MATRÍCULA DOS LOTES DECORRENTES DE LOTEAMENTO:
ABERTURA POR OCASIÃO OU POSTERIOR AO REGISTRO DO
LOTEAMENTO
Karolyne Aparecida do Amaral [bolsista de Iniciação Científica PIBIC – EM/CNPq] 1, Prof. Dr. Luiz Inácio Rambo [orientador] 2
1
Curso Técnico Integrado em Agrimensura
2
Departamento de Engenharia Civil, Coordenação de Agrimensura – COAGI
Campus Pato Branco
Universidade Tecnológica Federal do Paraná - UTFPR Via do Conhecimento, km 1, Pato Branco – PR
karol.amaaral@hotmail.com, inacio@utfpr.edu.br
Resumo - A abertura antecipada das matrículas de lotes resultantes de loteamentos, além de contrariar a lei,
acarreta problemas burocráticos e jurídicos para os cartórios e seus clientes. O objetivo deste trabalho é apresentar um estudo acerca das vantagens e desvantagens para administrados e registradores de se matricular cada lote imediatamente ao registro do loteamento, com o uso de tabelas auxiliares, ou matricular por ocasião da primeira alienação de cada lote, com ou sem o uso dessas tabelas. Após a analise da legislação e das matriculas estudadas, constatou-se que o lote só existe após estar concluída a infraestrutura correspondente, concluindo-se que as matrículas dos lotes (imóveis) só devem ser abertas por ocasião da correspondente alienação e mediante utilização de tabelas que auxiliam o controle de abertura das matrículas.
Palavras-chave: Fusão de Matrículas; Direito Imobiliário; Parcelamento do Solo.
Abstract - The early opening of enrollment resulting from lots of blends, as well as counter the law entails
bureaucratic and legal problems for the notaries and their clients. The objective of this paper is to present a study about the advantages and disadvantages to managed and registrars to enroll each lot immediately to the registration of the subdivision, with the use of auxiliary tables, or enroll at the first sale of each lot, with or without using these tables. After the analysis of legislation and enrollment studied, it was found that the plot exists only be completed after the corresponding infrastructure, concluding that enrollment of lots (property) should only be opened at the corresponding sale and by using tables that help control the opening of enrollment.
Keywords: Fusion of Enrollment; Immovable Law; Installment Land.
INTRODUÇÃO
No Brasil, a Lei n. 6015/73, arts. 234 e 235 autoriza que o proprietário de imóveis contíguos possa solicitar a fusão das respectivas matrículas [1].
Estudos de Willian Bortolini e Luiz Inácio Rambo comprovam que há registradores exigindo a unificação dos imóveis como requisito para a fusão das matrículas de imóveis contíguos, sobre os quais o proprietário pretenda exercer seu domínio em conjunto, provocando problemas aos clientes e dificuldades burocráticas [2]. Leticia Marafon e Matheus
Weigert abordaram a legalidade e possibilidade de não se unificar lotes para obter a fusão das matrículas de terrenos confrontantes de um mesmo proprietário, as consequências acarretadas e os problemas gerados pelas exigências dos registradores [3].
Na linha do pensamento de que não poderia constar mais de um imóvel na mesma matrícula, há registradores que, ao registrarem um loteamento no cartório, abrem imediatamente uma matrícula para cada futuro lote decorrente do loteamento, o que tem gerado problemas burocráticos semelhantes aos já relatados por outros estudos.
O presente trabalho compara as vantagens e desvantagens para registradores e administrados, entre efetuar a abertura das matrículas dos lotes antecipadamente, por ocasião do registro do respectivo loteamento, ou posteriormente, por ocasião da alienação de cada lote, com ou sem a utilização de tabelas para auxiliar no controle de áreas e de abertura das matrículas.
METODOLOGIA
Basicamente a pesquisa foi bibliográfica e de análise e estudo das matrículas de loteamentos, com matrículas de cada lote abertas imediatamente ou posteriormente, por ocasião da alienação ou do primeiro registro, mediante uso de tabelas; e matrículas de cada lote abertas por ocasião da alienação, mas sem o uso de tabelas para o controle de abertura das matrículas. A pesquisa bibliográfica foi apoiada na utilização de outros trabalhos científicos já feitos anteriormente. As matrículas analisadas para a realização do presente estudo junto ao 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Pato Branco/PR foram as de número 37 933, 22 860, 13 784 e 3 246, além da matrícula número 11 542, do 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis, Comarca de Pato Branco/PR.
