Avenida Senador Leite Neto 320. Fachada. Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente. Casa Médio Regular 20 Isolado CASA RESIDENCIAL

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Texto

(1)

APROVADO

BV Financeira S/A - Crédito, Financiamento e Investimento CNPJ/MF - 01.149.953/0001-89 320 UF SE M2 M2 M2 R$ R$ R$ CREDICASA BV Produto 1 - PARECER CASA RESIDENCIAL Topografia Situação

Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente

Casa Médio Regular 20

Centro

Fachada

Área Construída (não averbada)

Empresa Assinatura:

ELO ENGENHARIA COM. E CONSTRUÇÃO LTDA 5 - AVALIAÇÃO

186.550,00

Área Construída Total 276,00

123,67

Data da Vistoria Data de emissão do laudo Engº Flávio Anselmo Genari Mendonça

CNPJ: 71.584.338.0001-86

Valor - área total 287.000,00

Valor - área averbada: 169.126,41

Valor de liquidez forçada:

4 - IMÓVEL

49680-000 Nossa Senhora da Glória

Avenida Senador Leite Neto

-Bairro Município CEP

2 - PROPONENTE CPF / CNPJ

Carlos Oberto Aragão 719.511.305-10

3 - ENDEREÇO Complemento

Quantidade de Pavimentos: 1 Tipo de Implantação:

Áreas

Área Construída (averbada) 152,33

Isolado

12,00 12,00 28,00 28,00

Consistência Testada (m) Fundos (m) Lateral Direita (m) Lateral Esquerda (m)

Seco

Área de Terreno (m²)

(2)

x x x x x x x x A A C A C C C B C

Sala de Estar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura

6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE

CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO

Cozinha 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo

Sala de Jantar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura

Quarto 3 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura

Sanitário Social 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo

Dependência de Empregada1 Alvenaria Cerâmico Lona Pintura

Área de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico Telha de Fibrocimento Azulejo

Sanitário Externo 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo

ESQUADRIAS Metálicas

Descrição suscinta do imóvel

Imóvel residencial térreo, composto por sala de estar, sala de jantar, sanitário social, 03 dormitórios, área de serviço, dependência de empregado e sanitário externo.

Edificação

Nº DE BLOCOS ANDAR TIPO

COBERTURA Nº DE ELEVADORES / BLOCO

QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA E FECHAMENTO

SUB-SOLO Alvenaria

TÉRREO 1

Play Ground Gerador Guarita Vigilância

Churrasqueira Quadra Esportiva Zelador Lavanderia

ÁTICO

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")

Piscina Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito Indiviual

Rede elétrica Iluminação pública Paralelepípedo Fossa

Ocupação Principal Padrão Construtivo Densidade Demográfica Tráfego no Trecho 7 - MICRO-REGIÃO

Rede de água Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas

Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio

Comércio Local Parque / Clube Indústria

Pólo Comercial Hospital Praia

Residencial Médio-baixo Médio-baixo Normal

DISTÂNCIAS: A - até 500m / B - entre 500m e 1.000m / C - acima de 1.000m

Transporte Público Centros de Ensino Shopping Center

Córrego Rua de Feira Outros

8 - PARTICULARIDADES

Risco Ambiental Favela Local Turístico

(3)

x = R$ x = R$ R$ x = R$ x = R$ R$ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO Desempenho de Mercado Número de Ofertas

Liquidez e Prazo Provável de Venda

Recessivo Médio

Baixa (Superior à 06 meses) O imóvel apresenta condições de habitalidade ?

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: O imóvel possui vaga de garagem?

O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? X

O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares?

O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)

NÃO Área Construída (total) R$ 953,13 276,00

MATRÍCULA Nº: 4.978 IPTU: 1013130585001 263.063,88 Total: 287.000,00 m² 336,00 m² 23.936,12 Área Construída (averbada) R$ 953,13 152,33 m²

Obs 01: Foi verificado "in loco" que o imóvel possui infiltrações na parede externa do sanitário e área de serviço, conforme relatório fotográfico.

Obs 02: Optamos por adotar a área do IPTU por ser condizente com a medição realizada "in loco". 9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Avaliação Área de Terreno R$ 71,24 336,00 m² 23.936,12 145.190,29 Total: 169.126,41 Área de Terreno R$ 71,24

(4)

Se respondido "Sim" selecione o tipo de atividade:

Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )

Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )

Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )

Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )

Indústria ( ):

Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )

Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )

Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )

( ) Sim ( x ) Não ( ) Informação não acessível

Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )

Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )

Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )

Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )

Indústria ( ):

Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )

Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )

Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )

Imóvel Vizinho: todos imóveis adjacentes ao imóvel sendo avaliado.

Caso seja assinalado "Sim" detalhar abaixo

Imóvel vizinho* se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: Atividades de Mineração ( )

Caso seja assinalado "Sim" ou "Informação não acessível" detalhar abaixo

11 - DEMAIS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL (marcar com "X") Coordenadas Geográficas do Imóvel: -10.214986, -37.418001 Latidude: (Grau, minutos, segundos S): 10°12'53.97"S Longitude: (Grau, minutos, segundos O): 37°25'4.78"O Imóvel térreo?

( x ) Sim ( ) Não

Caso respondido "não", desconsiderar o preenchimento abaixo.

