APROVADO
BV Financeira S/A - Crédito, Financiamento e Investimento CNPJ/MF - 01.149.953/0001-89 Nº 320 UF SE M2 M2 M2 R$ R$ R$ CREDICASA BV Produto 1 - PARECER CASA RESIDENCIAL Topografia Situação
Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente
Casa Médio Regular 20
Centro
Fachada
Área Construída (não averbada)
Empresa Assinatura:
ELO ENGENHARIA COM. E CONSTRUÇÃO LTDA 5 - AVALIAÇÃO
186.550,00
Área Construída Total 276,00
123,67
Data da Vistoria Data de emissão do laudo Engº Flávio Anselmo Genari Mendonça
CNPJ: 71.584.338.0001-86
Valor - área total 287.000,00
Valor - área averbada: 169.126,41
Valor de liquidez forçada:
4 - IMÓVEL
49680-000 Nossa Senhora da Glória
Avenida Senador Leite Neto
-Bairro Município CEP
2 - PROPONENTE CPF / CNPJ
Carlos Oberto Aragão 719.511.305-10
3 - ENDEREÇO Complemento
Quantidade de Pavimentos: 1 Tipo de Implantação:
Áreas
Área Construída (averbada) 152,33
Isolado
12,00 12,00 28,00 28,00
Consistência Testada (m) Fundos (m) Lateral Direita (m) Lateral Esquerda (m)
Seco
Área de Terreno (m²)
x x x x x x x x A A C A C C C B C
Sala de Estar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE
CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO
Cozinha 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo
Sala de Jantar 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura
Quarto 3 Alvenaria Cerâmico Madeira Pintura
Sanitário Social 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo
Dependência de Empregada1 Alvenaria Cerâmico Lona Pintura
Área de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico Telha de Fibrocimento Azulejo
Sanitário Externo 1 Alvenaria Cerâmico Madeira Azulejo
ESQUADRIAS Metálicas
Descrição suscinta do imóvel
Imóvel residencial térreo, composto por sala de estar, sala de jantar, sanitário social, 03 dormitórios, área de serviço, dependência de empregado e sanitário externo.
Edificação
Nº DE BLOCOS ANDAR TIPO
COBERTURA Nº DE ELEVADORES / BLOCO
QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA E FECHAMENTO
SUB-SOLO Alvenaria
TÉRREO 1
Play Ground Gerador Guarita Vigilância
Churrasqueira Quadra Esportiva Zelador Lavanderia
ÁTICO
Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")
Piscina Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito Indiviual
Rede elétrica Iluminação pública Paralelepípedo Fossa
Ocupação Principal Padrão Construtivo Densidade Demográfica Tráfego no Trecho 7 - MICRO-REGIÃO
Rede de água Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas
Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio
Comércio Local Parque / Clube Indústria
Pólo Comercial Hospital Praia
Residencial Médio-baixo Médio-baixo Normal
DISTÂNCIAS: A - até 500m / B - entre 500m e 1.000m / C - acima de 1.000m
Transporte Público Centros de Ensino Shopping Center
Córrego Rua de Feira Outros
8 - PARTICULARIDADES
Risco Ambiental Favela Local Turístico
x = R$ x = R$ R$ x = R$ x = R$ R$ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO Desempenho de Mercado Número de Ofertas
Liquidez e Prazo Provável de Venda
Recessivo Médio
Baixa (Superior à 06 meses) O imóvel apresenta condições de habitalidade ?
Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: O imóvel possui vaga de garagem?
O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? X
O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares?
O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)
NÃO Área Construída (total) R$ 953,13 276,00
MATRÍCULA Nº: 4.978 IPTU: 1013130585001 263.063,88 Total: 287.000,00 m² 336,00 m² 23.936,12 Área Construída (averbada) R$ 953,13 152,33 m²
Obs 01: Foi verificado "in loco" que o imóvel possui infiltrações na parede externa do sanitário e área de serviço, conforme relatório fotográfico.
Obs 02: Optamos por adotar a área do IPTU por ser condizente com a medição realizada "in loco". 9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Avaliação Área de Terreno R$ 71,24 336,00 m² 23.936,12 145.190,29 Total: 169.126,41 Área de Terreno R$ 71,24
Se respondido "Sim" selecione o tipo de atividade:
Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )
Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )
Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )
Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )
Indústria ( ):
Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )
Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )
Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )
( ) Sim ( x ) Não ( ) Informação não acessível
Rerrefino de óleo lubrificante usado ( ) Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )
Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( ) Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )
Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )
Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( ) Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )
Indústria ( ):
Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( ) Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )
Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )
Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )
Imóvel Vizinho: todos imóveis adjacentes ao imóvel sendo avaliado.
Caso seja assinalado "Sim" detalhar abaixo
Imóvel vizinho* se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: Atividades de Mineração ( )
Caso seja assinalado "Sim" ou "Informação não acessível" detalhar abaixo
11 - DEMAIS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL (marcar com "X") Coordenadas Geográficas do Imóvel: -10.214986, -37.418001 Latidude: (Grau, minutos, segundos S): 10°12'53.97"S Longitude: (Grau, minutos, segundos O): 37°25'4.78"O Imóvel térreo?
( x ) Sim ( ) Não
Caso respondido "não", desconsiderar o preenchimento abaixo.