Em alguns casos, as matrículas dos novos lotes foram abertas posteriormente ao registro do loteamento, por ocasião da respectiva alienação, sem a utilização de tabelas auxiliares, conforme constatado nas glebas matriculadas sob número 13 784 e 11 542. Em outros casos, as matrículas individuais de cada futuro lote foram abertas imediatamente após o registro do loteamento, com o uso de tabelas auxiliares, conforme ocorreu nos loteamentos das glebas sob matrículas 22 860 e 3 246. A gleba matriculada sob número 37 933, ao ser loteada, deu origem às matrículas individuais abertas por ocasião de futuras alienações dos lotes, com a utilização de tabelas para auxiliar no controle.
A tabela é utilizada para facilitar na organização e controle de áreas e de abertura das matrículas decorrentes de loteamento, e vem averbada na própria folha de matrícula da gleba. É elaborada quadra por quadra, relacionando o número e a área de cada lote, contendo um espaço para se anotar o respectivo número de cada matrícula, por ocasião da sua abertura.
RESULTADOS E DISCUSSÃO
Segundo Willian Bortolini e Luiz Inácio Rambo, os artigos 234 e 235 da Lei n. 6.015/1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos (LRP), estabelecem que fusão de matrículas é o ato do registrador fundir em uma só as matrículas dos imóveis contíguos pertencentes ao(s) mesmo(s) proprietário(s) [2]. Assim, a lei permite que mais de um imóvel sejam publicados na mesma matrícula, desde que eles sejam contíguos e pertençam aos mesmos proprietários. Em vista disso, muitos proprietários procuram fundir numa mesma matrícula os seus imóveis contíguos, objetivando exercer um poder conjunto sobre seus imóveis. Segundo Leticia Marafon e Matheus Weigert, Swenssons afirma que a fusão deve ser das matrículas, e não dos imóveis [3].
Na lei 6.015/1973, o Brasil previu que o empreendimento deve ser registrado na matrícula da gleba, e que cada imóvel terá sua matrícula própria aberta por ocasião do primeiro registro, ou seja, quando ocorrer a primeira alienação de cada imóvel . Essa regra tem exceção, pois estabelece que há necessidade da abertura de uma nova matrícula quando houver fusão das matrículas de imóveis contíguos:
Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas [1].
Analisando as matrículas, nota-se que nem sempre a lei é cumprida. Muitos cartórios alegam ser impossível constar mais de um imóvel em uma única matrícula, e com base nisso, abrem imediatamente uma matrícula nova para cada lote pertencente ao loteamento. Leticia Marafon e Matheus Weigert informam que os nobres autores Carvalho e Ceneviva concluíram que para ocorrer a fusão das matrículas não é necessária a unificação dos terrenos correspondentes, os quais voltarão a ter matrículas próprias na medida em que forem alienados, segundo os quais Swensson constatou que a jurisprudência já é dominante no mesmo entendimento [3].
Matrículas abertas posteriormente ao registro do loteamento, sem a utilização de tabelas. Estudadas as matrículas que publicam no cartório de Registro da Propriedade um
parcelamento do solo clandestino (em relação à Prefeitura Municipal), percebe-se um número sem fim de problemas, principalmente devido ao modo confuso como as publicações são efetuadas na matrícula da gleba. Ao se observar a matrícula 13.784 do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis, Comarca Pato Branco/PR, com continuidade na matrícula número 11.542 do 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis, constata-se que publicar a averbação por ocasião da alienação sem a utilização de tabela (como meio a auxiliar o entendimento), gera uma confusão exacerbada entre áreas, imóveis e proprietários.
Constata-se que estudando as duas matrículas acima, diversos dos problemas percebidos ficam sem solução. Percebe-se na matrícula 13 784, por exemplo, que uma determinada área de terra foi vendida por dois donos, sem constar se a intenção dos outorgantes seria de transferir ou não a totalidade da área de um deles. Dentre os dois, o loteador (não explicitado na documentação) provavelmente transferiria uma pequena porção de sua área para complementar a alienação de toda a área que o outro possuía, de modo a reservar em nome do loteador as áreas que posteriormente seriam destinadas à rua planejada. Ao se transferir a matrícula para a nova circunscrição (do 2º Ofício), presumiu-se que cada um dos outorgantes contribuiu com 50% (cinquenta por cento) da área alienada. Assim, uma pessoa que supostamente já teria se disposto a alienar toda a sua porção de terra, continua tendo terreno registrado em seu nome. Este tipo de erro abre caminho para possíveis desentendimentos judiciais entre as pessoas que são proprietárias de fato, mantendo posses individuais de lotes definidos, e aquela que apenas consta como proprietária de área em lote indefinido no Registro.
