Fundos de Investimento Imobiliário
O FII é uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, nos termos da Lei 8.668/93, da Lei 9.779/1999, da Instrução CVM 472 e demais regras aplicáveis.
Diante de tal consideração, segue breve descrição da evolução legislativa/regulamentar relacionada a FIIs:
O FII coloca-se como alternativa de investimento no setor imobiliário, substituindo a aquisição direta de imóveis. O quadro abaixo demonstra as vantagens entre o investimento em um FII e o investimento direto em imóveis:
FII Imóvel
Simplicidade No Home Broker o investidor negocia as suas cotas.
Na negociação direta de um imóvel há burocracia das escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança, etc.
Liquidez
As cotas são negociadas em mercado de bolsa ou balcão organizado, mitigando o risco de não se conseguir vender o ativo (Para maiores informações, ler fator de risco “Riscos Relacionados à Liquidez do Investimento em Cotas de FII”, a partir da página 64 deste Prospecto).
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda rápida de um imóvel uma tarefa difícil.
Lei 8.668
• Criação dos Fundos ICVM 205 and 206
• Dispõem sobre a constituição e funcionamento dos FII, e sobre as normas contábeis aplicáveis.
1993/1994 1999 2004 2005 2008 2009
Lei 11.033
• Isenta de IR a remuneração de CRI, LH e LCI para a pessoa física.
Revogação da ICVM 205 pela ICVM 472
• Permite aos FII investimentos em títulos de base imobiliária.
Lei 9.779
• Dispõe sobre as regras de tributação dos FII
Lei 11.196
• Isenção da cobrança de IR na distribuição dos rendimentos dos FII para pessoa física.
Lei 12.024
• Isenta de tributação nas carteiras dos FII os CRI, LH, LCI e outras cotas de FII.
Custos de entrada e saída O investidor paga a corretagem para transacionar suas cotas no mercado.
Há corretagem, entre 2% a 6%¨, na compra e na venda de um imóvel.
Fracionamento do Investimento
Com investimento em FII o investidor pode comprar/vender parte de um ativo, tornando o investimento acessível a mais investidores.
A compra de um imóvel diretamente implica em dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar negociação parcial do imóvel.
Vantagem Fiscal
Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo para pessoa física, desde que atendidos os requisitos legais. (Para maiores informações, ler fator de risco “Risco Tributário”, a partir da página 63 deste Prospecto).
Sobre aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta há incidência do tributo sobre a renda.
Risco
O FII geralmente investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino.
A propriedade de um imóvel por meio de negociação direta faz com que seu proprietário fique exposto a um risco de vacância e inadimplência em nível mais elevado comparado ao risco assumido quando do investimento em FII.
Gestão
O fundo possui escala de recursos para contratar profissionais especializados no setor.
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de maximizar os seus ganhos.
Imóveis
O FII pelo seu volume tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar.
O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante que tem disponível.
O titular das Cotas do Fundo não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do Fundo. Os Investidores devem ler cuidadosamente a seção “Fatores de Risco” a partir da página 59 deste Prospecto, que contém a descrição de certos riscos que atualmente podem afetar de maneira adversa o investimento em Cotas, antes da tomada de decisão de investimento.
Constituído sob a forma de condomínio fechado, em que o resgate de cotas não é permitido, o FII pode ter prazo indeterminado. Não obstante, suas cotas poderão ser negociadas no mercado secundário (vendidas), similar à negociação de ações. O FII permite ao pequeno investidor ingressar em projetos ou empreendimentos imobiliários de grande porte, participar do lucro obtido por meio da exploração comercial desses ativos, e ainda conta com negociação no mercado de balcão organizado ou bolsa de valores.
Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, ou no investimento em projetos que viabilizem o acesso a habitação e serviços, para posterior alienação, locação ou arrendamento, assim como em direitos relativos a imóveis. Também podem ser aplicados em sociedades de propósito específico que desenvolvam empreendimentos imobiliários, assim como em títulos e valores mobiliários lastreados em ativos imobiliários ou que visem o financiamento de empreendimentos imobiliários.
