O valor do solo urbano

Até então tem se considerado a escolha da localização como uma escolha a ser definida de forma exclusiva pelo indivíduo consumidor, levando em conta suas possibilidades

1_{A maioria dos artigos para a revisão Montgomery e Curtis (2006) é de} estudos de caso nos Estados Unidos. A dificuldade encontrada para aplicação dos resultados na Austrália está relacionada à qualidade das escolas, uma vez que nos Estados Unidos as crianças estudam nas escolas próximas de suas casas, por isso sua qualidade é levada tão fortemente em consideração. O que também não é o caso do Brasil. No Estatuto da Criança e do Adolescente, Capítulo IV, Artigo 53, Parágrafo V, diz: “A criança e o adolescente têm direito ao acesso à escola pública e gratuita próxima de sua residência”. No entanto, muitos pais encontram dificuldade devido à falta de vagas, desta forma, os alunos acabam percorrendo grandes distâncias diariamente para poder estudar.

financeiras e seu nível de satisfação. No entanto, em um dado momento alguns indivíduos passam a ver a escolha da localização residencial não mais como um mero consumidor, mas como um indivíduo investidor, levando em conta os fenômenos especulativos (ABRAMO, 2001).

Em um dado momento diversos bens que atendem as necessidades humanas assumem forma de mercadoria, isso também ocorre com a habitação, que enquanto mercadoria depende muito do fator localização para sua valorização. Villaça (1985), afirma que a terra urbana só é interessante enquanto “terra-localização”.

Como mercadoria, a terra urbana faz parte de um processo crescente de especulação imobiliária. Este processo se alimenta da dinâmica da criação de novas localidades. À medida que a especulação se acentua, a valorização da terra aumenta, conduzindo a população mais pobre para as periferias. Desta forma, novas localidades são criadas iniciando novamente este ciclo de crescimento e valorização da terra urbana. Este é um processo de ação e reação como mostra a citação a seguir.

As cidades são grandes porque há especulação imobiliária e vice-versa, há especulação imobiliária porque há vazios e vice-versa, porque há vazios, as cidades são grandes (SANTOS, 2009, p.106).

A valorização e a atratividade do solo urbano também estão relacionadas à instalação de infraestrutura urbana necessária ao desenvolvimento do cidadão (SOMEKH, 1997). A configuração das cidades é composta por uma série de variáveis relacionadas à infraestrutura urbana, o sistema de transporte é uma delas. Por exemplo, ao melhorar as condições do sistema viário de certa área ou quando há implantação ou qualificação do sistema de transporte público, essa área tende a tornar-se mais atrativa para instalação de residenciais, comércios, serviços, valorizando a área em questão.

É assim que certos pontos se tornam mais acessíveis, certas artérias mais atrativas e,

também, uns e outras, mais valorizados. Por isso, são as atividades mais dinâmicas que se instalam nessas áreas privilegiadas; quanto aos lugares de residência, a lógica é a mesma, com as pessoas de maiores recursos buscando alojar-se onde lhes pareça mais conveniente. É desse modo que as diversas parcelas da cidade ganham ou perdem valor ao longo do tempo (SANTOS, 2009, p 107).

Contrariamente, áreas desprovidas de infraestrutura tendem a ser desvalorizadas, possuindo preços mais baixos. Assim, a utilização destas áreas por parte dos empreendedores deixa evidente a busca por maior lucratividade (SOMEKH, 1997). Segundo Santos (2009) a promoção à habitação por parte do Estado, através da criação do BNH na década de 1960, incentivou o crescimento especulativo, que por sua vez busca atender tanto as camadas populares quanto a classe média em ascensão. Este processo gera o que o autor chama de “mercado da habitação por atacado”.

