EXMO SR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS SP.

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AV A L I A Ç Õ E S E PE R Í C I A S DE EN G E N H A R I A

EXMO SR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – SP.

Proc. n.: 1027217-60.2016.8.26.0577

Classe _{– Assunto: Execução de Titulos Extrajudiciais – Contratos Bancários}

PAULO ALEXANDRE RAMOS, perito judicial nomeado nos autos do Processo em epígrafe,

ajuizado por BANCO BRADESCO S/A. contra _{D’ORAS ARTILCLE EVENTOS LTDA - ME em tramitação} por esse Juízo e Cartório respectivo, tendo completado os estudos e diligências pertinentes ao assunto, apresenta à Vossa Excelência suas conclusões, consubstanciado no seguinte

LAUDO PERICIAL

São José dos Campos, 31 de março de 2.020.

PAULO ALEXANDRE RAMOS Perito Judicial _{– eng./ arqto.} CAU/SP A95570-1

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AV A L I A Ç Õ E S E PE R Í C I A S DE EN G E N H A R I A 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Através do r. despacho de fls. 241, datado de 01 de agosto de 2019, determinou V. Exa a avaliação do imóvel objeto da penhora de fl. 217, nomeando o perito signatário para o honroso encargo de Perito Judicial.

São adotadas as diretrizes da Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos- IBAPE/SP 2011 aprovada na Assembléia de 13/09/2011 e vigente a partir de 13/11/2011, com harmonização e adequação aos princípios básicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas Panamericanas, entidades às quais o IBAPE está filiado.

Recomenda-se sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA e pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal no. 12.378 de 31/12/2010.

2. VISTORIA

O signatário efetuou a vistoria do imóvel sub judice, constatando o que descreve a seguir: 2.1 – Localização

Apartamento nº 42, localizado no 4º andar ou 5º. pavimento do Edifício Vila Ema, situado na Rua Avenida Heitor Vila Lobos, comarca e circunscrição imobiliária de São José dos Campos. Matrícula nº 89.006

2.2 - Condições do bairro

O solo do bairro de ocupação antiga, apresenta uso misto, residencial e comercial, sendo o primeiro predominante.

A região é utilizada pelas classes médias, sendo as construções na sua maioria de padrão construtivo variando entre médio comercial e médio-superior. A área conta com todos os melhoramentos públicos comuns à esse tipo de região da cidade, quais sejam: energia elétrica; telefone; coleta de lixo; água encanada; esgoto.

Nas proximidades vamos encontrar os serviços comunitários necessários, quais sejam: transporte coletivo; recreação, ensino e cultura; comércio; segurança; saúde; e outros.

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2.3 - Descrição do imóvel

Prédio de apartamentos de padrão médio. Unidade com área privativa de 88,893m2, área de uso comum de 22,83m2, cabendo ao apartamento os box de estacionamento n. 21 e 22 com 22,83m2, para dois carros médios, totalizando a área construída de 134,223m2, correspondendo á unidade uma fração ideal de 8,334% do terreno, equivalente a 82,50m2. Estado de conservação correspondente a idade aparente de 30 anos.

Segundo Estudo de Comissão de Peritos o referido padrão construtivo apresenta as seguintes características e acabamentos: Apartamento padrão MÉDIO

A - CARACTERÍSTICAS GERAIS

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.

Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo ser suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada.

B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS

1- Fachada Pintura sobre massa corrida, massa texturizada, pastilha, cerâmicas ou "fulget"; podendo ocorrer a combinação destes materiais. Caixilharia em madeira, ferro ou alumínio padrão comercial. 2- Área comum Piso cerâmico, granilite ou pedras. Paredes e forro com pintura látex sobre massa corrida ou quantia.

3 - Revestimentos de paredes nas áreas privativas

Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida ou gesso. Áreas molhadas Azulejo decorado.

4 - Revestimento de pisos nas áreas privativas

Áreas secas Cerâmico, taco, carpete acrílico ou de madeira. Áreas molhadas Cerâmica.

5 - Revestimento de forros nas áreas privativas Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida. Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa de gesso.

