2ª EDIÇÃO - 4º TRIMESTRE DE 2015
msci.com
Em 2015, a MSCI e a JLL decidiram lançar uma nova ferramenta com o objetivo de aumentar a transparência e visibilidade do mercado de investimento imobiliário em Portugal.
O Barómetro Imobiliário IPD® - JLL é uma iniciativa semestral independente que assume o objetivo de registar o sentimento e as perspetivas de evolução futuras dos indicadores de referência do mercado imobiliário, junto dos principais investidores a operar no mercado nacional.
IPD® - JLL
No Barómetro são analisados diversos indicadores de mercado, tais como a evolução das yields, rendas de mercado, volume de absorção, tendências de investimento, entre outros.
Queremos agradecer o contributo do conjunto de investidores participantes no painel e que tornaram possível a presente edição do Barómetro.
ENTIDADES PARTICIPANTES:
• Internos Global Investors
• Millennium BCP
• Mundicenter
• Refundos
• Selecta
• Silvip
• Sonae Sierra
• Square Asset Management
• Banif Gestão de Ativos
• BPI Gestão de Ativos
• ECS
• Explorer
• Fidelidade
• Fundiestamo
• Fundger
• GNB Gestão de Ativos
ECONOMIA
RECUPERAÇÃO
ECONÓMICA MODERADA
De acordo com os dados publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), o Produto Interno Bruto (PIB) nacional registou uma taxa de variação nula no terceiro trimestre de 2015, interrompendo a tendência de recuperação, ainda que moderada, iniciada no segundo trimestre de 2014. Contrariamente ao observado no segundo trimestre do ano em que a economia nacional teve na evolução favorável da procura interna um dos seus principais motores, fruto do aumento do consumo público e privado e do investimento protagonizado pelas empresas, no terceiro trimestre a procura interna teve um contributo negativo como resultado da queda do investimento. Em termos homólogos, a economia nacional cresceu 1,4% no terceiro trimestre de 2015, uma variação inferior à registada nos dois primeiros trimestres de 2015 (1,6%).
Assistiu-se a uma diminuição do contributo da procura interna, que passou de 3,5% no segundo trimestre para 1,9% no terceiro trimestre, face ao mesmo período do ano anterior, como resultado da desaceleração do consumo público e privado e do investimento.
Apesar da menor taxa de crescimento, em termos homólogos, a procura interna registou uma variação de 1,9% no terceiro trimestre, fruto do crescimento do consumo privado e público, de 2,3% e 0,4%, respetivamente, e de 1,7% do investimento. Por outro lado, a economia tem igualmente beneficiado do contributo positivo das exportações com um aumento anual de 3,9% no período julho - setembro de 2015, face ao mesmo período do ano passado e da melhoria das condições de acesso a financiamento por parte das famílias e empresas, como resultado da descida das taxas de juro.
QUAL A SUA PREVISÃO DE CRESCIMENTO ECONÓMICO PARA PORTUGAL EM 2015?
O mercado de trabalho evidencia também sinais de recuperação, com a taxa de desemprego a situar-se nos 11,9% no final do 3º trimestre de 2015, mantendo a tendência de correção observada ao longo dos últimos meses.
O Banco de Portugal e a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) perspetivam um crescimento de 1,7% para 2015, ligeiramente superior aos 1,6% estimados pelo Fundo Monetário Internacional (FMI).
Os membros do painel reconfirmaram o seu otimismo, tendo inclusivamente melhorado ligeiramente as suas previsões de crescimento para a economia nacional, que situam em torno dos 1,4% para 2015, face aos 1,3% estimados em maio, aquando da realização da
primeira edição do barómetro. Na presente edição, 67% dos inquiridos espera um crescimento igual ou superior a 1,5% para 2015, praticamente em linha com as previsões avançadas pelos diversos organismos mencionados antes.
O cenário de instabilidade política e a deterioração da envolvente internacional, com as perspetivas de moderação do crescimento da economia mundial, poderiam representar um travão para a economia nacional até ao final do ano.
