Trata-se de um trabalho monográfico, cujo objetivo é investigar a possibilidade de um potencial comprador, quando já possui um imóvel objeto de contrato de compra e venda [não registrado], apresentar embargo a terceiros em caso de apreensão do referido propriedade em execução diferida contra um vendedor promissor. Assim, com a pesquisa concluída, procuramos responder ao problema colocado no projeto de monografia jurídica: “É permitida a oposição ao embargo de terceiros nos [casos] em que o contrato de compra e venda não esteja registrado em cartório. O Tribunal Superior tratou o caso do precedente 84 de forma diferente e afirmou que a posse decorrente do contrato de compra e venda é suficiente para legitimar o embargo a terceiros, não sendo necessária a matrícula do imóvel para esse fim.
PROPRIEDADE
HISTÓRICO DA PROPRIEDADE NO BRASIL
Consequentemente, a propriedade coletiva deu lugar à propriedade privada e passou pelas seguintes etapas: 1ª) propriedade individual dos bens necessários à existência do proprietário; 2º) propriedade individual de bens passíveis de troca com outras pessoas; 3º) propriedade dos meios de trabalho e relevantes para a produção; e 4º) finalmente, a propriedade individual nos moldes capitalistas, onde o proprietário poderia explorar sua propriedade de forma absoluta.5. Com o tempo, a propriedade sobre os feudos tornou-se hereditária e, note-se, apenas transferível através da linha masculina.7. A Revolução Francesa acolheu a ideia romana, enquanto o Código de Napoleão estabeleceu a concepção individualista do instituto da propriedade, ou seja, o gozo e a disposição das coisas de forma absoluta, desde que não haja proibição legal ou regulamentar.
CONCEITO
Para Gomes15, propriedade é “[..] o direito complexo, absoluto, permanente e exclusivo pelo qual uma coisa fica sujeita à vontade de uma pessoa, com as limitações da lei”.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
Outra forma de aquisição de bens é através da lei das sucessões, baseada no artigo 1.784 do Código Civil24, que estabelece que “Uma vez aberta a herança, a herança é transferida desde o início aos herdeiros legítimos e testamentários”. O Código Civil de 2002 prevê seis formas de aquisição de bens móveis, a saber: usucapião; emprego; encontrado do tesouro; A tradição; a especificação e a confusão. A usucapião é conceituada por Venosa34 como sendo “[..] o método de aquisição de bens por meio de posse suficientemente prolongada sob certas condições”.
Cabe-nos, portanto, estudar cada uma das quatro formas de aquisição de imóveis, o que faremos a partir de agora. Como afirmado anteriormente, a usucapião é “[..] a forma de adquirir bens através de posse suficientemente prolongada sob certas condições.”68.
2 - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A “promessa de compra e venda” pressupõe o normal cumprimento das obrigações previstas no Direito Civil Brasileiro, uma vez que o Código Civil 103 dispõe no. 463 que qualquer parte terá o direito de exigir a conclusão definitiva, após celebrado o compromisso de compra e venda. O direito à adjudicação obrigatória não depende do registo do compromisso de compra e venda na conservatória do registo predial.”
Daí o erro de quem assume que o registo do contrato de compra e venda é essencial para a validade do crédito. Por outro lado, a promessa de compra e venda surge como direito real de aquisição quando o instrumento público ou privado da promessa é registado na Conservatória do Registo Predial (art. 1.417, CC). 1.417 do Código Civil enfatiza que o direito real de aquisição não se constituirá quando a promessa de compra e venda contiver cláusula de cancelamento apesar do registro.
De acordo com o 114º resumo nº. 166 do STF, “é inadmissível o arrependimento do compromisso de compra e venda nos termos do Decreto-Lei nº 58”. Agora, se não houver possibilidade de exercício do direito de rescisão no contrato de venda, temos um pré-contrato inadequado. No sistema do Código Civil, o próprio pré-contrato será um negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel não cedido, conforme art.
Em nossa opinião, o Código Civil não se satisfez ao incluir o contrato de promessa de compra e venda com a modalidade de contrato preliminar.
3 - DOS EMBARGOS DE TERCEIRO
DOS EMBARGOS DE TERCEIRO: CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
O embargo a terceiros é, portanto, um instituto processual pelo qual é possível evitar que um terceiro responda por uma dívida financeira que não é sua com os seus bens ou com os de sua propriedade. Como se verifica, basta que o lesado seja proprietário do imóvel sujeito a prisão judicial, mas a qualidade de proprietário não é solidária. No entanto, Pontes de Miranda tem uma visão diferente, sugerindo que “um embargo de terceiros não é um remédio possessório; são ações que podem ser baseadas na posse”125.
Em outra classificação de ações de terceiros, a dúvida sobre sua natureza jurídica gira em torno da força de seu julgamento. Assim, a melhor conceituação de embargos de terceiros é aquela que vê esse remédio processual como uma ação de natureza constitutiva, que busca desconstituir o ato judicial ilícito, devolvendo as partes ao estado anterior à apreensão contestada. Discordam deste entendimento Zanuchhi 129 e Enrico Redenti 130, para quem a decisão do embargo tem mera força explicativa (negativa).
