RECURSO ESPECIAL
A taxa de manutenção de loteamento urbano cobrada por associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis,
vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário.
REsp 1.941.005-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado 22/06/2021. (Info 702)
13.1. Situação FÁTICA.
Associação dos Proprietários do Vale do Flambini promoveu ação contra Osmar para cobrança de taxas de manutenção do loteamento denominado Jardim Flambini. A ação foi julgada parcialmente procedente. Iniciada a liquidação e frustrada a citação do devedor, foi requerido o arresto do imóvel, com a respectiva averbação na matrícula do imóvel. O arresto foi posteriormente convertido em penhora, entretanto não foi promovido o registro.
A par disso, o referido imóvel foi levado a leilão em ação de extinção de condomínio e foi arrematado por Henrique. O adquirente então peticionou nos autos da ação de cobrança promovida pela Associação dos Proprietários do Vale do Flamboyant requerendo o cancelamento do arresto. No entanto, a Associação se opôs, sob o entendimento de que caberia ao adquirente pagar o débito relativo às taxas de manutenção do antigo proprietário.
Diante disso, Henrique opôs embargos de terceiro contra a Associação, esclarecendo que ao adquirir o imóvel aderiu ao contrato padrão arquivado no Registro de Imóveis e passou a contribuir com a taxa mensal, mas que não poderia ser responsabilizado pelos débitos contraídos pelos proprietários anteriores, por não terem usufruído dos benefícios e por não se tratar de obrigação propter rem.
13.2. Análise ESTRATÉGICA.
13.2.1. Questão JURÍDICA.
Lei n. 6.766/1979:
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública. IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021)
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
Código Civil:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
13.2.2. Devidas as taxas anteriores à aquisição por Henrique?
R: Nooops!!!
A jurisprudência do STJ está assentada no sentido de que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza PESSOAL, não se equiparando a despesas condominiais.
Ademais, no julgamento do REsp 1.439.163/SP e do REsp 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, restou fixado o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.
Também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes. No caso, a discussão gira em torno de definir se o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário.
Em outras palavras, definir se o depósito do contrato padrão no Cartório de Registro de Imóveis transforma a obrigação de pagar a taxa de manutenção e limpeza em propter rem, de modo que obriga a cadeia de adquirentes do imóvel.
A esse respeito é preciso ponderar que um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano, com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei n. 6.766/1979), dentre eles o contrato padrão (artigo 26 da Lei n. 6.766/1979), é proteger os adquirentes dos lotes.
Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da
norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente.
Com efeito, conforme se extrai da leitura do artigo 29 da Lei n. 6.766/1979 não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto
é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.
De fato, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, como ocorre no caso de condomínio edilício, o faz expressamente e de forma inequívoca, consoante se verifica do artigo 1.345 do Código Civil.
O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação.
A taxa de manutenção de loteamento urbano cobrada por associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis, vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário.
DIREITO DO CONSUMIDOR