A multa por abusiva, conforme assinalado no Capítulo anterior, não é novidade, uma vez que o art. 21, da Lei nº 4.591/64, estabelecia que a convenção condominial ou o regimento interno poderia sujeitar ao condômino que não cumprisse com os deveres o pagamento de multa, bem como ao pagamento das perdas e danos havidas pela conduta abusiva. A inovação trazida pelo artigo em análise é a aplicação da multa ao condômino que reiteradamente apresentar uma conduta anti-social dentro das dependências do edifício.
A alteração mais significativa, segundo o mestre Américo Isidoro Angélico136, está na limitação dos valores da multa, uma vez que a lei passou a regulamentar a matéria da seguinte forma:
“Art. 1.337. O Condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
135 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004. p. 89
136 ANGÉLICO, Américo Isidoro. Condomínio no novo Código Civil. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2003. p. 43
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
A Lei nº 4.591/64, em seu art. 21, assinala o autor sumo citado, não estabelecia qualquer parâmetro na aplicação da multa, uma vez que a convenção condominial ou o regimento interno poderiam estipular o valor da multa como bem entendessem. Portanto, será fixada a multa correspondente ao quíntuplo ou décuplo do valor da contribuição mensal.
De maneira oportuna, Pedro Elias Avvad137 explica que este artigo veio para coibir as condutas abusivas e reiteradas de determinados condôminos, valendo ressaltar que a multa, que e apenas uma sanção de caráter indireto, ou seja, não abala o exercício do direito de propriedade em si, só será aplicada ao condômino que descumprir com suas obrigações de forma insistente, ou seja, cometer várias faltas sucessivas. Para caracterizar a multa, outrossim, não será necessário que as condutas abusivas sejam da mesma natureza. Sobre a multa, assinala o autor:
“No caso do “caput”desse artigo encontramos classificada como uma ‘infração autônoma’ o ‘reiterado’ descumprimento dos de veres’ por parte do condômino ou possuidor. O que caracteriza este tipo de infração é a ‘reiteração’de outras faltas; a contumácia na infringência dos deveres condominiais e, em síntese, o abuso no desafio à ordem interna.”
Na mesma esteira, complementa Paulo Alberto Dabus Maluf138 ensinando que a multa do art. 1.337 tem apenas o caráter de coibir que o condômino infrator repita o ato lesivo, não tendo qualquer cunho ressarcitório. Isso ocorre pelo fato de que o próprio caput do artigo faz a ressalva de que a multa será aplicada independentemente das perdas e danos.
A proteção do art. 1.337, caput, conforme demonstra Pedro Elias Avvad139, está na falta do pagamento das despesas condominiais e nas infrações de qualquer dispositivo da lei ou da convenção condominial.
O disposto no art. 1.337, outrossim, compensa a redução da multa de 20% para 2%, conforme ensina Pedro Elias Avvad140:
137 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004. p. 92
138 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2004.
139 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004.
140 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004. p. 95
“Estamos, pois, em que dentre as hipóteses cabíveis de aplicação para a regra estatuída no caput do art. 1.337 está, sem dúvida, a reincidência da impontualidade nos pagamentos das contribuições dos condôminos, cuja penalidade poderá atingir até 500% (quinhentos por cento) do valor da respectiva quota condominial, o que corresponde a 250 (duzentos e cinqüenta) vezes o valor da multa moratória que é de 2% (dois por cento).”
O quorum para a aplicação da multa, nos ensinamentos de Pedro Elias Avvad141, torna sua aplicação, principalmente nos condomínios com grande número de condôminos, praticamente impossível, uma vez que será necessário a presença de 75% dos condôminos, ou seja, 3/4
Na multa pela conduta anti-social, estabelecida no parágrafo único do art. 1.337, por ser uma inovação, é necessário certa cautela por parte dos juristas, até mesmo porque a lei não define o conceito de comportamento anti-social. Para Américo Isidoro Angélico142 a conduta anti-social pode ser definida como o comportamento “contrário às idéias, costumes ou interesses da sociedade; transgressor das regras da vida em sociedade e da moral social.”
Pedro Elias Avvad143 ensina que comportamento anti-social pode ser definido como:
“Caracteriza -se por atitudes reiteradas e constrangedoras, pondo em constante risco o sossego, a salubridade e, ou, segurança dos demais compossuidores e condôminos, inclusive, atos atentatórios à moral, aos bons costumes, à reputação do prédio e ou de seus moradores, causando-lhes desassossego, sobressaltos, mal estar e desconforto constantes.”