Observa-se a frequente falta de informações importantíssimas para o entendimento e esclarecimento de dados acerca das alienações, o que acarreta por vezes em terras sobrando ou faltando, bem como proprietários sobrando, ou faltando. Além disso, é impossível não citar a dificuldade no entendimento de matrículas que não possuam tabelas para facilitar o controle das áreas desmembradas.
Matrículas abertas imediatamente ao registro do loteamento, com o uso de tabelas. Nas
matrículas 22 860 e 37 933, constata-se que no registro de cada loteamento constam tabelas, facilitando o controle de abertura das matrículas dos lotes decorrentes de cada loteamento.
Mas essas matrículas foram abertas antecipadamente para cada futuro lote, já no momento do registro do respectivo empreendimento (loteamento). Segundo Leticia Marafon e Matheus Weigert, nesses casos nota-se uma burocracia gerada inutilmente, dentro e fora do Registro de Imóveis [3].
No Brasil, a Lei 6.015/73, arts. 176, 227 e 228 esclarece que a matrícula de cada imóvel será efetuada por ocasião do primeiro registro que tiver por objeto esse imóvel, enquanto a Lei 6.766/79, § 4º do art. 2º considera que só é lote (imóvel) o terreno servido de infraestrutura (rede de luz, de água, pavimentação, etc.) [1]. Tendo-se em vista que o lote (imóvel decorrente de loteamento) só existe após concluída a infraestrutura do empreendimento registrado, constata-se que a matrícula de cada lote só deve ser aberta por ocasião do primeiro registro que for necessário após a obtenção do Habite-se (prova de que a infraestrutura do empreendimento encontra-se concluída).
Quando as matrículas são abertas antes do registro relativo a cada lote do parcelamento, sempre que alguma publicação eventualmente relevante precise ser realizada sobre o loteamento, não pode mais ser realizada diretamente na matrícula da gleba, o que obriga os interessados a solicitarem múltiplas publicações, para cada um dos lotes nas matrículas individualizadas. Assim, qualquer averbação pertinente ao conjunto dos lotes deverá constar em todas as matrículas novas, que foram criadas no momento do registro do loteamento, gerando gastos que não precisariam existir aos interessados em efetuar tais averbações, aumentando também o trabalho do registrador.
Além disso, se um loteamento for registrado e as matrículas de cada lote tiverem sido abertas antes de ser revogado o usufruto da respectiva gleba ou antes de se publicar que algum dos proprietários mudou sua condição civil, no lugar da averbação ser efetuada na matrícula da gleba, tornar-se-á preciso anotar a baixa do usufruto ou a alteração do estado civil em cada uma das matrículas novas. Desnecessário no caso de os lotes ainda constarem na matrícula da gleba.
Segundo Leticia Marafon e Matheus Weigert, um fato particular ocorre quando os proprietários resolvem dissolver a sociedade mediante loteamento de uma gleba que eles possuem em um condomínio tradicional. Os donos dessa gleba não podem fazer a distribuição dos terrenos entre si, e assim efetuar escritura pública de divisão de terrenos, antes que ocorra o registro do loteamento no cartório [3]. É que a lei proíbe alienar ou comprometer uma alienação de terrenos vinculados a loteamentos que ainda não estejam registrados.
Segundo Leticia Marafon e Matheus Weigert, depois de o loteamento estar registrado mas já conter uma matrícula para cada lote pertencente a ele, o Município, o Tabelionato e o cartório do Registro de Imóveis só podem realizar a documentação necessária para a distribuição dos lotes entre os sócios do loteamento, partindo do pressuposto de que todos os sócios são donos de cada um dos lotes [3]. Nesses casos, para que cada proprietário possa ficar com o(s) lote(s) de direito, tem de haver compra e venda entre os sócios.
Matrículas abertas por ocasião de futura alienação dos lotes, com a utilização de tabela.