6 - Portas Madeira estruturada, com ferragens de padrão comercial. 7- Instalações elétricas Completas com alguns circuitos independentes

8- Instalações hidráulicas Com aparelhos sanitários e metais comuns, eventualmente com aquecedor central ou individual.

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3. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor do imóvel será determinado pelo método Comparativo de Dados de Mercado, como segue.

3.1 – Valor unitário do terreno

PESQUISA DE VALORES VENDA DE APARTAMENTOS NA VILA EMA - SÃO JOSÉ DOS

CAMPOS _{– ESTADO DE SÃO PAULO}

A presente pesquisa tem o propósito de estabelecer o valor unitário básico de apartamentos, no local em apreço, considerando-se os seguintes elementos comparativos, efetivamente ofertados no mercado imobiliário, sendo adotado o seguinte fator de homogeneização.

1. Nas ofertas, multiplicação pelo fator 0,90 (redução de 10%), para eliminar a elasticidade da informação, ou superestimativa do vendedor.

RELAÇÃO DAS OFERTAS E CÁLCULOS DOS UNITÁRIOS Elemento n o 1: Apartamento na Vila Ema _{– São José dos Campos / SP}

Dados :134,00m2 – 3dorm. / suite / 3 wc / 2 vagas Preço : R$ 490.000,00,00–março / 2020

Ofertante : Grupo Terra Negócios Imobiliários – Tel. (12) 3946-7000 – Ref. AP 7475GT CÁLCULOS

q1 = (R$ 490.000,00 ÷ 134,00m2) x,090 =

q1 = R$ 3.291,00 / m2

Elemento n o 2: Apartamento na Vila Ema _{– São José dos Campos / SP}

Dados : 120,00m2 – 3dorm. / 1 suite / 2wc /2 vagas Preço : R$ 380.000,00 – março 2020

Ofertante : Kogake Imóveis – Tel. (12) 3909-1620 – Ref. AP 0403 KO CÁLCULOS

q2= (R$ 380.000,00 ÷ 120,00m2) x,090 =

q2 = R$ 2.850,00 / m2

Elemento n o 3: Apartamento na Vila Ema _{– São José dos Campos / SP}

Dados : 120,00m2 – 3dorm. / 1 suite / 3wc /2 vaga Preço : R$ 480.000,00 – março / 2020

Ofertante : Grupo Terra Negócios Imobiliários – Tel. (12) 3946-7000 – Ref. AP 6172GT CÁLCULOS

q3 = (R$ 480.000,00 ÷ 120,00m2) x,090 =

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Elemento n o 4: Apartamento na Vila Ema – São José dos Campos / SP

Dados : 109,00m2 – 3dorm. / 1 suite/ 2 wc /2 vagas Preço : R$ 370.000,00 – março/2020

Ofertante : Kogake Imóveis – Tel. (12) 3909-1620 – Ref. AP 2066 KO CÁLCULOS

q4 = (R$ 370.000,00 ÷ 109,00m2) x,090 =

q4 = R$ 3.055,00 / m2

Dados : 120,00m2 – 3dorm / 1wc /2 vagas Preço : R$ 425.000,00 – março/2020

Ofertante : Geração Imóveis – Tel. (12) 3203-5000 – Ref. AP 10639 -GE CÁLCULOS

q5 = (R$ 425.000,00 ÷ 120,00m2) x,090 =

q5 = R$ 3.187,50 / m2

Dados :104,00m2 – 3dorm. / 3wc / 1 vaga Preço : R$ 420.000,00 –março/2020

Ofertante : Pirâmide Imóveis – Tel. (12) 3203-2400 – Ref. AP 11724 PI CÁLCULOS

q6 = (R$ 420.000,00 ÷ 104,00m2) x,090 =

q6= R$ 3.634,60 / m2

Dados : 136,00m2 – 3dorm. / 1 suite /3 wc / 2 vagas Preço : R$ 490.000,00 – março / 2020

Ofertante : Ferreirinha Imóveis – Tel. (12) 3949-9999 – Ref. AP 2690 FE CÁLCULOS

q7 = (R$ 490.000,00 ÷ 136,00m2) x,090 =

q7 = R$ 3.342,60 / m2

Dados : 104,00m2 – 3dorm. /1 suite / 3 wc / 1 vaga Preço : R$ 400.000,00 – março 2020