Estabelecido o conceito de conduta anti-social, Paulo Alberto Dabus Maluf144 ensina que o condômino que sucessivamente praticar conduta que viole a moral e os bons costumes do edifício, será compelido ao pagamento de multa correspondente ao décuplo do valor da contribuição mensal para com as despesas do condomínio.
A aplicação desta multa, pondera o autor supra citado, uma vez identificada a prática reitera pelo condômino de conduta anti-social, será feita pelo síndico e deve ser ratificada após a deliberação da assembléia. Nessa assembléia, for força do direito a ampla defesa, da mesma forma que na multa cominatória, será garantido o pleno exercício de defesa. Contudo, se não o fizer nessa oportunidade ou caso não seja aceita a retratação em assembléia, poderá recorrer ao judiciário.
141 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004.
142 ANGÉLICO, Américo Isidoro. Condomínio no novo Código Civil. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2003. p. 45
143 AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações no novo Código Civil comentado. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004. p. 95
144 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio edilício no novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2004.
Américo Isidoro Angélico145, de maneira sábia e oportuna, aponta a boa oportunidade perdida pelo legislador de regulamentar a exclusão do condômino nocivo. Esse instituto há muito já é previsto pela legislação alienígena.
Por derradeiro, acerca da exclusão do condômino nocivo, cabe assinalar os ensinamentos de Biasi Ruggiero146
“O suplí cio imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao ser humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa de seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti -social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável.”
145 ANGÉLICO, Américo Isidoro. Condomínio no novo Código Civil. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2003.
146 RUGGIERO, Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997. p. 90
O âmago desta Monografia foi investigar a aplicação da multa moratória, cominatória, por conduta abusiva e da multa por comportamento anti-social em face das inovações trazidas pela Lei nº 10.406/02. O tema proposto nesse estudo mostrou- se uma atmosfera em que os doutrinadores têm-se mostrado um pouco tímidos em trazer à baila suas considerações acerca da matéria. Buscando-se, com a devida reserva, apresentar os principais tópicos, os temas controversos e traçar uma possível solução às questões levantadas no bojo deste Trabalho.
No cenário mundial, o condomínio edilício vem dos tempos de Roma, onde haviam as chamadas “casas geminadas”. No entanto, o crescimento nesse tipo de construção ocorreu após as seqüelas deixadas na Europa pela I Guerra Mundial. A falta de espaço físico, a destruição das cidades, o aumento da população, o excedente de mão-de-obra, dentre outros fatores, fizeram com que se iniciasse a construção dos chamados arranha-céus.
O reconhecimento dessa nova forma de propriedade, embora acanhada, já era contemplado pelo Código de Napoleão. Contudo, foi no século XX que ocorreram as principais manifestações legislativas abarcando e reconhecendo o condomínio edilício como uma forma singular de propriedade.
No Brasil foi o Decreto 5.481, de 1928, a primeira norma a contemplar o condomínio edilício. Trazia, dentre outras disposições, as formas de alienação parcial nos prédios com mais de cinco andares e com um número mínimo de cinco peças.
Posteriormente, vieram o Decreto-Lei nº 5.234/43, a Lei nº 285/48 e, em 1964, com o precioso trabalho do Mestre Caio Mário da Silva Pereira, a revolucionária Lei nº 4.591/64. Ficando estabelecido, assim, em nosso ordenamento jurídico, o mais completo texto legislativo sobre o condomínio edilício, que só veio a ser alterado em 2002, pelo advento da Lei nº 10.406.
O condomínio especial, na doutrina nacional e estrangeira, possui um número diversificado de nomes, o que causa um verdadeiro embaraço tanto para os juristas quanto para a sociedade. O subjetivismo apresentador pelos doutrinadores acabou esbarrando na denominação apresentada pelo próprio texto da Lei nº 10.406/02, qual
seja, “condomínio edilício”, que, salvo algumas posições em contrário, é a melhor forma de denominar esse instituto da propriedade.
A natureza jurídica do condomínio edilício, resta claro, trata-se de uma comunidade de direitos reais. O proprietário, em sua unidade autônoma (apartamento, sala, etc.), possui os mesmo direitos da propriedade geral, contudo, nas áreas de uso comum, seus direitos são praticamente os mesmo daqueles proprietários do condomínio geral.
