Sustentabilidade no desenvolvimento imobiliário

Há diversos profissionais que participam do ciclo de vida dos empreendimentos, desde os donos dos lotes, aos empreendedores do negócio, projetistas, construtores, fornecedores e consumidores. O setor da incorporação imobiliária é um dos agentes que formam essa cadeia da construção civil, onde o incorporador é responsável por grande parte das decisões que envolvem um empreendimento.

De acordo com o a lei 4.591, de 1964, de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias (BRASIL, 1964), o incorporador é aquele responsável pela construção, comercialização e entrega ao cliente das edificações conforme custo, prazo e condições pré-estabelecidas.

Desta forma, compreende-se que a incorporação imobiliária é responsável pela definição do produto a ser desenvolvido, bem como suas características, localização, uso, programa, espaços, materiais e sistemas, ficando a cargo do construtor a execução da obra e responsabilidades sobre as características físicas do empreendimento e responsabilidade legais das fases de execução.

Anteriormente falamos sobre os impactos da atividade da construção no desenvolvimento sustentável, no entanto, uma vez que o setor imobiliário é o grande tomador de decisões dos produtos que serão construídos, assim como o financiador dessas construções, e entendendo a cidade como grande palco de novos empreendimentos, é preciso identificar seu papel na busca do desenvolvimento urbano sustentável.

129 Uma vez que o desenvolvimento sustentável é uma pauta de discussão

mundial de todas as atividades profissionais, empresariais e humanas e considerando a importância da atividade imobiliária na formação do espaço urbano e impacto na vida das populações, inserir aspectos de sustentabilidade nos empreendimentos imobiliários e uma maneira de beneficiar seus empreendedores, bem como a imagem corporativa das empresas, atrelando a essas um diferencial competitivo no mercado. (CBCS, 2011)

Para Souza (2009), diretor do CTE - Centro de Tecnologia de Edificações, adotar um programa de sustentabilidade pode trazer os seguintes benefícios para as empresa:

• Difusão dos conceitos de sustentabilidade na organização; • Diferenciais competitivos;

• Oportunidades de otimização dos processos e redução de custos corporativos e de processos, como economia de água, energia, etc.;

• Padronização e controle do desempenho econômico, ambiental e social dos processos e serviços;

• Desenvolvimento e seleção de fornecedores de materiais, serviços e equipamentos que atendam às diretrizes ambientais e critérios sociais;

• Melhoria nas relações com as partes envolvidas e na imagem da empresa; • Atendimento a normas, certificações e exigências de clientes.

.

Diante da necessidade de se avaliar, documentar e classificar o real desempenho ambiental de edifícios surgiram as avaliações e certificações ambientais de edifícios. A princípio, o crescimento das certificações deu-se por ser um método capaz de elevar o nível de desempenho ambiental das construções (SILVA, 2007), no entanto, as certificações ambientais tornaram-se uma maneira do setor da incorporação imobiliária agregar os quesitos da sustentabilidade nos seus produto e empreendimentos, além ser uma importante ferramenta de marketing para divulgação dessas ações.

Vários países desenvolverem seus próprios sistemas de avaliação e certificação ambiental dos edifícios; organizações que estabelecem parâmetros e

130 implementam práticas de construções verdes, de forma a medir o desempenho

ambiental e classificar se a mesma atende os requisitos da sustentabilidade.

Desenvolvidos através de conselhos formados por especialistas, os selos e certificações “verdes” reconhecem os projetos que implementam estratégias sustentáveis, considerando os diversos outros fatores que podem variar de acordo com a região. Por serem analisados de acordo com país, atualmente existem centenas de selos e certificações ambientais, em diversos lugares do mundo, de forma a avaliar as diferentes realidades. Em alguns casos, quando não existe uma certificação especifica, é capaz de basear-se naquela que mais se aproxima do local.

Atualmente os sistemas mais conhecidos e difundidos no mundo são o LEED - Leardership in Energy and Environmental Design (Liderança em Energia e Desenho Ambiental) dos Estados Unidos, BREEAM - BRE Environmental Assessment Method (Método de Avaliação Ambiental BRE) do Reino Unido, HQE – The Haute Qualité Environnementale (A qualidade ambiental) da França, mais recentemente o CASBEE – Compreehensive Assessment System for Environment Efficiency (Sistema de Avaliação da Eficiência do Ambiente Construído ) do Japão, Sendo o: BREEAM, LEED, HQE, e CASBEE, sistemas que utilizam mecanismos de mercado na promoção da construção sustentável, de forma que sejam facilmente absorvidos por projetistas e pelo mercado em geral, com uma estrutura de verificação e avaliação mais simples e ainda fornecem a certificação de desempenho como forma de divulgação e reconhecimento. (SILVA, 2003)

BREEAM - BRE Environmental Assessment Method

Lançado em 1990, no Reino Unido, o primeiro o sistema de avaliação ambiental de edifício BREEAM foi desenvolvido pela consultoria Building Research Station Limited, ou BRE, especializada na realização de edifícios mais eficientes, comunidades e empresas, com o intuito de especificar e mensurar o desempenho das edificações.

