„Wenn binnen 20 Jahren kein Gesam- tüberschuss der Einnahmen heraus- schaut, verwehrt der Fiskus die steuerlichen Vor- teile.“

VORARLBERGER NACHRICHTEN

SamStag/Sonntag 27./28. Februar 2010 Vorarlberger NachrichteN

10 Schwerpunktthema

Wer die Steuervorteile nutzt, sollte dem Finanzamt eine exakte Prognoserechnung vorlegen. Beurteilt der Fiskus die Einnah- men aus Vermietung und Verpachtung als

„Liebhaberei“ müssen bereits in Anspruch genommene Steuervorteile zurückbezahlt werden.

W

er auf eine solide Zukunftsvorsor- ge großen Wert legt, sollte seine Ersparnisse in unterschiedliche An- lageformen streuen. Neben Fonds mit Anleihen und Aktien, ein Sparbuch mit dem entsprechendem Notgroschen oder Gold, dient der Kauf einer Anlegerwohnung in erster Linie als Inflationsschutz. Per Definition ist eine Anle- gerwohnung nichts anderes als eine aus Bargeld oder zum Teil auch mit Kredit finanzierte Eigen- tumswohnung, die langfristig vermietet wird. Mit den Mieteinnahmen erfolgt die Tilgung des Dar- lehens. Das Wunschziel ist in den meisten Fällen eine schuldenfreie Immobilie spätestens bis zum

Pensionsantritt. Die Mieteinahmen schließen dann die Pensionslücke.

Wer sich für den Kauf einer Investorenwohnung entscheidet und eine langfristige Vermietung plant, kann steuerliche Vorteile nutzen. Das be- trifft die beiden Steuertypen:

Umsatzsteuer

 Einkommenssteuer

Vorsteuerabzug bei Anlegerwohnungen

„Wer eine Wohnung kauft, mit der Absicht diese zu vermieten, hat einen Vorsteuerabzug“, erklärt Siegfried Metzler, Präsident der Kammer Vorarl- berger Wirtschaftstreuhänder.

Dabei gilt: die Gesamtkosten der Wohnung sind mit Vorsteuer belastet. Der Grundstücksanteil je- doch nicht. So ergibt sich ein durchschnittlicher Vorsteuerabzug zwischen zehn und zwölf Prozent vom Gesamtkaufpreis.

Berechnet wird der Vorsteuerabzug wie folgt:

Kaufpreis: 200.000,– Euro

Kaufpreis netto: 180.180,– Euro Ersparnis (11%) 19.820,– Euro Die Eigentumswohnung ist jedoch nur dann von der Vorsteuer entlastet, wenn sie tatsächlich ver- mietet wird. Ein Objekt zur Eigennutzung wird zum Nettopreis erworben.

Zum Vergleich:

Eigennutzung:

Kaufpreis netto: 200.000,– Euro Umsatzsteuer: 0,– Euro Kaufpreis brutto: 200.000,– Euro Anlegerwohnung:

Kaufpreis: 180.180,– Euro

Umsatzsteuer: 36.036,– Euro Kaufpreis brutto: 216.216,– Euro Der Anleger muss für das Wohnobjekt eine hö- here Summe aufbringen, sprich 216.216 Euro. Im Kaufpreis sind jedoch 20 Prozent Vorsteuer ent- halten. Er erhält also die 36.030 Euro vom Finanz- amt zurück. Gegenüber dem Eigennutzer spart er sich einen Betrag von 19.820 Euro. Das entspricht den durchschnittlichen zehn bis zwölf Prozent Vorsteuer.

Vom Finanzamt gibt es die 36.036 Euro praktisch bar auf die Hand. Die Wohnung kostet den An- leger somit nicht mehr 200.000 Euro, sondern nur 180.180 Euro. Im Gegenzug dazu müssen die Mieteinnahmen ebenso versteuert werden.

Berechnet wird die Umsatzsteuer wie folgt:

Miete brutto monatlich: 600,– Euro Miete brutto im Jahr: 7.200,– Euro

Miete netto: 6.545,– Euro

Umsatzsteuer (10%): 654,– Euro Umsatzsteuererklärung:

Vorsteuer: 36.036,– Euro

Umsatzsteuer: 654,– Euro

Gutschrift 35.382,– Euro

Der Steuervorteil durch Zinseszinseffekt

„Man kann viele Jahre Umsatzsteuer bezahlen, bis der Kostenvorteil aufgebraucht ist“, sagt Metzler.

