Após a explicação das variáveis que integram os cash flows e respetivas opções relativamente à manutenção ou reabilitação e arrendamento ou venda, apresenta-se na Tabela 28 uma breve descrição dos doze cash flows enunciados no subcapítulo 4.3. Cada um destes cash-flows pode ser analisado no
Anexo A2.
Na Tabela 29 apresentam-se os resultados do VAL para os diferentes cash flows. Dos doze cash flows analisados, metade apresenta um VAL negativo, ou seja, correspondem a um investimento economicamente não viável.
Tabela 28 - Breve descrição dos cash flows.
Designação do cash flow
(Fração ocupada – Fração Livre) Breve descrição
Ma
n
u
tenção
Rendas – Arrendar
Analisando as obras de manutenção, nos primeiros 2 meses não há despesas, pois corresponde ao período em que se elabora o plano de intervenção e procede-se à contratação do empreiteiro. Os 3 meses seguintes correspondem às obras propriamente ditas. No primeiro mês de obras opta-se por realizar as obras na cobertura e na fachada. Já nos dois meses seguintes realizam-se as restantes obras. Note-se que neste caso não se fazem obras nas frações ocupadas.
Após esse período pode arrendar-se as 4 frações que se encontram livres a valores de mercado. Refere-se, novamente, que na manutenção as caves não podem ser arrendadas. No entanto, as caves têm valor e não podem ser desprezadas no estudo de viabilidade em causa.
Quanto às frações ocupadas, recebe-se, desde início, o valor das rendas dos atuais inquilinos, atualizando-se a renda todos os anos.
Rendas – Arrendar (c/ obras ocup.)
Igual ao cash-flow “Rendas – Arrendar [manutenção] ”, exceto no valor das obras de manutenção, uma vez que, também, se faz obras nas frações ocupadas.
Indemnizar e arrendar - Arrendar
Após a realização das obras de manutenção nas frações livres, arrendam-se, no final da intervenção, as 4 frações. Refere-se, novamente, que na manutenção as caves não podem ser arrendadas. No entanto, as caves têm valor e não podem ser desprezadas no estudo de viabilidade em causa.
O objetivo é indemnizar os inquilinos atuais para se poder arrendar as frações ocupadas, também, a valores de mercado. Assim, passados 6 meses (tempo que os inquilinos têm para desocupar as frações), realizam-se as obras nas 3 frações ocupadas e, posteriormente, arrendam-se as mesmas.
Continuação Tab. 28 - Breve descrição dos cash flows.
Designação do Cash flow
(Fração ocupada – Fração Livre) Breve descrição
Reabilita
çã
o
Rendas – Arrendar
Analisando-se as obras de reabilitação, nos primeiros 5 meses não há despesas, pois corresponde ao período em que se elabora o projeto, ocorre o licenciamento e procede-se à contratação do empreiteiro. Os 12 meses seguintes correspondem às obras propriamente ditas. Note-se que neste caso não se fazem obras nas frações ocupadas. Após esse período, podem arrendar-se as 6 frações livres a valores de mercado.
Quanto às frações ocupadas, recebe-se, desde início, o valor das rendas dos atuais inquilinos, atualizando-se a renda todos os anos. Note-se que, como se trata de obras de reabilitação é necessário realojar os inquilinos das 3 frações ocupadas em condições análogas às atuais, durante o período das obras.
Rendas – Arrendar (c/ obras ocup.)
Igual ao cash flow “Rendas – Arrendar [reabilitação] ”, exceto no valor das obras de reabilitação uma vez que também se faz obras nas frações ocupadas.
Indemnizar e arrendar - Arrendar
O objetivo é indemnizar os inquilinos atuais e arrendar todas as frações a valores de mercado. Desta forma, os inquilinos têm 6 meses para desocupar o local arrendado. Entretanto, iniciam-se as obras de reabilitação, arrendando-se, no final das mesmas, as 9 frações a valores de mercado.
Continuação Tab. 28 - Breve descrição dos cash flows.