131 Com o objetivo definir e promover ações que minimizem os efeitos das

construções nos ambientes a promovam uma ambiente interno saudável, as medidas de desempenho avaliadas incluem critérios relacionados especialmente à:

 Saúde/conforto (Ambiente interno e externo ao edifício)  Uso de energia (Energia operacional e emissão de CO2)

 Transporte (Localização do edifício e emissão de CO2 relacionada a transporte)

 Uso de água (Consumo e vazamentos)

 Uso de materiais (Implicações ambientais da seleção )  Uso do solo

 Direcionamento de crescimento urbano (encorajando a recuperação de zonas industriais, áreas abandonadas e uso de vazios urbanos)

 Ecologia local (Valor ecológico do lugar)  Poluição

(BREEAM,2011)

Fotografia 43: Escritório Canolfan Rheidol e Carbono Neutro, Centro de Energia Aberystwyth.

Edifício Corporativo da Cidade de Aberystwyth, no Reino Unido, certificado pelo BREEAM em 2006.

132 Estima-se hoje que entre 30% e 40% dos novos edifícios de escritórios do

Reino Unido sejam submetidos a esta avaliação BREEAM anualmente (HOWARD, 2001 apud SILVA, 2007). A sua metodologia tem grande aceitação internacional, além de atuar no Reino Unido, o sistema avaliação é também usado em países como Espanha, Holanda, Suécia e Noruega podem ser adaptadas a quaisquer pais, de acordo com as condições locais (BREEAM, 2011).

LEED - Leadership in Energy and Environmental Design

Criado nos Estados Unidos, em 1999, o selo LEED foi desenvolvido pelo US Green Building Council (USGBC), e é hoje um sistema de certificação de edifícios verdes internacionalmente reconhecido, cujo objetivo é a implementação de construções de alto desempenho ambiental, uso eficiente dos recursos de energia, água e solo .

O LEED busca passar os conceitos de sustentabilidade ambiental a indústria da construção de forma simplificadas e transparente e ainda proporcionar o reconhecimento por essas ações junto ao mercado. O LEED promove as construções sustentáveis e as práticas de seu desenvolvimento através de um sistema que reconhece os projetos que implementam um melhor desempenho ambiental. Apenas após cumprir os pré-requisitos abaixo o edifício pode ser submetido a analise e classificação de desempenho:

 Locais sustentáveis  Uso eficiente de água

Figura 16 – The Green – Badfort

University

Alojamento estudantil projetado pelo escritório GWP Architecture, no campus da Universidade de Bradford, no Reino Unido e

certificado pelo BREEAM em 2008

133  Energia e atmosfera

 Materiais e recursos

 Qualidade do ambiente interno  Inovação e processo de projeto

(USGBC, 2012)

O LEED é considerado um método amigável, pois foi desenvolvido de forma a ser também uma ferramenta de auxílio aos projetos, o que facilita a incorporação dos princípios da construção sustentável. (SILVA, 2007).

No Brasil, a certificação LEED foi adaptada a realidade local, interpretando a ferramenta para o mercado nacional. Esse trabalho é desenvolvido pelo Green Building Council Brasil, criado em março de 2007.

Fotografia 44 - Edifício Eldorado Business Tower

Fonte: CTE (2009)

Edifício corporativo da cidade de São Paulo, projetado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini que obteve em 2009 o selo internacional LEED Platinum, o mais alto nível de certificação Greenbuilding pelo USGBC (United States Greenbuilding Council)

134 HQE - Haute Qualité Environnementale

Fundada em 1996, a Associação HQE surgiu como uma associação sem fins lucrativos que se destinava ao estudo do desenvolvimento sustentável e desde 2004 é reconhecida como instituição de caridade, que presta serviços a população através da promoção da construção sustentável na Franca. A HQE tem como objetivo melhorar a qualidade ambiental de edifícios novos e existentes, diminuindo seu impacto sob o meio ambiente e promovendo a criação de estruturas saudáveis. (HQE, 2011)

