A VALIAÇÃO DO CUSTO DO CICLO DE VIDA DOS EDIFÍCIOS

A degradação dos edifícios e o consequente aparecimento de anomalias, leva à necessidade de intervenções de manutenção, reparação e reabilitação, tendo gerado há já alguns anos a preocupação em se optimizar o ciclo de vida das edificações. O custo total do ciclo de vida de uma edificação engloba os custos relativos ao investimento inicial, incluindo os custos de projecto, construção e equipamento, os custos da sua exploração/utilização, os custos de manutenção através de toda a sua vida até à sua demolição/eliminação, ou seja, a totalidade dos custos de propriedade. Estes custos incluem custos de reabilitação, de alteração, de sustentabilidade, de segurança e saúde (ISO 15686 – 1: 2000; Whole Life Costing, 2004).

Segundo a ISO 15686 - 1, custo do ciclo de vida (LCC) é definido como sendo o total de custos de um edifício ou das suas partes através da sua vida, incluindo os custos de planeamento, projecto, aquisição, operação, manutenção e depósito final dos resíduos provenientes da sua demolição, diminuído de qualquer valor residual.

O custo total do ciclo de vida é definido pela ISO/FDIS 15686 - 5 como: “avaliação

económica considerando todos os custos projectados e aprovados, relevantes e significativos durante um determinado intervalo de tempo de análise, expressos em valor monetário. Os custos projectados são os necessários para atingir os níveis definidos de desempenho, incluindo eficiência, segurança e disponibilidade e, o intervalo de tempo utilizado é o tempo de vida útil projectado, incluindo a sua determinação considerações sobre obsolescência funcional, dos principais componentes ou sistemas”.

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a todos aqueles que são detentores de um grande parque edificado, no sector público (administração local e central), bem como no sector privado, de forma a permitir a adopção de soluções de projecto que minimizem os custos iniciais de investimento, aumentem a sua durabilidade e diminuam os custos de exploração e utilização. A avaliação do período de vida útil de um edifício e a avaliação do custo total do seu ciclo de vida são instrumentos complementares de decisão, providenciando ambos, uma melhor gestão de riscos na construção (Whole Life Costing, 2004):

ß ambos são instrumentos para apoiar a tomada de decisões; ß definem os níveis mínimos de desempenho em serviço;

ß optimizam soluções construtivas para melhorar o desempenho; ß avaliam as propostas;

ß avaliam os impactos das alterações nos custos da construção; ß providenciam estratégias para apoiar o desempenho operacional.

A deterioração precoce dos edifícios analisados (Capítulo 6), e o deficiente desempenho térmico e acústico registado, contribuem para a perda de qualidade do conjunto de edifícios estudados. O seu nível de degradação/desempenho é consequência do recurso a soluções de concepção e de construção de baixa durabilidade, do deficiente controlo durante o processo construtivo, agravado pela ausência de acções de manutenção, reparação e reabilitação adequadas (Rodrigues e Teixeira 2007-a). A restrição orçamental das entidades públicas detentoras destes parques habitacionais e a inexistência de estudos para a avaliação do custo do seu ciclo de vida, contribuem fortemente para este cenário de degradação (Rodrigues e Teixeira 2007-b). Estudos de LCC podem ser aplicados a novos projectos de construção ou a construções existentes, sendo relevantes para a comparação de cenários alternativos de investimento, incluindo cenários alternativos de reabilitação (Whole Life Costing, 2004).

Tanto no Reino Unido, como nos Estados Unidos e no Canada, departamentos governamentais ligados à propriedade edificada, começaram a exigir que os concursos públicos de construção fossem baseados na estimativa do custo total do ciclo de vida das edificações e não apenas no seu orçamento de construção, apontando claramente para que a tomada de decisão se baseie naquela estimativa. Muitos artigos e estudos têm sido publicados sobre esta matéria bem como a sua aplicação. A integração destes conceitos na série de normas ISO 15686 vem fazer com que estes estudos passem a ter maior importância no sector da construção (Sarja, 2005 - a). Esta importância é reforçada pelo facto da Directiva da União Europeia relativa aos processos de concurso de empreitadas de obras públicas, de fornecimento de serviços e de

CAPÍTULO 3

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produtos27_{, cuja data para implementação em todos os Estados Membro era 31 de Janeiro de} 2006, estabelecer que devem ser aplicados apenas dois critérios de adjudicação:

ß o do preço mais baixo;

ß o da proposta economicamente mais vantajosa, prevendo os seguintes parâmetros de avaliação: qualidade, preço, qualificação técnica, características funcionais e estéticas, características ambientais, custos de utilização/operação, rentabilidade, assistência pós-venda e a assistência técnica, data de entrega ou data de conclusão.

Verifica-se assim que os aspectos relativos ao desempenho ao longo do tempo de vida do produto ou serviço, serão critérios de avaliação das propostas a concursos públicos de construção ou de fornecimento de produtos ou serviços, bem como a avaliação do custo total do ciclo de vida do produto ou serviço.

