Os resultados sobre a produtividade de unidades habitacionais sinalizam o início da década de 1990 como um momento de baixíssima produção confirmando o impacto que as dificuldades econômicas que o país atravessava produzia sobre a
oferta de imóveis. Altíssima inflação, desemprego e pouco crédito imobiliário impediam qualquer produção mais regular. É importante frisar que o BNH havia encerrado suas atividades em 1986, limitando ainda mais a oferta de crédito para empresas e para os consumidores de habitação.
Esse cenário se altera a partir de 1993, com a implantação do Plano Real, que obtém sucesso no tocante ao controle da inflação e estabilidade da moeda. No entanto, permanecem as altas taxas de desemprego e os baixos salários, situação que impedem uma produção mais robusta. Nesse período, os promotores imobiliários optam pela produção em condomínio fechado ou autofinanciadas pelo próprio consumidor. Esse momento não se sustenta e já em 1999 há o retorno aos patamares de produção da década de 1980, qual seja 100 mil m²/ano.
Em 2003, nota-se um significativo crescimento da produtividade, justificado pela presença do consumidor internacional, especialmente o europeu que, aproveitando a valorização do Euro, aporta em Natal para adquirir flats ou segundas residências. Por se tratar de um consumidor direcionado para o consumo de lazer e turismo tipo sol e mar, percebe-se um crescimento significativo da produção de unidades nas áreas costeiras, especialmente Ponta Negra e Areia Preta, mas o bairro de Capim Macio registra produção relevante.
A produção só é retomada com vigor a partir de 2005 crescendo à extraordinários 700.000 m² em 2008. Nesse momento a quantidade de empreendimentos registrados nos cartórios da cidade atinge o ponto máximo até os dias atuais, registrando-se uma produção espalhada por todas as zonas administrativas da cidade.
O ano de 2008 marca o início de uma forte crise econômica de caráter internacional. Iniciada nos Estados Unidos, a crise avançou rapidamente pela Europa e ameaçava interromper a trajetória de crescimento econômico do Brasil. Porém, no âmbito do mercado imobiliário, após uma brusca queda, os dados analisados apontam para uma rápida recuperação do mercado – agora direcionado para a produção de unidades de padrão mais popular, evidenciando o sucesso das medidas anticíclicas adotadas pelo Governo Federal, destacando-se o Programa Minha Casa Minha Vida.
A produção estimulada perdura até 2011 quando a crise econômica internacional somada à crise política interna faz desabar a quantidade de empreendimentos. É importante considerar que no momento de boom pode ter havido uma superprodução – especialmente para uma determinada faixa de renda, provocando o encalhe de unidades habitacionais e o desestímulo do setor.
A Figura 4.5 mostra um mapa-resumo de toda a produção realizada entre 1990 e 2015, donde se pode fazer algumas constatações importantes:
Houve produção em todas as zonas administrativas do município, ao contrário da década de 1980, quando não havia empreendimentos registrados na Zona Norte;
A Zona Sul se destaca com uma produção três vezes maior do que a Zona Leste, fato importante tendo em vista que, de acordo com o Plano Diretor vigente, esta zona é considerada como área de adensamento básico. Em outras palavras a Zona Sul (com exceção do bairro de Lagoa Nova) ainda não possui infraestrutura suficiente para receber um maior adensamento populacional. Uma das consequências mais visíveis desse processo vem a ser a sobrecarga do sistema viário dessa região;
A Zona Oeste recebeu 2/3 da produção registrada na Zona Leste (Centro), revelando uma tendência de descentralização da produção habitacional.