O sistema de avaliação HQE considera além do aspecto ambiental da edificação, mas também o social (conforto e saúde, meio ambiente interior) e econômico (gestão de recursos), uma vez que seu objetivo é a promoção do desenvolvimento sustentável além das metas requeridas para a certificação. (SILVA, 2007)

O sistema de certificação HQE que visa avaliar todos os tipos de edifícios dentro dos princípios de desenvolvimento sustentável de ambiente, economia e saúde dos usuário, que é compreendido dentro dos itens

1 Relação do edifício com seu ambiente imediato;

2 Escolha integrada de produtos, sistemas e processos de construção; 3 Impacto do canteiro de obras;

4 Gestão de energia; 5 Gestão de água; 6 Gestão de resíduos;

7 Manutenção – extensão do desempenho ambiental; 8 Qualidade sanitária do ar;

9 Qualidade sanitária da água. 10 Qualidade sanitária dos espaços 11 Conforto térmico;

12 Conforto acústico; 13 Conforto visual; 14 Conforto olfativo;

135 No Brasil, o sistema de certificação sustentável Processo AQUA (Alta

Qualidade Ambiental) é baseado no sistema de certificação francês Referentiel Technique de Certification “Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE®®, elaborado pela empresa francesa Certivéa. Em 2007 o sistema foi adequado para a realidade brasileira no âmbito de um convênio de cooperação com a Fundação Vanzolini.

CASBEE - Comprehensive Assessment System for Built Environment

Efficiency

CASBEE - Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency é uma das mais recentes das avaliações de desempenho ambiental de edifícios e ambientes construídos, que atua no Japão e na Ásia desde 2001. O Casbee atua como um projeto conjunto entre indústria, governo e universidades, sob a orientação do Ministério de Terras, Infraestruturas e Transportes e do Turismo.

CASBEE é composto por instrumentos de avaliação destinados a projetos de edifícios novos e a avaliação de edifícios existentes: No entanto, além dos 4 instrumentos principais de avaliação, o Casbee possui ferramentas para fins específicos, que é o caso do CASBEE- Urban Development, ou seja, CASBEE de Desenvolvimento Urbano, que foi desenvolvido para avaliar os esforços de

Fotografia 45 – Cidade Jardim

Corporate Center

Edifício corporativo projetado pelo arquiteto Pablo Slemenson que obteve a certificação AQUA em 2011.

136 renovação no centro da cidade em zonas urbanas ou de desenvolvimento de

grandes áreas, incluindo vários edifícios. (CASBEE, 2011)

Um destaque da avaliação do CASBEE é que o mesmo não avalia apenas o edifício como elemento isolado, ele estabelece um espaço hipotético ao redor desse e avalia esse contexto ambiental no qual o mesmo está inserido. Os itens avaliados dentro dos 04 aspectos (Consumo de Energia, Uso de recursos, Ambiente local e Interno) são: 1 Ruído e acústica 2 Conforto térmico 3 Iluminação 4 Qualidade do ar 5 Durabilidade 6 Flexibilidade e adaptabilidade 7 Funcionalidade

8 Manutenção e criação de ecossistemas 9 Paisagem

10 Características locais e culturais 11 Carga térmica do edifício

12 Uso de energia natural

13 Eficiência dos sistemas prediais 14 Operação eficiente 15 Recursos hídricos 16 Materiais aplicados 17 Poluição do ar 18 Ruído e odores 19 Ventilação 20 Iluminação

21 Efeito de ilhas de calor 22 Carga em infraestrutura local

137

As vantagens desse sistema é que o mesmo avalia não apenas questões ambientais, mas também de infraestrutura locais.

No mercado brasileiro os dois sistemas de certificação ambiental de edificações que cobrem diferentes tipos de edificações, novas e em utilização, desde edifícios comercias quanto residenciais. O Leadership in Energy and Environmental Design – LEED, desenvolvido nos EUA e lançado no Brasil em 2005, certificando seu primeiro edifício em 2007; e o Processo AQUA, adaptado do método francês Haute Qualité Environnementale – HQE, lançado no país em 2007 e teve seu primeiro edifício certificado em 2009.

Após o breve estudo das certificações BREEAM (Reino Unido), LEED (EUA), HQE (França), CASBEE (Japão), podemos notar que apesar dos métodos variarem as formas de avaliação, a importância de determinadas categorias e suas

Fotografia 46 - City Gate Osaki

Edifício corporativo em Tóquio, certificado pelo CASBEE em 2005.

138 pontuações, os principais aspectos ambientais de sustentabilidade destacados entre

eles são (SILVA, 2007):

1. Qualidade da implantação. 2. Gestão do uso da água. 3. Gestão do uso de energia. 4. Gestão de materiais e resíduos. 5. Prevenção de poluição.