O investimento em um FII tem como diferencial a isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas, quando da distribuição de rendimentos ao cotista, desde que atendidos os requisitos legais. Já para Pessoa Jurídica há retenção de 20% a título de Imposto de Renda sobre o rendimento mensal.
Quando da venda de cotas, no caso de ganho de capital que o cotista obtiver na venda de suas cotas no mercado secundário, haverá tributação de I.R. de 20% sobre os ganhos, regra válida para o investidor pessoa física (PF), assim como para pessoa jurídica (PJ).
Momento da Indústria
Acreditamos que todas as alterações jurídicas a que foram submetidos os FIIs possibilitaram o seu forte crescimento nos últimos anos, principalmente depois de 2005 quando a Lei 11.033/04, de 21 de dezembro de 2004, isentou do imposto de renda os rendimentos distribuídos por FII aos investidores Pessoa Física, quando atendidos determinados requisitos. Como observável no gráfico abaixo (gráfico 01), de acordo com a CVM, em seis anos a indústria de FIIs atingiu R$ 49,8 bilhões de montante emitido.
Gráfico 01 – Volume de Emissões da Indústria de FIIs de 2007 a Agosto/2013
Fonte: CVM e BTG Pactual
A aceitação dos FIIs pelos investidores nos últimos anos vem crescendo gradualmente. Conforme o próximo gráfico apresentado (gráfico 02), o volume de negociação foi de R$ 4,9 bilhões até Agosto/2013.
Gráfico 02 – Volume de Negociações de FIIs até Agosto/2013
Fonte: CVM e BTG Pactual
Em dezembro de 2011, a indústria de FIIs era composta por 142 fundos, de acordo com informações obtidas no site da CVM. Em 2013, o número já chega a 211 fundos (Julho/2013). Desses, 107 são listados no mercado de bolsa de valores ou mercado de balcão organizado administrado pela BM&FBovespa, indicando que a quantidade de novos fundos listados vem aumentando em ritmo cada vez mais acelerado, como pode ser observado a seguir (gráfico 03).
Gráfico 03 – Número de FIIs listados e não listados na BM&FBovespa até Agosto/2013
Fonte: CVM e BTG Pactual
A Instrução ICVM 472/08 ampliou consideravelmente o escopo de tipos de investimentos que se enquadram na definição de empreendimentos imobiliários. Atualmente, o FII pode ser classificado de três diferentes maneiras de acordo com os ativos que o compõem: Renda Variável (FII que prioriza direito reais sobre bens imóveis), Renda Fixa com investimentos em títulos de renda fixa (FII com títulos CRI, LH, LCI, entre outros), ou ainda Multiclasse (FII prioriza ao menos duas classes dos ativos anteriormente citados).
Ao analisar os fundos registrados na CVM, a partir da compilação dos dados pelo BTG Pactual, tem-se que a maior parte dos FIIs está lastreada em imóveis de Empreendimentos Comerciais (Lajes Corporativas) seguido por Shopping e Varejo, com respectivamente 52% e 14,5% de participação destes tipos de imóvel nos FIIs listados na BM&FBOVESPA. O gráfico abaixo (gráfico 04) apresenta o breakdown por tipo de imóvel.
Gráfico 04 – Breakdown por Tipo de Imóvel dos FIIs listados até Agosto/2013
Fonte: CVM e BTG Pactual
O IFIX (índice de carteira composto por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação no ambiente BM&FBOVESPA, conforme critérios de liquidez e valor de mercado total) teve valorização de 37,51% no período compreendido entre dezembro de 2010 e agosto de 2013. O gráfico abaixo (gráfico 05) compara, na média, a valorização dos fundos imobiliários em carteira do IFIX e a valorização das ações em carteira do Ibovespa.
Gráfico 05 – Valorização dos FIIs em comparação ao Ibovespa até Agosto/2013
Fonte: BM&FBovespa
Como observado, o IFIX de Dez/2010 a Ago/2013 manteve-se superior ao Ibovespa, mostrando uma maior valorização das cotas de fundos de investimento imobiliários diante da valorização das ações negociadas na BM&FBovespa e que fazem parte do Ibovespa.
RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA E NÃO DEVE SER CONSIDERADA PELO