ESCRITÓRIOS
MERCADO DINÂMICO EM 2015
O mercado de escritórios de Lisboa revelou forte dinamismo em 2015. De acordo com os dados do Lisbon Prime Index (LPI), o volume total de absorção registado em 2015 ascendeu a 144.513 m², evidenciando um crescimento de 14% face ao período homólogo do ano anterior.
O dinamismo observado na contratação de espaços e o cenário de escassez de oferta / promoção de edifícios novos tem motivado a redução da taxa de disponibilidade ao longo dos últimos trimestres. Neste âmbito, os
membros do painel estimaram uma taxa de disponibilidade em torno dos 11,4% no final de 2015, ligeiramente inferior face aos 12,1% registados no final do ano anterior, e praticamente em linha com os 11,1% verificados no final de 2015, de acordo com os dados do LPI.
O mercado de escritórios de Lisboa tem sido
caracterizado pela estabilidade do valor de referência das rendas prime ao longo dos últimos trimestres, no entanto,
e na opinião dos investidores inquiridos, começa-se a assistir a um ligeiro aumento das mesmas, em especial, nas zonas do Prime CBD e do Parque das Nações. A escassez de produto, principalmente de qualidade, e a crescente procura que se tem registado, têm motivado a subida dos valores de referência. Os investidores perspetivam, em linha com os valores estimados na primeira edição do barómetro, uma renda prime para os escritórios localizados no Prime CBD da cidade de Lisboa em torno dos 19€/m²/mês no final de 2015, face aos 18,25€/ m²/mês no final de 2014, segundo dados publicados pela JLL.
Os membros do painel confirmam que os incentivos concedidos aos inquilinos se mantêm, apesar de se observar uma tendência de redução gradual dos mesmos, em especial, nos melhores ativos. Por outro lado, sente-se que, gradualmente, o poder de negociação entre inquilino e proprietário está cada vez mais equilibrado. De acordo com o painel, os incentivos (descontos,
carências, entre outros) representam, em termos médios, um desconto de 11% face à renda facial no final de 2015.
DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - ESCRITÓRIOS PRIME CBD DE LISBOA
RETALHO
PAINEL PREVÊ ESTABILIDADE
NAS VENDAS E RENDAS
A economia nacional evoluiu favoravelmente ao longo de 2015, beneficiando do bom comportamento da procura interna, em especial do consumo privado, que tem sido impulsionado pela melhoria no mercado laboral, do acesso a financiamento, entre outros.
O crescimento verificado no consumo teve impacto positivo sobre o Índice de Vendas no Comércio a Retalho que, de acordo com dados publicados pelo INE, registou no final do 3º trimestre de 2015, uma variação homóloga de 1,4% face ao mesmo período do ano anterior.
Por outro lado, o Índice de Confiança do Consumidor tem vindo igualmente a melhorar desde o início de 2013, apesar de ainda se manter em terreno negativo. A evolução do consumo, o aumento do volume de vendas e a melhoria dos níveis de confiança dos
consumidores começam a influenciar de modo positivo o comportamento do setor de retalho.
Os membros do painel identificam ainda o turismo, como outro dos fatores que explicam o maior dinamismo observado no retalho. O impacto do
crescimento recente evidenciado pelo turismo tem sido visível, tanto na atividade do comércio de rua como nos centros comerciais.
O mercado de ocupação revelou-se bastante
dinâmico durante 2015, com operadores nacionais e internacionais a procurarem, em especial, espaços de qualidade nos centros comerciais prime e no comércio de rua em zonas consolidadas.
Na sua maioria (54%), os investidores inquiridos continuam a prever uma ligeira redução da taxa de desocupação nos centros comerciais, sendo que 38% esperam a estabilidade deste indicador.
