ECLI:PT:TRP:2008:0833234.9C
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Relator Nº do Documento
José Ferraz rp200806120833234
Apenso Data do Acordão
12/06/2008
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação. revogada, em parte.
Indicações eventuais Área Temática
Livro 762 - Fls 248. . Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
I – Uma óptima localização nem sempre corresponde e, frequentemente, não corresponde a uma boa qualidade ambiental (dependente de factores como inexistência de ruídos, movimento não intenso, espaços verdes, zonas de lazer, variedade de fauna e flora, bom ambiente social, nível económico e social dos habitantes).
II – A atribuição de uma elevada percentagem só deve ser conseguida numa zona que reúna muito boas localização e qualidade ambiental e bons equipamentos, em quantidade, qualidade e
diversidade, o que não sucede em muitos espaços urbanos (ou outros), ou, pelo menos, não acontece em todos esses espaços, ou, por outras palavras, o que sucede em poucos centros cívicos dos grandes aglomerados.
III – O índice de ocupação que corresponda a um aproveitamento económico normal depende de diversos factores, como área e configuração do solo, que, certamente, influem na área de
construção possível, as servidões necessárias, as normas do PDM, que devem ser objecto de aplicação casuística face à situação concreta do terreno e das suas área e configuração, ou das características das construções existentes nas áreas envolventes.
Decisão Integral:
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1) – Por Despacho do Sr. Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, de 25 de Maio de 2005, publicado no DR – II Série, de 22 de Junho de 2005, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, da parcela (nº 62) “de terreno a destacar do prédio rústico designado por B………, no ………., inscrito na matriz predial da freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, sob o art. n.º 792”, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim nº 2762/980507, destinada à obra de interligação entre a EN … e o acesso IC1 (via .). É a expropriação promovida pela Câmara Municipal da Póvoa da Varzim, sendo os expropriados (identificados) C………., casada com D………., E………. e F………. .
Foi tomada posse administrativa da parcela expropriada em 12/06/2006. Realizada a vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, teve lugar a arbitragem.
Por acórdão (unânime) dos Senhores Árbitros, tendo calculado o valor da parcela expropriada como sendo solo apto para construção, fixaram a indemnização a pagar aos expropriados em € 127.044,26.
Adjudicada a propriedade da parcela à expropriante Câmara Municipal da Póvoa da Varzim, vieram os expropriados interpor recurso da decisão arbitral, tendo a expropriante recorrido
subordinadamente.
Entendem os expropriados que, sendo o terreno apto para a construção, que a área da parcela é de 2339, que o índice de construção a considerar deve ser de 1,2m2/m2 e o coeficiente fundiário de 23% e que o factor correctivo por inexistência de risco e esforço inerente à actividade construtiva deve ser fixado apenas em 5%, pelo que o valor da indemnização deve ser fixado em € 368.977,25. Caso se entenda parcial a expropriação, deve proceder-se à expropriação total, tendo o prédio a referida área total.
A expropriante responde ao recurso interposto pelos expropriados e recorre subordinadamente. Nada opondo á expropriação total e aceitando como correcta a área global de 2239 m2 do prédio, entende que o coeficiente a ponderar deve ser de 18% e que os custos de urbanização não podem ser inferiores a 25%, ao contrário do factor correctivo de 10%, considerado pelos senhores árbitros, pelo que a indemnização deve ser fixada em € 114.569,63.
Recebidos os recursos, procedeu-se à avaliação legalmente prevista.
Os senhores peritos, em laudo unânime, avaliam o solo expropriado, com consideração da área global de 2339 m2 (sendo, não obstante, lapso a referência a esta área da 2339 m2, como veio a decidir-se na sentença) em € 189.763,00.
Tendo ambas as partes produzido alegações, nos termos do disposto no artigo 64º do Código das Expropriações, conclui a expropriante dever a indemnização ser fixada em € 114.569,63, enquanto que os expropriados defendem a sua fixação, agora, no montante de € 353.202,25, com referência à área de 2239 m2 do terreno.
2) - Proferida sentença, veio a indemnização devida aos expropriados a ser fixada em € 181.650,07, sendo a área do prédio expropriado de 2239 m2.
3) – Os expropriados, inconformados com o sentenciado, de novo interpõem recurso, agora para o tribunal da Relação.
Alegando doutamente, concluem:
1 - A expropriação de quaisquer bens dá sempre lugar ao pagamento de uma justa indemnização ao expropriado, conforme dispõe o preceituado no artigo 62º, nº 2, da Constituição da Republica portuguesa, princípio este reafirmado no artigo 1º do Código das Expropriações.
