Atividade Imobiliária Lucro Real, Lucro Presumido, RET e Simples Nacional

Atividade Imobiliária



Incorporação Imobiliária

, é a atividade exercida com o

intuito de promover e realizar a construção, para

alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto

de edificações compostas de unidades autônomas.



Presume-se a vinculação entre a alienação das frações

do terreno e o negócio de construção, se, ao ser

contratada a venda, ou promessa de venda ou de

cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado

e estiver em vigor, ou pender de aprovação de

autoridade administrativa, o respectivo projeto de

construção, respondendo o alienante como



Incorporador,

a pessoa física ou jurídica que, embora não

efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de

frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais

frações a unidades autônomas, em edificações a serem

construídas ou em construção sob regime condominial, ou

que meramente aceite propostas para efetivação de tais

transações, coordenando e levando a termo a incorporação

e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a

certo prazo, preço e determinadas condições, das obras

concluídas;



Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e

titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção

de edifícios que se destinem à constituição em condomínio,

sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das

obras.

1) Regimes de tributação

1.1) Lucro Real; 1.2) Lucro Presumido; 1.3) Regime Especial Tributário do Patrimônio

de Afetação; 1.4) Regime Especial Tributário – Programa Minha Casa, Minha Vida;

1.5) Simples Nacional.

Base de Cálculo

 IRPJ/CSLL - Na tributação pelo lucro real, a base de cálculo

do imposto é apurada pelo lucro contábil da empresa

(receita – despesas), ajustado pelas adições, exclusões e

compensações previstas pela legislação;

Base de Cálculo

 PIS/COFINS não-cumulativos: A base de cálculo é a

receita bruta total, compreendendo:

(i)o produto da venda de bens nas operações de conta própria;

(ii) o preço da prestação de serviços em geral;

(iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia;

(iv) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não

compreendidas nos demais itens; e

(v)todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica com os

respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente.

Receitas Financeiras, a partir de julho

de 2015

 Decreto nº 8.426/2015

RIR/99, Leis ns° 7.689/88, 10.637/02 e 10.833/03.

Tributo

Alíquota (%)

IRPJ

15,00%

Adicional do IR

10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder

ao montante de R$ 20.000,00 por mês)

CSLL

9,00%

PIS não-cumulativo

1,65%

COFINS não-cumulativo

7,6%

Reconhecimento da receita

 As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real devem

reconhecer os resultados das receitas pelo regime de competência;

 No momento da celebração do contrato de compra e venda, ainda

que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com

princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo

Pessoas jurídicas optantes pelo Lucro

Presumido

 cuja receita total, no ano-calendário anterior seja inferior ao limite de

R$ 78 milhões ou proporcional ao número de meses do período,

quando inferior a 12 meses;

 Margens de lucro superiores a 8% e 12%;

 Contabilidade e controle fiscal simplificado e menos

burocrático;

Base de Cálculo

 IRPJ - determinada mediante a aplicação do percentual de

8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida no

período de apuração;

 CSLL - determinada mediante a aplicação do percentual de

12% (doze por cento) sobre a receita bruta auferida no

período de apuração;

Base de Cálculo

 PIS/COFINS cumulativos: A base de cálculo é a receita

bruta total, compreendendo:

(i)o produto da venda de bens nas operações de conta própria;

(ii) o preço da prestação de serviços em geral;

(iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia; e

(iv)as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não

compreendidas nos demais itens.

Tributo

Alíquota (%)

IRPJ

1,2%

Adicional do IR

10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder

ao montante de R$ 20.000,00 por mês)

CSLL

1,08%

PIS cumulativo

0,65%

COFINS cumulativo

3,00%

Total (sem o adicional)

5,93%

Alíquotas

Regimes de reconhecimento

 Regime de competência - o regime de competência

significa que a receita é considerada no momento do

nascimento do direito do contribuinte recebê-la;

 Regime de caixa - o regime de caixa significa que a receita é

contabilizada quando efetivamente recebida ou paga em

Objetivos

 Assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de

edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil

do incorporador;

 Aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses

adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra;

 Resgatar a confiança dos consumidores no mercado

imobiliário, abalado por grave crise desencadeada pela

decretação da falência da Encol S/A.;

Requisitos

 Entrega de termo de opção ao regime especial de

tributação na Receita Federal (pedido de habilitação);

 Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação

imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei

no 4.591/1964;



Requisitos



Inscrição de cada "incorporação afetada" no

CNPJ, vinculada ao evento "109”;



Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico

(DTE);



Regularidade fiscal da matriz quanto aos tributos

administrados pela RFB, às contribuições

previdenciárias e à Dívida Ativa da União

administrada pela PGFN e regularidade do

recolhimento ao FGTS.

