ECLI:PT:TRE:2006:1764.05.3.88
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Relator Nº do Documento
Maria Alexandra Santos
Apenso Data do Acordão
02/02/2006
Data de decisão sumária Votação
unanimidade
Tribunal de recurso Processo de recurso
Data Recurso
Referência de processo de recurso Nivel de acesso
Público
Meio Processual Decisão
Apelação Cível confirmada a sentença
Indicações eventuais Área Temática
Referencias Internacionais Jurisprudência Nacional Legislação Comunitária Legislação Estrangeira Descritores
Sumário:
No domínio das relações comprador/vendedor, emergentes do contrato de compra e venda de imóvel não construído pelo vendedor são aplicáveis os princípios contidos nos artigos 916º e 917º do CC, sendo pois de seis meses, após detectados e denunciados, o prazo para instaurar a acção quanto à reparação de defeitos verificados na obra.
Decisão Integral:
PROCESSO Nº 1764/05 *
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
*“A” e “B”, intentaram contra “C intentaram contra “C”, a presente acção declarativa de condenação com processo sumário, pedindo a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização pelos defeitos existentes na fracção autónoma “…” do prédio constituído em propriedade horizontal, que identificam, bem como pela desvalorização do referido prédio, em virtude da inferior qualidade do material utilizado na fachada e a falta de molas para fecho automático nas portas anti-fogo ou, subsidiariamente, numa indemnização e na reparação dos defeitos do referido prédio.
Fundamentam no facto de terem adquirido à Ré a referida fracção autónoma e de, posteriormente, terem verificado a existência de defeitos de construção na aludida fracção, bem como no prédio em que esta se insere, defeitos denunciados à Ré em 9/08/2002 e que esta se recusa a reparar, o que lhes causou danos patrimoniais e não patrimoniais.
Citada, contestou a Ré por excepção, invocando a caducidade do direito de acção, a falta de interesse processual dos AA. e a ilegitimidade dos mesmos, na parte em que o pedido extravasa a sua fracção, dado que a existirem defeitos nas partes comuns é o condomínio que tem legitimidade processual activa para exigir indemnização ou eliminação/reparação dos defeitos. Defendeu-se ainda por impugnação e pediu a condenação dos AA. como litigantes de má fé.
Houve resposta.
Findos os articulados e tentada, sem êxito, a conciliação das partes, a Exmª Juíza proferiu o despacho saneador/sentença de fls. 102 e segs. em que julgando procedente a excepção
peremptória da caducidade invocada pela Ré, absolveu a mesma do pedido contra ela formulado pelos AA.
Inconformados, apelaram os AA. alegando e formulando as seguintes conclusões: 1 - Os recorrentes denunciaram os defeitos da sua fracção em 09/08/2002.
2 - A presente acção deu entrada no tribunal “a quo” em 11/07/2003.
3 - Construtora e vendedora da fracção são uma e única entidade como resulta da matéria factual assente e dos documentos juntos com os articulados das partes.
4 - A fracção vendida é um imóvel destinado por natureza a longa duração.
5 - Ao caso é inteiramente aplicável o disposto no artº 1225 do C. Civil, no que respeita aos prazos de denúncia e caducidade da acção, por força do se dispõe no seu nº 4.
6 - Esta acção foi proposta atempadamente, dentro de um ano seguinte à data da denúncia dos defeitos.
7 - Mesmo que se entenda que “in casu” é inaplicável o artº 1225 do C. Civil e ao invés é aplicável o regime dos artºs 916 e 917 do mesmo diploma, quanto aos prazos de denúncia e caducidade da
acção, na compra e venda de coisas defeituosas, o prazo para intentar a acção não é de seis meses, mas sim o prazo geral consignado no artº 309º do C. Civil.
8 - É inadmissível a interpretação extensiva do artº 917º do C. Civil em vista a fixar o prazo de seis meses para a acção de reparação de defeitos e indemnização em caso de venda de coisa
defeituosa pois não há identidade ou maioria de razão que justifique tal interpretação extensiva. 9 - A fixação de um prazo tão curto para intentar tal tipo de acção é violadora do direito de acesso ao direito e aos tribunais e ao direito dos consumidores, sendo por esta vertente inconstitucional pois faz prevalecer os interesses e os direitos dos construtores e consumidores, com referência a imóveis, como é o caso que nos ocupa.
10 - A acção foi intentada atempadamente, não se verificando a excepção peremptória da caducidade.
11 - A douta decisão em exame violou o disposto nos artºs 309º, 799º, 916º, 917º e 1225 do C. Civil e artºs 20º e 60º da CRP.
12 - A douta decisão deve ser revogada, substituindo-se por outra que ordene o prosseguimento dos autos.
A apelada contra-alegou nos termos de fls. 147 e segs. concluindo pela confirmação da sentença recorrida.*Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que apenas abrange as questões aí contidas (artº 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC).