Muito embora a lei defina alguns dos direitos e deveres dos condôminos, cabe à convenção condominial, de modo particular, complementar aquelas situações a que a lei não pode prever, desde que não entre em contradição com o ordenamento jurídico. Sua natureza jurídica, embora se assemelhe a um contrato, é de caráter normativo. Isso ocorre, precipuamente, pelo fato de que as normas da convenção condominial atingem, fortuitamente, todos aqueles que adentrarem ao condomínio edilício, e não apenas aos condôminos que elaboraram e assinaram a convenção de condomínio.
As convenções condominiais, que são atos jurídicos perfeitos, elaboradas sob a égide da Lei nº 4.591/64 não têm a obrigatoriedade de se adequar à Lei nº 10.406/02. Isso também se aplica, principalmente, em relação à multa moratória, que na lei antiga era de vinte por cento sobre o valor do débito e na nova lei passou a ser de apenas dois por cento. O limite da multa em dois por cento sobre o valor do débito das despesas condominiais só será aplicado àquelas convenções condominiais instituídas após a entrada em vigor da Lei nº 10.406/02 ou àqueles condomínios em que optarem, através do quorum de dois terços dos votos dos condôminos, em reduzir o valor da multa moratória.
Os juros moratórios aplicados, além da multa, poderão ser superiores a um por cento, com base na taxa cobrada pela Fazenda Nacional relativa a mora dos pagamentos dos Tributos Federais.
A multa cominatória, que é de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, por sua vez, será aplicada aquele condômino que praticar, esporadicamente, atos contrários ao estabelecido nos chamados “deveres do condômino”, apenas não será aplicada esse multa ao condômino que não cumprir com o dever de pagar suas contribuições mensais.
A multa por conduta abusiva e a multa por reiterado comportamento anti- social será aplicada em casos extremos. A conduta abusiva é toda e qualquer violação
reiterada aos deveres legais impostos aos condôminos, inclusive a falta de pagamento das despesas mensais. A multa aplicada ao condômino que reiteradamente apresentar comportamento anti-social, será aplicada àquele condômino que apresentar comportamento desvirtuado à moral e os bons costumes. Ainda com relação à conduta abusiva, pode-se destacar que a Lei nº 10.406/02 perdeu uma boa oportunidade em regulamentar a exclusão do condômino nocivo, uma vez que se essa multa for aplicada a um condômino mais aquinhoado, certamente não cessará tão cedo a prática de condutas reprováveis.
Em derradeiras palavras, pode-se destacar que na prática a multa cominatória e a multa por reiterado comportamento abusivo tratam-se de verdadeiros espantalhos na criados pelo legislador. Isso ocorre porque para se aplicar essas multa será necessária a deliberação de dois terços dos condôminos restantes. Num condomínio edilício onde o número de condôminos é relativamente alto, dificilmente se conseguirá reunir o quorum necessário para a instituição da multa.
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TABELA – 1
SITUAÇÃO QUORUM
Para constituição de condomínio. 2/3 das frações ideais (art. 1.333).
Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV do art.
1.336 se a convenção for omissa a respeito.
2/3 dos condôminos restantes (art.
1.336, § 2º).
Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres.
¾ dos condôminos restantes (art.
1.337).
Para realização de obras voluptuárias. 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I).
Para realização de obras úteis. Maioria dos condôminos (art. 1.341, II).
Para realização de acréscimo às
edificações existentes. 2/3 dos votos dos condôminos (art.
1.342).
Para construção no solo comum ou de
outro pavimento com novas unidades. Unanimidade dos condôminos (art.
1.343).
Para destituição do síndico. Maioria absoluta dos presentes (art.
1.349).
Para convocação de Assembléia Geral
ordinária se o síndico não o faz. ¼ dos condôminos (art. 1.350. § 1 º).
Para alteração da Convenção de
Condomínio e do Regimento Interno. 2/3 dos votos dos condôminos (art.
1.351).
Para mudança da destinação do edifício
ou da unidade imobiliária. Unanimidade dos condôminos (art.
1.351).
Para convocação de Assembléia Geral
extraordinária pelos condôminos. ¼ dos condôminos (art. 1.355).
Para reconstrução ou venda. Metade mais uma das frações ideais (art. 1.357).