REINALDO FRANCEZ JUNIOR

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 2º Vara Cível da Comarca de Indaiatuba - SP.

Proc. nº 4002287-46.2013.8.26.0248

Reinaldo Francez Junior, engenheiro habilitado e compromissado nos autos

na qualidade de Perito Judicial, designado para atuar na ação de PROCEDIMENTO

COMUM CÍVEL

– DESPESAS CONDOMINIAIS, deduzida perante esse E. Juízo por

CONDOMÍNIO LAGOS DE SHANADU, tendo concluído as vistorias e medições

necessárias e dando por encerrado o exame da matéria em questão, vem,

respeito-samente à presença de V. Exa. para requerer :

•

A juntada do LAUDO TÉCNICO que se encontra em anexo;

•

A emissão de guia de levantamento dos honorários depositados às fls. 317/318

Jundiaí, 20 de março de 2020.

Reinaldo Francez Junior

Perito Judicial

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Imóvel

_{– Matrícula 8066 do O.R.I. de Indaiatuba}

Localizado no Condomínio Lagos de Shanadu

Imóvel: lote 08 quadra 24

Localização: Rua dos Tucanos, 504, Condomínio Lagos de Shanadu Município de

Indaiatuba-SP

Proprietário: João das Graças Correia de Oliveira

Data: março de 2020

Responsável Técnicos:

Reinaldo Francez Junior

Engenheiro Civil

CREA 5069496985

Sumário

1 PRELIMINAR ... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO.

2 DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO ... 5 3 METODOLOGIA ... 8 3.1TERRENO ... 9 3.2EDIFICAÇÕES ... 9 4 AVALIAÇÃO ... 10 4.1TERRENO ... 10 4.1.1 Pesquisa de mercado ... 11

4.1.2 Cálculo do valor unitário ... 12

4.1.3 Valor do terreno ... 15

4.2EDIFICAÇÃO ... 15

5 CONCLUSÃO ... 16

1 PRELIMINAR

A Norma básica para perícias de Engenharia do IBAPE/SP de 2015,

tem por

defi ição aos t a alhos pe i iais o o u a atividade técnica realizada com o

propósito de averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as

causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou

direitos

.

Ainda descrito nesta norma, os trabalhos periciais são subdivididos

em Avaliação, Exame ou Vistoria, conforme a seguir. O mesmo diz o artigo 464 do CPC.

Avaliação: Análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de

viabilidade econômica para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas

determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes

.

Exame: Constatação de fatos ou desenvolvimento de processo analítico

fundamentado que permita extrair conclusões acerca de causas e consequências, ainda

que no âmbito da probabilidade, tendo por objeto pessoas, semoventes e bens

móveis

.

Vistoria: Constatação de fatos ou desenvolvimento de processo analítico

fundamentado que permita extrair conclusões acerca de causas e consequências, ainda

que no âmbito da probabilidade, tendo por objeto bens imóveis

.

O trabalho aqui desenvolvido refere-se a uma avaliação, com o

objetivo de apurar o justo, real e atual valor de uma residência localizada em um

condomínio no Município de Indaiatuba - SP.

O trabalho segue as orientações do Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia

– IBAPE/SP e as Normas Técnicas vigentes (NBR ABNT).

2 DO IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

O imóvel objeto de nosso estudo trata-se de uma edificação residencial, situado à Rua

dos Tucanos, 524 - Condomínio Lagos de Shanadu - Município de Indaiatuba

– SP

Fig. 01

– vista da frente da Portaria do Condomínio

Fig. 03

– Entrada do Imóvel

Fig. 05

– Vista do lote

O imóvel está matriculado sob n° 8.066 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca

de Indaiatuba -SP, e possui área de terreno de 5400,00m² e área construída de

250,00 m².

3 METODOLOGIA

No presente capítulo apresentaremos os procedimentos e cálculos

avaliatórios.

Como metodologia a ser aplicada, a ABNT e IBAPE/SP, recomendam

procedimentos em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da

disponibilidade de dados de mercado, que podem ser os seguintes métodos:

•

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - Preferencialmente

utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,

apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados

semelhantes ao avaliando.

•

MÉTODO EVOLUTIVO - Indicado para estimar o valor de mercado no caso de

inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências

de alto padrão, galpões, entre outros.