A multiplicação do solo urbano é uma das estratégias para a obtenção de lucro sobre o solo urbano. O alto valor do solo urbano faz com que muitos empreendedores intensifiquem o número de pavimentos, inserindo no espaço urbano a verticalidade residencial. Como o valor do solo urbano estaria condicionado a sua proximidade com o centro, a intensidade de construção seria inversamente proporcional à distância do centro da cidade. Desta forma, quanto mais próximo ao centro, mais altas seriam as edificações, à medida que se desloca para a periferia, a verticalidade dará lugar a uma configuração residencial horizontal (SOMEKH, 1997; ABRAMO, 2001). Neste trabalho, pretendemos ir além dessa explicação que considera apenas a distância ao centro principal como única variável que explica o valor do solo e, indiretamente, a verticalização. Para isso, será utilizada a Sintaxe Espacial para captar propriedades mais refinadas das localizações intraurbanas, conforme será explicado mais adiante.

2.2.2.1 Renda

De acordo com Freitas e Neto (2005), a origem da valorização do solo está relacionada à questão da posse da propriedade. Seja o solo urbano ou rural, o uso da posse pode determinar a maior ou menor valorização do terreno. Além disso, a relação entre a oferta e procura também pode definir o valor do solo e está associada ao monopólio sobre o mercado.

O monopólio do solo urbano é caracterizado por sua raridade e/ou escassez; são áreas em localizações específicas na cidade, com certos atributos ou diferenciações espaciais, como orlas marítimas, áreas centrais, proximidade com parques, praças, ou outras amenidades que transmitem valorização à área. Estas qualidades são atribuídas ao lote pelo status, criado “espontaneamente” a partir do crescimento da cidade ou pelo zoneamento, que atribui usos e qualificações especiais às áreas residenciais. Sob essa condição, é possível obter a chamada renda de monopólio (RM), fator determinante na medida dos preços do solo urbano (FREITAS; NETO, 2005; GOTTDIENER, 2010; GONZALES, 1985).

A RM, segundo Gottdiener (2010), reflete a capacidade potencial dos proprietários de terra de manipular as decisões sobre localização em seu proveito, mais especificamente à capacidade destes proprietários em extraírem lucro de sua terra.

Assim, o valor da terra está condicionado à sua localização e não a seu valor intrínseco. Todo o excedente que as condições da localização e do monopólio propiciam sobre o valor da produção do empreendimento, é fonte de renda sobre o solo urbano e determinante em seu valor de mercado.

O espaço urbano enquanto mercadoria resulta em uma contínua pressão para o aumento do preço dos imóveis, gera competitividade do mercado, que por sua vez dificulta os lucros. Quanto mais rápida a terra se converter em imóvel, mais rápido o preço subirá, e quanto mais rápido este aumento, maior será o incentivo para que outros investidores transformarem suas terras em imóveis. Em outras palavras, os investidores “inventam” novas localidades, compram lotes baratos, investem e depois vendem o espaço construído por preços elevados. Tão rápido um investidor descobre uma nova localidade, outros o seguirão, fazendo com que o valor da terra suba e as vantagens iniciais desapareçam. Assim que essa “nova” localidade estiver

saturada, o ciclo inicia-se novamente, tudo em busca das vantagens locacionais (KRAFTA, 1999).

O comportamento do empreendedor será sempre de maximizar seus lucros através das características do espaço urbano. De certa forma, há uma corrida em busca dos melhores preços, e encontrar terrenos a preço baixo é um dos principais objetivos, já que o valor da terra é item primordial na variação do preço final do empreendimento e, especialmente, da margem de lucro final (ABRAMO, 2001; KRAFTA, 1999).

Este tipo de atividade econômica atrai muitos investidores, já que é vista como uma atividade segura. Para Gottdiener (2010) qualquer pessoa que possua uma reserva em dinheiro pode participar do mercado imobiliário. No entanto, nem todos que investem obtêm lucro uma vez que o retorno não é imediato, valorizando assim investidores prudentes e eliminando aventureiros.

Em uma sociedade onde o mercado imobiliário coordena as ações econômicas dos indivíduos, o preço é a principal informação que deve ser considerada ao iniciarem suas intenções de consumo de espaço, e como esse preço varia dentro do espaço urbano, o consumo de espaço também é afetado (ABRAMO, 2001).

Contudo, a liberdade na escolha da localização residencial não passa, efetivamente, de uma “ilusão”, visto que esta escolha está baseada no mercado imobiliário, a partir do qual os padrões de localização urbana foram obtidos através da aplicação de leis econômicas de oferta e demanda.