2 – A justa indemnização impõe que o expropriado receba aquilo que conseguiria obter pelos seus bens se não tivesse havido expropriação, ou seja, a indemnização deve corresponder ao valor do mercado do objecto expropriado, de modo a ser reposto no património do expropriado o valor equivalente ao dos bens de que ficou privado.
3 - O dano patrimonial suportado pelo expropriado é ressarcido de uma forma integral e justa se a indemnização corresponder ao valor de mercado do bem, ou seja, a quantia que teria sido paga pelo bem expropriado, por um comprador prudente e conhecedor da realidade do bem, se tivesse sido objecto de um livre contrato de compra e venda.
4 - O valor real e corrente da parcela 62, objecto de expropriação, o que é conhecimento da entidade expropriante, é manifestamente superior àquele que consta do Laudo Pericial e na douta sentença a quo.
5 - De facto, foi dado como provado que o acesso ao prédio expropriado aos Recorrentes é feito através dos arruamentos pavimentados para onde confronta. pelos seus lados sul e nascente, sendo ainda servido das infra-estruturas de passeios pavimentados, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de saneamento, de distribuição de energia eléctrica de baixa tensão, rede de drenagem de água pluviais, estação depuradora e rede telefónica, tudo existente junto à
parcela.
6 - Tais elementos constam do auto de vistoria "ad perpetuam rei memoriam", que não foi objecto de Reclamação.
7 - No entanto e apesar da realidade existente, no referido Laudo de Peritagem não foram considerados, como o deveriam ser todos os factores de valorização do solo, constantes na V.A.P.R.M., nomeadamente os passeios, a rede de drenagem de águas pluviais e a estação depuradora e que originou uma desvalorização do solo da parcela expropriada de 3%. 8 - E os Ex.mos peritos no Relatório Pericial de Avaliação da parcela 63 (cujo processo corre termos no .º Juízo de Competência Cível, com o nº …./06.2 TBPVZ), contígua à aqui parcela 62, com a qual confronta pelo lado Norte, consideraram todos aqueles factores de valorização do solo. 9 - Por outro lado, do Relatório Pericial consta como índice de localização, qualidade ambiental, equipamentos e infra-estruturas nos termos do nº 6 do artigo 26 do C.E. - 12%, valor este não correspondente à realidade, porquanto a parcela expropriada nos autos face à suas confrontações com a ………. e Rua ………., encontra-se totalmente infra estruturada, bem localizada, numa zona de grande expansão e com muito bons acessos, com boa qualidade ambiental, bons níveis de
equipamentos e serviços, tal a urbanidade existente ao seu redor e na sua proximidade.
10 - Também os Ex.mos Peritos na aludida parcela 63 consideraram como índice de localização, qualidade ambiental, equipamentos e infra-estruturas o valor de 13%.
11 - Não concordam ainda os recorrentes/expropriados com o índice médio de construção proposto pelos Ex.mos Peritos de 0,9 m2/m2, atenta a realidade da zona envolvente e a tipologia das
construções existentes (edifícios de cave, rés-do-chão e 3 andares ou edifícios cave, rés-do-chão e quatro andares).
12 - Os Ex.mos Peritos da aludida parcela 63 aproximaram-se mais da realidade e consideraram o índice médio de construção de 1,0 m2/m2.
13 - Na verdade, os ora Recorrentes não aceitam nem compreendem esta dualidade de critérios existente relativamente a duas parcelas que, conforme se pode visualizar pelas plantas de localização juntas aos autos são confinantes, ambas circundadas por arruamentos públicos totalmente infra estruturados.
14 - Assim, à parcela 62 deverão ser atribuídos todos factores de valorização da parcela 63, devendo-lhe, pois ser atribuída a percentagem de 22%, pois os Ex.mos Peritos, salvo o devido respeito, não consideraram todos os factores de valorização da parcela, prejudicando seriamente os recorrentes e expropriados, em virtude de à sua parcela apenas ter sido atribuída a percentagem de 18 %.
15 - E, a Mma. Juiz a quo, na fixação da indemnização da parcela expropriada apenas teve em conta o Laudo Pericial, fazendo “letra morta” de todos as outras provas carreadas para o processo
pelos Recorrentes/expropriados e que constam da matéria dada como provada. De facto,
16 - A própria entidade expropriante, no ano de 2006, adquiriu bens para o novo cemitério
municipal da ………., por via do direito privado, comprando terrenos, esses sitos já na freguesia de ………., sem qualquer capacidade construtiva, porque juntos à A-.., (onerados pela servidão non aedificandi de protecção àquela via) sem quaisquer acessos directos, e pagou pelos mesmos em média o valor de 54 € o metro quadrado.
