Preço do m2 de terreno

Como vimos anteriormente, os dados do preço do m2de terrenos das Plantas Genéricas de Valores foram uniformizados para que se referissem ao mesmo tipo de lote e foram atualizados pelo IPC-FIPE para janeiro de 2010. A seguir estes dados foram separados em dois grupos: pertencentes às grandes avenidas e pertencentes às demais ruas. Esta separação foi feita porque as redes de infraestrutura sempre são instaladas nas avenidas em primeiro lugar, fato nem sempre representado nos mapas de infraestrutura. Tomando-se somente os dados do segundo grupo, estes foram mapeados em nove quantis (*) com o software Terraview (*) para o corte temporal mais recente (2009). Com a utilização do método de classificação em quantis (*) foi eliminada a interferência de valores discrepantes (excessivamente altos). Uma vez obtidos, portanto, os valores das classes de 2009, em Reais corrigidos pelo IPC-FIPE, estes foram aplicados aos demais cortes temporais. Com isso, foi possível obter um conjunto de mapas mostrando a expansão dos valores. A seguir, estes valores de classificação foram aplicados às avenidas, apenas para que fosse possível observar o comportamento dos preços das mesmas em relação as outras quadras. Os mapas referentes ao ano de 1995 foram obtidos com a interpolação dos dados referentes a 1990 e 2001.

________________________________________________ (*) Vide glossário

Fig. 2: 1958. Preço do m2dos terrenos segundo PGV- quantis.

Fonte: BCB, 2010; PMSP. SF, 1958. (Preço m2de terreno segundo PGV atualizado IPC-FIPE (metodologia do BCB) para jan. 2010 - em Reais)

O mapa de 1958 exibe uma área de maior valor concentrada no centro. A última classe, de menor valor, ocupa a periferia. As avenidas, representadas no mesmo mapa como linhas seguem o mesmo padrão (maior valor no centro, menor valor na periferia, com deslocamento na direção sul). Entretanto, em sua maioria as avenidas apresentam valores mais altos, padrão que se repete em diversos cortes temporais.

Fig.3: 1975. Preço do m2dos terrenos segundo PGV- quantis.

Fonte: BCB, 2010; PMSP. SF, 1975. (Preço m2de terreno segundo PGV atualizado IPC-FIPE (metodologia do BCB) para jan. 2010 - em Reais)

O mapa de 1975 também apresenta padrão concêntrico com deslocamento dos maiores valores em direção ao sul e sudoeste em direção aos bairros Jardins da Cia City (distritos de Jardim Paulista e sul do Distrito de Pinheiros). A avenida Paulista (divisa dos distritos de Bela Vista e Jardim Paulista) já aparece como área valorizada.

Fig.4: 1995 Preço do m2dos terrenos segundo PGV- quantis.

Fonte: BCB, 2010; PMSP. SF, 1990. (Preço m2de terreno segundo PGV atualizado IPC-FIPE (metodologia do BCB) para jan. 2010 - em Reais)

Entre 1975 e 1990 as transformações foram grandes. Em 1990 a classe de maior valor ocupa uma área maior. As regiões periféricas intermediárias se valorizaram, saindo da classe de menor valor.

Fig.5: 2009. Preço do m2dos terrenos segundo PGV - quantis.

Fonte: BCB, 2010; PMSP. SF, 2009. (Preço m2de terreno segundo PGV atualizado IPC-FIPE (metodologia do BCB) para jan. 2010 - em Reais)

Em 2009 a classe de maior valor se expande mais. Apenas a periferia extrema ainda permanece na classe de menor valor.

