Registro de Imóveis: regularização fundiária

Aos registradores imobiliários participantes da pesquisa foram realizados dois questionamentos específicos. O primeiro a respeito da contagem de procedimentos de retificações realizados, requerimentos de exame e cálculo recebidos e notas devolutivas (impedimento de acesso do título apresentado no registro) para fins de prevenção de problemas fundiários. A segunda pergunta foi relativa à existência de projetos de ordenação urbana ou regularização fundiária em andamento na localidade em parceira com instituições públicas ou privadas.

Vejamos os resultados das médias das respostas apresentadas:

TABELA 19 - REGISTROS PAGOS, RETIFICAÇÕES, EXAME E CÁLCULO E NOTAS DEVOLUTIVAS PARA PREVENÇÃO DE PROBLEMAS FUNDIÁRIOS

ATRIBUIÇÃO

MÉDIA De Registros Pagos Praticados

no Período

De Retificações, Exame e Cálculo, Notas Devolutivas para

Prevenção de Problemas Fundiário

RI 474,00 159,75

MÉDIA GERAL 474,00 159,75

FONTE: Levantamento dos dados com os participantes

Salvo com relação a alguns procedimentos retificatórios, todos os demais atos constantes na terceira coluna são gratuitos e não estão sujeitos a ressarcimentos, sendo vinculados à atividade de qualificação dos títulos apresentados, os quais devem estar revestidos dos requisitos legais. Por haver campo próprio para a apresentação do quantitativo desses requerimentos e práticas, apesar de serem espécies de gratuidades legais, os mesmos não foram computados pelos serviços participantes como tais, de forma que a análise da Tabela 19 deve ser vista não apenas sob o ponto de vista da regularização fundiária, mas também na esteira das atuações graciosas.

A respeito dos requerimentos de exame e cálculo, tratam-se de pedidos realizados pelos usuários para que o registrador analise o título e verifique se o

mesmo atende aos pressupostos necessários e apresente cálculo dos emolumentos que serão cobrados para fins de registro ou averbação, caso futuramente seja requerido o serviço. O parágrafo único do artigo 12 da Lei n.^o 6.015/73 é a fundamentação legal para a providência, mediante a qual o título não será lançado em protocolo, de forma que é atuação consultiva preliminar do registrador e, como já dito, não se sujeita a qualquer pagamento.

No que tange às notas devolutivas para prevenção de problemas fundiários, de regra, dizem respeito ao inadequado parcelamento do solo, o qual infrinja à Lei n.^o 6.766/79 e normas estaduais, municipais ou oriundas das Corregedorias. Como exemplo, traz-se à baila dois itens das vigentes normas dos serviços extrajudiciais dos Estados de São Paulo⁶² e de Santa Catarina⁶³ à época da pesquisa (2013)⁶⁴, respectivamente:

151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos

Art. 843. É vedado ao registrador proceder ao registro:

I - de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado;

II - de frações ideais de condomínios não aprovados pelo município;

III - de frações ideais com localização, numeração e metragem certa;

IV - de qualquer forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil ou que, de modo oblíquo e irregular, caracterizem parcelamento do solo urbano; e

V - de escrituras públicas ou de contratos particulares que versem sobre promessa de compra e venda de propriedade imobiliária e impliquem parcelamento irregular do solo urbano ou fracionamento incabível de área rural.

62 Provimento n.^o 58, de 28 de novembro de 1989, da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

63 Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, atualizado pelo Provimento n.^o 07, de 17 de setembro de 2013.

64 O Provimento n.^o 10, de 08 de novembro de 2013, publicou o novo Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, o qual vigerá a partir de 19 de maio de 2014.

No que tange ao segundo quesito específico:

TABELA 20 - REGISTROS PAGOS E EXISTÊNCIA DE PROJETOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

ATRIBUIÇÃO MÉDIA DE REGISTROS PAGOS PRATICADOS NO PERÍODO

EXISTÊNCIA E QUANTITATIVO DE PROJETOS DE ORDENAÇÃO URBANA OU REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

EM ANDAMENTO COM INSTITUIÇÕES PÚBLICAS OU

PRIVADAS

RI 474 1

MÉDIA GERAL 474 1

FONTE: Levantamento dos dados com os participantes

Em média, os participantes informaram haver pelo menos um projeto de regularização fundiária ou ordenação urbana nas localidades em que atuam, projetos estes mantidos em parceria com instituições públicas ou privadas.⁶⁵

Da visualização unitária dos 12 formulários respondidos, verificou-se que um deles não respondeu ao quesito; um somente afirmou que havia projetos, mas não quantificou; um indicou 1 (um) projeto em andamento; quatro indicaram a existência de 2 (dois) projetos; um indicou 3 (três) atuações e quatro disseram não haver qualquer iniciativa nos limites de suas circunscrições.