Do que delas decorre verifica-se que a única questão a decidir é saber se “in casu”, se verificou ou não a caducidade do direito invocado pelos AA..*São os seguintes os factos considerados assentes na 1ª instância:
1 - Em 12 de Maio de 2000, por escrito particular, a sociedade “C”, em representação do “D”, prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar, um apartamento do tipo T4-A, sito no 3º
andar … em construção, sito na Av.ª … nº …, em … e a constituir em regime de propriedade horizontal. 2 - Por escritura pública outorgada a 13 de Fevereiro de 2002, e posterior escritura de rectificação, de 12 de Novembro de 2002, no 2º Cartório Notarial de …, o A. marido declarou comprar e a Ré, por intermédio dos seus representantes, … e …, declarou vender, pelo preço de € 157.021,33, a fracção autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao 3º andar, e parte da fracção autónoma
designada pela letra “…”, ambas integradas no “Edifício …, sito na Av.ª …, nº …, freguesia e concelho de …
3 - A fracção autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao 3º andar, do prédio designado “…”, sito na Av.ª …. nº …, freguesia e concelho de …, encontra-se descrita sob o nº 00720/881219, na C.R.P. de …
4 - Após se terem instalado na aludida fracção, os AA. foram-se apercebendo de defeitos que a fracção e o prédio tinham.
5 - Tais defeitos da fracção em particular e do prédio em geral, foram denunciados à Ré em 9/08/2002.
6 - Em 11 de Julho de 2003 deu entrada em juízo a presente acção.
7 - A Ré é uma sociedade comercial por acções, cuja actividade comercial consiste em gerir fundos de investimento imobiliários.
8 - No âmbito da sua actividade, a Ré representa activa e passivamente o “”D” nos termos aprovados pela Port.ª nº … publicada no D.R. nº …, II Série, de …
9 - Durante os anos de 1999 a 2002 o “D” desenvolveu um empreendimento imobiliário que consistiu na construção do edifício “…” (blocos A, B e C) sito na Av.ª … nº …, em …, mediante a celebração de um contrato de empreitada com a sociedade comercial por quotas “E”.
Estes os factos.
Com base na descrita factualidade e entendendo aplicável ao caso - acção de reparação e
indemnização pelos defeitos da coisa -, os artºs 916 e 917 do C. Civil, a Exmª Juíza recorrida julgou verificada a caducidade do direito dos AA. proporem a presente acção.
Contra esta decisão insurgem-se os apelantes defendendo que a entidade construtora do imóvel foi a mesma que lhes vendeu a fracção em causa sendo, assim, aplicável à situação dos autos, o disposto no artº 1225 do C. Civil no que concerne aos prazos de denúncia e de caducidade da acção por força do que reza o seu nº 4, pelo que foi a mesma atempadamente instaurada.
Por outro lado, defendem os apelantes que ainda que se entenda que lhes é aplicável o regime dos artºs 916 e 917 do C. Civil, o prazo para instaurar a acção, após denúncia dos defeitos não é o prazo de seis meses mas o prazo geral do artº 309 do C. Civil.
Não assiste, porém, razão aos apelantes.
Desde logo, porque ao contrário do que referem, não resulta da factualidade provada que
construtora e vendedora são uma e única entidade, pois conforme flui do facto assente sob o nº 9, a construção do edifício “…” foi levada a cabo pela sociedade “E”, com quem o “D” celebrou um contrato de empreitada no âmbito do empreendimento imobiliário que desenvolveu e que consistiu na construção do referido edifício (blocos A, B e C) sito na Av.ª … nº …, em …
Dúvidas não existem, pois, de que estamos no domínio das relações comprador/vendedor, emergentes de contrato de compra e venda de imóvel não construído pelo vendedor.
A sentença recorrida, procedendo à análise das diferentes correntes que se perfilaram na doutrina e na jurisprudência sobre a problemática aqui em questão decidiu, e a nosso ver bem, que ao caso é aplicável o regime decorrente dos artºs 916 e 917 do C. Civil (corrente maioritariamente defendida pela jurisprudência) pelo que, tendo a acção sido proposta para além do prazo de seis meses de que dispunham os apelantes para depois da denúncia instaurar a acção, verificou-se a caducidade do seu direito.
As questões suscitadas pelos apelantes no presente recurso baseiam-se nas diferentes
interpretações jurisprudenciais e doutrinais, por que optaram, sobre a problemática aqui em causa (naturalmente tendo em vista o seu interesse), que foram exaustivamente analisadas na sentença recorrida, pelo que nada de novo trazem os apelantes a esta Relação a não ser, de facto, o seu divergente entendimento sobre a solução adoptada.
E isto, quer em relação à questão da aplicação ao caso do regime dos artºs 916 e 917 ao invés do pretendido artº 1225 nº 4 do C.C., quer relativamente à questão da interpretação extensiva do artº 917 ao caso da acção para reparação de defeitos e indemnização em caso de venda de coisa defeituosa, e à inaplicabilidade ao caso do artº 309 do C.C.
