O Estado de São Paulo dispõe do Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais - Cidade Legal, doravante denominado de “Cidade Legal”. Em resumo, o programa fornece, mediante convênio de cooperação técnica, orientação e apoio técnico aos municípios para a regularização fundiária, através do Comitê de Regularização. Tal programa foi criado pelo Decreto Estadual nº 52.052/07, sendo regulamentado por Resolução da Secretaria de Habitação (SH nº 03/08), a qual aprova o Regimento Interno do Comitê de Regularização do Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais - Cidade Legal. Este comitê congrega os seguintes órgãos licenciadores: representantes da Secretaria da Habitação, Secretaria do Meio Ambiente, CETESB, SABESP e DAEE
A finalidade do referido programa estadual é apoiar a regularização de parcelamentos do solo e de núcleos habitacionais, públicos ou privados, para fins residenciais, localizados em áreas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas pela legislação municipal. Os núcleos habitacionais enquadrados no Programa Cidade Legal são loteamentos e desmembramentos para fins residenciais, conjuntos e condomínios habitacionais e a reurbanização de assentamentos precários e favelas.
Dentre as atribuições do “Cidade Legal” está a capacitação técnica dos municípios, mediante orientação e apoio técnicos na regularização de alguns núcleos. A equipe técnica contratada pelo “Cidade Legal”, composta de Arquitetos, Engenheiros, Agrimensores, Advogados, Assistente Social, Técnico em Edificações, Biólogos e Geólogos possuem os conhecimentos necessários para fornecer diretrizes de projetos, capazes de propiciar adequação dos núcleos habitacionais aos parâmetros da legislação urbanística e ambiental em vigor para regularização fundiária de áreas urbanas ou de expansão urbana.
Aos municípios caberá, dentro de sua competência constitucional, aplicar as medidas de regularização na totalidade dos núcleos irregularidades existentes em seu território. Portanto, será o município que optará por se conveniar ou não ao “Cidade Legal”, bem
como em quais núcleos habitacionais se conveniará com o programa estadual, podendo incluir outros núcleos posteriormente.
A forma de atuação do programa estadual de regularização foi aceita pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, por meio do Parecer nº 144/2008- E, aprovado por despacho do Corregedor Geral no processo 2007/11287, através do qual se entendeu possível a regularização no âmbito administrativo da Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis, quer pela iniciativa exclusiva do município, quer através do programa “Cidade Legal”, cujo requerimento de regularização à Corregedoria Permanente é efetuado pelo Município.
Os levantamentos e estudos técnicos destinados à avaliação da viabilidade de regularização do núcleo habitacional devem compreender vistorias, levantamentos de campo, informações de órgãos específicos, materiais cartográficos, aerofotogramétricos e outros dados disponíveis quanto aos passivos e fragilidades ambientais da sub- bacia que contenha o núcleo a regularizar. Também devem ser consideradas questões relativas a saneamento básico, coleta e destinação dos resíduos sólidos, os espaços livres de ocupação, os equipamentos comunitários, as áreas consideradas de risco e as demais carências sociais e ambientais. Ainda se exigem levantamentos relativos ao grau de consolidação dos parcelamentos do solo ou núcleos habitacionais, as possíveis interferências em áreas cobertas com vegetação nativa, Áreas de Preservação Permanente, Áreas de Proteção Ambiental, Áreas de Proteção aos Mananciais da Região Metropolitana de São Paulo, Áreas Tombadas e a outras Unidades de Conservação ou áreas especialmente protegidas, bem como as possíveis ações compensatórias e mitigadoras (Resolução SMA 54, de 19/12/2007).
O Comitê de Regularização somente analisará as regularizações com base nos levantamentos e estudos anteriormente citados, em núcleos habitacionais existentes e consolidados, não se admitindo para novos empreendimentos.
Em núcleos habitacionais situados fora de áreas ambientalmente protegidas e sem qualquer restrição ambiental ficará dispensada a análise do órgão ambiental estadual, desde que a regularização esteja sendo efetuada dentro do programa “Cidade Legal (artigo 4º da Resolução Conjunta SH/SMA – nº 3, de 9- 1- 2009).
