, processuais e civis.
Gonçalves (2020, p. 409) comenta sobre o instituto da desapropriação:
Desapropriação é o procedimento complexo de direito público, pelo qual a Administração, fundamentada na necessidade pública, na utilidade pública ou no interesse social, obriga o titular de bem, móvel ou imóvel, a desfazer-se desse bem, mediante justa indenização paga ao proprietário. Mais especificamente, o Estado, necessitando de um bem privado para fins de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, obriga o proprietário a transferir-lhe a propriedade desse bem, mediante prévia e justa indenização em dinheiro.
A perda da propriedade mediante a desapropriação, trata-se de modo involuntário de perda de domínio. A desapropriação é instituto de direito público, fundado no direito constitucional e regulado pelo direito administrativo, mas com reflexo no direito civil, por determinar a perda de propriedade do imóvel, de modo unilateral, com a ressalva da prévia e justa indenização (GONÇALVES, 2020, p. 333-334).
Conforme Pinto (2013, p. 81), a “Desapropriação é um ato involuntário de perda da propriedade privada, por intervenção do Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, adquirindo-o, mediante prévia e justa indenização.”.
Tem-se também a desapropriação, com previsão legal na Lei Maior e em Lei esparsa, que é um ato do poder público fundado em lei, por força do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimônio individual em benefício de um empreendimento público. É a transformação dos direitos privados em públicos, sob o princípio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. Não constitui ela um negócio jurídico, mas um ato unilateral de direito público que cessa a relação jurídica dominial para o proprietário e gera a transferência do imóvel para o patrimônio público (COLEN, 2013).
Sobre o assunto, aduz Venosa (2021, p. 12):
A iniciativa de desapropriação pode emanar da União, dos Estados e dos Municípios, como, também, mediante autorização legal, dos concessionários de serviços públicos.
Cuida-se de limitação ao direito de propriedade, assegurando-se ao Estado extingui-lo ou restringi-extingui-lo. Sua maior importância é dedicada aos imóveis.
O artigo 2º da Lei 4.132/62 menciona os casos de desapropriação por interesse social:
Art. 2º Considera-se de interesse social:
I - o aproveitamento de todo bem improdutivo ou explorado sem correspondência com as necessidades de habitação, trabalho e consumo dos centros de população a que deve ou possa suprir por seu destino econômico;
II - a instalação ou a intensificação das culturas nas áreas em cuja exploração não se obedeça a plano de zoneamento agrícola,
III - o estabelecimento e a manutenção de colônias ou cooperativas de povoamento e trabalho agrícola:
IV - a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias;
V - a construção de casa populares;
VI - as terras e águas suscetíveis de valorização extraordinária, pela conclusão de obras e serviços públicos, notadamente de saneamento, portos, transporte, eletrificação armazenamento de água e irrigação, no caso em que não sejam ditas áreas socialmente aproveitadas;
VII - a proteção do solo e a preservação de cursos e mananciais de água e de reservas florestais.
VIII - a utilização de áreas, locais ou bens que, por suas características, sejam apropriados ao desenvolvimento de atividades turísticas. (BRASIL, 1962).
Já o artigo 184 da Constituição Federal de 1988 dá competência para a União desapropriar, para fins de reforma agrária, imóvel rural que não cumpra a sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária com cláusula de preservação do valor real, regatáveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, autoriza a União a propor a ação de desapropriação.
§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo judicial de desapropriação.
§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.
§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária. (BRASIL, 1988).
O artigo 185 da Carta Magna elenca os bens imóveis rurais insuscetíveis de desapropriação.
Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:
I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;
II - a propriedade produtiva.
Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social. (BRASIL, 1988).
O Código Civil de 1916, em seus arts. 590 e 591, tratava da desapropriação por necessidade ou utilidade pública. O atual Código Civil contempla a desapropriação como uma modalidade de perda da propriedade, o que se faz no art. 1.275, V. Já no art. 1.228, § 3º, assinala que o proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente (RIZZARDO, 2019b, p. 410).