Relativamente a todas estas questões se pronunciou a sentença recorrida debatendo as diversas correntes e optando, fundadamente, pela solução que se afigura a mais correcta e que é na verdade, a maioritariamente defendida quer pela doutrina, quer pela jurisprudência mais recente dos nossos tribunais.
Em face da factualidade descrita e dos fundamentos de direito proficientemente explanados na sentença recorrida, que inteiramente subscrevemos e que aqui seria despiciendo repetir, para eles se remetem os apelantes nos termos do disposto no artº 713 nº 5 do C.P.C..
Uma última referência impõe-se fazer e que respeita à alegação contida na conclusão 9ª da sua apelação, de que a fixação de um prazo tão curto para intentar tal tipo de acção é violadora do direito de acesso ao direito e aos tribunais e ao direito dos consumidores, sendo por esta vertente inconstitucional pois faz prevalecer os interesses e os direitos dos construtores e vendedores de imóveis sobre os interesses e direitos dos consumidores-compradores de imóveis (artºs 20º e 60º da C.R.P.).
E aduz para tanto que os defeitos de uma obra que se adquiriu através de uma compra e venda ou de uma empreitada nem sempre são detectáveis em curto prazo, acontecendo até, algumas vezes, que só o são decorridos vários anos, pelo que o prazo para o exercício de direito de reparação ou indemnização não deva ser tão curto como o são aqueles prazos que se estabelecem no artº 916 do C. Civil.
Ora, para além de tudo quanto vem exposto na douta sentença recorrida sobre a questão da
inaplicabilidade do artº 309 do C. Civil às acções de reparação e de indemnização pelos defeitos da coisa, para cujos fundamentos se remeteram os apelantes, importa referir que não se vislumbra na interpretação defendida na sentença e acolhida nesta sede, a violação de qualquer princípio
constitucional, designadamente os contidos nos artºs 20º (acesso ao direito) e 60º (direitos dos consumidores) da C.R.P.
Com efeito, foi exactamente tendo em vista a harmonização da tutela dos interesses do comprador e do dono da obra que o D.L. 267/94 de 25/10 alargou o prazo de denúncia dos defeitos, quer na empreitada, quer na venda de coisa defeituosa, uniformizando tais prazos nos dois tipos contratuais pois como se sabe, antes daquele diploma, o regime do artº 1225 (relativo à empreitada de imóveis de longa duração) era manifestamente mais favorável ao dono da obra do que o dos artºs 916 e 917 (referentes à venda de coisa defeituosa) para o comprador.
Conforme se lê no seu preâmbulo, a razão da alteração dos prazos do artº 916 bem como da que foi introduzida ao artº 1225, foi justificada pelo legislador nos seguintes termos: “Verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária bem como a acentuada melhoria das
condições de vida vem determinando ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado das transacções de imóveis.
Assim, se por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor.
Na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida. E, numa
perspectiva de bem estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime jurídico consagrado nos artºs 916 e segs. e 1224 e segs. do Cód. Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução - o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artº 916 (...)”
Foi, pois, preocupação do legislador, conferir maior protecção ao consumidor no que respeita aos prazos de garantia e de denúncia dos defeitos, agora substancialmente alargados face à
de construção se manifestam, muitas vezes, tardiamente.
Aliás, neste aspecto, refira-se ainda que o D.L. 67/2003 de 8/04 que transpondo para o direito português a directiva nº 1999/44/CE regula certos aspectos da venda de bens de consumo e das garantias a elas relativas, com vista a assegurar a protecção dos interesses dos consumidores, tal como são definidos no nº 1 do artº 2º da Lei 24/96 (artº 1º nº 1) sendo também aplicável com as necessárias adaptações aos contratos de fornecimento de bens de consumo a fabricar ou a
produzir (artº 1º nº 2) prevê no seu artº 5 nº 4 que os direitos de reparação ou substituição da coisa, devem ser exercidos no prazo de 6 meses após a denúncia dos defeitos, independentemente da classificação como móvel ou imóvel do bem onde se realizou a obra.
Não se vê, pois, nos preceitos em causa nos autos, qualquer afronta ao princípio constitucional de protecção dos direitos dos consumidores, tal como não se vê qualquer limitação no direito de acesso ao direito e aos tribunais.
Com efeito, no que a este último se refere, nenhuma limitação existe no que concerne ao direito de acção do comprador que dispõe de prazos razoáveis de garantia, de denúncia e de acção, sendo que neste último caso, se justifica a opção legislativa por prazos curtos como forma de conferir certeza às situações jurídicas e solucionar com brevidade os conflitos, uma vez detectados e denunciados os vícios da coisa, pois, como se refere na sentença recorrida é lógico que a lei exija uma actuação rápida do comprador, não só para o seu benefício, mas também do vendedor, na medida em que a demora na reparação pode torná-la muito mais onerosa.
Por todo o exposto, improcedem, in totum, as conclusões da alegação dos apelantes impondo-se a confirmação da douta sentença recorrida.
*DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes. Évora 02/02/2006