Base de Cálculo

 A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal,

compreendendo a:

(i)totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das

unidades imobiliárias que compõem a incorporação;

(ii) receitas financeiras; e

(iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades;

Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras

+ variações monetárias

 Recolhimento unificado equivalente a 4% da receita mensal

recebida.

Tributo

Repartição (%)

IRPJ

1,26%

CSLL

0,66%

PIS

0,37%

COFINS

1,71%

Alíquotas

Condições - incorporadora de imóveis

 Benefício concedido pela Lei n° 10.931/2004 e alterações aos

projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse

social;

 Extensão pela Lei n° 13.097/2015 até 31 de dezembro de

2018;

 Limite para definição de imóveis de interesse social foi alterado

(Lei n° 12.767/2012), passando a enquadrar projetos destinados

à construção de unidades residenciais de valor de até R$

Condições – construtora de imóveis

 Benefício concedido pela Lei n° 12.024/2009 às construções de

unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 no âmbito

do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV;

 Extensão pela Lei n° 13.097/2015 até 31 de dezembro de

2018;

 Aplica-se às construções de unidades habitacionais de valor de

até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa

Base de Cálculo - incorporadora

 A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal,

compreendendo a:

(i)totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das

unidades imobiliárias que compõem a incorporação;

(ii) receitas financeiras; e

(iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades;

Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras

+ variações monetárias

Base de Cálculo - construtora

 A base de cálculo no PMCMV compreende a receita

mensal auferida pelo contrato de construção;

 Recolhimento unificado equivalente a 1% da receita

mensal recebida.

Tributo

Repartição (%)

IRPJ

0,31%

CSLL

0,16%

PIS

0,09%

COFINS

0,44%

Alíquotas

Vedações ao Ingresso na atividade imobiliária

 Empresa que possua débito com o INSS, ou com as

Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja

exigibilidade não esteja suspensa;

 Empresa que se dedique ao loteamento e à

incorporação de imóveis;

Atividades autorizadas a optar pelo Simples

Nacional

 Construção de imóveis e obras de engenharia em geral,

inclusive sob a forma de subempreitada, execução de

projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de

interiores;

Base de Cálculo – construtora

 A base de cálculo para a determinação do valor devido

mensalmente pela ME ou EPP será a receita bruta total mensal

auferida (Regime de Competência) ou recebida (Regime de Caixa),

conforme opção feita pelo contribuinte;

 O regime de reconhecimento da receita bruta será

irretratável para todo o ano-calendário;

 Na hipótese de a ME ou EPP possuir filiais, deverá ser

considerado o somatório das receitas brutas de todos os

estabelecimentos.

Alíquotas

 Construção de imóveis e obras de engenharia em geral;

 Serviços tributados na forma do Anexo IV;

Contribuição Previdenciária Patronal

 Contribuição substitutiva para empresa do setor de

construção civil, enquadradas nos grupos 412, 432, 433 e

439 da CNAE 2.0;

2) Comparativos de tributação nos

diferentes regimes tributários

2.1) Incorporação imobiliária; 2.2) Incorporação imobiliária - no âmbito do

PMCMV; 2.3) Construção de imóveis e unidades do PMCMV

Rubrica

Valor

Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc.)

(-) 300.000,00

Custo de estudo, planejamento, legalização, etc.

