Lei de Uso e Ocupação do Solo e seus reflexos nos campos de dunas na Praia do Futuro

A incorporação da zona Leste à malha urbana de Fortaleza significa a inclusão de uma área que se diferencia das demais áreas da cidade, em função de sua topografia composta por (dunas, praias, mangues) e de suas condições climáticas mais favoráveis. Estes fatores despertaram o interesse dos grandes proprietários de terra, que vislumbravam grandes investimentos no ramo da construção civil nesta zona da Cidade. Segundo Costa (1998), a pressão dos especuladores imobiliários sobre os Poderes Legislativo e Executivo alcançou diversas conquistas, entre elas alterações no zoneamento da Cidade, tais como: a ampliação da densidade demográfica e da taxa de ocupação do terreno das áreas litorâneas.

A aprovação do Plano Diretor Físico da Cidade de Fortaleza se deu na administração do Prefeito Lúcio Alcântara, nomeado pelo governador do Estado, na época, o Coronel Virgílio Távora, no período de 1978 a 1982, com a sanção da Lei 5.122-A de 13.03.79. Esta lei foi alterada e complementada duas vezes, poucos meses após sua aprovação, com a promulgação das leis 5.151-A, e 5.161, de 04.06.79 (COSTA, 1998, p.98).

Para Costa (1998), a implantação da nova lei (5.122 –A) produziu mudanças não apenas no zoneamento de diversas áreas da Cidade, mas também no tipo de uso e ocupação do solo em cada uma dessas zonas, em termos de número de pavimento, taxa de recuo (frente e fundos dos lotes) e índice de impermeabilização do solo. A partir da análise e cálculo de todos esses índices e taxas, chega-se à determinação da densidade populacional de cada zona e se podem prever os problemas que advirão em conseqüência das condições ambientais e da infra-estrutura existentes.

A lei retro mencionada subdividia a área do Município de Fortaleza em zonas com uso predominantemente residencial, com baixa, média e altas densidades (ZR-1, ZR-2 e ZR-3), em zonas industriais, considerando o índice de poluição (ZI-1, ZI-2 e ZI-3) e zonas comerciais. As zonas especiais de praias e dunas (ZE-4, ZE-5, ZE-6 e ZE-7) têm possibilidades de uso múltiplo. As zonas especiais localizadas no leste de Fortaleza destinam-se a uma população de renda

mais alta, que pode pagar para morar nas regiões litorâneas e de dunas, construindo casas e edifícios com índices de aproveitamento e taxa de ocupação do solo menores do que nas zonas de praia do setor oeste (COSTA, 1998, p. 102).

A preservação dos recursos naturais, por meio da legislação de zoneamento, e o preço da terra nas áreas de maior potencial paisagístico e de clima mais agradável segregam ainda mais os diversos segmentos da sociedade. As populações mais pobres, formadas de pescadores, favelados e pequenos agricultores de subsistência, são expulsas destas zonas para dar lugar às chamadas classes médias (COSTA, 1998, p. 106).

A Zona Leste passou a se identificar com os bairros da burguesia, tendo a Aldeota como o seu grande símbolo de “status” social. O Sítio Cocó pertencente ao Senhor Antonio Diogo, localizado na área leste de Fortaleza tinha como limites: ao sul o próprio rio Cocó, ao norte e nordeste o mar e a leste a partir do ramal ferroviário da cidade de Fortaleza. Esta área é caracterizada pela presença de dunas, praias lagoas e manguezais. As margens do Rio Cocó eram exploradas com agricultura de subsistência e pesca pelos posseiros e pescadores que viviam na área, e com criação de gado, agricultura e produção de sal marinho pelo proprietário, Antonio Diogo (COSTA, 1998, p. 123).

A incorporação dos terrenos de praias, dunas e mangues do Sítio Cocó tiveram início quando a Prefeitura Municipal de Fortaleza autorizou, em 1954, o processo de parcelamento do Sítio Cocó e o loteamento da Praia Antônio Diogo, a chamada Praia do Futuro. De acordo com Costa (1998), as zonas especiais ocupam áreas de dunas móveis e fixas, praias e manguezais. São zonas de instabilidade ambiental e, por isso, deveriam merecer maior preocupação na determinação de seu uso e ocupação pela legislação urbana. Geologicamente, a instabilidade se dá pela mobilidade das dunas. As dunas, na maioria, móveis ou semifixas, com altitudes que atingem até 30 metros, alinham-se na direção NW-SW. A migração do corpo dunar é mais intensa no período seco, de julho a janeiro, em que não há compactação do material pela chuva.

A preservação destas áreas de dunas é importante por vários motivos. O terreno arenoso das dunas absorve elevadas e concentradas precipitações, que geralmente caem no primeiro semestre do ano. No Nordeste, as dunas são, por isso mesmo, importantes reservatórios de água potável para a região, que se caracteriza por longos períodos de estiagem. Assim é que a primeira exploração comercial de

água de Fortaleza iniciou-se em 1963, com a utilização de água de poço das dunas do Papicu, abastecendo a Aldeota (COSTA, 1998, p. 144).