Fig.6: 1958-2009. Cinco maiores valores das amostras de preços dos terrenos segundo PGVs

Fonte: BCB, 2010; PMSP. SF, 1958; PMSP. SF, 1975; PMSP. SF, 1990; PMSP. SF, 2001; PMSP. SF, 2009 - (Preço m2de terreno segundo PGV atualizado IPC-FIPE para jan. 2010 - em Reais)

Houve também um processo de valorização maior do setor sudoeste em relação ao centro histórico (Distrito Sé). Marcando-se em vermelho as 5 amostras mais valorizadas em cada corte temporal é possível observar que em 1958 estas se encontravam no Centro Histórico, em 1975 já atingiam o setor oeste deste (Anhangabaú). Após 1990 as quadras mais valorizadas estão na avenida Paulista e avenida Faria Lima.

4. 2 Infraestrutura Urbana

Os mapas de implantação das redes de infraestrutura apresentam um padrão concêntrico com deslocamento em direção ao sudoeste. Podemos observar, também, que a água sempre tem uma área de cobertura maior, indicando que, dentre os tipos de infraestrutura estudados, esta é o primeiro tipo a ser instalado (segundo o levantamento histórico, a energia elétrica é a primeira rede a ser implantada, mas não foram encontrados dados suficientes para sua inclusão nesta pesquisa). O telefone fixo, que apresenta uma área de cobertura semelhante à área de pavimentação em 1975, a supera nos demais períodos. A iluminação pública apresenta um padrão menor do que a pavimentação nos dois primeiros cortes temporais, mas a partir de 1990 supera a pavimentação. O esgoto apresenta uma área bem menor em relação à água, iluminação, telefone e pavimentação. A rede de gás possui uma área de cobertura ainda menor. Se em 1958 era apenas um pouco menor do que a área de cobertura da rede de esgoto, em 1968 cresceu pouco, ficando em 2008 muito aquém das demais redes.

É interessante notar o grande crescimento de área de cobertura de todas as redes entre 1975 e 1995 em direção à periferia.

Fig.7: Evolução da rede de água.

Fonte: MASSARA, 2002; SABESP 2009; PMSP. DU, 1961; PMSP. PUB, 1970; PMSP. COGEP, 1977; PMSP. SEMPLA, 2009; PMSP. SEHAB, 2009;

A rede de água se expandiu do Centro para a periferia, com grande crescimento entre 1975 e 1995. Atinge a maior cobertura de todas as redes.

Fig.8: Evolução da rede de esgoto.

Fonte: MASSARA, 2002; SABESP, 2009; PMSP. DU, 1961; PMSP. PUB, 1970; PMSP. COGEP, 1977; PMSP. SEMPLA, 2009; PMSP. SEHAB, 2009;

A rede de esgoto também se expandiu do Centro para a periferia, com grande crescimento a partir de 1975, mas, sua área de cobertura é a segunda menor, perdendo apenas para a rede de gás encanado.

Fig.9: Evolução da rede de iluminação.

Fonte: MASSARA, 2002; SABESP, 2009; PMSP. DU, 1961; PMSP. PUB, 1970; PMSP. COGEP, 1977; PMSP. ILUME, 2009; PMSP. SEMPLA, 2009; PMSP. SEHAB, 2009;

A rede de iluminação também se expandiu da área central para a periferia, com grande crescimento entre 1975 e 1997. Atualmente atinge uma grande cobertura.

Fig.10: Evolução da Pavimentação.

Fonte: BASE, 1995; FUNCATE, 2003; PMSP. DU, 1961; PMSP. PUB, 1970; PMSP. COGEP, 1977; PMSP. SEMPLA, 2009; PMSP. SEHAB, 2009;

As áreas pavimentadas seguiram o padrão de expansão das demais redes: do centro para a periferia, com grande crescimento no período entre 1975 e 1995.

Fig.11: Evolução da rede de gás encanado.

Fonte: CARARO, 2006; MASSARA, 2002; PMSP. DU, 1961; PMSP. PUB, 1970; PMSP. SEMPLA, 2009;

A rede de gás sempre foi menor do que as demais redes de infraestrutura, o que ocorre ainda nos dias atuais. A expansão da rede, entre 1968 e 2008, foi menor na direção leste do que nas demais regiões.

Fig.12: Evolução da rede de telefonia fixa.