•

MÉTODO INVOLUTIVO - Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais

semelhantes ao avaliando.

•

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA - Recomendado para empreendimentos de

base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.

•

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO - Utilizado quando houver necessidade de

obter o custo do bem.

Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios, deve-se optar

pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. Assim, com base na vistoria

e respeitadas as normas técnicas e procedimentos recomendados pela ABNT

–

Associação Brasileira de Normas Técnicas e do IBAPE

– Instituto Brasileiro de Avaliação

e Perícias de Engenharia, foram selecionados critérios de avaliação adequados às

particularidades e circunstâncias do imóvel avaliando.

:

:

:

As fórmulas, coeficientes e métodos a seguir resumidos visam alcançar os resultados

avaliatórios desejados.

3.1 Terreno

O livro de Engenharia de Avaliações do IBAPE/SP recomenda a

utilização do método comparativo direto para a pesquisa de mercado. Para as situações

em análise, como há disponibilidade nas regiões, aplicamos este método com a

utilização de tratamento por fatores por melhor atender os aspectos dos imóveis

avaliandos.

Consiste, em resumo, na aplicação de parâmetros unitários de custo,

obtidos por meio de pesquisa, analisados e com homogeneização de valores obtidos

junto ao mercado imobiliário, com a utilização do site cálculo exato.com.br

3.2 Edificações

Para o cálculo do valor da edificação presente no imóvel, foi adotado

o étodo i di ado as o as do IBAPE/SP de o i ado Valo es de Edifi ações de

Imóveis Urbanos

– SP , utiliza do o o ase os ustos u itá ios ási os de o st ução

CUB’s , o a o ve são do H82N pa a o R8N. O valor de R8N foi obtido pelo website

do Sinduscon/SP (http://www.sindusconsp.com.br/).

A depreciação de cada edificação é calculada pelo método de

Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção, acabamento e

estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor

u itá io da edifi ação é ultipli ado pelo Fato de ade uação ao o soletis o e ao

estado de conservação

– Fo , dete i ado pela exp essão:

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão obtido em

tabela;

K = Coeficiente de Ross/Heideck obtido em tabela;

F Foc = R + K* (1

– R)

O valor final da construção é obtido através da multiplicação dos

valores encontrados, conforme a expressão:

A = Área construída da edificação;

Vu = Valor unitário da edificação;

Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de

conservação;

Todos os estudos seguem as orientações técnicas do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

– IBAPE/SP e Normas Brasileiras.

- ABNT NBR 14653-1:2001

– Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

- ABNT NBR 14653-2:2011

– Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

- ABNT NBR 14653-3:2004

– Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

- ABNT NBR 14653-4:2002

– Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos;

- Norma básica de perícias em Engenharia do IBAPE/SP;

- Norma para avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP;

- Glossário de Terminologia Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP

de 2002.

:

4 AVALIAÇÃO

Reservamos o presente capítulo para o desenvolvimento das operações numéricas que

irão apontar o valor de mercado do imóvel.

4.1 Terreno

A seguir passamos a calcular o valor representativo da área de

terreno, utilizando-se do método comparativo de mercado e os critérios técnicos

expostos anteriormente.

4.1.1 Pesquisa de mercado

Para a determinação do valor unitário do terreno foram pesquisados

elementos em oferta na região que possuíssem as mesmas características do avaliando,

conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Foram levantados 06 elementos

comparáveis em ofertas disponíveis no mercado imobiliário. São eles:

ELEM.

IMOBILIÁRIA

CONTATO

ÁREA (m²)

01

HEX INVEST

(019) 3329 1568

5.400

R$ 750.000,00

02

Avalia Imóveis

(019) 3875 6226

5.600

R$ 700.000,00

03

Z10 imóveis

(019) 3894 7078

5.600

R$ 790.000,00

04

CLC imóveis

(019) 3894 2017

5.544

R$ 750.000,00

05

HS ASSERRORIA

(019) 3392 4592

5.500

R$ 750.000,00

06

JRW Imóveis

(019) 99916 8250

6.000

R$ 700.000,00

Procuramos utilizar elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando e que

estivessem disponíveis no mercado imobiliário com valores de venda à vista.