A poluição dos recursos hídricos, dos solos, lagoas e riachos aterrados, manguezais e dunas destruídas, são problemas que levam à degradação ambiental e conseqüentemente trazem reflexos para todo o meio urbano. Nesta área específica, todos esses atentados ao meio ambiente foram cometidos, haja em vista que:

A forma como ocorreu a incorporação do Sítio Cocó, com um rápido processo de ocupação, desacompanhado de infra-estrutura sanitária, especialmente rede de esgoto, e sem a aplicação da lei de uso e parcelamento do solo, lei nº 5.122-A, bem como a falta de fiscalização do Poder Público, tem gerado sérios problemas de toda ordem para a região. Tendo por base a lei de Uso e Ocupação vigente à época do processo de incorporação da Zona Leste da Cidade de Fortaleza, inicia-se também a degradação ambiental dos campos de dunas, praias, rios e lagoas dessa região (COSTA, 1998 p. 152).

Temos a atual Lei de Uso e Ocupação do Solo, de nº 7.987/96, na seção IV que trata da área de interesse ambiental (Dunas), a qual em seu art. 94, assim dispõe: “a área de interesse ambiental (Dunas) compreende a faixa arenosa do litoral leste, composta por três tipos de formações: as dunas atuais móveis, as dunas atuais estabilizadas por vegetação pioneira e por mais antigas edafizadas. Caracteriza-se por elevada permeabilidade, baixa fertilidade natural, vegetação singular e localizada, e que, por suas condições físicas, químicas e morfológicas, requer fortes limitações ao uso e ocupação”.

Pelo art. 95 da referida Lei, “a área de interesse ambiental está dividida em dois trechos”: a) trecho I – Praia do Futuro; e b) trecho II – Sabiaguaba. O zoneamento ambiental é outro instrumento importante dentro da ação governamental. Na Lei nº 7.987/96, o zoneamento está no art.3º, capítulo III. O art. 4º da referida Lei diz que, para efeito da aplicação da legislação de parcelamento, de uso e ocupação do solo do Município de Fortaleza, o seu território fica dividido em microzonas de densidade e zonas especiais (grifo nosso).

De acordo com a lei de uso e ocupação do solo do Município de Fortaleza, lei nº 7.987, de 23 de dezembro de 1996, o anexo 5 desta lei traz os indicadores urbanos da ocupação, tabela 5.2 – área de interesse ambiental – dunas, da seguinte forma: microzonas de densidade – trecho I - Praia do Futuro temos: a

taxa de permeabilidade (40%), a taxa de ocupação residencial unifamiliar (40%), a mesma coisa para a taxa multifamiliar, outros usos (40%) e uso no subsolo (40%). A fração do lote em m² para residência 250. O índice de aproveitamento residencial unifamiliar é 1,0 e multifamiliar 2,0, outros usos 2,0. A altura máxima da edificação é de 48,00. O lote terá dimensões mínimas de testada 12, 00, profundidade 25,00 e área de 300,00 m². Observação geral para todo o Município: a taxa de permeabilidade poderá ser reduzida até o mínimo de 20% (vinte por cento) da área do lote, desde que a área correspondente à diferença entre este valor e a percentagem definida nesta tabela seja substituída por área equivalente de absorção, por meio da instalação de drenos horizontais, sob as áreas edificadas ou pavimentadas e drenos verticais em qualquer ponto do terreno.

A falta de fiscalização no controle urbano de Fortaleza é uma realidade nos dias atuais. Destacaremos uma matéria do jornal (O Povo, 20/06/04), intitulada “Fortaleza tem apenas 58 fiscais urbanos”. De acordo com essa matéria apenas 58 fiscais de urbanismo atuam nas seis regionais de Fortaleza para coibir as infrações às leis urbanas. A coordenadora de fiscalização e controle urbano da Secretaria de Meio Ambiente – SEMAM, arquiteta Regina Costa e Silva (O Povo, 2004), diz que o quadro é o mesmo há 20 anos. Não há previsão para concurso. Daí a dificuldade de recursos humanos para desenvolver um bom trabalho de fiscalização urbana na cidade de Fortaleza.

A observação da Lei de Uso e Ocupação do Solo por parte dos gestores da Cidade, da sociedade civil e por todos os segmentos da sociedade, como organizações não governamentais, associações de bairros, torna-se importante para a vida urbana, porquanto, o cumprimento das normas refletem no planejamento urbano da cidade e na melhoria da qualidade de vida para todos. Com relação aos campos de dunas, pós-praia e praia, vimos que a Lei de uso e Ocupação do Solo foi alterada, levando em consideração os interesses por parte das construtoras e dos especuladores voltados para essa região. O legislador não observou o ecossistema como deveria ter observado, não vislumbrou as relações e inter-relações do solo, fauna, flora, lençol freático, bem como a unidade geoambiental como um todo - um conjunto de totalidades, onde os elementos estão em constantes interações no meio ambiente.

A seguir abordaremos o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Fortaleza, dando ênfase às áreas de interesse ambiental.

3.6 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – áreas de interesse ambiental