Essa modalidade também conhecida como Usucapião por abandono do lar ou Usucapião pró-família, surgiu com a Lei 12.424/2011. 36
34 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, vol. 5. 9 ed. São Paulo: Saraiva, 2014; p. 263.
35 Art. 183 da Constituição Federal de 1988: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
36 BRASIL, Lei nº 11.977 de 07 de julho de 2009. Institui o Programa Minha Casa, Minha Vida
A Lei supra inseriu no atual Código Civil a modalidade da Usucapião Familiar, fundamentada no artigo 1.240-A, tal modalidade foi criada para dar uma segurança ao cônjuge ou companheiro que permaneceu na posse do imóvel, resguardando seu direito à moradia, devendo o mesmo permanecer no imóvel por 2 (dois) anos, sem oposição ou interrupção, não sendo proprietário de outro imóvel e, utilizando o imóvel para sua própria moradia ou de sua família, com o pressuposto de haver sido abandonado pelo companheiro.
Além disso, a posse deve ser direta e exclusiva.37
Os doutrinadores Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald abordam a Usucapião Familiar e trazem 3 (três) peculiaridades, sendo elas: existir apenas este imóvel objeto da Usucapião Familiar em comum entre o casal; um dos cônjuges ou companheiros terem abandonado o lar; o prazo de 2 (dois) anos. Esses requisitos precisam estar simultaneamente presentes no momento da pretensão da aquisição pela Usucapião Familiar, ou seja, na falta de qualquer um dos requisitos, não haverá vez para o instituto. 38
Como na atualidade há um amplo reconhecimento do significado de entidade familiar, o doutrinador Flávio Tartuce, frisa que este instituto pode atingir cônjuges ou companheiros de casais homoafetivos.39
2.6 USUCAPIÃO INDIGENA
A Lei nº 6.001/1973 (Estatuto do Índio), traz a modalidade da Usucapião Indígena.40 Apesar da modalidade ser regulamentada pela Lei acima, a Usucapião Indígena é pouco utilizada na prática, por se tratar de um instituto bem particular e diferente, que não atinge a todos da sociedade.
O Estatudo do Índio visa dispor sobre as relações da sociedade e do Estado com os povos indígenas. A União tem o dever e a responsabilidade de proteger e respeitar a cultura, os costumes e os direitos indígenas.
37 Art. 1.240-A do Código Civil de 2002: “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
38 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, vol. 5: Direitos Reais. 11 ed. ão Paulo:
Atlas, 2015; p. 394 – 396.
39 TARTUCE, Flávio. A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA POR ABANDONO DO LAR CONJUGAL. Disponível em: <http://www.mp.ce.gov.br/orgaos/CAOCC/dirFamila/artigos/Tartuce.PDF>. Acesso em: 25 de julho de 2021.
40BRASIL. Lei nº 6.001, de 19 de Dezembro de 1973. Dispõe sobre o Estatuto do Índio. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6001.htm>. Acesso em: 28 de julho de 2021.
O Estatuto do Índio em seu artigo 33, prevê os requisitos necessários para a concessão da Usucapião Indígena. O possuidor sendo índio integrado ou não, poderá adquirir a propriedade através dessa modalidade, o mesmo tem que ocupar o imóvel por no mínimo 10 (dez) anos, sendo esse período sem interrupções, o imóvel objeto do instituto não poderá exceder 50 hectares, sendo trecho de terra. Sendo expressa a proibição de usucapir bens públicos, no caso deste instituto, as terras de domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas pelo Estatuto dos Índios, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, em regra, a Fundação Nacional do índio (FUNAI) é responsável por tutelar silvícolas por meio da União, os índios a princípio são considerados inaptos civilmente, e a Fundação ajuda na adaptação dos índios a civilização.
Porém, os índios que se encaixarem nos requisitos do artigo 9º do Estatuto do índio podem pleitear a dispensa do regime tutelar, no qual será liberado por ato judicial, ou pela própria Fundação Nacional do índio, com a devida homologação judicial. Após, o índio terá plena capacidade civil, podendo assim pleitear a Usucapião Indígena sem representaçãoda FUNAI.41
A modalidade da Uuscapião Indígena possui 3 (três) requisitos, quais sejam: (i) a posse deverá ser exercida por índio, sendo ele integrado ou não se o possuidor não for indígena, perde-se a característica do presente; (ii) a metragem do imóvel não pode ser maior que cinquenta hectares, sendo essa espécie de Usucapião limitada a áreas rurais;instituto metragem máxima não pode exceder cinquenta hectares, caracterizando, portanto, espécie de usucapião limitada a áreas rurais; e, (iii) a posse deverá ser exercida or período não inferior a 10 (dez) anos, de forma mansa e pacífica.