(-) 65.000,00

Custos pagos ou incorridos

(-) 50.000,00

Venda de unidades imobiliárias

600.000,00

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

RET

IRPJ

185.000 x 15% =

27.750 + 16.500 (10%) = 44.250

48.000 x 15% = 7.200 + 2.800

(10%) = 10.000

600.000 x 1,26 % = 7.560

CSLL

185.000 x 9% = 16.650

72.000 x 9% = 6.480

600.000 x 0,66% = 3.960

PIS

600.000 x 1,65% =

9.900 - (6.847,5) = 3.052,50

600.000 x 0,65% = 3.900

600.000 x 0,37% = 2.220

COFINS

600.000 x 7,6% =

45.600 - (31.540) = 14.060

600.000 x 3,0% = 18.000

600.000 x 1,71% = 10.260

TOTAL

78.012,50

38.380,00

24.000,00

2.2) Incorporação imobiliária -

unidades PMCMV

Rubrica

Valor

Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc.)

(-) 85.000,00

Custo de estudo, planejamento, legalização, etc.

(-) 25.000,00

Custos pagos ou incorridos

(-) 20.000,00

Venda de unidades imobiliárias

(venda de acordo com o limite de 100.000)

180.000,00

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

RET

PMCMV

IRPJ

50.000 x 15% = 7.500 + 3.000

(10%) = 10.500

(180.000 x 8%)x 15% =

2.160

180.000 x 1,26 % = 2.268

180.000 x 0,31% = 558

CSLL

50.000 x 9% =4.500

(180.000 x 12%)x 9% =

1.944

180.000 x 0,66% = 1.188

180.000 x 0,16% = 288

PIS

180.000 x 1,65% =

2.970 - (2.145) = 825

180.000 x 0,65% =

1.170

180.000 x 0,37% = 666

180.000 x 0,09% = 162

COFINS

180.000 x 7,6% =

13.680 - (9.880) = 3.800

180.000 x 3,0% = 5.400

180.000 x 1,71% = 3.078

180.000 x 0,44% = 792

2.3) Construção de imóveis e

unidades do PMCMV

Rubrica

Valor

Custo de materiais

(-) 70.000,00

Custos pagos ou incorridos

(-) 35.000,00

Construção de unidades imobiliárias

(com fornecimento de materiais)

140.000,00

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

PMCMV

Simples Nacional - 12%

IRPJ

35.000 x 15% = 5.250 +

1.500 (10%) = 6.750

(140.000 x 8%)x 15% =

1.680

140.000 x 0,31% = 434

140.000 x 2,74% = 3.836

CSLL

35.000 x 9% = 3.150

(140.000 x 12%)x 9% =

1.512

140.000 x 0,16% = 224

140.000 x 2,00% = 2.800

PIS

140.000 x 1,65% = 2.310 -

(1.732,5) = 577,5

140.000 x 0,65% = 910

140.000 x 0,09% = 126

140.000 x 0,38% = 532

COFINS

140.000 x 7,6% = 10.640 -

(7.980) = 2.660

140.000 x 3,0% = 4.200

140.000 x 0,44% = 616

140.000 x 2,23% = 3.122

ISS

70.000 x 5% = 3.500

70.000 x 5% = 3.500

70.000 x 5% = 3.500

70.000 x 4,65% = 3.255

TOTAL

16.637,50

11.802,00

4.900,00

13.545

 PMCMV é o que proporciona a menor tributação, mas tem a

restrição do valor do imóvel/projeto (1%);

 O RET também apresenta uma considerável economia tributária,

no entanto também possui algumas restrições ao incorporador

(4%);

 O lucro presumido tem uma tributação próxima 5,93% e tem sido o

regime mais procurado pelas construtoras e incorporadoras, com

faturamento anual até 78 milhões;

 O lucro real deverá atentar para a tributação de PIS/COFINS

sobre receitas financeiras a partir deste ano.

3) Permutas imobiliárias – aspectos

tributários

3.1) Permutas e aspectos tributários; 3.2) Efeitos práticos no cálculo dos

tributos; 3.3) Reconhecimento da receita; 3.4) Decisões sobre o tema.

Conceito de permuta e definições legais

 Troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a

construir, por outra ou outras unidades imobiliárias;

 Permite-se que um dos proprietários-contratantes realize o

pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente

denominada torna;

 Está regulada pelo art. 533 do Código Civil de 2002;

 Aplica-se, no que couber, as disposições relativas à compra e

venda, mas não se confunde com o instituto da compra e venda.