O desenvolvimento de normas nos EUA sobre a análise do Custo Total do Ciclo de Vida de edifícios e de sistemas aplicados em edifícios, bem como o desenvolvimento e adopção de contratos no Reino Unido, em que além de construir, a empresa construtora fica com o encargo da operação e manutenção da estrutura construída, do tipo Public Private Partnership – PPP,

Private Finance Iniciative – PFI e Buid-Own-Operate-Transfer – BOOT28 _{levou ao aparecimento de} diversos programas informáticos para a análise do custo do ciclo de vida (Costa e Silva, 2002; Ravemark, 2003).

Actualmente no Reino Unido o Governo estabeleceu que “toda a contratação pública

deve ser efectuada unicamente na base da valorização, nos termos do Whole Life Costs. Isto significa que existe um dever dos fornecedores de fornecerem serviços de acordo com requisitos claros de custos e qualidade, através dos meios mais efectivos, eficientes e económicos”. Assim

a contratação pública aplica-se não só aos trabalhos de construção, mas também a contratos a longo termo de manutenção e gestão especialmente estabelecidos através de contratos BOOT: contratos de concessão que envolvem o sector privado que incluem a construção, a exploração, a operação e no final da concessão a transferência do projecto para o Governo. Os construtores/concessionários têm que efectuar a manutenção e gestão das edificações durante pelo menos sete anos (Bourke et Waterman, 2005).

27 _{Directiva 2004/18/EC publicada no Jornal Oficial da União Europeia L 134 de 30-04-2004, 114, transposta para o direito} interno pelo Decreto-Lei n.º 18/2008, de 29 de Janeiro – Código dos Contratos Públicos (CCP).

28 _{Contratos BOOT– Contratos de Concessão – Private finance contracts wich involve the private sector Building, Owning,} Operating and (at the end of the concession) transferring the project back to government.

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Como o sector da construção é um grande consumidor de recursos naturais e de energia, a falta de durabilidade, o aparecimento precoce de anomalias, a necessidade de acções extraordinárias de reabilitação, implicam maiores perdas e consumo de recursos. A previsão do nível de desempenho do edifício é essencial para minimizar todas essas perdas podendo a análise do custo do ciclo de vida contribuir para essa minimização, com grandes vantagens para o sector público, através da análise de custos suportados pelos proprietários ao longo dos anos (Silva et

al., 2004-b). Em Portugal o sector público que tem efectuado investimento em habitação a

custos controlados, ainda não adoptou esta ferramenta, à semelhança dos outros proprietários. A única preocupação reside no custo inicial da construção. Este procedimento terá que mudar pois é essencial que desde a fase inicial do respectivo projecto se optem por soluções de maior durabilidade, tendo em conta os factores e mecanismos de deterioração a que estarão sujeitos os edifícios, bem como as operações de manutenção e reparação a que devem ser submetidos, para manter esses níveis de desempenho anos (Silva et al., 2004-a). Regista-se noutros países, como já foi referido, a preocupação crescente na determinação de métodos que permitam a avaliação do custo global do ciclo de vida do edifício e que funcionem como ferramentas de optimização da tomada de decisão relativamente a várias soluções de projecto e, durante a vida do edifício, quanto ao destino a dar ao mesmo (Kirkman et al., 2004-a e 2004-b).

Verifica-se pela análise efectuada a relação entre matérias tais como indicadores de desempenho, durabilidade, mecanismos de degradação, grau de degradação, período de vida útil, vida residual, custo do ciclo de vida e tomada de decisão. O baixo nível de desempenho funcional e o aparecimento precoce de anomalias representa um grande esforço financeiro devido à necessidade de se efectuarem acções extraordinárias de reabilitação. Para eliminar este desperdício financeiro e evitar a baixa qualidade dos edifícios, o proprietário do sector público deve implementar inovações nas cláusulas dos concursos públicos que devem incluir (Rodrigues e Teixeira, 2007-b):

ß especificações contratuais que assegurem a qualidade e durabilidade dos trabalhos efectuados;

ß critérios de avaliação dos concorrentes baseados na análise do LCC, a apresentar nas suas propostas;

ß inclusão da responsabilidade dos construtores em efectuarem a manutenção dos edifícios, com qualidade, durante um período de dez anos.

Assiste-se actualmente à tentativa crescente de alienação do património de habitação social, por parte dos municípios, o que vai fazer com que os problemas de degradação deste

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parque habitacional, irão continuar a crescer, dado que aqueles que adquirem estes imóveis são na generalidade habitantes, com as dificuldades económicas inerentes. Por outro lado a construção de habitação a custos controlados, tem vindo crescentemente a ser feita por cooperativas de habitação. As recomendações aqui expostas aplicam-se a qualquer proprietário, público ou privado. É fundamental que as exigências de qualidade, durabilidade e de diminuição do custo total do ciclo de vida aumentem, para que se possa contribuir para um parque habitacional de construção sustentável, nos aspectos económicos, ambientais e sociais.

CAPÍTULO 4

Métodos de Avaliação

do Estado de Conservação

e de Apoio à Decisão: Escalas

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