Ofertante : Pirâmide Imóveis – Tel. (12) 3203-2400 – Ref. AP 10507 PI CÁLCULOS

q8 = (R$ 400.000,00 ÷ 104,00m2) x,090 =

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Dados : 130,00m2 – 3dorm. / 1 suite / 3 wc /3 vagas Preço : R$ 500.000,00 – março/2020

Ofertante : Ferreirinha Imóveis – Tel. (12) 3949-9999 – Ref. AP 1137 FE CÁLCULOS

q9 = (R$ 500.000,00 ÷ 130,00m2) x,090 =

q9 = R$ 3.461,50 / m2

Dados : 120,00m2 – 3dorm. / 1 suite / 2wc /2 vagas Preço : R$ 445.000,00 – março / 2020

Ofertante : Geração Imóveis – Tel. (12) 3203-5000 – Ref. AP 10519-GE CÁLCULOS q10 = (R$ 445.000,00 ÷ 120,00m2) x,090 = q10 = R$ 3.337,50 / m2 RESUMINDO OS RESULTADOS Elemento R$ / m 2 1 3.291,00 2 2.850,00 3 3.600,00 4 3.055,00 5 3.187,50 6 3.634,60 7 3.342,60 8 3.461,50 9 3.461,50 10 3.337,50 Somatório 33.121,40

VERIFICAÇÃO DAS DISCREPÂNCIAS Média Aritmética: MAS = R$ 3.311,00 LS = R$ 4.305,80

LI = R$ 2.318,50

Considerando o intervalo confiável ao redor da média, nenhum elemento discrepante apareceu.

Assim a média saneada adotada no presente trabalho é de

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Análise Estatística

Em estatística, um Intervalo de Confiança (IC) é um intervalo estimado de um parâmetro estatístico que determina uma faixa de possíveis valores em torno da média amostral e a probabilidade de que esta faixa realmente contenha o valor real da média é determinada pelo coeficiente de confiança. Ao invés de estimar o parâmetro por um único valor, é apresentada uma faixa de estimativas prováveis.

Trata-se de uma Avaliação Expedita/Comercial, que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com semelhanças em suas características sócio-econômicas e localização, devendo prever uma possível variação de até 10% (-5% a + 5%) nos expressos, ante aos interesses inerentes do próprio mercado imobiliário.

Valores sem descartar outliers

Valores descartando outliers

Área (m²) Valor (R$) Fator Homogeinização Valor / m² Valor (m²)

Amostra 1 134.0 490000.0 0.90 3291.0 3291.0 Amostra 2 120.0 380000.0 0.90 2850.0 2850.0 Amostra 3 120.0 480000.0 0.90 3600.0 3600.0 Amostra 4 109.0 370000.0 0.90 3055.0 3055.0 Amostra 5 120.0 425000.0 0.90 3187.5 3187.5 Amostra 6 104.0 420000.0 0.90 3634.6 3634.6 Amostra 7 136.0 490000.0 0.90 3242.6 3242.6 Amostra 8 104.0 400000.0 0.90 3461.5 3461.5 Amostra 9 130.0 500000.0 0.90 3461.5 3461.5 Amostra 10 120.0 445000.0 0.90 3337.5 3337.5

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A análise estatística indica um grau de precisão de 6,4% na estimativa do valor médio por m², ou seja, o melhor grau de precisão, que é o Grau 3 (<30%), de acordo com a NBR nº 14.653/2, com intervalo de confiança de 80%.

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AV A L I A Ç Õ E S E PE R Í C I A S DE EN G E N H A R I A 3.2 – Valor do imóvel

Do que resulta, considerando a área total e o valor do metro quadrado médio de apartamentos nas imediações.

Vi = R$ 3.312,10 x (134,223m2) m2 = Vi = R$ 444.559,99

4. CONCLUSÃO

Em face do exposto, fica o imóvel avaliado em R$ 445.000,00 (quatrocentos e quarenta e

cinco mil reais) em números redondos.

São José dos Campos, 31 de março de 2019. ANEXO ÚNICO: Ilustrações fotográficas

PAULO ALEXANDRE RAMOS Perito Judicial _{– eng. / arqto.} CAU/SP A95570-1

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