Espécies de permutas

Permuta de terreno por área a construir

Terreno 80m²

Frações ideais,

vinculadas a

uma unidade

Espécies de permutas

Permuta de unidades imobiliária por área a construir

Frações ideais,

vinculadas a uma

unidade imobiliária

Espécies de permutas

Permuta envolvendo unidades imobiliárias acabadas

Apartamento 608

Linha do tempo - entendimento da RFB

2008

2009

Decisões de Consulta

favoráveis às empresas

do lucro presumido

2010

Decisões de Consulta

desfavoráveis às empresas

do lucro presumido

2011 2012

2014

Parecer

normativo COSIT

9/2014

Tributação e entendimento da RFB

 O valor do bem permutado não compõe a receita tributável apenas em

relação às pessoas jurídicas sujeitas ao regime do lucro real;

 A IN nº 107/1988 tem sua aplicação restritas às empresas submetidas

ao lucro real;

 A permuta tem os mesmos efeitos e tratamento da compra e venda;

 Ou seja, para as empresas sujeitas ao lucro presumido, a contrapartida da

permuta (bem recebido) deve ser considerada receita da empresa

permutante da mesma forma que acontece com a contrapartida da venda

(preço).

Parecer Normativo COSIT nº 9/2014

PESSOAS JURÍDICAS. ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. LUCRO PRESUMIDO.

Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto

sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos,

incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos

para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título

de torna.

A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no

caso deste último.

O valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades

imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir. O valor do imóvel recebido constitui receita bruta inclusive em

relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento,

de unidade imobiliária construída ou a construir.

Considera-se como o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste

conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis.

Caso 1

Permuta de terreno por área a construir

 Valor da permuta: R$ 100.000,00;

 Sem torna;

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

IRPJ

15% x LR (0,00) = 0,00

(100.000 x 8%) x 15% = 1.200,00

CSLL

9% x resultado ajustado = 0,00

(100.000 x 12%) x 9% = 1.080,00

PIS

100.000 x 1,65% = 1.650 - (1.650) = 0,00

100.000 x 0,65% = 650,00

COFINS

100.000 x 7,6% = 7.600 - (7.600) = 0,00

100.000 x 3,00% = 3.000,00

Caso 2

Permuta de unidade imobiliária por área a construir

 Valor da permuta: R$ 200.000,00;

 Com torna de R$ 100.000,00 (paga pelo incorporador)

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

IRPJ

15% x LR (0,00) = 0,00

(200.000 x 8%) x 15% = 2.400,00

CSLL

9% x resultado ajustado = 0,00

(200.000 x 12%) x 9% = 2.160,00

PIS

200.000 x 1,65% = 3.300 - (3.300) = 0,00

200.000 x 0,65% = 1.300,00

COFINS

200.000 x 7,6% = 15.200 - (15.200) = 0,00

200.000 x 3,00% = 6.000,00

Caso3

Permuta de unidade imobiliária por área a construir

(duas PJs com atividade imobiliária)

 Valor da permuta: R$ 200.000,00;

 Com torna de R$ 100.000,00 (receita da PJ)

Tributo

Lucro Real

Lucro Presumido

IRPJ

15% x 100.000 = 15.000,00

(300.000 x 8%) x 15% = 4.000,00*

CSLL

9% x 100.000= 9.000,00

(300.000 x 12%) x 9% = 3.240,00

PIS

100.000 x 1,65% = 1.650,00 – créditos

300.000 x 0,65% = 1.950,00

COFINS

100.000 x 7,6% = 7.600,00 – créditos

300.000 x 3,00% = 9.000,00

1. Aspectos Constitucionais sobre o Conceito de Renda;

2. Regramento específico do Código Tributário Nacional sobre o

conceito de PERMUTA (art. 110) e a jurisprudência do STF;

3. A IN 107/88 apenas omitiu o LUCRO PRESUMIDO, mas não excluiu;

4. JURISPRUDÊNCIA dos TRFs.



Código Tributário Nacional



“Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer

natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica:

I.

- de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de

ambos;

II.

- de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não

compreendidos no inciso anterior.



§ 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da

localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção.



§ 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as

condições e o momento em que se dará sua disponibilidade, para fins de incidência do

imposto referido neste artigo.”