6. Gestão ambiental.

7. Gestão da qualidade do ambiente interno.

Mensurar o grau de sustentabilidade urbana dos empreendimentos através da avaliação de critérios, bem como estabelecer ações que minimizem o impacto negativo tem como objetivo transformar a maneira de conceber edifícios e comunidades, considerando a responsabilidade social e promovendo um ambiente próspero e com maior qualidade de vida. Certificar edifícios como sustentáveis se os mesmos estão inseridos em um contexto urbano caótico e insustentável reduz de forma considerável os efeitos benéficos desses edifícios verdes (XAVIER, 2009)

O desenvolvimento destes sistemas pretende responder não só à necessidade de desenvolver métodos de avaliação predefinidos como forma de avaliar a implementação de iniciativas ou projetos sustentáveis, mas também à necessidade de desenvolvimento de conjuntos indicadores que permitam uma base sólida durante o processo de decisão, construção e gestão desses empreendimentos ou comunidades (NUNES, 2009)

No entanto, continua inexistindo referências de desempenho desses edifícios, assim como uma estrutura de indicadores socioambientais que permita posicionar de forma quantificada o seu padrão de desenvolvimento e, sobretudo, que mostre a evolução da produção setorial como um todo, ao longo do tempo, no sentido de se ter edifícios mais sustentáveis. (CBSC, 2009, p.02)

Após o estudo dos principais métodos de avaliação e certificação de sustentabilidade de empreendimento, identificamos que todos assumem o edifício

139 como a principal área de atuação, atribuindo maior importância aos itens de

avaliação do desempenho ambiental desses. É pequena a importância dada a qualidade da implantação desses edifícios e empreendimentos, como relação com entorno e o seu impacto sobre a cidade.

De acordo com o Conselho Brasileiro da Construção Sustentável (CBCS, 2009), os sistemas de avaliação e certificação ambiental oferecem sua contribuição na promoção de projetos e construções que contribuam para um futuro sustentável. No entanto, destaca que esses sistemas não podem ser os únicos instrumentos para identificação dos caminhos para promoção da sustentabilidade, uma vez que a contribuição desses instrumentos é sua limitada se aplicada independente das demais políticas setoriais e publicas.

A falha dos sistemas de certificação de empreendimentos é que muitos assumem que as ações propostas terão um retorno positivo independentemente do local onde o mesmo esta inserido, no entanto, quando não há um alinhamento

dessas ações com o entorno, dificilmente contribuirão para o objetivo da

sustentabilidade.(NASCIMENTO; NICOLÓSI, 2008 apud GUIA, 2008)

Dado que um desenvolvimento sustentável deva englobar os componentes ambientais, sociais e econômicos de forma equivalente, o desafio é identificar de que maneira concreta os empreendimentos podem aumentar seu desempenho socioambiental e potencializar sua ação na promoção desse desenvolvimento.

As ações em prol da sustentabilidade nos empreendimento que ignorem o contexto urbano no qual esse está inserido podem não ter nenhuma contribuição para o desenvolvimento sustentável se o empreendimento estiver inadequado as condições sociais, econômicas e ambientais do seu entorno.

Sendo assim, vê-se necessário estabelecer parâmetros de sustentabilidade que avancem os limites da edificação, contemplando também toda a zona urbana a fim de gerar um território democrático e promissor para as futuras gerações.

140 3.3 O DESAFIO DA CONSTRUÇÃO DE INDICADORES DE SUSTENTABILIDADE

URBANA

Um desenvolvimento urbano sustentável procura equilibrar um crescimento econômico, construção ecológica, proteção ambiental e progresso social, sendo que a dificuldade deste desafio tem sido um grande foco de pesquisa em todo o mundo (REPETTI; DESTHIEUX, 2009). E a única maneira de alcançar esse crescimento é preocupar-se não só na construção sustentável, mas também em uma comunidade sustentável.

Entre os ambientes construídos encontram-se os espaços edificados e sua envolvente. Desta forma, a criação, operação e manutenção de edifícios de habitação, trabalho e até lazer, tal como todas as atividades humanas, tem inúmeros impactos ambientais associados (PINHEIRO, 2003).

Cada dia mais cresce a consciência da importância de um ambiente urbano sustentável, de forma que possa minimizar os problemas gerados pelas sociedades. E é na construção dos ambientes urbanos que está a responsabilidade do setor desenvolvimento imobiliário.

O setor imobiliário produz efeitos diretos sob a cidade, influenciando não somente sua forma física, mas também as relações que se estabelecem dentro do espaço, sendo capaz de disseminar os princípios da sustentabilidade de forma a trazer resultados positivos.

