EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP
Processo nº 0020493-11.2018.8.26.0602
TIAGO PETRUZ, engenheiro civil, CREA-SP nº 5063802580, perito nomeado por Vossa Excelência nos autos supramencionado, que Alphaville Nova Esplanada 4 promove contra Juliana Albuquerque Batista.
Após ter executado os estudos necessários, vem apresentar perante Vossa Excelência o Laudo Técnico.
N. Termos P. Deferimento
Sorocaba, 20 de agosto de 2020.
Tiago Petruz Eng. Civil – CREA 5063802580
I. CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES
Perícia referente ao valor de mercado do terreno situado a Rua Júlio Cassola, 3105. Lote 04, quadra M4. Votorantim / SP.
II. EQUIPAMENTOS UTILIZADOS
Foram utilizados durante a vistoria: Câmera digital da marca Nikon, modelo COOLPIX 18X Wide Full HD de 12.1 Mega Pixels, e trena eletrônica da marca Bosch, modelo GLM 30.
III. DOS EXAMES
O presente laudo será executado de acordo com as medidas obtidas junto a matrícula disponível nos autos, bem como informações obtidas junto a
administração do condomínio. Em vistoria ao local, constatou-se que não existem
benfeitorias no local.
Se levou em consideração o valor do m² (metro quadrado) da região, áreas de lazer e demais áreas comuns do condomínio - se aplicado, o comércio local, condução, localização e demais infraestruturas do bairro, balizando assim o perito às conclusões presentes neste laudo.
Para o trabalho desenvolvido considerou-se que o terreno está regularizado junto aos órgãos municipais e em condições ideais de comercialização instantânea.
IV. DA METRAGEM DO LOCAL
IMÓVEL MEDIDAS (m) Área (m²)
V. DESCRIÇÃO DO TERRENO Terreno
Terreno com dentro do loteamento Alphaville Nova Esplanada 4. Características: terreno em aclive. Área total de 601,11 m² (metros quadrados).
VI. DA LOCALIZAÇÃO
A região de localização do terreno em questão está inserida em área urbana do município de Votorantim / SP.
Através de análise, o local possui o status econômico social alto, com propensão de assim permanecer em longo prazo.
O sistema viário da região não se encontra pavimentado, e apresentam melhoramentos públicos. Como iluminação, guias e sarjetas, transporte público em frente a portaria do loteamento – 2 vezes ao dia.
VII. ESCLARECIMENTOS
A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu real valor de venda no mercado imobiliário.
Para avaliação, além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma avaliação preciosa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene e mobilidade; a localização, o comércio, escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.
Cabe a este avaliador afirmar que por possuir terrenos similares nesta região para comparação direta destas possíveis amostras, viabiliza-se o Método Comparativo Direto para chegar-se ao real valor de mercado do terreno.
ANEXOS:
ANEXO I – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
ANEXO II – PLANTA DE LOCALIZAÇÃO ANEXO III – IMAGENS DO LOCAL
ANEXO I
CÁLCULO PELO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
PESQUISA DE MERCADO - TERRENO
Nº BAIRRO Valor Unitário
(R$) ÁREA (m²) VALOR (R$) 1 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 638,55 498,00 318.000,00 2 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 608,70 460,00 280.000,00 3 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 591,97 473,00 280.000,00 4 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 715,75 489,00 350.000,00 5 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 588,23 510,00 300.000,00 6 ALPHAVILLE NOVA ESPLANADA 4 589,80 490,00 289.000,00
MÉDIA ARITMÉTICA
MÉDIA ARITMÉTICA = Soma do valor do m² das amostras / nº de
amostras.
R$ 3.733,00 / 06 = R$ 622,17
Valor do Terreno = Área total do terreno x valor do m² médio obtido
601,11 x R$ 622,17 = R$ 373.992,61 MÉDIA HOMOGENEIZADA
Eliminam-se as amostras considerando-se a observação do avaliador.
Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e mais baixa. (Amostra 4 e 5).
MÉDIA HOMOGENEIZADA = Soma do valor m² das amostras
(descontando as amostras citadas acima) / novo nº de amostras: R$ 2.429,02 / 04 = R$ 607,25
Valor do Terreno = 601,11 x R$ 607,25 = R$ 365.024,05
MÉDIA PONDERADA
Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras.
Serão eliminadas, as amostras que não se encontram no intervalo entre
+20% (R$ 746,60) e -20% (R$ 497,74) da média aritmética.
MÉDIA PONDERADA = Soma do valor das amostras que estão no intervalo citado acima / nº de amostras: R$ 3.733,00 / 06 = R$ 622,17
Valor do Terreno = 601,11 x 622,17 = R$ 373.992,61
Conclusão:
Valor Estimado: R$ 375.000,00 (arredondamento de até no máximo de 1%)
Limite inferior: R$ 337.500,00 (Variação até o máximo de 10%); Limite superior: R$ 412.000,00 (Variação até o máximo de 10%).
ANEXO II
ANEXO III IMAGENS DO LOCAL
Foto 01 – Vista frontal do terreno
ANEXO IV
ELEMENTOS COMPARATIVOS
Foto 03 – Elemento Comparativo 01 Foto 04 – Elemento Comparativo 02
VIII. Encerramento
Tendo concluído o presente laudo de avaliação, apresentando-o em 10 (dez) laudas, sendo todas rubricadas e somente a última datada e assinada.
Termos em que, respeitosamente,
Pede deferimento.
Sorocaba, 20 de agosto de 2020.
Tiago Petruz Eng. Civil – CREA 5063802580
