Conforme exposto, o primeiro shopping center surgiu nos Estados Unidos da América, na década de 1950. Logo em seguida, essa figura foi disseminada para o restante do mundo, adaptando-se a cada cultura e necessidade.
Na Alemanha, apesar de ter sido a sede do primeiro centro comercial, em 1928, somente em 1961, em Berlim, foi criado o primeiro centro com as característi- cas de shopping center.
213 BARCELLOS, Rodrigo, Op. cit., p. 156. 214 LEI, J. E..Op. cit., p. 01.
Na França e na Holanda, como na maioria dos países europeus, o Poder Pú- blico sempre exerceu influência na implementação dos shopping centers, em razão da escassez de espaço para o empreendimento. Em Portugal, somente em 1985 foi construído o primeiro shopping.
Na Inglaterra, de acordo com o explanado por Maria Elisa Gualandi Verri215, a exemplo de outros países da Europa, os shopping centers estão integrados a cen- tros habitacionais.
A Suécia, por possuir pequena densidade demográfica, com elevado poder aquisitivo da população e vastas áreas disponíveis, conseguiu implementar grandes shopping centers seguindo o modelo americano.
Na América do Sul, pelos inúmeros problemas econômicos, os seus shopping diferem dos demais. A Argentina e o Brasil são praticamente os únicos a possuir elevado número, a maioria nas principais capitais dos dois países.
Nos Estados Unidos, antes de 1910, o comércio exercido por lojas estava concentrado nos centros das cidades. Depois desse período até antes da Segunda Guerra Mundial, foram desenvolvidas lojas nos subúrbios e nas regiões periféricas. No período Pós-Segunda Guerra, iniciou-se a tendência de criação de novas formas de comércio suburbano, até culminar na origem dos shopping centers.
Nesses empreendimentos, há geralmente um contrato denominado lease en- tre o tenant (equivale ao lojista) e o landlord (semelhante ao empreendedor), na re- lação de shopping center.216
Não há, como também ocorre no Brasil, legislação específica acerca da maté- ria (apesar da nossa Lei de Locação abordar superficialmente o tema), seguindo, dessa forma, as regras do direito contratual e de direito imobiliário217.
Há constante uniformidade nos contratos, geralmente realizados pelo landlord, motivo pelo qual quando houver dúvida de interpretação, recairá contra este.
É possibilitado ao landlord retomar a loja, caso o tenant cometa infração grave ao lease ou paralise sua atividade. É permitida, ademais, a previsão de renovação do contrato, desde que expressa no próprio instrumento contratual.
215 VERRI, Maria Elisa Gualandi. Op. cit., p. 137-138. 216HALPER, Emanuel B..Op. cit., p. 1-1;1-2.
217LAWLOR, John J.; LAPINS, David A.; SMITH, Jane Snoddy.Legal considerations confronting the
Os tenant pagam ao landlord uma remuneração com parte fixa (conforme o tamanho da loja) e outra variável, diferindo da praticada no Brasil, pois se cobra o valor fixo somado ao variável, calculado este último sobre as vendas e não sobre o lucro líquido. No Brasil, como exposto, há pagamento de um aluguel mínimo ou um percentual sobre o lucro bruto, o qual for maior.
Há rateio, outrossim, das despesas entre os tenant, de acordo também com a dimensão de sua loja, além de inúmeras taxas e impostos, como asseverou Emanu- el B. Halper218.
Semelhante ao que ocorre no Brasil, é comum a adesão a uma associação de lojistas e a um fundo de promoção, parar reger a competição entre as lojas. A admi- nistração do shopping é realizada por um escritório central ligado à associação de lojistas ou pelo próprio landlord.
O landlord possui alto poder discricionário, podendo dispor acerca das regras do shopping, prevendo metas, estilo de vitrines, autorizando alteração de nome fan- tasia do tenant, podendorealocá-lo para outra loja etc.219.
Comumente se estabelecem use clauses, que prevêem como se dará a utili- zação das lojas, e restrictive covenants, que são cláusulas restritivas, podendo dis- por, por exemplo, que o tenant não poderá manter outras lojas a certa distância do shopping (como a nossa cláusula de raio). Estas cláusulas geram inúmeras contro- vérsias acerca de sua legalidade diante da legislação antitruste, se sem imposição de limites. São situações resolvidas caso a caso, considerando-se o critério da razo- abilidade220.
No Canadá, houve uma enorme e precoce disseminação de shopping cen- ters.221 Há uma estruturação de shopping muito próxima a dos Estados Unidos da
América, com as mesmas controvérsias. Apesar disso, excepcionalmente, há shop- ping em regime de condomínio especial, com venda das lojas.
Embora haja essa diversidade, a estrutura básica e as principais obrigações relativas ao shopping center são similares nos diferentes países.
218HALPER, Emanuel B., Op. cit., p. 5-35; 5.55.Esse autor mencionou que o aluguel fixo também
corresponde a um aluguel mínimo pago pelo lojista locatário, além do variável. Ambos têm pagamen- to enviado ao escritório do empreendedor.
219FLEISHER, Barry, Op. cit., p. 97.
220 VERRI, Maria Elisa Gualandi. Op. cit., p. 139-146. 221 PINTO, Dinah Sonia Renault, Op. cit., p. 79.
CAPÍTULO 4
ALUGUÉIS E OUTRAS INCUMBÊNCIAS DO LOJISTA DE SHOPPING CENTER
Em conformidade com o pensamento de Maria Elisa Gualandi Verri222, o lojis- ta é o comerciante locatário que participa do shopping e mantém contato direto com a clientela. Possui tratamento diverso do locatário comum, pois deve obedecer a um regulamento específico para esse tipo de empreendimento, sendo, em regra, pessoa jurídica.
Nesse contexto, os encargos e o próprio aluguel podem ser dispostos pelas partes com certa liberdade (concedida pelo próprio caput do artigo 54 da Lei de Lo- cação), desde que não contrariem, logicamente, as normas de ordem pública, os bons costumes e os princípios gerais do direito.
Como são numerosos esses aluguéis e encargos arcados pelos lojistas de shopping center e diferentes dos normalmente cobrados dos locatários, separamos um capítulo para tratar exclusivamente desse assunto, acrescendo somente as in- cumbências que acreditamos estar fora do contrato de locação, conforme será expli- cado.