Os impactos das construções no ambiente urbano devem ser considerados como um todo e não apenas a edificação como elemento dissociado desse todo; devemos considerar além dos impactos ambientais causados pela atividade da construção em si. Uma vez que os empreendimentos imobiliários compõem as cidades, esses não podem ser dissociados do espaço urbano, pelo contrario, os objetivos do desenvolvimento sustentável urbano só serão alcançados pela simbiose entre esses.

Para produção de cidades sustentáveis é necessário considerar as condicionantes de uso e ocupação do solo também são sustentáveis por si mesmas e respeitam a dimensão humana, o meio natural, o entorno no qual se insere, a

141 projeção e o impacto da intervenção, bem como a possibilidade de construção

harmoniosa de cidades. (GUIA,2008)

Atualmente no Brasil, vem aumentando significativamente o número de edificações sustentáveis, assim como a noção de sustentabilidade ambiental, econômica e social tem sido recentemente incorporada no processo de planejamento urbano. Os investidores do setor passam cada vez mais a exigir os chamados selos verdes, de forma a garantir o sucesso do empreendimento, uma vez que isso é também uma exigência da sociedade.

Construtoras e incorporadoras, como principais agentes do mercado imobiliário, que, por sua vez, é o grande responsável pela construção das cidades, buscam cada vez mais suprir essa crescente busca por ambientes saudáveis, de baixo impacto e eficientes.

Espera-se que num futuro próximo, o setor da construção civil brasileira esteja plenamente harmonizado com as questões de sustentabilidade, mas não apenas com objetivos comerciais e mercadológicos e sim com o desenvolvimento humano como principal foco de atuação. A transição da cadeia produtiva do modelo empresarial para atender as novas demandas do mundo contemporâneo é necessária, e o desenvolvimento sustentável é capaz de impulsionar novas ideias, tecnologias e mercados. (CBIC, 2011)

Entendendo que, embora seja relevante o desenvolvimento de sistemas avaliação da sustentabilidade de empreendimentos, esses devem considerar as dimensões ambientais, sociais e econômicas no mesmo nível hierárquico. Para isso, nos interessa saber mais sobre indicadores de sustentabilidade urbana, cuja meta seja o desenvolvimento sustentável urbano.

A criação de indicadores se constitui em uma importante ferramenta neste processo de incorporação da sustentabilidade ambiental, pois irá analisar a estrutura das cidades, identificar boas ações e deficiências, bem como acompanhar a implementação de estratégias visando o desenvolvimento sustentável.

Um indicador deve descrever um fenômeno e fornecer informações sobre esse, significando mais do que se associado diretamente ao referido valor. Um indicador simplifica acontecimentos ou fenômenos, ajudando a compreender

142 situações complexas. Indicadores são capazes de avaliar situações existentes,

possibilitando que se tracem metas, reconduzindo as ações e ainda medir os progressos dessas metas.

Indicadores de sustentabilidade têm como objetivo evidenciar as políticas, as estratégias, as metas e as práticas sustentáveis das regiões. Resumem-se a um resultado da análise do desempenho empresarial sob os aspectos econômicos, sociais e ambientais. São instrumentos úteis para apresentar de forma equilibrada um desempenho econômico, tecnológico, ambiental e social (SALGADO, 2004).

Um sistema de indicadores urbanos deve conter a possibilidade de analisar desde a estrutura da cidade até o comportamento daqueles que vivem, transitam e usufruem da cidade, bem como analisar e identificar oportunidades e deficiências, além de acompanhar a implementação e impactos das estratégias propostas (MARTINEZ; LEIVA, 2003).

De acordo com Maclaren, (1996) bons indicadores de sustentabilidade devem apresentar as seguintes características:

 Ser cientificamente válidos;

 Ser representativos de um amplo leque de condições;  Sensíveis a mudanças;

 Relevantes para as necessidades de seus potenciais usuários;  Comparáveis com indicadores desenvolvidos em outras localidades;  De custo razoável para coleta e aplicação;

 Atrativos à mídia;  Inequívocos, evidentes.

Um conjunto/sistema de indicadores de desenvolvimento sustentável tem como desafio:

 Representar a situação presente (desenvolvimento) e cenários futuros (sustentabilidade);

 Considerar todas as dimensões (social, econômica, ambiental e institucional);

 Incluir critérios de sustentabilidade e metas para interpretação de performances;

143  Incorporar a participação de diferentes atores no desenvolvimento dos

indicadores;

 Adotar um número apropriado de indicadores; e

No documento Sustentabilidade urbana: o desafio da construção de indicadores de sustentabilidade urbana (páginas 130-198)