2.7 A AÇÃO DE USUCAPIÃO
O artigo 1.241, do Código Civil traz a tona o direito de requerer o reconhecimento da Usucapião por via judicial. O procedimento da Usucapião deixou de ser considerado um procedimento especial como era abordado no antigo Código de Processo Civil (1973) e passou a ser um procedimento comum, como traz os artigos 941 a 945, do atual Código de Processo Civil. 42
41 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, vol. 5. 9 ed. São Paulo: Saraiva, 2014; p. 277.
42 BRASIL, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Senado Federal, 1988.
O artigo 246, §3º traz a solução para uma antiga divergência doutrinária sobre a citação pessoal no caso de condomínio edilício, o artigo traz a necessidade da citação pessoal dos confinantes, excluindo a necessidade e citação pessoa quando se trata de ação autônoma de prédio em condomínio, ficando clara a dispensa da citação dos condôminos ou do próprio condomínio, na figura do síndico. 43
Outra inovação, foi para a Lei de Registro Públicos por meio do artigo 1.071, ao acrescentar no Capítulo III do Título V o artigo 216-A, introduzindo o procedimento extrajudicial para a Ação de Usucapião, que será melhor exposto em momento posterior neste trabalho.A sentença da Ação de Usucapião tem caráter meramente declaratório, visto que a sentença apenas homologa a situação jurídica já constituída. 44
2.8 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A Usucapião Extrajudicial não se trata de uma modalidade nova, mas sim a implementação de um procedimento administrativo realizado nas serventias extrajudiciais.
O usucapiente pode pleitear o instituto da Usucapião Extrajudicial diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem as amarras do Poder Judiciário.
O procedimento de Usucapião Extrajudicial prevista no Código de Processo Civil (2015), abrange todas as modalidades da Usucapião, sendo assim a edição da Lei nº 13.465/17, de 11 de Julho de 2017, toda a parte referente à regularização fundiária prevista na Lei 11.977/09 foi revogada, sendo que essa edição regulava o procedimento de Usucapião Extrajudicial na espécie Especial Urbana, sendo esta sem necessidade, visto que o Código de Processo Civil aborda todas as modalidades.
Nota-se uma necessidade muito curiosa para o reconhecimento da Usucapião Extrajudicial, tratando o silêncio como discordância antes da edição do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, que trataremos mais pra frente no presente trabalho. 45
43 CARVALHO, Bruna da Silveira. O Procedimento da ação de usucapião no novo Código de Processo Civil.
In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIX, n. 147, abr. 2016.
44 CARVALHO, Bruna da Silveira. O Procedimento da ação de usucapião no novo Código de Processo Civil.
45 SILVA, Marcelo Lessa da. A Usucapião Extrajudicial: A Contradição do Silêncio como Discordância.
Revista Cidadania e Acesso à Justiça, ISSN: 2526-026X, Rio de Janeiro, v. 2, n. 2. 2018. Disponível em:
<http://indexlaw.org/index.php/acessoajustica/article/view/1498>. Acesso em: 25 de maio de 2021.
Como citado anteriormente, o Código de Processo Civil não trouxe o procedimento administrativo da Usucapião Extrajudicial como uma nova modalidade, mas sim inovando ao englobar o procedimento a qualquer modalidade de Usucapião, ampliando consideravelmente o âmbito de aplicação do instituto. 46
O acréscimo da Usucapião Extrajudicial pelo Código de Processo Civil trouxe a desjudicialização necessária para a atualidade. As serventias extrajudiciais serviram como uma rede de apoio nessa transição, visto que há nítida necessidade em ampliar o acesso à justiça para que assim todos possam ser beneficiados pelo instituto, já que as demandas aumentam a cada ano que passa.