O ensino de Luiz Felipe Silveira Difini segue o terceiro caminho, notando o embargo de terceiros como ação vinculante, cuja principal característica “é que a punição resulta de uma ordem judicial, uma ordem, para que uma pessoa designada para implementar imediatamente ordem do juiz131. Diante dessas considerações, fica claro que os embargos de terceiros, diferentemente do estabelecido pelo Mestre Pontes de Miranda, constituem uma espécie de ação possessória, cujo ajuizamento impede qualquer outra ação possessória132. Quanto à natureza da sua sentença, a visão que nos parece mais correta é a de que se trata de um ato obrigatório, cuja sentença é mais que declarativa e menos que constitutiva.
É um ato obrigatório onde, em caso de concessão, será expedida ordem específica para que o ato jurídico de revogação não seja realizado ou seja desfeito.
DA LEGITIMIDADE PARA EMBARGAR: TERCEIRO POSSUIDOR
Em princípio, esta necessidade de um terceiro lesado pelo arrependimento judicial não participar do processo é estrita. Além destas considerações, importa referir que, para efeitos da acção aqui em apreço, a legitimidade caberá ao potencial comprador, uma vez que se trata de um terceiro alheio ao processo que seja proprietário do imóvel objecto da penhora decorrente do processo de execução, do qual não faz parte. Os potenciais vendedores também podem entrar com um embargo contra terceiros com base na posse indireta se o bem penhorado for apreendido em uma ação judicial contra o potencial comprador, mas até que o imóvel seja integralmente pago.
O promitente vendedor pode, portanto, rescindir o contrato por falta de pagamento por parte do promitente comprador, não sendo permitido o remorso judicial antes do pagamento do preço da mercadoria135. No entanto, a situação é incomum e pode-se facilmente constatar que apenas o credor da sentença é chamado a contestar embargos de terceiros. Chegamos ao ponto de vista deste estudo: cabe ao terceiro opor-se aos embargos destinados ao imóvel de que é potencial comprador, e cujo compromisso de compra e venda não vai para o Cartório de Registro Público foi assumido para excluir restrição judicial. .
O tema foi amplamente debatido nos diversos tribunais nacionais, e os Tribunais Superiores – Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça – quando provocados sobre o assunto, deram à matéria um entendimento inconsistente. O Superior Tribunal Federal, apesar de o caso não ser de sua competência137, nos termos da atual Constituição da República Federativa do Brasil, decidiu que os embargos a terceiros não eram aplicáveis neste caso, por não serem de caráter erga omnes. natureza. devido à ausência do registro. Após diversas jurisprudências, em meados de 1984 publicou a súmula 621 com o seguinte conteúdo: “A promessa de compra e venda que não esteja inscrita no registo predial não dá origem a embargo de penhora de terceiro”.
Em outra visão, o STF veda a possibilidade de oposição a embargos de terceiros, ainda que o compromisso não esteja registrado em cartório, conforme consagrado na Súmula 84 daquele Pretório, conforme segue: “É permitido opor-se embargos de terceiros fundados em afirmação de propriedade decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado”.
DA SÚMULA 621 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
Assim, o Supremo Tribunal Federal considerou cabível regulamentar a súmula 621, cujo conteúdo é o seguinte: “A promessa de compra e venda, que não esteja inscrita no registro de imóveis, não dá origem a embargo a terceiro”. para apreensão". Podem ser aplicados embargos a terceiros por parte do promitente comprador com contrato de venda pago, irrevogável e não registrado para evitar a apreensão e penhora da propriedade prometida para pagar a dívida do promitente vendedor. Acórdão publicado na Revista Trimestral de Jurisprudência nº. 107, pág.686. um embargo de terceiros apresentado por um comprador de dívida cujo contrato de compra equivalente não tenha sido registrado.
Por fim, o Supremo dispõe da Súmula nº verbis”: “Não dá lugar a embargos de terceiros à penhora de promessa de compra e venda que não esteja inscrita no registo imobiliário”. doente). A Súmula 84, do Supremo Tribunal Federal, foi, assim como a Súmula 621, esta do Supremo Tribunal Federal, também publicada no Diário de Justiça da União, em 2 de julho de 1993, na página 13.283, e tem a seguinte redação: “É é permitido opor-se a embargos de terceiros com base na afirmação de posse decorrente da obrigação de comprar e vender imóvel, ainda que não esteja registrado.” É permitida a oposição a embargos de terceiros com base em alegações de posse decorrentes de contrato de compra e venda sem registro de imóvel.
Pela primeira vez na Quarta Câmara do Supremo Tribunal Federal, a decisão sobre o embargo a terceiros de promitente não registrado foi unânime e em sentido diferente do precedente 621 do Supremo Tribunal Federal. Mesmo com a publicação da Súmula 84, surgiram diversas manifestações doutrinárias a respeito da validade do embargo a terceiros, que é ajuizado por potencial comprador sem o devido registro do contrato de venda. De acordo com o resumo nº. 84 do Tribunal Superior “é admissível opor-se ao embargo de terceiros com fundamento em encargo decorrente de compromisso de compra e venda de bens imóveis, ainda que não esteja registado”.
Caso a promessa não fosse registrada, a ideia de não poder se defender de embargo de terceiro era amplamente utilizada, e as orientações foram resumidas na súmula STF 621 “Não provoca embargo de terceiro à promessa de compra e a venda não está inscrita no registo predial". Tal relação se expandiu e culminou no caso precedente 84 do mesmo tribunal superior, no qual “é admissível opor-se ao embargo de terceiros com base em alegação de posse decorrente de compromisso de compra e venda de bens imóveis que sejam Ainda não registrado.Ressalta-se que a fraude na execução foi uma tese em grande parte relacionada às objeções do credor ao embargo de terceiros e, consequentemente, ao precedente do Tribunal Superior 84 .