Conceito jurídico de renda

“A renda é o acréscimo patrimonial produto do capital ou do trabalho, e

proventos são o acréscimo patrimonial decorrente de uma atividade que já

cessou. O próprio art. 43 do CTN põe o acréscimo patrimonial como elemento

comum e nuclear do conceito de renda e de proventos.” (Leandro Paulsen)

“Tendo em vista o disposto no art. 153, III, da CF e no art. 43 do CTN, podemos

afirmar que o âmbito material de incidência do imposto de renda é a aquisição da

disponibilidade econômica ou jurídica de renda, assim entendido o produto do

capital, do trabalho ou da combinação de ambos; e de proventos de qualquer

natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no

Conceito de RENDA - STF

• EMENTA: CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. RENDA -

CONCEITO. Lei n. 4.506, de 30.XI.64, art. 38, C.F./46, art. 15, IV; CF/67, art. 22, IV; EC

1/69, art. 21, IV. CTN, art. 43. I. - Rendas e proventos de qualquer natureza: o

conceito implica reconhecer a existência de receita, lucro, proveito, ganho,

acréscimo patrimonial que ocorrem mediante o ingresso ou o auferimento de algo,

a título oneroso. C.F., 1946, art. 15, IV; CF/67, art. 22, IV; EC 1/69, art. 21, IV. CTN,

art. 43. II. - Inconstitucionalidade do art. 38 da Lei 4.506/64, que institui adicional

de 7% de imposto de renda sobre lucros distribuídos. III. - R.E. conhecido e

provido.::

(RE 117887, Relator(a): Min. CARLOS VELLOSO, Tribunal Pleno, julgado em

11/02/1993, DJ 23-04-1993 PP-06923 EMENT 01700-05 PP-00786 RTJ

VOL-00150-02 PP-00578)

Transferir o domínio

 Código Civil: art. 481

Pagar o preço (vantagem financeira)

 Permuta

não paga o preço (não tem vantagem financeira)

 Art. 110, do CTN: A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o

alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou

implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas

Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar

competências tributárias.



TRF 4ª Região



TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. (...). RECEBIMENTO DE

IMÓVEIS EM PAGAMENTO. LEI Nº 9.718/98. (...). 5. As pessoas jurídicas que

explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos,

incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem

como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão

considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido

em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas. 6. Os imóveis de

menor valor recebidos como parte do pagamento não integram a base de cálculo do IRPJ,

sendo considerado permuta de unidades imobiliária. 7. O colendo STF, em controle

difuso de constitucionalidade, entendeu inconstitucional a alteração na

base de cálculo do PIS e da COFINS, levada a efeito pelo §1º do art. 3º da

Lei n.º 9.718/98. (TRF4, AC 5007727-55.2010.404.7200, Segunda Turma,

Relator p/ Acórdão Otávio Roberto Pamplona, juntado aos autos em

14/11/2013)

Todavia, a mera previsão de aplicação das disposições de compra e venda à permuta/troca

não nos parece suficiente a ensejar que nos negócios jurídicos de permuta, sem torna, ou

seja, SEM COMPLEMENTO EM DINHEIRO, haja receita para fins de tributação.

Na realidade, na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que

evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem

todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito.

Vale ressaltar que, ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de

maneira definitiva, em razão de celebração de negócio jurídico.

Portanto, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser

oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido,

respeitando-se o princípio da capacidade contributiva, na medida em que não há

ingresso financeiro na operação de permuta, ou melhor, há apenas uma troca de ativos.

TRF 4ª Região

TRF 5ª Região



APELAÇÃO CÍVEL. (...). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM PERMUTA. INEXISTÊNCIA DE

COMPRA E VENDA. PROVIMENTO DA APELAÇÃO DOS PARTICULARES E IMPROVIMENTO DA

APELAÇÃO DA UNIÃO/FAZENDA NACIONAL 1. No contrato de incorporação imobiliária com

permuta por unidades habitacionais construídas no terreno negociado, só se apresenta o

fato gerador do Imposto de Renda quando são entregues os apartamentos aos originários

donos do terreno. Nulidade do procedimento fiscal e consequente lançamento tributário

realizado apontando fato gerador ad futurum. 2. Reconhecimento da essência do contrato

de incorporação com permuta por área construída, notadamente se o pacto adjeto de

compra e venda do mesmo terreno foi nulificado através de sentença cível transitada em

julgado. (...) . 4. Apelação dos particulares provida e apelação da União/Fazenda Nacional

desprovida. (Processo: 00063364420124058400, AC562045/RN, Desª Margarida Cantarelli,