Imóvel se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água: ( ) Sim ( X ) Não
Nº 320 UF SE VISTA DA SALA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO
VISTA DA COZINHA VISTA DO SANITÁRIO SOCIAL
VISTA DO LOGRADOURO VISTA DA FACHADA
12 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Centro Nossa Senhora da Glória 49680-000
Cliente CPF
Carlos Oberto Aragão
719.511.305-10Endereço Complemento
Avenida Senador Leite Neto
Nº 320 UF
SE
Centro Nossa Senhora da Glória 49680-000
Cliente CPF
Carlos Oberto Aragão
719.511.305-10Endereço Complemento
Avenida Senador Leite Neto
-Bairro Município CEP
VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO VISTA DO SANITÁRIO EXTERNO
VISTA DO DORMITÓRIO VISTA DO DORMITÓRIO
12 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Nº 320 UF
SE
Cliente CPF
Carlos Oberto Aragão
719.511.305-10Endereço Complemento
13 - DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA
Avenida Senador Leite Neto
-Bairro Município CEP
Nº 320 UF
SE
Cliente CPF
Carlos Oberto Aragão
719.511.305-10Endereço Complemento
14 - CROQUI
Avenida Senador Leite Neto
-Bairro Município CEP
Nº 320 UF
SE
Cliente CPF
Carlos Oberto Aragão
719.511.305-10Endereço Complemento
15 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Coordenadas de Localização
-10.214986, -37.418001
Avenida Senador Leite Neto
-Bairro Município CEP
Amostra n.º Data: UF: 15 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 1 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 15 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 8 Testada Status Amostra n.º Data: UF: 5 Testada Status 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 25/05/2016 Empreendimento:
Endereço: Rua Ana Maria Bezerra, 357
Bairro:
Tipo: Sobrado Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular
Centro Cidade: Nossa Senhora da Glória SE
Fonte/ telefone: Particular David / (79) 99946-4063 Idade aparente : anos
Terreno (m2) 125,00 Área Construída(m2) 200,00
Idade aparente : ano
5 N.º suíte 2 Oferta
Preço de venda R$ 1.195,00
N.º vagas
Terreno (m2) 120,00 Área Construída(m2) 120,00
Obs.:
Empreendimento:
Endereço: Rua Onze, 7
Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo
Bairro: Brasília Cidade: Nossa Senhora da Glória SE
Fonte/ telefone: Particular Valmir / (79) 99945-9648
Idade aparente : anos
1 N.º suíte 1 1 Oferta
Preço de venda R$ 1.000,00
N.º vagas
Terreno (m2) 150,00 Área Construída(m2) 100,00
Obs.:
Empreendimento:
Endereço: Rua Bonifácio Pereira de Souza
Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Regular
Bairro: Coroa do Meio Cidade: Porto da Folha SE
Fonte/ telefone: Particular Luiz / (79) 99651-1931
Idade aparente : anos
2 N.º suíte 3 Oferta
Preço de venda R$ 1.500,00
N.º vagas
Terreno (m2) 132,00 Área Construída(m2) 108,00
Obs.:
Empreendimento:
Endereço: Travessa Princesa Isabel,129
Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom
Bairro: Centro Cidade: Nossa Senhora da Glória SE
Fonte/ telefone: Particular Clebson / (79) 99970-2362
Idade aparente : anos
2 N.º suíte 1 2 Oferta
Preço de venda R$ 1.018,52
N.º vagas
Terreno (m2) 192,00 Área Construída(m2) 112,00
Obs.:
Empreendimento:
Endereço: Rua das Papolas, 117
Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Bom
Bairro: Cohab Cidade: Nossa Senhora da Glória SE
Fonte/ telefone: Particular Alex / (79) 99651-5342
3 N.º suíte 2 Oferta Preço de venda R$ 1.071,43 N.º vagas N.º dormitório 120.000,00 R$ R$/ m2 construção 1 2 3 4 5 16 - AMOSTRAS foto foto foto foto foto N.º dormitório R$/ m2 construção 239.000,00 R$ N.º dormitório 120.000,00 R$ R$/ m2 construção N.º dormitório 150.000,00 R$ R$/ m2 construção N.º dormitório 110.000,00 R$ R$/ m2 construção Obs.:
Amostra Área Construída Área de Terreno Fator
Oferta Fator Padrão
Fator Terreno Fator Área Construída Fator Conservação Fator Esquina FS (Fator de correção) Valor Unitário Homogeneizado 1 200,00 125,00 0,850 1,000 1,219 0,920 1,000 1,000 0,989 R$ 1.181,46 2 120,00 120,00 0,850 1,000 1,229 0,900 1,000 1,000 0,979 R$ 978,66 3 100,00 150,00 0,850 1,000 1,175 0,880 0,900 1,000 0,705 R$ 1.057,55 4 108,00 132,00 0,850 1,000 1,205 0,890 1,100 1,000 1,045 R$ 1.064,82 5 112,00 192,00 0,850 1,000 1,118 0,890 1,000 1,000 0,858 R$ 919,74 Média = R$ 1.040,45
amostra pior > 1; amostra melhor <1 limite superior: R$ 1.352,58
amostra igual = 1 limite inferior: R$ 728,31
respeitando-se os limites - menor fator 0,5 / maior fator 2,0 média saneada: R$ 1.040,45
desvio padrão: R$ 98,94 1,000
R$ 1.500,00 0,900 R$ 1.018,52 1,000
R$ 186.550,00 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Área de Terreno (m²) 336,00 Área Construída (m²)
Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)
276,00
Valor total do imóvel (R$)
1.040,45 287.163,17 VALOR DE NEGOCIAÇÃO
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA VALOR DO IMÓVEL R$ 287.000,00 17 - HOMOGENEIZAÇÃO Valor Unitário Inicial Fator Localização R$ 1.195,00 1,000 Liquidez 65% R$ 1.071,43 1,000 R$ 1.000,00 R$ 0,00 R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 0,00 R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00 R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 1.600,00 U ni tár ios O bse rvados (R $/ m ²)
Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)