16 - É o valor de mercado ou corrente do bem expropriado uma referência para conduzir à compensação plena dos prejuízos sofridos pelo expropriado, à justa indemnização
constitucionalmente consagrada [cfr. Expropriações por Utilidade pública, Osvaldo Gomes, pág. 205].
Ora,
17 - Já na jurisprudência e doutrina anteriores se defendia que, para efeito da fixação da justa indemnização, há que atender ao valor que as parcelas expropriadas têm na livre concorrência, devendo a indemnização justa corresponder ao valor que no mercado atingem as coisas
equivalentes Na verdade,
18 - Se o referido prédio não fosse objecto de expropriação, como sucedeu, facilmente os
expropriados, a custos reduzidos, sozinhos ou em parceria com os proprietários da parcela 63 e a custos reduzidos, tanto ao abrigo do PDM, como ao abrigo do actual PU (Plano de urbanização) poderiam efectuar uma operação urbanística para aquele prédio.
19 - E, no caso de eventual venda do prédio, os expropriados, facilmente o venderiam pelo preço de € 200,00 o metro quadrado.
20 - Por outro lado, um prédio dos Expropriados, paralelo ao actual, com a área de 1.338 m2 sito naquela ………., foi objecto de permuta e AVALIAÇÃO FISCAL, tendo sido atribuído ao mesmo o valor de € 433.860,00, o que corresponde a € 324,26/ m2.
21 - Pelo que o Tribunal a quo deveria ter analisado todos documentos juntos aos autos, os quais são claros e objectivos e ter atribuído à parcela expropriada montante não inferior a € 350.000,00. 22 - No entanto e mesmo que assim não se entenda, e tendo em conta o princípio da igualdade dos cidadãos, consagrado no artigo 13° da Constituição da República Portuguesa, o cálculo do valor da parcela de terreno objecto de expropriação deverá ser efectuada, pelo menos de acordo com os critérios adoptados para a parcela 63, contígua à parcela 62, em causa nos presentes autos, ou seja, do seguinte modo: 1,0 m2/m2 x 668,49 €/m2 x 0,9 x 90% x 22% = 119,12 (€/m2 e o valor do solo expropriado deverá ser pelo menos de € 266.709,68 (2.239 m2 x (119,12) e não outro.
TERMOS EM QUE V. Exas. concedendo provimento ao Recurso ora interposto e alterando a douta sentença recorrida, nos termos supra expostos, farão
INTEIRA JUSTIÇA”
Em resposta, a expropriante defende a confirmação da sentença. Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
4) - Na sentença vem julgada provada a seguintes situação factícia:
1. Por despacho do Sr. Secretário de Estado Adjunto da Administração Local, de 25 de Maio de 2005, publicado no D.R. – II Série, n.º 118, de 22 de Junho de 2005, foi declarada a utilidade
pública, com carácter de urgência, da parcela de terreno pertencente ao prédio rústico denominado por “B……….”, sito no ………., freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, inscrito na matriz predial rústica sob o n.º 792 e descrito na competente conservatória do registo predial sob o n.º
02763/98.05.07, expropriação esta destinada à execução da obra de interligação entre a EN … e o acesso IC1 (via .), sendo abrangida.
2. Nessa declaração foi indicado 1862 m2 como área da parcela a expropriar, tratando-se de uma expropriação total.
3. A referida parcela confronta a norte com G………., a Sul com arruamento municipal, a nascente com a Rua ………. e a poente com Arruamento Municipal e H………. .
4. A propriedade estava em período de pousio, tendo vegetação de crescimento espontâneo. 5. O acesso à propriedade faz-se pelos arruamentos para onde confronta, pelos lados sul e nascente, pavimentadas e servidas das infra-estruturas de passeios pavimentados, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de saneamento, de distribuição de energia eléctrica de baixa tensão, rede de drenagem de água pluviais, estação depuradora e rede telefónica, junto à parcela.
6. A propriedade donde a parcela foi desanexada encontra-se envolvida em espaços urbanos, com edificações variáveis, predominando, nas imediações, as de R/C + 4 pisos.
7. A carta de Ordenamento do Plano Director Municipal da Póvoa de Varzim integra a parcela de terreno na “Área Urbana e Urbanizável”, integrando-o em espaços de equipamentos, sendo que o solo é considerado apto para construção.