Quarta Turma, Julgamento: 17/12/2013)

TRF 5ª Região

 Voto Desª Margarida Cantarelli

Quanto ao segundo momento da satisfação do preço do contrato –

a entrega aos apelantes, pela MVR, de cento e oitenta e sete

apartamentos – tem-se que a ocorrência do fato gerador do

Imposto de Renda só pode acontecer à medida que cada unidade

dessas for negociada com terceiro, momento em que o valor obtido

terá ingresso no patrimônio dos recorrentes. Aí sim, deverá ser

cobrado o tributo e caso haja omissão, deverá ser deflagrado o

procedimento infracional correspondente.

4) RET e Programa Minha Casa,

Minha Vida

4.1) Regime Especial Tributário e Programa Minha Casa, Minha Vida;

4.2) Momento de reconhecimento da receita;

Entendimento adotado pela RFB

 Deve ser observado o valor de alienação da unidade;

 Aplica-se, também, às empresas construtoras

contratadas para construir unidades no âmbito do

Programa Minha Casa, Minha Vida;

 Está condicionado à opção pelo RET, no caso das

incorporações imobiliárias.

Consulta nº 234/12, SRRF / 9a. RF

VALOR COMERCIAL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

A possibilidade de se efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um

por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, nos termos do art.

2º da Lei nº 12.024, de 2009, deve ser verificada em cada período de apuração de

acordo com o limite de valor comercial da unidade imobiliária em vigor. Em decorrência

disso, as receitas de um mesmo contrato de construção podem estar impedidas de

adotar esse pagamento unificado em um período de apuração por extrapolarem esse

limite, e submetidas a ele em um outro período, quando o limite do valor comercial foi

ampliado.

O valor comercial da unidade imobiliária construída é condição determinante para a

fruição do benefício, assim a alienação por valor superior ao limite aplicado implica

descumprimento dessa condição e cobrança da diferença dos tributos. (...).

Definição do alcance da expressão “valor”

 Alteração da redação promovida pela Lei n° 12.767/2012, excluindo o termo

“comercial”;

 A exclusão do termo “comercial” demonstra a intenção do legislador no sentido

de esclarecer que a referência à expressão “valor” reporta-se ao custo estimado

de construção da unidade imobiliária prevista no projeto de incorporação;

 Interpretação se justifica à medida que o § 6° faz alusão aos projetos de

incorporação de imóveis residências de interesse social;

 O benefício do pagamento unificado à alíquota de 1% também se aplica às

empresas construtoras contratadas para construção do empreendimento

habitacional, no mesmo valor previsto para a incorporação (R$ 100.000,00).

Recente interpretação da RFB

Solução de Consulta n° 265 (14/10/2014)

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO BENEFÍCIOS FISCAIS.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO.

Apenas terá direito ao benefício da alíquota reduzida de 1% (um por cento) relativa ao

Regime Especial de Tributação (RET) os projetos de incorporação de imóveis destinados à

construção de unidades residenciais, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida

(PMCMV), que não tiverem unidade imobiliária de valor comercial superior a R$ 100.000,00

(cem mil reais). (...)

5. Vê-se que, a Lei nº 10.931, de 2004, se refere sempre a “projetos de incorporação” e

não a unidades comercializadas, ou seja, a avaliação é feita no projeto como um todo, e

não por cada unidade vendida, como sugerido pela consulente.

Questões suscitadas

 Momento em que deve ser reconhecida a receita em

relação aos valores recebidos como antecipação ou

reserva de unidades;

 Reconhecimento de receita nas permutas

(independentemente da forma de apuração, se com base

no lucro real ou lucro presumido);

 Critérios para definição do momento de

reconhecimento da receita.

 Reconhecimento das receitas no momento em que a empresa

incorra nos custos necessários para sua consecução ou para

momento em que ela for efetivamente usufruída (CPC 30, item 13)

 Ausência de acréscimo patrimonial no caso de tributação

antecipada da permuta (aguardar a venda do imóvel);

 Afronta às disposições acerca do conceito de renda

(disponibilidade jurídica e econômica inexistentes).

