1.4.1 A formação do estoque de terras pelos agentes promotores privados
Continuando a retratar a relação entre a preparação das empresas construtoras e incorporadoras para a atuação com força na produção de habitação para as famílias de baixa renda, pode-se dizer que a formação de um estoque de terras – “banco de terras” ou
landbank – executada pelas grandes empresas deste segmento foi vital para seu melhor
desempenho no mercado da HIS. Esse estoque, lembrado por Shimbo (2010, p.148) e também apontado por Cunha (2014, p.276), se traduziu em uma procura por terrenos que poderiam ser passíveis de incorporações de empreendimentos habitacionais realizadas pelas grandes empresas privadas incorporadoras em todo o Brasil.
Esse estoque de terras as traria para as mesmas condições de atuarem com maior força no setor habitacional, já que não dependeriam de uma das partes integrantes dos agentes privados no processo da produção habitacional – os proprietários da terra –, como mencionado anteriormente, além de poderem valorizar sua produção não somente pela via da construção por si só, mas também pela valorização do preço da terra através de uma situação de monopólio que aconteceria com a intensiva produção habitacional que estava por vir.
Topalov (1984, p.648) afirma que o mercado onde a terra está envolvida é diferente de qualquer outro que é regulado pelo preço da produção de uma mercadoria. Segundo Topalov, a terra por si só já possui um preço, tanto que quem a possui recebe um dinheiro quando a vende a outra pessoa ou instituição, sem pra isso ter necessitado produzi-la. O autor complementa demonstrando que o valor da terra não se faz pela via do fruto de um
trabalho executado, ou seja, a terra não tem um custo de produção privada, logo, segundo Topalov, “não existe uma lei de oferta na terra” (TOPALOV, 1984, p.648).
Diante desta reflexão sobre a terra, Topalov conclui que se não existe nenhum fator pelo lado da oferta que influencie o preço constituído por uma porção de terra, toda a formação do preço está desenvolvida pelo lado da demanda constituída sobre esta terra. E ainda, em solo urbano, esta demanda é totalmente formada pelo consumidor final desta porção de terra, ou seja, o futuro morador usuário desta.
Quando Topalov afirma esta peculiaridade da terra, pode-se dizer que a produção da habitação é excepcionalmente diferente das demais pela específica característica de ter em uma de suas fases a necessidade de instalação em um determinado espaço físico – uma porção de terra. Comparando com outros setores de produção, verifica-se que diferentemente destes, a habitação necessita instalar-se em algum lugar.
Esta reflexão de Topalov vem a explicar muito do que arquitetaram as grandes empresas privadas incorporadoras quando estas adquiriram um grande banco de terras em uma época de começo de uma enorme produção habitacional, pois se estas são as possuidoras de grandes porções de terras em um momento onde a demanda por estas terras está elevada, logo estas empresas fatalmente auferirão lucros provenientes da valorização destas terras. E, quando consideramos que estas terras adquiridas pelas empresas incorporadoras se posicionavam em locais onde demais empreendimentos habitacionais são instalados, infere- se que a valorização desta terra se dá não somente pela via da crescente demanda, mas também pelo melhoramento da infraestrutura no local, que é uma consequência da instalação de futuros (primeiros) moradores nestes locais.
1.4.2 O valor de possuir a terra para a produção e o investimento
Considerando que a construção de empreendimentos citada acima, demanda uma remuneração para quem tem a propriedade da terra onde será efetuada esta construção, verificam-se dois meios onde as empresas incorporadoras podem obter lucros, pois ganham pela produção por si só da habitação, e pela valorização do preço da terra que já possuíam – nas situações onde já possuíam o terreno da construção. Ou seja, essa empresa desempenha a função de construtora e incorporadora efetivamente.
Ainda, a revisão da bibliografia (Shimbo, Cunha, Arantes e Fix) verifica que seguidamente o custo da colocação da infraestrutura necessária ao redor de um empreendimento, e consequente valorização do preço da terra neste local, ficam a cargo do poder público (pois é este que muitas vezes promove o primeiro empreendimento habitacional em determinado
local desprovido de infraestrutura, como canalizações, vias de tráfego, entre outros serviços).
Assim, esta infraestrutura agora ali instalada promoverá a valorização das terras ao redor que pertencem às empresas privadas incorporadoras, logo estas auferirão também um lucro nesta promoção habitacional executada. Assim, verifica-se mais uma esfera onde as empresas privadas incorporadoras poderiam obter lucros, qual seja a valorização da terra pela via da implantação de infraestrutura a cargo do agente promotor público.
Como afirmam Arantes e Fix (2009, p.20), se tratando o PMCMV de uma proposta habitacional onde a baixa renda era e é o foco, se poderia prever que a instalação da habitação, em grande parte, se daria em terrenos que não tivessem valores tão altos quando comparados a outros terrenos nas mesmas regiões – como acabou se verificando, posteriormente, em praticamente toda a apreciação do Programa pela bibliografia22. Logo, esse estoque de terras se constituiria em locais onde os terrenos não fossem tão valorizados ainda. A estratégia das empresas incorporadoras de adquirir terrenos em larga escala, também passava pela ideia de que estes terrenos também fossem mais baratos do que os usualmente encontrados nas cidades onde estavam localizados.