8. Existe no terreno erva, para a alimentação de gado.
9. O terreno pertence a C………., D………. e E………., tendo como usufrutuária F………. . 10. O terreno expropriado tem uma área global de 2.239m2, tendo já sido atribuída a posse administrativa de tal terreno à entidade expropriante.
11. O terreno com o artigo matricial n.º 9797, da freguesia de Póvoa de Varzim, descrito na
Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o registo 02764, com a área de 1.338,00 m2, foi avaliado pela administração fiscal por um valor patrimonial de €433.860,00.
12. No dia 19 de Julho de 2006 foi realizado um contrato de permuta entre C………., E………. e D………., relativo à permuta de três fracções autónomas, pelos valores da escritura junta aos autos – cfr. fls.
158 a 163.
13. A Câmara Municipal da Póvoa de Varzim prometeu comprar o prédio rústico denominado
“I……….” sito no ………., na freguesia de ………., na Póvoa de Varzim, inscrito na matriz predial sob o artigo rústico 564 e na Conservatória do Registo Predial 0049, com a área de 860m2, pelo preço de €47.368,80 e o prédio rústico denominado “J……….”, sito no ………., na freguesia de ………., Póvoa de Varzim, com a área de 770m2, pelo preço de €42.065,00 – cfr. fls. 204 a 208.
14. Em 21 de Dezembro de 2006, foi vendido o prédio rústico denominado “K……….”, sito no ………., da freguesia de ………., por €700.000,00 e o no dia 07 de Fevereiro de 2007 foi vendido o prédio urbano
composto por terreno para construção, sito no ………., freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, pelo preço de € 90.000,00.
5) – Perante as conclusões de recurso, delimitam o seu âmbito (arts. 684º/3 e 690º/1 e 3 do CPC, na redacção aplicável), importa averiguar qual o valor da indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados recorrentes, tendo em atenção os pontos em discordância – factor localização e qualidade ambiental, percentagens de valorização e índice de ocupação.
6) - A expropriação de quaisquer bens obriga o expropriante ao pagamento de uma justa
indemnização ao expropriado (arts. 62º/2 da CRP, 1308º do CC, e 1º do Código das Expropriações (CE)[1] /99).
Sendo constitucionalmente reconhecido o direito de propriedade privada, não poderá este ser
expropriado sem que o titular do direito seja justamente indemnizado por via desse acto e pelo valor equivalente ao do bem expropriado.
Manda o artigo 1º do CE que os “bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser
expropriados por causa de utilidade pública (…) mediante o pagamento contemporâneo de justa indemnização nos termos do presente código”. Essa justa indemnização “não visa compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data” (artigo 23º/1).
Para a determinação da justa indemnização há-de ter-se a conta o destino efectivo ou possível do bem expropriado, numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, não devendo interferir potenciais aproveitamentos, não ou dificilmente concretizáveis, ou expectativas que se não revelem fundadas e de próxima concretização.
Atenta a finalidade da indemnização, esta será justa se compensar plenamente o sacrifício especial imposto ao expropriado. Perante essa função compensatória da indemnização, será justa quando o expropriado recebe aquilo que conseguiria obter pelos seus bens se não tivesse havido
expropriação, segundo as regras do mercado a funcionar normal e regularmente, sem interferência de factores que o distorçam, como sejam razões especulativas ou artificialmente cridas para elevar o valor dos bens.
Com vista à determinação da justa indemnização, a lei fornece critérios de avaliação dos bens, de forma a dar-se concretização não só ao conceito de justa indemnização mas também efectividade ao princípio de igualdade entre os vários expropriados, pelo recurso a referenciais idênticos em situações idênticas, abolindo-se interferências subjectivistas, geradores de desigualdades não justificadas.
Nesta perspectiva, a lei classifica os terrenos em solos aptos para construção e solos para outros fins (artigo 25º/1), sabendo-se que a diferente destinação efectiva ou possível é decisiva na valoração dos bens. Critérios que não devem ter como finalidade ou como consequência limitar o valor da indemnização, obstando que esta corresponda ao valor real ou de mercado dos bens, mas
apenas estabelecer referências para a avaliação e evitar disparidades injustificadas nas avaliações por aplicação de critérios não uniformes, com prejuízo do princípio da igualdade entre os vários expropriados.
7) – Como se verifica das conclusões recursórias, os expropriados requerem que a indemnização seja fixada em valor não inferior a € 350.000,00 ou, pelo menos, em € 266.709,68.
Na espécie, sem reserva de qualquer das partes, a parcela expropriada foi valorizada da função da sua aptidão edificativa (incontroversa face à localização e características que a rodeiam), com referência aos critérios previstos no artigo 26º.