Designação do Cash flow (Fração ocupada – Fração
Livre) Breve descrição Ma n u tenção
Vender arrendado - Vender
Analisando as obras de manutenção, nos primeiros 2 meses não há despesas, pois corresponde ao período em que se elabora o plano de intervenção e procede- se à contratação do empreiteiro. Os 3 meses seguintes correspondem às obras propriamente ditas. No primeiro mês de obras opta-se por realizar as obras na cobertura e na fachada. Já nos dois meses seguintes realizam-se as restantes obras. Note-se que neste caso não se fazem obras nas frações ocupadas.
Considera-se que, logo após o final das obras de manutenção, é possível vender as 4 frações livres a valores de mercado num curto período de tempo. Quanto às caves, admite-se que as suas vendas (a valores abaixo dos valores de mercado) só são possíveis a partir do 4º mês após a realização das obras, por ser mais difícil a sua venda.
Relativamente às frações com inquilinos, por ser mais difícil a sua venda (é mais fácil vender uma fração livre do que com inquilinos) considera-se que esta só é possível a partir do 4º mês após a realização das obras. Até à concretização destas vendas, continua- se a receber o valor das rendas atuais.
Vender arrendado – Vender (c/ obras ocup.)
Igual ao cash flow “Vender arrendado – Vender [manutenção] ”, exceto no valor das obras de manutenção uma vez que também se faz obras nas frações ocupadas.
Indemnizar e vender - Vender
Logo após a realização das obras de manutenção nas frações livres, é possível vender as 4 frações a valores de mercado num curto período de tempo. Quanto às caves, admite-se que as suas vendas (a valores abaixo dos valores de mercado) só serão possíveis ao 4º mês após a realização das obras, por ser mais difícil a sua venda.
Como o objetivo é indemnizar os inquilinos atuais e, posteriormente, vender as frações ocupadas a valores de mercado, só após 6 meses (tempo que os inquilinos têm para desocupar as frações) é possível iniciar as obras. Logo após o final destas obras, é possível vender as 3 frações a valores de mercado.
Continuação Tab. 28 - Breve descrição dos cash flows.
Designação do Cash flow
(Fração ocupada – Fração Livre) Breve descrição
Reabilita
çã
o
Vender arrendado - Vender
Analisando-se as obras de reabilitação, nos primeiros 5 meses não há despesas, pois corresponde ao período em que se elabora o projeto, ocorre o licenciamento e procede-se à contratação do empreiteiro. Os 12 meses seguintes correspondem às obras propriamente ditas. Note-se que neste caso não se fazem obras nas frações ocupadas. Após esse período, podem vender-se as 6 frações livres a valores de mercado.
Relativamente às frações com inquilinos, por ser mais difícil a sua venda (é mais fácil vender uma fração livre do que com inquilinos) considera-se que esta só é possível a partir do 4º mês após a realização das obras. Até à concretização destas vendas, continua-se a receber o valor das rendas atuais. Note-se que, como se trata de obras de reabilitação, é necessário realojar os inquilinos das 3 frações ocupadas em condições análogas às atuais durante o período das obras.
Vender arrendado – Vender (c/ obras ocup.)
Igual ao cash flow “Vender arrendado – Vender [reabilitação] ”, exceto no valor das obras de reabilitação uma vez que também se faz obras nas frações ocupadas.
Indemnizar e vender - Vender
O objetivo é indemnizar os inquilinos atuais e vender essas frações a valores de mercado. Assim, logo após as obras de reabilitação (onde se incluem os 6 meses para os inquilinos desocuparem as frações), consegue-se vender as 9 frações a valores de mercado.
Tabela 29 - Resultados dos cash flows em que os valores a vermelho correspondem a um investimento economicamente não viável (VAL – Valor Atual Líquido).
CASO VAL (€)
Fração ocupada Fração livre
Com obras nas frações livres e sem obras nas
ocupadas
Com obras nas frações livres e
ocupadas
Manutenção
Rendas Arrendar -98 357 - 125 337
Indemnizar e arrendar Arrendar -8 182 -
Reabilitação
Rendas Arrendar 31 425 -171 527
Indemnizar e arrendar Arrendar 215 118 -
Manutenção
Vender arrendado Vender 18 534 - 8 447 Indemnizar e vender Vender 108 773 -
Reabilitação
Vender arrendado Vender 93 626 -109 326 Indemnizar e vender Vender 240 675 - Nota: nos casos que implicam uma indemnização, todas as frações passam a estar livres, realizando-se obras em todas.