Imóvel se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: ( ) Sim ( X ) Não

(5)

320 UF SE VISTA DA SALA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO

VISTA DA COZINHA VISTA DO SANITÁRIO SOCIAL

VISTA DO LOGRADOURO VISTA DA FACHADA

12 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Centro Nossa Senhora da Glória 49680-000

Cliente CPF

Carlos Oberto Aragão

719.511.305-10

Endereço Complemento

Avenida Senador Leite Neto

(6)

320 UF

SE

Centro Nossa Senhora da Glória 49680-000

Cliente CPF

Carlos Oberto Aragão

719.511.305-10

Endereço Complemento

Avenida Senador Leite Neto

-Bairro Município CEP

VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO VISTA DO SANITÁRIO EXTERNO

VISTA DO DORMITÓRIO VISTA DO DORMITÓRIO

12 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

(7)

320 UF

SE

Cliente CPF

Carlos Oberto Aragão

719.511.305-10

Endereço Complemento

13 - DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA

Avenida Senador Leite Neto

-Bairro Município CEP

(8)

320 UF

SE

Cliente CPF

Carlos Oberto Aragão

719.511.305-10

Endereço Complemento

14 - CROQUI

Avenida Senador Leite Neto

-Bairro Município CEP

(9)

320 UF

SE

Cliente CPF

Carlos Oberto Aragão

719.511.305-10

Endereço Complemento

15 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Coordenadas de Localização

-10.214986, -37.418001

Avenida Senador Leite Neto

-Bairro Município CEP

(10)

Amostra n.º Data: UF: 15 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 1 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 15 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 8 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 5 Testada Status 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 Empreendimento:

Endereço: Rua Ana Maria Bezerra, 357

Bairro:

Tipo: Sobrado Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular

Centro Cidade: Nossa Senhora da Glória SE

Fonte/ telefone: Particular David / (79) 99946-4063 Idade aparente : anos

Terreno (m2) 125,00 Área Construída(m2) 200,00

Idade aparente : ano

5 N.º suíte 2 Oferta

Preço de venda R$ 1.195,00

N.º vagas

Terreno (m2) 120,00 Área Construída(m2) 120,00

Obs.:

Empreendimento:

Endereço: Rua Onze, 7

Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo

Bairro: Brasília Cidade: Nossa Senhora da Glória SE

Fonte/ telefone: Particular Valmir / (79) 99945-9648

Idade aparente : anos

1 N.º suíte 1 1 Oferta

Preço de venda R$ 1.000,00

N.º vagas

Terreno (m2) 150,00 Área Construída(m2) 100,00

Obs.:

Empreendimento:

Endereço: Rua Bonifácio Pereira de Souza

Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular

Bairro: Coroa do Meio Cidade: Porto da Folha SE

Fonte/ telefone: Particular Luiz / (79) 99651-1931

Idade aparente : anos

2 N.º suíte 3 Oferta

Preço de venda R$ 1.500,00

N.º vagas

Terreno (m2) 132,00 Área Construída(m2) 108,00

Obs.:

Empreendimento:

Endereço: Travessa Princesa Isabel,129

Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom

Bairro: Centro Cidade: Nossa Senhora da Glória SE

Fonte/ telefone: Particular Clebson / (79) 99970-2362

Idade aparente : anos

2 N.º suíte 1 2 Oferta

Preço de venda R$ 1.018,52

N.º vagas

Terreno (m2) 192,00 Área Construída(m2) 112,00

Obs.:

Empreendimento:

Endereço: Rua das Papolas, 117

Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom

Bairro: Cohab Cidade: Nossa Senhora da Glória SE

Fonte/ telefone: Particular Alex / (79) 99651-5342

3 N.º suíte 2 Oferta Preço de venda R$ 1.071,43 N.º vagas N.º dormitório 120.000,00 R$ R$/ m2 construção 1 2 3 4 5 16 - AMOSTRAS foto foto foto foto foto N.º dormitório R$/ m2 construção 239.000,00 R$ N.º dormitório 120.000,00 R$ R$/ m2 construção N.º dormitório 150.000,00 R$ R$/ m2 construção N.º dormitório 110.000,00 R$ R$/ m2 construção Obs.:

(11)

Amostra Área Construída Área de Terreno Fator

Oferta Fator Padrão

Fator Terreno Fator Área Construída Fator Conservação Fator Esquina FS (Fator de correção) Valor Unitário Homogeneizado 1 200,00 125,00 0,850 1,000 1,219 0,920 1,000 1,000 0,989 R$ 1.181,46 2 120,00 120,00 0,850 1,000 1,229 0,900 1,000 1,000 0,979 R$ 978,66 3 100,00 150,00 0,850 1,000 1,175 0,880 0,900 1,000 0,705 R$ 1.057,55 4 108,00 132,00 0,850 1,000 1,205 0,890 1,100 1,000 1,045 R$ 1.064,82 5 112,00 192,00 0,850 1,000 1,118 0,890 1,000 1,000 0,858 R$ 919,74 Média = R$ 1.040,45

amostra pior > 1; amostra melhor <1 limite superior: R$ 1.352,58

amostra igual = 1 limite inferior: R$ 728,31

respeitando-se os limites - menor fator 0,5 / maior fator 2,0 média saneada: R$ 1.040,45

desvio padrão: R$ 98,94 1,000

R$ 1.500,00 0,900 R$ 1.018,52 1,000

R$ 186.550,00 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Área de Terreno (m²) 336,00 Área Construída (m²)

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)

276,00

Valor total do imóvel (R$)

1.040,45 287.163,17 VALOR DE NEGOCIAÇÃO

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA VALOR DO IMÓVEL R$ 287.000,00 17 - HOMOGENEIZAÇÃO Valor Unitário Inicial Fator Localização R$ 1.195,00 1,000 Liquidez 65% R$ 1.071,43 1,000 R$ 1.000,00 R$ 0,00 R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 0,00 R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 1.600,00 U ni tár ios O bse rvados (R $/ m ²)

Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)

Imagem

Referências

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