Com esse novo procedimento da Usucapião Extrajudicial, busca-se a celeridade, pois os processos judiciais deixam a desejar quanto a celeridade, muitas vezes levando anos e anos para a concessão do benefício ou resultado da demnda, gerando injustiça, uma vez que Justiça tardia é injustiça. A Usucapião Extrajudicial visa aproximadamente 90 a 120 dias, quando preenchidos todos os requisitos do artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos.47
Assim, assevera o registrador João Pedro Lamana Paiva, o procedimento da Usucapião Extrajudicial é eivado de simplicidade, atingindo seu objetivo e trazendo uma maior facilidade ao possuidor/usucapiente, para que ele de modo efetivo consida adquirir sua propriedade mediante o instituto da Usucapião, por intermédio do procdimento administrativo, desde que sejam preenchidos os requisitos legais exigidos para o direito a sua concessão e os essenciais descritos no procedimento, quais sejam: apresentação do requerimento acompanhado de ata notarial, planta e memoria descritivo do imóvel, além das certidões negativas e outros documentos necessários. Posto isso, o usucapiente pooderá requerer junto ao Registro de Imóveis seu pedido, sendo esse pedido realizado na circunscrição em que o imóvel estiver localizado, onde será protocolado, autuado e tomada as devidas providências da serventia. 48
46 JUNIOR, Roberto Paulino de Albuquerque. O usucapião extrajudicial no novo Código de Processo Civil.
Revista Consultor Jurídico. 18 de Maio 2015. Disponível em: < https://www.conjur.com.br/2015-mai-18/direito- civil-atual-usucapiao-extrajudicial-codigo-processo-civil>. Acesso em 15 de Agosto. 2019.
47 SILVA, Érica Barbosa e. Desjudicialização e o novo CPC. ARPEN-SP. 2015. Disponível em: <
http://www.arpensp.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MjcwNzA=&filtro=2&Data=&
dia= >. Acesso em: 02 de agosto de 2021
48 PAIVA, João Pedro Lamana. O Procedimento da Usucapião Extrajudicial. Registro de Imóveis. 1ª zona de Porto Alegre. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O- PROCEDIMENTO-DA-USUCAPI%C3%83O-EXT.pdf>. Acesso em: 25 de julho de 2021.
3 OS REQUISITOS E O PROCEDIMENTO NO CPC 2015
Conforme já exposto, o Código de Processo Civil no seu artigo 1.071, inseriu o artigo 216-A a Lei de Registros Públicos, e justamente o artigo 216-A que traz os requisitos necessários para a efetivação da Usucapião Extrajudicial e seu procedimento feito nas serventias extrajudiciais, sendo realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis em conjunto com o Tabelião de Notas. 49
Visando o estudo do caput do artigo 216-A, encontra-se nele um dos primeiros requisitos a ser contemplado para o possuidor que pretende pleitear a Usucapião Extrajudicial. Esse primeiro requisito informa o local em que a Usucapião Extrajudicial deve ser realizado, portanto com a presença de seu advogado, o interessado deverá pleitear o procedimento no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que se encontra o imóvel objeto do procedimento.
Há o impedimento do requerimento do procedimento diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, pois tal requerimento deve ser feito pela pessoa do advogado que representa o Requerente do procedimento da Usucapião Extrajudicial. Assim como o requerimento, a representação poderá ser feita por instrumento público ou particular, porém deverá conter poderes expressos para a realização dos atos.
Além do requisito citado anteriormente, os incisos do artigo 216-A trazem outros requisitos indispensáveis para o ingresso da Usucapião Extrajudicial, sendo eles: Ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título.
3.1 ATA NOTARIAL
O inciso I, do artigo 216-A traz a tona a necessidade da Ata Notarial para o processo administrativo da Usucapião Extrajudicial. A Ata Notarial serve como comprovação, visto que a mesma deve conter o tempo de posse pelo usucapeinte e todos seus antecessores, se houver, além da Ata Notarial ter que ser lavrada pelo tabelião, sendo pleiteada sempre pela parte interessada.
_______________________________
49 LAMANA PAIVA, João Pedro. O procedimento da Usucapião Extrajudicial. Porto Alegre, RS.
2016. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2016/07/O-PROCEDIMENTO-DA- USUCAPI%C3%83O-EXT.pdf>. Acesso em 30 de março de 2021
Portanto, o usucapiente deverá se deslocar ao Tabelionato de Notas onde está localizado a circunscrição do imóvel objeto da Usucapião para que seja lavrada a Ata Notarial, e logo após ao Cartório de Registro e Imóveis para o início do procedimento.