O valor da justa indemnização há-de ter em conta o valor real dos bens de acordo com o seu destino efectivo ou possível num aproveitamento económico normal (artigo 23º/1) e, como decorre do artigo 26º/1 desse código, o valor do solo apto para construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor. O cálculo do valor da indemnização a atribuir aos expropriados/recorrentes obedeceu, sem
discordância dos expropriados, aos critérios previstos no nºs 4 e seguintes do citado artigo 26º, isto é, em “função do custo de construção, em condições normais de mercado”, afastando-se o critério fiscal a que se reporta o nº 2 desse artigo.
E nessa perspectiva, na sentença, acolhendo (implicitamente) o parecer dos peritos, que se
pronunciaram, em laudo unânime, quanto ao valor do bem expropriado, considerou o valor do solo em 12% do custo de construção - em função da localização do bem, qualidade ambiental e
equipamentos existentes, de que poderá beneficiar – 6%, pelos coeficientes de valorização, previstos no nº 7 do citado preceito, e 0,9 m2/m2 como índice de ocupação.
Contrapõem os recorrentes as percentagens de 13%, 9% e um índice de ocupação do solo de 1,2m2/m2 ou, ao menos, de 1,0m2/m2, como foi atendido na avaliação da parcela 63, adjacente à aqui em consideração. Assentam a discordância, quanto ao índice fundiário, essencialmente por não se ter considerado as infra-estruturas a que se referem as alíneas b), f) e g) do artigo 26º/7 (“certamente por lapso”, dizem os recorrentes, não se sabendo se foi também por lapso destes que não colocaram qualquer reclamação relativa ao relatório da avaliação!).
Nenhum outro aspecto se controverte no recurso, quanto à fixação da indemnização, além das percentagens previstas no artigo 26º/6 e 7 e do índice de construção (icb), sendo apenas essas as questões a apreciar.
Adianta-se não servir de comparação (para a fixação da indemnização neste processo) o que o relatório da perícia terá considerado para essa outra parcela (63), na medida que a indemnização é fixada pelo tribunal e não pelos peritos, não obstante não se ter sempre presente a função e o valor que o laudo pericial deve ter (que é apenas[2] um parecer – não decisório -, que deve ser
fundamentado e que, em nenhum caso, vincula o tribunal – arts. 389º do CC e 591º do CPC). Daí que, o facto de, no laudo dos peritos, se ter atendido a determinado critério ou percentagem, não significa que venha a ser aceite na decisão que fixar a indemnização (ou que todos os solos na envolvente devam ter o mesmo valor).
O que não significa que não possa encontrar-se desarmonias (não justificáveis e, por vezes, de compreensão não fácil) entre os laudos se as parcelas expropriadas tiverem as mesmas (repete-se,
as mesmas, ou seja, iguais características), o que não pode decorrer apenas da situação na
mesma zona, e, não obstante essa semelhança, se atribuem valores diversos sem que se justifique essa diversidade, e frequente é (e que não devia ser, já que se impõe a justificação da conclusões periciais) não se expressar nos relatórios da perícia a opção pelos valores utilizados (maxime, índices de construção, quando a legislação ou os regulamentos administrativos não impõem um valor fixo, e as percentagens a que se reportam as normas dos nºs 6 e 10 do citado artigo 26º). Sabe-se – é do senso comum – que, no valor de um terreno, mesmo que (ou sobretudo se)
destinado a construção, podem interferir outros factores, como sejam a exposição solar, acesso por mais que uma via, possibilidade de mais que uma frente, profundidade em relação às vias de
acesso, proximidade desta ou daquela infraestrutura relevante ou de equipamento, facilidade de acesso, que pode ser bem diverso, não obstante a localização na mesma zona. Quer dizer-se que, não obstante, uma localização semelhante não se impõe idêntica valorização, sem que possa falar-se em dualidade de critérios (no falar-sentido de arbitrariedade, diferenciação falar-sem fundamento). São as características concretas do bem expropriado que devem ser atendidas na determinação da justa indemnização. E sem que se conheçam as características concretas de cada terreno, não é
fundado pretender-se indemnização superior só porque, determinado terreno, cujas características se desconhecem, foi alienado, em negociação particular, por elevado valor (sem deixar de se notar que, nesses negócios também se evitam despesas consideráveis que são efectuadas quando é necessário recorrer-se ao processo de expropriação, nas suas diversas fases).
7.1) - Quanto ao factor localização e qualidade ambiental – 12% ou 13%.