Entendimento da Receita Federal do

Brasil

Solução de Divergência n° 37 – Cosit 5/2013:

LUCRO PRESUMIDO. REGIME DE COMPETÊNCIA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.

A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do imposto de

renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência, reconhecerá a

receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do contrato da

operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de

reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de

compromisso.

Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013

Dispõe sobre os regimes especiais de pagamento

unificado de tributos aplicáveis às incorporações

imobiliárias, às construções de unidades

habitacionais contratadas no âmbito do Programa

Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções

ou reformas de estabelecimentos de educação

infantil.

Solução de Consulta Cosit nº 146/2014

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO EMENTA:

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. (PMCMV).

CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PAGAMENTO UNIFICADO DE

TRIBUTOS. SUBCONTRATAÇÃO. O disposto no art. 2º da Lei

nº 12.024, de 2009, que estabelece a possibilidade de

pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por

cento) da receita mensal auferida pelo contrato de

construção, limita-se à empresa construtora originalmente

contratada para fins de construção das unidades no âmbito

do PMCMV, não se aplicando à empresa subcontratada.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 12.024/2009, art. 2º; IN RFB

Solução de Consulta Cosit nº 33/2014

ASSUNTO: Normas de Administração Tributária

EMENTA: Regime Especial de Tributação (RET). Incorporação imobiliária.

Empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais

no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Patrimônio de

afetação.

O pagamento unificado de tributos federais no âmbito do PMCMV está

condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias.

Por outro lado, para as empresas que realizam a construção de unidades

habitacionais de acordo com as condições fixadas pelo citado Programa,

basta a observância das regras constantes do capítulo segundo da

Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 4.591, de 1964, arts. 28 a 31-A; Lei

nº 10.931, de 2004, arts. 1º a 10; Lei nº 12.024, de 2009, art. 2º, e

alterações posteriores; Instrução Normativa RFB nº 934, de 2009;

Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013

Solução de Divergência Cosit nº 15/2014

ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO

EMENTA: PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV.

A empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no

PMCMV está autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado

de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo

contrato de construção, desde que o valor de cada unidade habitacional não

seja superior ao previsto na legislação. Caso contrário, todas as receitas

recebidas pela construtora relativas ao contrato de construção serão tributadas

conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.

Assim, o fato de haver dentro de um mesmo empreendimento imóveis com

valor inferior e superior ao limite de valor estabelecido na Lei impede a

construtora de aderir ao regime de pagamento unificado.

A opção da Construtora pelo pagamento unificado de tributos no âmbito do

Programa é exercida através do pagamento até o 20º dia do mês subsequente

àquele em que houver sido auferida a receita, atendidas todas as condições

previstas na legislação que rege a matéria.

1.

Não pode o legislador tributário ou o ente arrecadatório

pretender alterar conceitos firmados em Direito para ampliar o

alcance da tributação (significado de PERMUTA e RENDA);

2.

O Poder Judiciário está afastando a tributação sobre PERMUTAS, sem

torna, mas ainda não existem precedentes das Cortes Superiores;

3.

RET e PMCMV: acompanhar a evolução da discussão acerca do

valor comercial da unidade ou do custo do projeto;

4.

Atentar para as questões tributárias que envolvam redução ou

supressão de tributos, tomando por base operações extra-

tributárias (declaração de Planejamento Tributário – MP 685 –

A Lei 10.931 foi um marco para o segmento imobiliário

ao estabelecer um novo parâmetro de regulação entre os

agentes envolvidos no negócios imobiliários:



Estabelece um regime tributário especial para estimular a

adoção do patrimônio de afetação;



Regulamenta o pagamento do incontroverso;

Redução das

taxas de

juros

Redução de

custos

Aumento do

nível de

empregos

Aumento da

procura por

imóveis

Aumento de

recursos para

mercado

imobiliário

CICLO VIRTUOSO DO

MERCADO IMOBILIÁRIO

Para maiores informações

entre em contato com a

CONSULTORIA TRIBUTÁRIA

MAPA ETÉCNICO FISCAL

Tel: 31 2121-8700