A Ata Notarial serve como um documento de prova da posse do usucapiente, onde por meio dela será provado o tempo de posse e toda a linha possessória que será capaz de conceder o direito a Usucapião Extrajudicial sobre o imóvel. Essa inovação de realizar o procedimento administrativo através da apresentação da Ata Notarial é uma novidade trazida pelo Código de Processo Civil, no seu artigo 384, mais expecificamente no inciso I.
Alguns apontamentos do Rodrigo Reis Cyrino são bem pertinentes, como a importância da Ata Notarial para o procedimento, como ela traz o histórico de posse do imóvel, isso remete uma maior transparência no momento de ingressar com o procedimento administrativo, tendo que preencher os requisitos legais para sua concessão. O Tabelião poderá orientar o usucapiente sobre outros requisitos legais que devem ser cumpridos para o ingresso da Usucapião Extrajudicial, devendo tal informação contar no texto da ata. 50
3.2 PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO
Já o inciso II, do artigo 216-A, traz o requisito da Planta e Memorial Descritivo.
Esses documentos são de suma importância para que seja preenchido mais um requisito para ingresso do procedimento administrativo, a Planta e Memorial Descritivo devem ser assinados pelo profissional habilitado e ser provado por uma anotação de responsabilidade técnica, além da assinatura do profissional, os documentos deverão seguir assinados pelos titulares do direito real e de outros direitos registrados e/ou averbados na matrícula do imóvel objeto da Usucapião Extrajudicial bem como dos imóveis confinantes.
A Planta é um dos requisitos legais e deverá conter a forma e os parâmetros geométricos do imóvel, estando especificado as devidas áreas e divisões do imóvel. De outro lado, o Memoria Descritivo é o documento pelo qual é descrito o imóvel, ou seja, nele estarão contidos os detalhes estruturais do imóvel.
_______________________________
50 CYRINO, Rodrigo Reis. Usucapião Extrajudicial – Aspectos Práticos e Controvertidos. Brasília: 2016.
Disponível em: <
http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NzIwNA==>. Acesso em:
08 de julho de 2021.
Como já abordado, esses documentos precisam ser acompanhados não só da assinatura dos profissionais responsáveis, mas sim assinados também pelos titulaes do direito sobre o imóvel usucapiendo e seus confinantes, sendo anto na Palnta, quanto no Memorial Descritivo. 51
Esse segundo requisito traz uma dúvida recorrente sobre o assunto, é possível realizar o procedimento sem o número da matrícula ou transcrição? A resposta é sim, mas traz um dificuldade ao andamento do procedimento, mesmo diante disso, há solução, o interessado deve pedir juntamente ao Registro de Imóveis uma certidão para fins de Usucapião, fato este que já ocorre nos procedimentos judiciais.
A Lei de Registros Públicos no seu artigo 213, inciso II, traz o processo de Retificação Extrajudicial, tal procedimento lembra muito dessa última documentação citada no parágrafo anterior. Essa documentação exigida é de extremo valor econômico e de caráter peculiar, devendo asism conter firma autenticada, tanto pelo profissional conpetente, como pelo interessado que solicitou o serviço.
3.3 CERTIDÕES NEGATIVAS
O terceiro requisito legal é trazido pelo inciso III, do artigo 216-A, que exige as Certidões Negativas para o processo administrativo. Essas Certidões solicitadas demonstam todos os distribuidores judiciais, sendo eles: Justiça Federal comum e especial Justiça Estadual Comum. A Certidão deverá ser pleiteada na comarca onde se situa o imóvel e do domicílio do usuapiente, conforme dispõe o próprio artigo.
Poderão haver ações judiciais que impeçam o requerimento da Usucapião Extrajudicial ou que interrompa seu prazo prescricional, portanto a Certdidão Negativa vem para comprovar que o imóvel está apto a ser usucapido. As pessoas não podem impedir e afetar o reconhecimento da Usucapião Extrajudicial, sendo somente possível afetar tal prcedimento com a positividade da Certidão, e além do mais, essa positividade deverá estar estritamente ligada ao imóvel objeto do procedimento. 52
51 ALVES, Gabriel Augusto Martins. Usucapião Extrajudicial: avaliação do novo procedimento introduzido pela Lei n. 13.105 de 2015.
Trabalho de Conclusão de Curso. Universidade Federal de Santa Catarina.
