LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

(1)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320 Exequente: MARCUS VALÉRIO DA SILVA

Executado: ROSSI RESIDENCIAL S/A E OUTROS

LAUDO PERICIAL

DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Renato Brambilla, Corretor e Avaliador de Imóveis com registro no CRECI da 2ª Região (Brasil) sob o nº 133682 e CNAI sob o n° 11073, com endereço comercial à Rua Riachuelo, 542 _{– Centro – Campinas/SP, na qualidade de} Avaliador Imobiliário nomeado por V.S.ª, vem apresentar-lhe o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

(2)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320

3.2 - Situação do Imóvel...03

3.3 - Dados do título de Propriedade...04

3.4 - Dimensões do Imóvel...04

3.5 - Caracterização do Entorno...04

3.6 - Identificação do Imóvel Avaliando...05

4 - Metodologia Utilizada...05

5 - Pesquisa das Amostras...06

5.1 - Identificação das Amostras de Venda...06

5.2 - Homogeneização das Amostras de Venda...14

6 - Determinação do Valor Final...14

6.1 - Valor Final de Venda...14

7 - Enceramento...15

7.1 - Conclusão do PTAM...15

8 - Anexos...16

8.1 - Cópia do IPTU...16

8.2 - Foto do Imóvel Avaliando (exterior)...21

8.3 - Foto do Imóvel Avaliando (interior)...22

(3)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320 3. Identificação e Caracterização do Imóvel

3.1. Localização e Data de Vistoria do Imóvel

Na matrícula do imóvel, documento oficial, o imóvel avaliando localiza-se no Endereço: Rua Benedito Cardoso, n° 33 – Edifício 1 (Carmel) – apartamento n° 136 (13° andar) _{– Condomínio California Premium, no bairro Vila Georgina na cidade de} Campinas/SP.

Cabe informar que a entrada principal, de pedestres e de veículos, do condomínio residencial está situada pela Avenida Engenheiro Antônio Francisco de Paula Souza, n° 2.601 - no bairro Vila Georgina na cidade de Campinas/SP.

Vistoria realizada no dia 12 de fevereiro de 2.021, tendo o signatário sido acompanhado pelo Dr. Felipe, advogado do requerente; e pelo morador, Sr. Paulo, que se identificou como proprietário do imóvel. O imóvel encontra-se ocupado.

3.2. Situação do Imóvel

O imóvel residencial avaliando encontra-se em estado regular de conservação sendo ele composto por um único pavimento e constituído por: (1) sala para dois (2) ambientes com piso de cerâmica em condição regular, paredes com pintura em estado regular, teto com pintura em condição regular, ponto de desgaste na região da janela e gola de gesso com aparente deslocamento do teto; (2) cozinha com piso em cerâmico em condição regular, paredes com azulejo em condição regular, teto com pintura em condição regular, bancada em granito com cuba e torneira e moveis planejados em condição regular; (3) área de serviço com piso em cerâmico em condição regular paredes com pintura em estado regular, parede com azulejo em condição regular, teto com pintura em condição regular, tanque em louça com coluna em condição regular e móvel planejado em condição regular; (4) corredor com piso de cerâmica em condição regular, paredes com pintura em estado regular, teto com pintura em condição regular; (5) dormitório I com piso de cerâmica

(4)

em condição regular e armário planejado em condição regular.

Ademais, o imóvel tem possui uma (1) vaga de garagem, definida em Convenção do Condomínio.

Relatório Fotográfico em Anexo.

O Condomínio possui área comum, onde está localizado espaço de lazer com salão de festas, salão de jogos, playground infantil, brinquedoteca, área de churrasqueira. 3.3. Dados do título de Propriedade

Matrícula n° 145.853 do 3° Oficial Cartório de Registro de Imóveis de Campinas/SP, em anexo.

Código Cartográfico do IPTU nº 3443.32.74.0414.01108, em anexo. 3.4. Dimensões do Imóvel

O Imóvel Avaliando possui “as seguintes áreas: real privativa de 45,42 m², real comum de 40,818 m², real total de 86,238 m² e fração ideal de 0,32064%, no terreno onde se encontra construído o Condomínio”, conforme documento oficial (matrícula).

3.5. Caracterização do Entorno

O imóvel comercial avaliando está situado no bairro Vila Georgina, região Sul da cidade de Campinas/SP, em local de relativa movimentação comercial e grande movimentação residencial, de classe média.

Nas redondezas, encontram-se diversas casas residências, a Rádio e TV Bandeirantes de Campinas e diversos imóveis comerciais de vários seguimentos. Em avenida próxima, à Avenida Engenheiro Antônio Francisco de Paula Souza, podemos encontrar inúmeros estabelecimentos comerciais como, farmácias, academia, supermercado (Galassi), hipermercado (Carrefour), uma loja de departamento (Havan),

(5)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320 3.6. Identificação dos Imóveis Avaliando

Endereço: Rua Benedito Cardoso, n° 33 – Edifício 1 (Carmel) – apartamento n° 136 (13° andar) – Condomínio California Premium, no bairro Vila Georgina na cidade de Campinas/SP.

Área Útil: 45,42 m² + 1 Vaga de Garagem

Vida Útil: 60 anos Idade Cronológica: 19 anos (2.002) Estado de Conservação: Regular - “C”

% vida = Anos Construção X 100 % vida = 19 X 100 = 31,66 --- ---

Vida Útil 60

Indo na Tabela de Ross/Heidecke Com 32 e C = tiramos 0,785

FD = (1 - 0,785) X 100 FD = 21,50 %

4. Metodologia Utilizada

Para fins avaliativos da presente perícia, fora utilizado o Método Comparativo Direto dos Dados de Mercado, o qual permite a determinação do valor apurado considerando tendências e valorizações presentes no Mercado Imobiliário, o qual, para os fins de avaliação imobiliária é o método recomendado.