Na arbitragem atendeu-se ao valor de 11%, justificando-se que essa percentagem “atribuída para localização e qualidade ambiental resulta da ponderação do conjunta da «avaliação» que os árbitros fizeram daqueles factores, tendo em consideração as características do local, nomeadamente
qualidade do ambiente, envolvente, localização e serviço de transportes públicos, assim como proximidade a serviços e equipamentos”.
No relatório da avaliação, a motivação da percentagem de 12% considerada é bem mais difusa, não se expressando as razões da opção por esse valor, em detrimento de outro, nomeadamente do atendido pelos Srs. Árbitros.
Conforme a norma do artigo 26º, nº 6, num aproveitamento económico normal, o valor do solo corresponderá a um máximo de 15% do custo de construção, variando, nomeadamente em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, acrescida das percentagens previstas no nº 7º do mesmo normativo.
Não obstante a previsão legal, nenhum obstáculo se poria a que outro valor fosse considerado se necessário à determinação da justa indemnização, como decorre do artigo 23º/5 desse código, verificadas circunstâncias tais que coloquem o bem fora da normalidade (dos imóveis expropriados) e que com o recurso às percentagens previstas ficaria inviabilizado o cálculo de uma justa
indemnização.
Na determinação concreta da percentagem deve atender-se, essencialmente, a esses factores – localização, ambiente e qualidade e diversidade dos equipamentos existentes e utilizáveis por quem se instalasse no local do bem expropriado, não fosse a expropriação.
Tendo como finalidade diferenciar os solos em função dos referidos factores, deve ter-se especial atenção na fixação da percentagem a atender em concreto. Para tanto não pode dispensar-se uma comparação do solo em causa com os demais solos do país (para que são fixados os critérios
legais), uma vez que nem todas as zonas apresentam as mesmas características em termos de ambiente, localização e equipamentos, não tendo justificação, por não reflectir a situação real, que se fixe ou se pretenda fixar sempre a percentagem de 15% ou próxima desse valor, como é
pretensão frequente dos vários expropriados.
Como consta do artigo 5º/2, als. a) e e), da Lei de Bases do Ambiente (Lei nº 11/87, de 7/4) o “a ambiente é o conjunto dos sistemas físicos, químicos, biológicos e suas relações e dos factores económicos, sociais e culturais com efeito directo ou indirecto, mediato ou imediato, sobre os seres vivos e a qualidade de vida do homem” e a “qualidade do ambiente é a adequabilidade de todos os seus componentes às necessidades do homem”, sendo componentes do ambiente o ar, a luz, a água, o solo vivo e o subsolo, a flora e a fauna (artigo 6º da mesma Lei).
Da relação e interpenetração desses diversos componentes depende a melhor ou menor qualidade ambiental com que pode mesmo conflituar a localização, o que significa que uma óptima
localização nem sempre corresponde, e frequentemente não corresponde, a uma boa qualidade ambiental (dependente de factores como inexistência de ruídos, movimento não intenso, espaços verdes, zonas de lazer, variedade de fauna e flora, bom ambiente social, nível económico e social dos habitantes). Daí que a atribuição de uma elevada percentagem só deve ser conseguida numa zona que reúna muito boas localização e qualidade ambiental e bons equipamentos, em
quantidade, qualidade e diversidade, o que não sucede em muitos espaços urbanos (ou outros), ou, pelo menos, não acontece em todos esses espaços, ou, por outras palavras, o que sucede em poucos centros cívicos dos grandes aglomerados.
Como vem assente, o terreno expropriado é um prédio rústico, ocupada por vegetação espontânea,
sito no ………., na freguesia da Póvoa de Varzim, marginado por arruamento municipal e pela rua ………., que constituem acesso ao mesmo.
Quanto à localização do prédio expropriado não abunda a factualidade descritiva nem sequer a alegação dos expropriados, no sentido de mencionarem os fáceis e bons acessos e as envolventes que permitissem afirmar uma boa (muito boa) localização.
Como parca é a factualidade (nem se extrai do auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, ou dos relatórios juntos – quer da decisão arbitral quer da perícia) no que concerne à qualidade ambiental, a não ser que se trata de espaço envolvido ainda em alguma ruralidade e (segundo o relatório da avaliação) que é local que se “pode caracterizar pela inexistência de qualquer foco de poluição”. Mas tendo em atenção o conceito de ambiente e qualidade ambiental a que atrás se alude, não vemos que a da parcela exceda em muito a da generalidade dos espaços com idênticas
características.