Figura 4.5 – Produção imobiliária 1990 a 2015
A Figura 4.5 apresenta ainda a evolução da produtividade em todo período analisado subdividindo-a em zonas e quinquênios, donde podem ser extraídas algumas conclusões importantes:
A Zona Sul se destaca em praticamente todos os quinquênios, especialmente entre 2006 e 2010, auge da economia daquela década. A produção de mais de 14.000 unidades habitacionais em apenas 5 anos preocupa tanto em termos de carência de infraestrutura como no tocante à fragilidade ambiental que várias áreas dessa região apresentam (Parque das Dunas, Lagoinha, Morro do Careca, Rio Pitimbú);
A produção no segundo quinquênio reflete o impulso dado à economia pelo Plano Real (1993/1994), porém revela também uma elitização do produto, Brasil
RN
RN
uma vez que a maior parte da produção volta a se realizar na Zona Leste do município;
A Zona Norte e Oeste apresentam produção inexpressiva até 2005, revelando que os promotores concentram suas iniciativas nas zonas caracterizadas por moradores com rendas mais altas. Essa definição reforça o processo de segregação socioespacial e a inabilidade do mercado para atender todas as demandas naquele momento;
O último quinquênio revela um mercado já em crise, porém com uma distribuição de empreendimentos mais equilibrada espacialmente.
Figura 4.6 – Novas unidades por zona
O quadro-resumo apresentado na página seguinte sintetiza a evolução da distribuição espacial da produtividade registrada no período.
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 90 - 95 96 - 00 01 - 05 06 - 10 11 - 15
QUADRO RESUMO 01
ANÁLISE DA PRODUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS POR ZONA ADMINISTRATIVA: NATAL - RN 1990 – 2015
1990
–
199
5
O mapa da produção de habitações, sob o sistema de incorporação nos anos mostra um mercado ainda em crise, caracterizada pelas constantes alterações na economia e pela oferta de crédito restrita; os efeitos da implantação do Plano Real (1993/1994) ainda não se fazem refletir.
A Zona Norte, alvo de forte produção de conjuntos habitacionais nas décadas de 1970 e 1980, ainda não apresenta nenhuma produção privada, bem como a Zona Oeste apresenta produção incipiente;
As Zonas Sul e Leste apresentam a maior produção, fazendo coincidir a localização dos empreendimentos com as áreas de mais alta renda do município;
1996
-20
00
Os efeitos da estabilidade econômica atingem as classes média e alta atraindo a produção para essas faixas de renda. Praticamente cessam os financiamentos estatais;
A produção se dá através de condomínios fechados e autofinanciamento;
As zonas Norte e Oeste continuam com baixíssima produção;
A Zona Leste se destaca, confirmando uma produção voltada para os consumidores de maior renda e unidades de alto padrão;
A crise econômica entre 1998 e 2000 afeta fortemente o mercado consumidor, derrubando a produção;
2001
–
200
5
Momento importante para o turismo internacional no Nordeste Brasileiro, porém o crédito imobiliário ainda continua limitado;
A Zona Norte continua sem produção, enquanto a Zona Oeste começa a apresentar números mais expressivos; A Zona Leste mantém o nível de produção;
A Zona Sul se destaca multiplicando por oito a produção do quinquênio anterior. Justifica-se pelo forte apelo turístico da região, pela produção de flats e pelo atrativo das mudanças no Plano Diretor no bairro de Ponta Negra;
2006
–
201
0
Esse quinquênio reflete o momento de boom vivido pelo mercado imobiliário. A produção cresce fortemente e se espalha por todas as zonas administrativas do município; A zona sul se destaca com a produção crescendo mais de
100% em relação ao quinquênio anterior;
Aportam em Natal empresas de porte nacional que passam a produzir com grande intensidade, especialmente na Zona Sul;
A ausência do controle de densidade no Plano Diretor estimula a produção de empreendimentos com alto número de unidades habitacionais.
2011
–
201
5
Início do descenso na produção habitacional local. Suspeita de formação de bolha imobiliária e crescimento do número de distratos;
A Zona Norte é a única que apresenta crescimento, refletindo a produção vinculada ao Programa Minha Casa Minha Vida; A produção na Zona Leste, alvo da produção de alto padrão,
cai significativamente;
A Zona Sul ainda mantém relativa produção, porém caindo para um terço do quinquênio anterior.
Crise Imobiliária.
4.3 Resultados sobre verticalização (média de pavimentos por zona