„Die Anschaffung einer Anlegerwohnung ge- währt also einen Umsatzsteuervorteil.“

Doch nun zum zweiten Steuertyp: die Einkom- menssteuer. Alle mit der Wohnung in Zusammen- hang stehenden Kosten sind sogenannte Wer- bungskosten und können somit abgeschrieben werden. Das sind zumeist die Kreditzinsen sowie die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 1,5 Prozent.

Berechnung:

Anschaffungskosten

ohne Grundanteil: 144.000,– Euro AfA (1,5%): 2.160,– Euro Finanzierung:

Fremdfinanzierung. 100.000,– Euro Zinsen (Durchschnitt 5%) 5.000,– Euro Miete netto: 6.545,– Euro Werbungskosten gesamt: 7.160,– Euro

Verlust: 615,– Euro

Dieser Verlust, im Fachjargon Überschuss über die Werbungskosten genannt, wirkt sich reduzierend auf die Einkommssteuer aus, die bezahlt werden muss.

„Liebhaberei“ kostet Steuervorteil

Wenn jedoch binnen eines Zeitraumes von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss der Einnahmen herausschaut, verwehrt der Fiskus die steuerlichen Vorteile. „Er stuft dann die angebliche Einkunfts- quelle als „Liebhaberei“ ein“, weiß der Steuer- experte, „es kann durchaus passieren, dass der zunächst gewährte Steuervorteil plötzlich nachge- fordert werden.“

Eine exakte Prognoserechnung ist, um kein böses Erwachen zu erleben, ganz besonders wichtig.

Der Vermieter sollte sich immer im Klaren sein:

Jede größer die Verluste in der Anfangsphase, des- to größer müssen dann später die Gewinne sein.

„Der größte steuerliche Vorteil liegt nämlich im Zin- seszinseffekt“, so Metzler. Wovon der Fachmann in jedem Fall abrät, ist die ausschließliche Fremdfi- nanzierung bei der Anschaffung einer Investoren- wohnung. „Ich habe es in meiner Karriere schon

zwei Mal erlebt, dass das Zinsniveau plötzlich drastisch gestiegen ist“, spricht Metzler aus Erfah- rung. „Ist das der Fall, geht sich die Liebhaberei- prognose nicht mehr aus, auch nicht im Fall von Sondertilgungen.“ Als Grundregel gilt: Wer mehr als zwei Drittel der Anschaffungskosten fremdfi-

nanziert, sollte sich über das höhere Risiko, dass das Objekt zur steuerlichen Liebhaberei werden kann, im Klaren sein. Eine Prognoserechnung darf daher keinesfalls in ihrer Bedeutung unterschätzt werden. „Ich rate daher dem Finanzamt einen gu- ten Plan vorzulegen, der auch Hand und Fuß hat“, rät Metzler abschließend.

VORARLBERGER NACHRICHTEN

SamStag/Sonntag 27./28. Februar 2010 Vorarlberger NachrichteN

Schwerpunktthema 11

Anlage- und Vorsorgewohnung.

Wir haben die Argumente!

Wir informieren Sie sehr gerne.

… eines davon, die Kreuzgasse in Frastanz.

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„Wenn binnen 20 Jahren kein Gesam- tüberschuss der Einnahmen heraus- schaut, verwehrt der Fiskus die steuerlichen Vor- teile.“

Siegfried Metzler

Präsident der Wirtschaftstreuhänder

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Schwerpunktserie

„Anleger- und Vorsorgewohnungen“

27. 2. 10 Steuervorteil nutzen

Die nächste Ausgabe erscheint am 6. 3. 2010 mit dem Thema: Optimale Finanzierung

Weitere Themen:

13. 3. 10 Anlegerwohnungen bereits am Anfang ertragreich vermieten.

Teil 1 (Das Eigenheim als Kapital), Teil 2 (Die ideale Wohnung) und

Teil 3 (Zuckerl vom Land) der Schwerpunktserie finden Sie unter mehrwissen.vol.at als Download.