Perante um contexto económico favorável, os membros do painel voltam a mostrar-se otimistas em relação ao comportamento do setor de retalho, ainda que, em alguns casos, menos otimistas que na anterior edição do barómetro. A maioria dos inquiridos prevê que o ano de 2015 feche com um ligeiro aumento do consumo (77% face aos 75% registados na primeira edição do barómetro) e da afluência aos centros comerciais (77% face aos 83% da anterior edição do barómetro).
Apesar da manutenção das previsões positivas relativas à evolução do consumo e da afluência aos centros comerciais, 54% dos membros do painel apontam para uma estabilidade da evolução do volume de vendas, que contrasta com os 83% que previram um aumento das vendas aquando da realização da anterior edição do barómetro. Em termos de rendas, 62% esperam que estas se mantenham estáveis, face aos 75% que perspetivaram um aumento no primeiro barómetro. O painel revela um maior grau de contenção, em termos de expetativas, como resultado da atual situação política nacional.
Fonte:Barómetro IPD® - JLL
PRINCIPAIS INDICADORES DE RETALHO
QUAL A TENDÊNCIA DA TAXA DE ESFORÇO?
LOGÍSTICA
SETOR TARDA EM ARRANCAR
O setor de logística nacional tem sido caracterizado por uma forte estagnação ao longo dos últimos anos. Apesar da evolução favorável da economia portuguesa e de alguns dos indicadores chave do setor industrial divulgados pelo INE - como o Índice de Produção Industrial (IPI) e o Índice de Volume de Negócios na Indústria, que revelaram taxas de variação homólogas de 2,7% e de 0,1% no terceiro trimestre de 2015, respetivamente - não se tem verificado, de modo claro, um grande dinamismo na procura de espaços logísticos. De acordo com os dados do LPI, o volume total de
absorção de espaços logísticos ascendeu a 49.600 m² em 2015, um valor muito inferior aos 115.250m² registados no ano anterior.
Contudo, o painel espera que o mercado comece, ainda que de forma gradual e lenta, a refletir o efeito positivo do avanço económico a que se tem assistido e, que se perspetiva para os próximos anos, em especial por parte da procura interna e das exportações.
As estimativas partilhadas pelos investidores inquiridos apontam para uma renda prime dos ativos logísticos localizados na Grande Lisboa em torno dos 3,8€/m²/ mês no final de 2015 (face aos 4€/m²/mês estimados na anterior edição). Relativamente aos incentivos que são concedidos, o painel considera que estes representam, em termos médios, um desconto de 11% face à renda facial no final de 2015.
INVESTIMENTO
ANO RECORD EM TERMOS
DE INVESTIMENTO
O ano de 2015 foi caracterizado por uma forte atividade de investimento, tendo o volume de transaçÕes em imobiliário comercial ascendido a 1.8 mil milhões de euros, de acordo com os dados publicados pela JLL, superando assim os 1.25 mil milhões de euros registados em 2007, ano em que o mercado imobiliário português alcançou o maior volume de investimento. Os membros do painel reconfirmam o seu otimismo, tendo posicionado 2015 como um ano record e dos mais ativos no período pós-crise. O painel estimou um volume de investimento médio a rondar os 1.9 mil milhões de euros em 2015, o que representa uma melhoria face aos 1.4 mil milhões de euros perspetivados na anterior edição do barómetro.
A grande maioria dos investidores (90%) estimou um volume total de investimento superior a 1.5 mil milhões de euros em 2015.
Questionados sobre a origem do investimento, todos os membros do painel consideram que este continuará a ser maioritariamente internacional. Os dados
divulgados recentemente confirmam este cenário, com o investimento protagonizado por investidores internacionais a representar cerca de 84% do volume total registado em 2015.
No atual contexto de mercado, os fundos core e os fundos oportunistas são identificados por 33% e 32% dos inquiridos, respetivamente, como os investidores mais ativos.
Apesar do otimismo demonstrado pelo painel, existe um sentimento de preocupação em torno da atual situação política vivida no nosso país.
QUAL O VOLUME DE INVESTIMENTO QUE ANTECIPA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL
EM 2015?