Analisando-se o conteúdo da matrícula 3 246 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco-PR, constata-se que uma possível solução para facilitar o entendimento das matrículas e ao mesmo tempo evitar o problema de se gerar burocracia desnecessária, seria deixar a descrição dos lotes na matrícula da gleba juntamente com o registro do loteamento e averbar a baixa de eventual usufruto ou outros atos conjuntos na gleba, abrindo a matrícula de cada lote apenas por ocasião da respectiva alienação, conforme determina a legislação federal.
Neste terceiro estudo, foi analisada a matrícula de número 3.246 do Registro Geral de Imóveis, Comarca Pato Branco/PR, onde cada matrícula foi aberta apenas por ocasião da
respectiva alienação, controladas com a ajuda de uma tabela, possibilitando publicações gerais na matrícula da própria gleba sem necessidade de alterar futuras matrículas dos lotes.
A tabela que facilita o entendimento de abertura das matrículas decorrentes de loteamentos, além da descrição da área e do número de cada lote pertencente a cada quadra, também descreve as demais áreas, tais como a de ruas, praças e reservas.
A seguir, transcreve-se parte da tabela que consta na Matrícula 3 246 do 1º Ofício, aparecendo apenas as informações relativas aos lotes pertencentes a Quadra nº 466.
Tabela 1. Quadra n. 466, matricula 3246.
Lote Matrícula Área
01 13 486 522,00 m² 02 20 750 432,00 m² 03 11 476 450,00 m² 04 9 687 450,00 m² 05 11 920 450,00 m² 06 10 025 450,00 m²
Fonte: 1º Ofício de Registro de Imóveis – Comarca de Pato Branco – PR.
CONCLUSÕES
A legislação prevê que cada lote seja matriculado apenas por ocasião do primeiro registro, o que ocorre na alienação, lembrando que lote só existe após implantada a infraestrutura do loteamento.
O estudo deixa claro que a matrícula aberta por ocasião da alienação sem a utilização de tabela é inviável. Além da matrícula citada como exemplo ser de um loteamento clandestino, ela provoca um sem fim de equívocos e complicações, tanto para registradores quando para proprietários. A matrícula aberta imediatamente ao registro do imóvel, apesar de parecer mais organizada que a anterior, gera uma burocracia totalmente desnecessária. Assim sendo, se todos os registradores seguissem corretamente a lei, efetuando as matrículas dos imóveis apenas por ocasião da respectiva alienação, e fizessem uso de tabelas presentes na matrícula, que possibilitam a organização, conseguiriam, além de diminuir muito a burocracia, publicar averbações específicas da gleba sem ferir outras matrículas, poupando tempo, e provavelmente, problemas, tanto para registradores quanto para administrados.
AGRADECIMENTOS
Agradeço, inicialmente, ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico – CNPq por proporcionar a experiência enriquecedora da Iniciação Científica – Ensino Médio através do financiamento da bolsa; depois, a Universidade Tecnológica Federal do Paraná – Campus Pato Branco, por disponibilizar o ambiente necessário para dar seguimento a execução das pesquisas; e por último, ao Prof. Dr. Luiz Inácio Rambo, pela excelente orientação, além do inestimável apoio recebido no Grupo de Pesquisas e Estudos em Geomática - GEPG.
REFERÊNCIAS
[1] BRASIL. Constituição federal, Código civil (2002/1916), Código de processo civil, Código penal, Código de processo penal: legislação complementar fundamental.
Organização, editoria jurídica e Editora; coordenador da revisão José Roberto Neves Amorim; equipe de revisão, Vanda Lúcia Cintra Amorim... et al. 3ª ed. Barueri : Manole, 2004.
[2] BORTOLINI, W.; RAMBO, L. I. Da Exigência de Unificar os Imóveis para Fundir as Matrículas. In: UTFPR. SEMANA DE AGRIMENSURA, II, 2011, Pato Branco. Anais... Pato Branco : Synergismus scyentifica UTFPR, 2011.
[3] MARAFON, L.; WEIGERT, M. Exigência Registral da Unificação dos Terrenos para Atender o Pedido da Fusão de Matrículas. Luiz Inácio Rambo (orient.). 2011. 8 p.
Trabalho de Conclusão de Curso (Técnico em Agrimensura). Área de Direito Imobiliário Registral, UTFPR, Pato Branco, 2011.