Acresce, no que toca aos equipamentos existentes, que também muito parca é a alegação e a factualidade descrita (e é ao que consta do processo que temos de atender), nada denotando tratar-se de espaço bem tratar-servido de equipamentos sociais, educativos, de lazer ou outros que beneficiem o local, que dessem comodidade e bem estar ás pessoas que se instalam ou se instalassem na zona. Infundamentada é qualquer pretensão valorativa do terreno expropriado baseada nos equipamentos existentes que se desconhecem.
Na decisão recorrida, em função do laudo (unânime) dos peritos, foi considerada a percentagem de 12% (muito acima da média), que não pode ter-se como desfavorável aos interesses dos
expropriados, pois que a factualidade descrita (e, neste aspecto, outra também não foi alegada) não revela uma qualidade de localização, ambiental e de equipamentos (como se referiu, em
quantidade, qualidade e diversidade) que imponham uma qualificação superior à da média dos espaços localizados em zonas como aquela em que se situa o prédio expropriado, apenas
permitindo dizer-se que beneficia da adjacência à cidade da Póvoa de Varzim e dos benefícios que esta pode proporcionar.
Nada se sabe, no quadro factual descrito, no que respeita nomeadamente ao tipo de relações humanas, nível sócio-económico das populações locais, ao sossego do local, à existência de espaços verdes, como se não concretizam as existências quanto a equipamentos na zona que permitam afirmá-la especialmente bem servida. Donde se conclui que a percentagem de 12% considerada não se mostra em contradição com os (todos) elementos que o processo os proporciona não estando aquém da devida. Face ao que a ela se atende no cálculo da indemnização.
7.2) – Quanto aos referenciais de valorização resultantes da existência das infra-estruturas previstas no artigo 26º/7. Do que decorre das conclusões de recurso, requerem os expropriados uma percentagem global de 9%, conforme o fixado na arbitragem.
No acórdão arbitral atendeu-se à existências das infra-estruturas mencionadas nas alíneas a) a g) e i) – 1,5% + 0,5% + 1% + 1,5% + 1% + 0,5 + 2% + 1% -, por isso, numa valorização nessa
percentagem.
A sentença recorrida “adere” ao parecer da avaliação. Neste apenas se valoriza o bem em função das estruturas alinhadas nas als. a), c), d) e) e i) - 1,5% + 1% + 1,5% + 1% + 1% - do artigo 26º/7. Ou seja, não se valorizou o terreno em função da existência de passeios, de rede de drenagem de águas pluviais e de estação depuradora, ao contrário do que se atendeu na arbitragem, e sem que se esclareça (o relatório é omisso nesse aspecto) a razão da desconsideração.
Consta da alínea 5) da matéria de facto “o acesso à propriedade faz-se pelos arruamentos para onde confronta, pelos lados sul e nascente, pavimentadas e servidas das infra-estruturas de passeios pavimentados, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de saneamento, de distribuição de energia eléctrica de baixa tensão, rede de drenagem de água pluviais, estação depuradora e rede telefónica, junto à parcela”, como consta do auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam.
Em resposta concreta a quesitos, os árbitros dizem que a parcela expropriada é servida por “passeios em toda a sua extensão”, “por rede de águas pluviais” e “por estação depuradora”. No relatório da arbitragem constam igualmente aquelas infra-estruturas, incluindo que o prédio desfruta de “ligação dos seus efluentes a estação depuradora”.
Na resposta ao recurso da decisão arbitral e no recurso subordinado, a expropriante não contraria a existência dessas infra-estruturas a servir a parcela, com excepção do que respeita a estação depuradora. Apesar disso, não se impugna a decisão, em sede de facto, nem consta ter-se contrariado o que consta do auto de vistoria, e que os peritos deram por reproduzidos, no seu relatório, “os elementos constantes do Auto de Vistoria”, e não apontam qualquer razão para não valorizarem o terreno em consideração de todas essas infra-estruturas referidas.
Pelo que, no contexto do circunstancialismo factício que vem julgado provado e não impugnado (assente no teor do Auto de Vistoria, relatório da arbitragem e respostas concretas dos árbitros às questões colocadas pelos expropriados) não pode deixar de ter-se em atenção essas
infra-estruturas e, em consonância com a valorização que lhe foi dada pelos árbitros e em atenção ao que consta das alíneas b), f) e g) do artigo 26º/7 do CE, atender a um índice fundiário de (12% + 9%) = 21%.
7.3) – Discordam, ainda, os expropriados do índice de ocupação considerado na sentença, que aceita o “fixado” pelos louvados (0,9 m2/m2) e, mesmo assim, bem superior àquele com que se operou na arbitragem (0,7 m2/m2).