As empresas incorporadoras compravam terras a um preço menor, pois as terras, na maioria dos casos, eram periféricas ou distantes dos locais com habitações e infraestrutura constituídas, e utilizavam essas terras, posteriormente à primeira incorporação de um empreendimento, a um preço já valorizado, dada a melhor infraestrutura posteriormente presente no local.
Portanto, de forma resumida, com a formação dos bancos de terras, as empresas ganharam triplamente, pois reduziram o custo de repasse do valor da terra ao agente proprietário da mesma, auferiram lucro pela valorização da terra em um momento onde a demanda por esta só teria a tendência de aumentar, e auferiram lucro pela valorização da terra que adquiriram a um preço que refletia sua condição de não possuidora de infraestrutura necessária à instalação de empreendimentos habitacionais, e utilizaram, muitas vezes, como uma terra cujo preço já refletia a infraestrutura ali instalada pelo poder público.
Shimbo (2010, p.148) afirma que muitas vezes a utilização destas terras vizinhas era e é destinada à produção habitacional para a população que não era somente a de menor renda, mas sim a que também não se enquadra nas condições de um programa habitacional – no caso, o PMCMV.
22
Como, por exemplo, apontam Cunha (2014, p.193), Rolnik (2014, p.9) e Nascimento, Pequeno e Rosa (2014, p.2).
Logo, se as empresas incorporadoras viram que poderiam atuar na compra de terras e auferir lucros com sua valorização, as mesmas entenderam que a captação de recursos também poderia auxiliar na junção de recursos para a aquisição destas terras. Esse processo foi verificado por Shimbo (2010, p.181), em seu estudo com uma empresa incorporadora de grande atuação em vários estados brasileiros.
1.4.3 A relação entre a terra e o poder dos agentes promotores privados
Talvez esse fenômeno descreva muito bem uma parte do processo que financeiriza a habitação promovida pelas políticas públicas de HIS, pois primeiramente há uma ou mais iniciativas do setor público para injetar incentivos nesse mercado – seja por meio de facilitação do acesso ao crédito por parte dos compradores, seja por facilitação de atuação das empresas privadas, através do desenho institucional das políticas –, e após há o capital adquirido pelos agentes privados. Esse capital adquirido pelos agentes, como mencionado, é em sua maioria proveniente de investidores, que esperam obter rendimentos sobre esse investimento. Logo, os agentes entram no mercado da habitação para a baixa renda com a premissa que se trata de um negócio e que ali encontrarão condições de multiplicar suas margens de retorno dos recursos investidos, sendo assim, um mercado capitalizado e gerido pela lógica do lucro.
Portanto, o fenômeno de financeirização do setor habitacional desenhado desde o início da década passada, alicerçado pela capitalização das empresas privadas construtoras e incorporadoras, imprime uma lógica totalmente de mercado ao PMCMV. Se este está em sua Fase 3, e se registra números que talvez cheguem aos maiores volumes de investimento e produção de todas as políticas habitacionais da história do Brasil, ainda com a presença constante e talvez crescente dos agentes privados em sua arquitetura organizacional, conclui-se que possui atrativos suficientes para que esses agentes privados continuem a atuar com força. Logo, fica indissociável do tema de trabalho desta dissertação a consideração de que uma arquitetura organizacional voltada para a lógica do mercado e para a lógica dos agentes privados vai afetar a qualidade de um produto que deveria ter como premissa básica a proteção a esta lógica, já que não dispõe de força suficiente para enfrentá-la.
Ficam indissociáveis também as quatro frentes de discussão trabalhadas até aqui neste referencial teórico, pois como se verificou, o problema da habitação no Brasil passa pelo modo como se estrutura o espaço urbano das cidades e pelo modo como a HIS tem se colocado, na maioria das vezes, nas periferias destes espaços urbanos. Os agentes intervenientes deste processo de colocação da HIS nas cidades (públicos e privados) atuam
efetivamente no mercado imobiliário (se é que estes não são o próprio mercado imobiliário), A qualidade da inserção urbana desta HIS está intrinsecamente ligada à terra utilizada neste mercado imobiliário da HIS e à estrutura urbana e periferização desta habitação.
Mas antes de entrar propriamente no PMCMV, segue uma pequena explanação de como se deram as últimas políticas habitacionais realizadas no Brasil, seja por intermédio de programas habitacionais, seja pela ausência parcial destes. Esta retrospectiva ajudará a embasar o pensamento aqui empregado de entrelaçamento entre o direcionamento da atual política habitacional aqui estudada, e os diversos interesses empregados nesta. Também ajudará a verificar como foram classificados esses diversos programas quanto aos quesitos inerentes ao tema trabalhado nesta dissertação. Verificam-se diversas características comuns entre alguns dos programas habitacionais já findados na história da HIS do Brasil e o desenho institucional do PMCMV. Os pensamentos que seguem retratam parte da bibliografia já constituída acerca destas políticas.