Art. 1275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
[...]
V - por desapropriação.
Art. 1228. proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[...]
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. (BRASIL, 2002).
Cabe salientar que os bens dos Estados, dos Municípios, do Distrito Federal e dos territórios são suscetíveis de desapropriação pela União, assim como os dos Municípios podem ser desapropriados pelos Estados e Territórios.
Venosa (2021, p. 12) destaca três modalidades de desapropriação:
1 - A necessidade pública: denota urgência em obras ou atividade do Estado que determinam a pronta transferência do bem privado à administração.
2 - A utilidade pública: demonstra a conveniência de apropriação do bem, sem que seja urgente ou imprescindível.
3 - O interesse social: é aquele que efetivamente permite ao Estado buscar o sentido social da propriedade. Decorre de circunstâncias para melhorar a distribuição e fruição da propriedade privada. Os bens desapropriados por interesse social não se destinam propriamente a órgãos da administração, mas à coletividade.
Destaca-se que a administração pública tem a obrigação de utilizar o imóvel para atender à finalidade específica pela qual se deu a desapropriação, de modo que, se se desviar da destinação declarada, dá-se a retrocessão.
Outra forma de desapropriação que foi trazida pelo legislador é a da desapropriação judicial em favor dos possuidores. Nesse tipo de desapropriação, a legislador buscou valorar a figura jurídica da desapropriação privada, também conhecida como posse pro labore, que é aquela voltada a efetiva ocupação do solo com a realização de obras de interesse social.
Essa modalidade de desapropriação está prevista no artigo 1.228, §§ 4º e 5º do Código Civil de 2002.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[...]
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. (BRASIL, 2002).
A desapropriação pro labore, segundo Enunciado nº 82 da I Jornada de Direito Civil, é constitucionalmente válida: “É constitucional a modalidade aquisitiva de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil. ” (CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL, 2021a).
Trata-se de uma inovação substancial do Código Civil, fundada na função social da propriedade, que dá proteção especial à posse-trabalho, isto é, à posse ininterrupta e de boa-fé por cinco anos traduzida em trabalho. Essa posse qualificada é enriquecida pelo valor laborativo de um número considerável de pessoas, pela realização de obras ou serviços produtivos e pela construção de uma residência.
Rizzardo (2019b, p. 51), comenta sobre a mencionada modalidade:
A questão envolve mais aspectos sociais que sociológicos ou jurídicos, nos moldes das teorias consolidadas em torno da posse. Assim, passou-se a considerar preponderante a posse-trabalho, ou a posse-utilização. O homem é um ser que se alimenta e se radica, o que é elementar, sendo uma questão essencial para a sobrevivência humana. Daí, de acordo com João Baptista Monteiro, amparado em doutrina atual, de um lado está a posse como simples exteriorização da propriedade, como mero fato da detenção; e de outro, a posse -trabalho, ou a posse expressão do trabalho, acompanhada de um esforço criador do homem: “Uma coisa é ter a posse, e deixar a terra em abandono para que ela se valorize à custa do trabalho alheio; e outra coisa é ter a posse, e ir à terra para fazê-la frutificar, para nela construir sua morada, para nela construir uma expressão de riqueza humana – é a chamada posse -trabalho, impropriamente chamada, na legislação agrícola, de pró-labore; é, em ‘razão do trabalho’.”.
Ainda segundo Rizzardo (2019b, p.51): “A própria Constituição Federal segue essa abertura ao valorizar o trinômio trabalho-moradia-propriedade, estabelecendo a possibilidade de usucapião pelo exercício da posse no prazo de cinco anos, tanto para imóveis urbanos como rurais, conforme arts. 183 e 191.”.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. (BRASIL, 1988).
De acordo com Maria Helena Diniz (2002, p. 736): “No entanto adentrando na análise do instituto com mais profundidade, verifica-se que se trata de proteção à posse pro labore.”.
Nesse tipo de desapropriação, o proprietário reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse social, receberá em dinheiro, o justo valor. A sentença valerá como título para o registro do imóvel.