Programa de Arrendamento Residencial (PAR)

Este programa é financiado pela Caixa Econômica Federal e atende exclusivamente à necessidade de moradia da população de baixa renda, situada em grandes centros, com renda familiar mensal entre dois e seis salários mínimos. Esse público tem acesso ao Programa, mediante contrato de arrendamento residencial, com opção de compra ao fim do período (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2004b).

Atualmente, existem duas modalidades básicas de empreendimentos PAR, o Novo, construído em um terreno vazio, e o Renovação, no qual são aproveitados imóveis desocupados e sem uso, cujo valor máximo é de R$ 35.000,00. O PAR Novo, por sua vez, possui duas categorias: o PAR Normal e o PAR Simplificado. Esse último visa a atender famílias com renda mensal entre 2 e 4 salários mínimos, o que implica a necessidade de redução de custos e, conseqüentemente, diferenças no projeto com relação ao PAR Normal. Os empreendimentos que se encaixam neste programa apresentam as seguintes características, de acordo com a CEF (2004b), Brasil (2004a), Leite et al. (2004, p.4) e Brasil (2004b):

a) têm valor máximo de R$ 25.800,00 para o PAR Normal e R$ 22.500,00 para o PAR Simplificado, por unidade habitacional, considerando todos os custos incidentes, inclusive terreno, ITBI e infra-estrutura interna, a qual deve ser dotada, no mínimo, de pavimentação, esgoto, água, luz, guias e sarjetas;

b) o limite máximo de unidades será definido em função da área e do projeto, não devendo ultrapassar 160 unidades por empreendimento;

c) o limite de construção simultânea por empresa é de 1.000 unidades;

d) o número de pavimento é de quatro para o PAR Normal e cinco para o PAR Simplificado;

e) a área útil mínima das unidades é de 33m2, exceto nas situações de recuperação de empreendimentos, que serão estudadas individualmente;

f) a tipologia mínima é de um quarto para o PAR Renovação e de dois quartos para o PAR Novo, além de sala, cozinha, área de serviço e banheiro, comum às duas modalidades;

g) a especificação mínima das unidades, já definida pela área de Engenharia da Caixa, deve observar, no mínimo: piso cerâmico nas áreas molhadas para o PAR Normal e Simplificado. Nas áreas secas, piso cerâmico para o PAR Normal e acabamento alisado direto na laje para o PAR Simplificado; cerâmica nas paredes do banheiro e da cozinha; vãos de porta de madeira em todos os cômodos; reboco

e pintura PVA látex para PAR Normal e textura pigmentada sobre cerâmica aparente para PAR Simplificado, nas paredes da circulação, quarto e sala; cobertura em telha cerâmica para o PAR Normal e em telha de fibrocimento para o PAR Simplificado;

h) o empreendimento deve estar inserido na malha urbana, dotado de infra-estrutura básica, como água, luz e soluções de esgotamento sanitário, e de serviços públicos essenciais, como transporte e coleta de lixo.

Assim como no Imóvel na Planta, o Programa GEHIS também elaborou um modelo do processo de negócio para o PAR (FORMOSO, 2005). Entretanto, existem algumas diferenças entre os dois, conforme ilustra a figura 10.

O processo de negócio do PAR está dividido em três grandes fases: (a) concepção e projeto; (b) produção e (c) uso e ocupação. Como no modelo anterior, para cada fase, foram identificados, além das atividades desenvolvidas, os principais agentes envolvidos e os marcos que determinam o fim da fase. Diferentemente do modelo do Imóvel na Planta, as fases de concepção e projeto estão unidas, pelo fato de não haver um marco claro que as separe.

O modelo da figura 10 explicita três conjuntos de atividades críticas: o primeiro consiste na busca pelo terreno e análise do mesmo pela CEF; o segundo consiste no desenvolvimento do projeto do produto específico dentro da empresa e sua análise e aprovação pela CEF e pela Prefeitura Municipal; e o terceiro é o processo de planejamento e controle da produção.

Na etapa de concepção e projeto, a empresa construtora e os projetos serão submetidos à análise de risco da CEF. Ainda nessa etapa deve ocorrer o cadastramento inicial dos interessados, entendido como uma primeira oportunidade de captação de requisitos dos clientes finais, que normalmente é realizado pelo poder público municipal.