52 BRAGA, Isadora Jullie Gomes. A desjudicialização do processo de usucapião da propriedade imobiliária pela via extrajudicial. Trabalho
Conclusão de Curso. PUCRS. 2016. Disponível em:
<http://conteudo.pucrs.br/wp-content/uploads/sites/11/2016/09/isadora_braga_2016_1.pdf>. Acesso en: 27 de março de 2021
3.4 JUSTO TÍTULO
O inciso IV, do artigo 216-A, traz o último requisito para a efetivação do procedimento, o Justo Título. Como já foi abordado nos capítulos anteriores, o Justo Título comprova a relação negocial entre o proprietário do imóvel e o interessado em adquirir o mesmo através do instituto da Usucapião.
Além do Justo Título, o incio IV traz outros documentos que estão relacionados a ele, porém nenhum desses comprova a relação negocial. Os outros documentos solicitados, são as taxas de impostos, como IPTU e as taxas que incidem sobre o imóvel, como água, energia, e taxas em geral. Esses documentos visam a comprovação do imóvel, a fim de evidenciar o tempo de posse do imóvel objeto da Usucapião Extrajudicial.
3.5 PROCEDIMENTOS FINAIS
Após a análise e verificação das conformidades legais dos documentos que fazem parte dos requisitos legais, que foram apresentados nos tópicos anteriores, será dado o aval para seguir os trâmites do procedimento, será dado o próximo passo, a prenotação, ou seja, com a prescrição no livro de protocolo registral, na circunscrição onde o imóvel está situado. Tal título levará uma numeração após ser protocolado.
Posto isso, depois de protocolado o requerimento seguidos dos documentos necessários exigidos pela lei, o Oficial de registro autuará, ele irá realizar o respectivo termo de abertura, acompanhado da numeração e a rúbrica em todas as folhas do processo. Neste momento, todas as inter Esse é o momento em que todas as irregularidades deverão ser permenorizadas no processo.53
Ademais, o Registrador preencherá a qualificação registral, investigando vagarosamente os documentos necessários apresenados pelo interessado no procedimento, fazendo uma análise do pedido do usucapiente, sendo uma espécie de “Juiz Extrajudicial”, diante de todo esse processo de análise, o Registrador formará sua convicção mediante todos os documentos e provas apresentados.
53 BRAGA, Isadora Jullie Gomes. A desjudicialização do processo de usucapião da propriedade imobiliária pela via extrajudicial. Trabalho
Conclusão de Curso. PUCRS. 2016. Disponível em:
<http://conteudo.pucrs.br/wp-content/uploads/sites/11/2016/09/isadora_braga_2016_1.pdf>. Acesso en: 27 de março de 2021
Se acontecer do Registrador formar uma opinião positiva quanto ao caso, mas a qualificação formal material for negativa, ou seja, faltar algum documento essencial para o caso, o Registrador poderá solicitar diligências para que as devidas provas e documentos sejam providenciados, com fulcro no artigo 216-A, em seu parágrafo quinto.
As diligências solicitadas pelo Registrador são, na maioria das vezes, documentais, portanto será admitida todas os meios de provas admitidos em direito. Portanto, o Registrador não é apto para produzir provas por si só, por faltar o poder de polícia para tal.
O pedido da Usucapião Extrajudicial pode ser indeferido caso as provas e/ou documentos a serem providenciados não forem apresentados no prazo estabelecido, ou ainda, se o Registrador não conseguir por si só providenciá-los. Caberá recurso caso seja inferido.
Após essa fase de qualificação positiva dos documentos e provas exigidas por lei, vem a fase de notificação dos legitimados passivos, ou seja, os titulares de direito que estão devidamente registrados na matrícula do imóvel, além dos confrotantes e do interessado.
Caso não tenha ocorrido a concordância expressa destes citados acima na Planta e Memorial, concordando com o pedido do ususcapiente, eles serão notificados.
A notificação dos legitimados ficará por responsabilidade do usucapiente, ele que deverá solicitar a notificação e ainda arcar com a despesas que advirem de tal, além de fornecer os dados necessários para a efetivação da notificação. A notificação não é permitida por edital, sendo somente pessoalmente ou por Aviso de Recebimento, dentro
A notificação dos legitimados ficará por responsabilidade do usucapiente, ele que deverá solicitar a notificação e ainda arcar com a despesas que advirem de tal, além de fornecer os dados necessários para a efetivação da notificação. A notificação não é permitida por edital, sendo somente pessoalmente ou por Aviso de Recebimento, dentro