No anexo 02 deste trabalho juntamos os elementos de pesquisa acima descritos

da forma como estão sendo ofertados.

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:

:

:

:

:

:

4.1.2 Cálculo do valor unitário

Passamos a apresentar a seguir os cálculos do tratamento por fatores

dos elementos de pesquisa. Aplicamos o fator 1,00 para localização uma vez que foram

utilizados elementos o mais semelhante possível do avaliando. Seguem assim os

cálculos avaliatórios através do site cálculo exato.com.br

4.1.3 Valor do terreno

Adotando-se o valor unitário médio do terreno e conhecendo sua área,

temos:

V

= Área do terreno x R$/m² = 5.400 m² x R$ 122.24 / m² = R$ 660.097,38

V

= R$ 660.100,00

(Seiscentos e sessenta mil, e cem reais)

Valor válido para MARÇO de 2020

4.2 Edificação

Conforme exposto no capítulo 3 (Metodologia), para a determinação do

valo da edifi ação utiliza os o estudo Valo es de Edifi ações de I óveis U a os ,

publicado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

– IBAPE/SP,

utiliza do o o ase os ustos u itá ios ási os de o st ução CUB’s . O valo de R8N

foi obtido pelo Sinduscon/SP, que traz o valor para FEVEREIRO de 2020 em R$ 1.437,43

/m².

UNIDADE

VALOR

Área Edificada

m²

250,00

Valor Unit. Básico R8-N

R$/m²

1.437,43

Tipo

Padrão

2.5 - Casa Padrão Superior - Mínimo

Coeficiente Padrão

Unid.

2,356

Vida Útil

Anos

70

Valor Residual

%

20%

Idade Real

Anos

15

Vida

%

17,10%

Estado da Edificação

Qualid.

c

Regular

Depreciação

%

2,52%

Coeficiente K

Unid.

0,632

Foc

Unid.

0,665

Portanto, o valor para a construção é:

𝑉

= Á𝑟 𝑎 𝑥 𝐶𝑜 . 𝑥 𝑅 𝑁 𝑥 𝐹

=

, 𝑥 ,

𝑥 .

, 𝑥 ,

=

.

,

V

= R$ 563.020,00

(Quinhentos e sessenta e três mil e vinte reais)

Valor válido para MARÇO de 2020

5 CONCLUSÃO

A presente avaliação teve como objetivo apurar o justo, real e atual

valor de mercado de um imóvel residencial localizado no Lote 08 Quadra 24, situado a

Rua dos Tucanos, 524 do Condomínio Lagos de Shanadu, Município de Indaiatuba

– SP,

de propriedade de João das Graças Correia de Oliveira.

Procedemos nossa avaliação aplicando o Método Comparativo Direto

conforme metodologia.

Portanto, o valor total do imóvel é a somatória dos valores

encontrados para terreno e edificações, conforme a seguir.

V

= V

+ V

= R$ 660.100,00 + R$ 563.020,00 = R$ 1.223.120,00

V

= R$ 1.223.120,00

Expostos os critérios adotados, desenvolvidas as expressões

numéricas que distinguem o cálculo avaliatório, indicamos a seguir o valor atual

correspondente ao imóvel em análise.

V

= R$ 1.223.120,00

(um milhão, duzentos e vinte e três mil , cento e vinte reais)

Valor válido para MARÇO de 2020

:

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:

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:

:

:

6 ENCERRAMENTO

Concluída nossa participação técnica no presente trabalho,

consideramos encerrado este Laudo de Avaliação que compreende 34 páginas

datilografadas de um só lado, datado e assinado. Complementamos com o anexo

descrito a seguir.

Anexo: Matrícula n° 8.066 do 0RI de Indaiatuba -SP

Jundiaí, 27 de março de 2020.

Reinaldo Francez Junior

Engenheiro Civil

CREA 506.912.095-7

ANEXO 01

ANEXO 02

ELEMENTO 01

:

:

:

:

:

ELEMENTO 02

Fonte: https://www.avaliaimobiliaria.com.br/detalhe-imovel/447

ELEMENTO 03

ELEMENTO 04

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ELEMENTO 05

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ELEMENTO 06

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REGULAMENTO DE HONORÁRIOS DO

IBAPE / SP