Logo, neste método, a determinação do valor do imóvel avaliado, resulta da comparação da metragem do imóvel com outros semelhantes e de mesma natureza, com características intrínsecas e extrínsecas, a partir de dados de pesquisa de mercado. Assim, o imóvel pôde ser avaliado integralmente e estendido ao objeto da perícia, cujos dados obtidos foram ponderados por meio de técnicas de homogeneização normalizadas.

(6)

Vida Útil: 60 anos Idade Cronológica: 19 anos (2.002) Estado de Conservação: Regular - “C”

Valor à Venda por R$ 210.000,00 na Ming e Gomes Ass.ª Imobiliária (Código Site – AP00070)1

Vida Útil 60

Indo na Tabela de Ross/Heidecke Com 32 e C = tiramos 0,785 FD = (1 - 0,785) X 100

FD = 21,50 %

1_{APARTAMENTO - JARDIM ANTONIO VON ZUBEN - CAMPINAS/SP.}

(7)

Valor à Venda por R$ 230.000,00 na Jubran Kfouri Imóveis (Código Site – A009926)2

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

2_{APARTAMENTO À VENDA EM VILA GEORGINA CAMPINAS.}_{https://www.jkfimoveis.com.br/imovel/A009926}_{. Acessado em} – 17/02/2021.

(8)

Valor à Venda por R$ 225.000,00 na Imobiliária G2F (Código Site –AP9185)3

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

3_{Apartamento com 2 quartos, 50 m², à venda por R$ 225.000 - Vila Georgina - Campinas/SP.}

https://www.g2f.com.br/imovel/apartamento-de-50-m-vila-georgina-campinas-a-venda-por-225000/AP9185-G2F. Acessado em – 17/02/2021.

(9)

Valor à Venda por R$ 230.000,00 na Abadia Consult. Imobiliária (Código Site – AP0396) 4

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

4_{Apartamento com 2 quartos, 48 m², à venda por R$ 230.000 - Avenida Engenheiro Antônio Francisco de Paula Souza -} Jardim Anton Von Zuben - Campinas/SP. https://www.iabadia.com.br/imovel/apartamento-de-48-m-na-avenida-engenheiro-antonio-francisco-de-paula-souza-jardim-anton-von-zuben-campinas-sp-a-venda-por-230000/AP0396-D2D. Acessado em – 17/02/2021.

(10)

Valor à Venda por R$ 245.000,00 na Canova Imóveis (Código Site - AP002169)5

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

5_{APARTAMENTO EM CAMPINAS/SP - VILA GEORGINA.}

(11)

Valor à Venda por R$ 235.000,00 na Ducati Imóveis (Código Site – AP003909)6

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

6_{APARTAMENTO EM CAMPINAS/SP - JARDIM ANTONIO VON ZUBEN}_.

(12)

Valor à Venda por R$ 240.000,00 na Conexão X Imóveis (Código Site – AP003894)7

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

7_{APARTAMENTO EM CAMPINAS/SP - JARDIM ANTONIO VON ZUBEN.}

(13)

Valor à Venda por R$ 230.000,00 na Uniporto Ass.ª Imobiliária (Código Site - AP02129)8

Vida Útil 60

FD = 21,50 %

8_{APARTAMENTO EM CAMPINAS - VILA GEORGINA.}

(14)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320 02 R$ 5.063,84 - 10 % (a venda) --- R$ 4.557,45 03 R$ 4.953,76 - 10 % (a venda) --- R$ 4.458,38 04 R$ 5.063,84 - 10 % (a venda) --- R$ 4.557,45 05 R$ 5.394,09 - 10 % (a venda) --- R$ 4.854,68 06 R$ 5.173,93 - 10 % (a venda) --- R$ 4.655,97 07 R$ 5.284,01 - 10 % (a venda) --- R$ 4.755,60 08 R$ 5.063,84 - 10 % (a venda) --- R$ 4.557,45 *FO – Fator Oferta: O mesmo tem a função de descontar “gorduras” geradas devido à

especulação de mercado nos elementos comparativos.

*FD – Fator Depreciação: Não existente devido a proximidade do estado de conservação das amostrar em relação ao imóvel avaliando.

6. Determinação do Valor Final 6.1. Valor Final de Venda

Desconsiderando maior e menor valor Cálculo do valor do m² =

4.557,45 + 4.458,38 + 4.557,45 + 4.655,97 + 4.755,60 + 4.557,45 ---

6 Valor do m² =

R$ 4.590,38

Imóvel avaliando tem 45,42 m², conforme documento oficial (matrícula). O Valor será: R$ 4.590,38 x 45,42 m² =

R$ 208.495,05

(15)

diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que:

O Valor de Mercado da totalidade do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica nesta presente data é de R$ 208.495,05 (duzentos e oito mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e cinco centavos).

Coloco-me à disposição para quaisquer esclarecimentos que porventura se fizerem necessários.

Campinas, 17 de fevereiro de 2021. ___________________________

Renato Brambilla

Corretor e Avaliador de Imóveis CRECI nº 133682 CNAI n° 11073

(16)

(17)

(18)

(19)

(20)

(21)

(22)

Rua Riachuelo, n° 542 – Centro – Campinas/SP – CEP: 13015-320 8.3 - Foto do Imóvel Avaliando (interior)

(23)

Desgaste Janela Sala 2 Ambientes Vista Janela/Sala 2 Ambientes

(24)

Teto Sala 2 Ambientes Teto Sala 2 Ambientes

(25)

Área de Serviço Teto Área de Serviço

(26)

Dormitório I Dormitório I

(27)

Banheiro Social Teto Banheiro Social

(28)