O registro imobiliário que informou haver 3 (três) projetos vigentes é localizado em área com população superior a 300.000 habitantes. No entanto, municípios alocados nas menores faixas populacionais informaram haver até duas parcerias em andamento.

No âmbito legislativo, os dois diplomas federais de relevo sobre o assunto datam do ano de 2009, tratam-se das leis 11.952 e 11.977, a primeira relativa à regularização de ocupações de áreas rurais e a segunda, a qual já foi explanada no primeiro capítulo da presente, é destinada aos assentamentos localizados em áreas urbanas. Sobre esta, esclarece Eduardo Augusto (2012):

A Lei n.^o 11.977/2009 é o documento legal mais completo sobre regularização fundiária, pois além de englobar conceitos específicos, diretrizes e princípios perfeitamente coordenados com o Estatuto da Cidade, trata, com detalhes,

65 De acordo com o artigo 50 da Lei n.^o 11.977/09, estão legitimados a promover a regularização fundiária a União, os Estados e o Distrito Federal, os Municípios, os beneficiários individualmente ou coletivamente, as cooperativas habitacionais, as associações de moradores, as fundações, as organizações sociais e de interesse público, bem como outras associações civis com finalidade vinculada ao desenvolvimento urbano e à própria regularização fundiária.

das regras procedimentais da regularização fundiária e criou novos instrumentos jurídicos que realmente solucionam o problema.

[...]

Pela sistemática apresentada pela Lei n.^o 11.977/2009, o procedimento de regularização fundiária de interesse social possui três fases distintas:

1. Fase preliminar: elaboração do projeto de regularização fundiária, a cargo do interessado e do poder público.

2. Fase procedimental: regularização do parcelamento do solo, mediante um procedimento completo e ordenado, presidido pelo registrador imobiliário; e 3. Fase complementar: registro em prol dos beneficiários, efetuado na matrícula específica da unidade habitacional, apenas se comprovado o direito (posse, uso especial ou domínio) e quando provocado pelo interessado.

A atuação do registrador é de especial importância para que as regularizações fundiárias sejam levadas a cabo, tendo em vista a necessidade de acompanhamento de todo o processo e de orientação aos entes participantes.

Para Becker (2012, p.87-90), a regularização fundiária é uma diretriz geral que deve ser implementada por políticas público-urbanas, a qual tem em vista o desenvolvimento econômico e social da região para fins de sustentabilidade.

A propósito, o autor citado, em conjunto com a municipalidade de Nova Ubiratã e a Câmara de vereadores local, apresentou, em 2012, projeto de regularização urbana à Corregedoria-Geral da Justiça de Mato Grosso, no qual indicou que dos aproximadamente 9.757 habitantes da localidade, cerca de 3.040 pessoas, considerados apenas os residentes em projetos de assentamento do governo federal, não possuíam título de domínio, o que entrava o desenvolvimento econômico e social regional.

O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), órgão federal responsável pelo direcionamento da regularização de áreas rurais, publicou em 26 de abril de 2012 uma listagem com os dados englobados de todos os imóveis rurais do Brasil. Segundo o relatório, há 5.498.505 no país, destes 1.501.369 não possuem título de propriedade, ou seja, mais de 27% dos imóveis rurais do Brasil não possuem regularidade jurídica plena.

No que se refere às áreas urbanas, o Ministério das Cidades possuiu, desde 2003, o programa "Papel Passado", o qual conta com parceria com a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/Br) e com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). De acordo com o manual do projeto (2013, p.4), objetivo do mesmo é apoiar os entes federados, as entidades civis sem fins lucrativos e defensorias públicas a implementarem atividades de regularização fundiária de assentamentos urbanos, como forma de promover sua integração à cidade e de assegurar à

população moradora segurança jurídica na posse, através de disponibilização de recursos federais.

Dessa feita, é primordial que em todas as localidades existam projetos específicos para fins de regularização fundiária, mediante parceria dos registradores imobiliários com entidades públicas e privadas, bem como sendo recompostos os custos operacionais dos agentes delegados, sob pena de inviabilidade da prestação do serviço em áreas mais afetadas e com tráfego negocial tímido.