Segundo a Carta do Ordenamento do Plano Director Municipal da Póvoa de Varzim (ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 91/95, publicada no DR Série I-B, de 22/09/1995), o terreno da parcela está integrado na “Espaços Urbanos e Urbanizáveis – Zona de Equipamentos”,
inserindo-se a zona envolvente em Área a consolidar e Núcleo Central.
Como se verifica do Auto de Vistoria o terreno expropriado “está envolvido por espaços urbanos, com edificações com cérceas variáveis, predominando nas imediações as de R/C + 4 pisos. No mesmo sentido, se escreve no relatório da arbitragem que a zona em que a parcela se integra está “envolvida por edificações de cérceas variáveis, predominando nas suas imediações a
tipologia de R/C + 3 pisos e R/c + 4 pisos, embora em zona ainda não muito densamente povoada”.
Lê-se no laudo dos peritos que consideraram um índice de ocupação de 0,9 m2/m2 tendo em atenção a realidade da zona envolvente e a tipologia (predominante) das construções existentes. Na potencialidade construtiva, apontam algumas condicionantes como sejam a pequena
profundidade da parcela que aumenta as despesas de construção e pode limitar o volume de construção possível.
Foi a parcela de terreno valorizada pela sua aptidão edificativa.
Situa-se em “Espaços Urbanos e Urbanizáveis – Zona de Equipamentos”, sofrendo as limitações impostas pelo PDM, como sejam a área de ocupação máxima (70%) e o afastamento (6 ms) em relação ao limite posterior do lote (arts. 11º e 20º do PDM), que condicionariam qualquer operação urbanística, se não fosse a expropriação e que um comprador prudente e conhecedor não deixaria de tomar em consideração na fixação do preço de compra numa operação de mercado em regular funcionamento.
O índice de ocupação não está especificamente fixado no regulamento administrativo para a zona em que se situa a parcela expropriada.
A área de implantação da construção não abrange todo o terreno, e pode ser bem limitada em relação à área total, traduzindo o índice de ocupação a relação entre a área de construção e a área total do prédio.
O facto de na envolvente predominarem construções de determinada tipologia, como sejam de R/C + 3 ou 4 pisos, não implica, só por isso, elevado índice de ocupação. O índice de ocupação, que corresponda a um aproveitamento económico normal, depende de diversos factores, como área e configuração do solo, que certamente influem na área de construção possível, as servidões
necessárias, as normas do PDM, que devem ser objecto de aplicação casuística face à situação concreta do terreno e das suas área e configuração, ou das características das construções existentes nas áreas envolventes. Nem será pelo facto da existência de construções de três ou quatro pisos na envolvente que determinará sempre elevado índice de ocupação possível. Na sentença atendeu-se a um índice (icb) de 0,9 m2/m2, de acordo com o parecer unânime dos peritos que atenderam, como referem, à realidade da zona envolvente e à tipologia das
construções existentes, por isso, às tipologias R/C + 3 e 4 pisos.
factual, que permitam concluir por algum desacerto dos peritos, ao menos, em prejuízo dos expropriados.
E como técnicos que são, e onerados com os deveres de imparcialidade e objectividade, e sem que algo permita afirmar demissão dessas obrigações, habituados a fazer avaliações, melhor podendo comparar as diferentes situações, não se vê razões para não se reconhecer mérito e valor aos seus pareceres, mesmo que deles se discorde. Por tais razões, e por total ausência de fundamentos que alicercem a discordância, não vemos motivo para acolher a pretensão dos apelantes, neste âmbito. 7.4) – Na sequência do acaba de se expor, e tendo atenção os demais factores considerados pelos peritos (nomeadamente, ao abrigo do artigo 26º/8 e 10), a indemnização devida aos expropriados é de (€ 668,49 x 0,9 x 0,9 x 21% x 0,9 x 0,925 – valor unitário do custo de construção a preços
controlados para a zona I, conversão da área bruta em área útil, índice de construção bruta, índice fundiário, agravamento dos custos de construção e factor correctivo) = € 211.949,31 (duzentos e onze mil, novecentos e quarenta e nove euros e trinta e um cêntimos).
8) – Pelo exposto, acorda-se no tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, fixar em € 211.99,31 a indemnização a pagar pela expropriante aos expropriados, a actualizar nos termos do artigo 24º/1 do Código das Expropriações.
Custas por apelantes e apelada na proporção de decaimento. Porto, 12 de Junho de 2008
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves António do Amaral Ferreira
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[1] Diploma legal a que se referem as normas citadas sem outra referência. [2] Todos os itálicos são nossos.