Na etapa de produção, com o contrato já assinado com a CEF, a empresa construtora deverá cumprir um cronograma, que geralmente é de 10 a 12 meses. A etapa de produção é fiscalizada pela CEF e o pagamento das parcelas do empreendimento pela CEF à empresa construtora depende do cumprimento do cronograma físico-financeiro, sendo necessário um eficaz sistema de planejamento e controle da produção para que os prazos sejam cumpridos, dentro do orçamento previsto.

F ig u ra 1 0 : m o d el o d es cr it iv o d o p ro ce ss o d e n eg ó ci o d o m o d o d e p ro v is ão P A R ( F O R M O S O , 2 0 0 5 , p .3 )

No PAR, o Projeto Social é executado em quatro etapas. A primeira consiste na seleção e preparação da equipe da Prefeitura Municipal e planejamento de todas as ações necessárias para a intervenção. Em seguida, os candidatos ao arrendamento pela Prefeitura são identificados, e os futuros arrendatários são selecionados e priorizados pela Gerência de Alienação de Imóveis (GILIE) da CEF (LEITE, 2005). A terceira etapa consiste na preparação para a assinatura dos contratos com os arrendatários. As ações a serem desenvolvidas nessa etapa objetivam fornecer informações aos candidatos priorizados pelo Poder Público, desde a fase de inscrição para seleção até a contratação dos arrendamentos, bem como o desenvolvimento de um processo de formação de vínculos entre os beneficiários e desses com o espaço do condomínio, transformando a unidade habitacional e o espaço físico em moradias e o grupo de arrendatários numa comunidade. Essa etapa é concluída com a assinatura do contrato de arrendamento, entrega das chaves aos arrendatários e avaliação do nível de informação, organização e assimilação dos conteúdos abordados pelos arrendatários e do desempenho dos agentes envolvidos. A quarta e última etapa, assim como no Imóvel na Planta, consiste no acompanhamento pós-ocupação.

Após a entrega do empreendimento da empresa construtora à CEF, ocorre a entrega do Habite-se. Com todos os contratos de arrendamento assinados, ocorre uma segunda entrega: da CEF para os arrendatários. Inicia-se, então, a etapa de uso e ocupação. O último marco identificado no modelo foi a entrega do produto ao arrendatário após 15 anos.

Uma dificuldade enfrentada neste modo de provisão é a grande incerteza no processo de aprovação dos empreendimentos PAR pela CEF e por órgãos públicos. Nos estudos de caso realizados pelo Projeto GEHIS (Gestão de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social) foram identificados vários atrasos e dificuldades nas aprovações dos projetos pelos agentes financeiros. Alguns empreendimentos chegam a esperar por mais de ano para serem aprovados e, por vezes, acabam se tornando financeiramente inviáveis para as empresas (FORMOSO, 2003, p.10).

Neste Programa estão envolvidos os seguintes agentes (BRASIL, 2004b): a) Ministério das Cidades: é o agente gestor do PAR;

b) Caixa Econômica Federal: é o agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e agente executor do PAR;

c) Estados, Distrito Federal e Municípios ou respectivos órgãos das administrações direta ou indireta: compete a estes, identificar as regiões e zonas de intervenção prioritárias para implantação dos projetos, promover ações facilitadoras e redutoras dos custos de produção dos imóveis, adotar medidas para celeridade na aprovação dos projetos e implantação de infra-estrutura básica, entre outros; d) empresas do setor da construção civil e Companhias de Habitação Popular: tem o

empreendimentos e produzir as unidades habitacionais nas áreas contempladas pelo Programa;

e) projetistas contratados pela empresa construtora ou companhia habitacional, que participam na fase de concepção e projeto;

f) empresas do ramo da Administração Imobiliária, que administram os contratos de arrendamento, os imóveis e condomínios;

g) arrendatários, que devem pagar mensalmente a taxa de arrendamento; manter o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade e conservação e assumir as despesas incidentes sobre o imóvel.

3.2 CARACTERÍSTICAS DAS EMPRESAS DO SEGMENTO DE