Na presente edição do barómetro, 29% dos investidores inquiridos identificam o cenário de incerteza política como o principal entrave ao investimento, logo seguido pelas expetativas divergentes entre vendedores e compradores (23%) e a escassez de produto (19%). Segundo o painel, a crescente procura que se tem observado, em especial por ativos prime, tem vindo a agravar ainda mais o problema da escassez de produto, conduzindo a um crescente desequilíbrio entre oferta e procura, o que tem motivado a subida dos preços dos ativos e a compressão das yields de referência.
Os membros do painel mantiveram as suas previsões sobre a tendência de descida das yields prime em 2015, já observada na primeira edição do barómetro. Os investidores situam a yield prime dos escritórios localizados no Prime CBD de Lisboa em 6% no final do ano, em 6,1% para centros comerciais e em 7,5% para ativos logísticos.
Os investidores inquiridos assumem que o mercado nacional oferece boas oportunidades e, por isso, tem vindo a atrair maior volume de investimento.
INVESTIDORES MAIS ATIVOS
PRINCIPAIS ENTRAVES AO INVESTIMENTO
QUAL SERÁ O YIELD DOS ESCRITÓRIOS PRIME NO PRIME CBD DE LISBOA NO FINAL DE 2015?
QUAL SERÁ O YIELD DOS CENTROS COMERCIAIS PRIME NO FINAL DE 2015?
QUAL SERÁ O YIELD DOS ATIVOS LOGÍSTICOS NA GRANDE LISBOA NO FINAL DE 2015?
Fonte:Barómetro IPD® - JLL
Fonte:Barómetro IPD® - JLL
ESTRATÉGIA
ESCRITÓRIOS NAS ZONAS
PRIME/ CBD DE LISBOA, O
PRODUTO ESTRELA
Os produtos imobiliários que reúnem maior interesse junto dos investidores inquiridos continuam a ser os escritórios localizados na cidade de Lisboa, em especial nas zonas Prime / CBD (29%) e no Parque das Nações (14%). No setor de retalho, são as lojas de rua (15%) que estão a captar a preferência dos investidores.
Os membros do painel continuam a expressar o seu maior interesse por ativos com renda garantida (36%), se bem que confirmam também estar dispostos a apostar em produtos com maior perfil de risco associado, dado que 26% revela apetência por ativos por reestruturar e 14% por ativos com desocupação.
A falta de produto prime e as boas perspetivas de evolução do mercado têm motivado uma mudança de estratégia por parte de alguns investidores, que surgem agora dispostos a assumir um risco extra e mostram-se interessados em ativos que, por norma, eram descartados. No entanto, esse risco adicional deverá sempre ser compensado por uma rentabilidade superior. Em termos de desinvestimento, os inquiridos pretendem privilegiar a venda de produtos secundários, em especial escritórios localizados na zona secundária e no corredor oeste da cidade de Lisboa, ou na cidade do Porto (30%). Os ativos logísticos e os residenciais são igualmente identificados como ativos a vender, por parte de 14% e 13%, respetivamente, dos investidores.
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os seus portefólios. Os clientes confiam na nossa oferta dado que proporcionamos uma visão mais profunda sobre os fatores de performance e risco nos seus portefólios, uma ampla cobertura das classes de ativos financeiros e research inovador. A nossa linha de produtos e serviços inclui índices, modelos analíticos, dados, benchmarks imobiliários e research ESG. MSCI serve 98 das 100 maiores sociedades gestoras de ativos financeiros, de acordo com o mais recente ranking P & I. Para mais informações, visite-nos em www.msci.com.
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Presente em Portugal desde 1997, a JLL conta atualmente com mais de 160 colaboradores, que desenvolvem a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho e residencial, nas áreas de comercialização, investimento, consultoria estratégica, avaliações, gestão de imóveis, corporate solutions, gestão de projeto, arquitetura e obras em espaços interiores e research.
Apostamos na criação de sinergias entre as diversas áreas, de modo a acompanhar o cliente em todas as fases do imobiliário, desenvolvendo soluções completas e feitas à medida.
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