PROPRIEDADE RESOLÚVEL

É uma exceção à característica da perpetuidade da propriedade, pois, em regra, é proprietário por um prazo indeterminado, e não se condiciona no tempo.

Termo: subordina o exercício a um evento futuro

Condição: é o acontecimento futuro e incerto que subordina a eficácia jurídica de determinado negócio. São fundamentais a incerteza e futuridade. Ex: Se você se casar eu te darei um carro zero.

Termo: é o acontecimento futuro e certo que subordina o início ou término da eficácia jurídica de determinado ato negocial. São fundamentais a futuridade e a certeza. Elemento que condiciona o exercício do direito. Ex: Quando você completar vinte anos te darei uma casa. *vide arts.121 ao 137 do CC.

Fiduciária: o exemplo mais frequente é a aquisição imobiliária mediante negocio de alienação fiduciária, ou seja, quando se adquire um veículo, mas a coisa adquirida é a garantia da relação. Nesse caso, o comprador tem a posse direta do veículo, e a concessionária a posse indireta, mas só irá adquirir a propriedade se promover o adimplemento. Assim, a condição de resolução da propriedade é o adimplemento.

Tem como objeto bens móveis (infungíveis) ou imóveis. Em sua estrutura, a coisa é alienada, e o devedor se mantém na posse do bem.

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

Enunciado Direito Civil 325 – É impenhorável, nos termos da Lei n. 8.009/90, o direito real de aquisição do devedor fiduciante.

Enunciado Direito Civil 506 – Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc.

Vedação do pacto comissório: a coisa nada mais é do que garantia. Assim, se não for feito o pagamento, cabe ao credor do crédito constituir em mora o devedor, apurar do crédito, promovendo busca e apreensão, e etc., e após, se sobrar algo, devolver o restante ao devedor. Para a constituição em mora, o devedor deve ser notificado (requisito formal), caso contrário, não poderá o credor promover busca e apreensão.

Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.

Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.

É, portanto, hipótese de nulidade absoluta da cláusula contratual que permite o vendedor ficar com a coisa em garantia.

Obs: A vedação não se confunde com dação em pagamento: dação pressupõe dívida vencida e a aceitação do credor de coisa diversa da contratada. Diferentemente, a coisa dada em garantia é alienada para apuração do débito, sendo nula a cláusula que prever que o credor poderá ficar com a coisa.

Na hipótese de inadimplemento, a concessionária irá vender o carro. Se ela obter um valor maior, devolverá o restante ao devedor, e se obter um valor menor, ficará com o dinheiro e o devedor continuará devendo.

Obs (Internet): procedimento: constituto possessório. O fiduciário credor pode promover busca e apreensão para reaver o bem.

A propriedade resolúvel procede-se com efeito ex tunc, e os termos da sua extinção são previamente conhecidos. A pessoa sabe que, se não cumprir, ou se ocorrer o advento do termo ou implemento da condição, o direito de propriedade será extinto.

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento

do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua

pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

Ex1: X comprou um bem pela internet. O site fixa um prazo para devolver o produto, e esse prazo será resolúvel, tendo em vista que a condição de extinção é previamente conhecida.

Ex2: Venda a contento sob condição resolutiva: Ao contrário, na condição suspensiva, os efeitos ficam suspensos até ocorrer a condição. É o exemplo do “teste drive” de um carro, pois aqui não se diz que ele já é proprietário ao fazer o teste, mas cria uma expectativa. Configura aqui uma venda a contento sob condição suspensiva, sujeita à satisfação do interesse do comprador. Está disposto no art. 509 do CC: “a venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a

coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado”.

Já a cláusula resolutiva estabelece a continuidade dos efeitos até a ocorrência de um evento futuro e incerto. Na propriedade resolúvel a condição e o termo são previamente conhecidos, e ocorrendo a condição, opera-se efeito ex tunc. É a hipótese de resolver o contrato se o produto não agradar. Art. 49 CDC:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Ex3: Doação com cláusula de reversão: é uma hipótese de doação com encargo. Ocorre que, na doação, pode ser colocada a condição de que, se o donatário X morrer antes do doador Y, o bem doado irá voltar ao patrimônio do doador. Essa condição de resolução já estará prevista no titulo executivo.

Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.

Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.

Superficiária: O exemplo clássico é a exploração da superfície de terreno alheio. É um direito real sobre coisa alheia, atribuindo uma forma diferenciada de propriedade sob condição resolúvel. A pessoa teria um “direito de acessão”, e ao final do contrato ela adquire o direito de superfície.

Ex: X constrói um shopping no terreno de Y. Poderia o direito de construir ser dado como garantia? Sim, mas essa garantia é também resolúvel, pois X não possui a propriedade plena. Extinto o direito sobre o terreno, também extingue a garantia.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Enunciado Jornada Direito Civil 249 – Art. 1.369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art.

1.474.

Enunciado Jornada Direito Civil 250 – Art. 1.369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.

(Internet): “...o direito de superfície é direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio; é a propriedade -separada do solo - dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente.” De outra forma, o Dr. José Guilherme Braga Teixeira: “Direito real de construir ou plantar em terreno alheio, por prazo determinado, sendo a propriedade da construção ou da plantação pertencente, em caráter resolúvel ao superficiário, distinta da propriedade do solo”.

Proprietário permite ao superficiário construir ou plantar no terreno. Deve ser determinado no ato de contratação deste direito real. Poderá transferir o seu direito real. Os sucessores herdam o exercício do direito. Pode vender o direito sem pagar nada ao proprietário. O proprietário pode vender o imóvel, desde que dê a preferência ao superficiário. Se o superficiário desviar a destinação da coisa: extingue-se o

direito real. As benfeitorias realizadas no imóvel, ao término do contrato, caso haja silêncio, pertencerá ao proprietário do terreno. Se o poder público desapropriar o terreno, deve indenizar o proprietário e o superficiário. Pode ser oneroso ou gratuito.

Enunciado Jornada Direito Civil 93 – Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.

Enunciado Jornada Direito Civil 94 – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.

Enunciado Jornada Direito Civil 321 – Art. 1.369: Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.

Enunciado Jornada Direito Civil 322 – Art. 1.376: O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário.

Enunciado Jornada Direito Civil 510 – Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço.

ENUNCIADO 568 – O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

Referência legislativa: Código Civil, art. 1.369, e Estatuto da Cidade, art. 21.

Justificativa: A norma estabelecida no Código Civil e no Estatuto da Cidade deve ser interpretada de modo a conferir máxima eficácia ao direito de superfície, que constitui importante instrumento de aproveitamento da propriedade imobiliária. Desse modo, deve ser reconhecida a possibilidade de constituição de propriedade superficiária sobre o subsolo ou sobre o espaço relativo ao terreno, bem como o direito de sobrelevação.

Fidecomissio: esse termo vem de boa fé. É uma disposição testamentária, decorre de transmissão causa mortis. O testador dispõe de coisas em favor de determinados herdeiros escolhidos, sob condição ou termo. É muito confundido com usufruto.

Ex: X está morrendo e deixa o imóvel para A sob condição ou termo. Ocorrendo o termo ou a condição, o herdeiro A transfere a coisa para o herdeiro B, ou seja, B terá o direito de adquirir a coisa. Assim, o herdeiro A é fiduciário, no sentido de que X acredita que A vai cuidar da coisa. A poderá vender o imóvel para terceiro, mas o terceiro irá receber a coisa gravada.

Retrovenda: é voltar ao estado anterior. É uma cláusula especial num contrato de compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida, dentro de um prazo determinado, pagando o mesmo preço ou diverso, previamente convencionado (incluindo, por exemplo, as despesas investidas na melhoria do imóvel). O comprador sabe previamente que poderá perder a coisa. Se o alienante, vendedor, resolver manifestar a recompra do bem, resolve-se a propriedade do adquirente.

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e

reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.