Após manifestação nos procedimentos de regularização fundiária pelo referido comitê será emitida uma “Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental”, pelos Secretários Estaduais das Pastas da Habitação e do Meio Ambiente, na hipótese de área ambientalmente protegida. Caso se constate que o núcleo habitacional não possua restrição ambiental, o referido certificado será expedido pela Secretaria Executiva do Programa (vide artigo 5º, § 2º, da Resolução Conjunta SH/SMA 03/09). A expedição dos mencionados certificados poderá ser delegada a servidores das respectivas pastas (vide artigo 5º, § 4º, da Resolução Conjunta SH/SMA 03/09).
Vale anotar que a declaração de conformidade não dispensa eventual necessidade de licenciamento ambiental de obras e intervenções necessárias à regularização, conforme expressamente ressalva o artigo 5º, § 3º, da mencionada Resolução Conjunta.
Para o município pleitear a regularização do núcleo habitacional junto à Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis, deverá apresentar:
- “Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental” e documentação competente produzidas pelo “Cidade Legal” (se estiver conveniado) ou por ele próprio;
- Emitir o “Auto de Regularização” do núcleo habitacional, certificando que o núcleo está de acordo com as diretrizes municipais para regularização, quanto aos lotes existentes e suas dimensões, o sistema viário e suas características técnicas, áreas verdes, equipamentos comunitários, espaço livre de uso público, zoneamento e leis ambientais.
- Ainda deverá prestar as seguintes informações:
1. Se a gleba foi ou não utilizada para aterro/depósito de materiais que possam trazer risco à saúde da população;
2. Se há ou não lançamento do IPTU;
3. Se o núcleo situa - se ou não em área potencialmente suscetível a problemas geológicos/geotécnicos, tais como erosão e escorregamento; 4. Se existem ou não quadras com declividade superior a 30%;
Importante mencionar que nas regularizações fundiárias não há mais intervenção do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (GRAPROHAB). Nos termos do artigo 1º do Decreto nº 52.053/07, reestruturador do GRAPROHAB, as atribuições deste órgão são aquelas de centralização e agilização da tramitação de projetos de parcelamento do solo para fins residenciais e de núcleos habitacionais a serem implantados. O artigo 5º menciona quais tipos de empreendimentos imobiliários novos devem se submeter à aprovação do órgão. Por conseqüência, é excluída sua intervenção em ações de regularização fundiária.
Traçadas as linhas gerais da regulamentação do Programa Estadual de Regularização Fundiária de Núcleos Habitacionais – Cidade Legal, cabe detalhar a forma de atuação dos entes conveniados, conforme orientação constante do “Manual de Orientação: Comitê de Regularização”, 2008, da Secretaria de Habitação.
À Secretaria de Estado da Habitação, através da Secretaria Executiva do Comitê de Regularização, caberá:
• A integração dos órgãos estaduais na busca de soluções e das ações necessárias para o cumprimento das atividades previstas no Plano de Regularização;
• Mobilizar e coordenar os trabalhos com os órgãos estaduais envolvidos na regularização dos núcleos habitacionais, articulando ações que vão nortear o exame e a análise técnica para a regularização pelos municípios;
• Colaborar com os órgãos municipais no cumprimento das disposições estabelecidas no Manual de Orientação Técnica;
• Disponibilizar condições aos Municípios para o desenvolvimento das atividades técnicas na elaboração dos elementos que viabilizem a regularização;
• O fornecimento de orientação técnica aos Municípios na condução das ações e na efetivação dos atos técnicos e legais inerentes aos processos de regularização dos núcleos habitacionais.
Nas atividades de apoio técnico, administrativo e jurídico cabíveis ao “Cidade Legal”, entende- se que também poderá ser de responsabilidade do programa:
• Levantamento dos projetos e de toda documentação técnica, jurídica e administrativa, de cada núcleo para elaboração de relatório preliminar;
• Análise da situação de cada núcleo habitacional em relação ao Plano Diretor do Município e levantamento das medidas de adequação necessárias. Na falta de plano diretor, prestar - se- á assessoria aos municípios para elaboração deste e apresentar as ações necessárias para adequação dos núcleos ao respectivo projeto;
• Informações sobre a situação da infra- estrutura existente no núcleo, como abastecimento de água, esgotamento sanitário, distribuição de energia, iluminação pública, coleta de resíduos sólidos e outras;
• levantamento topográfico cadastral de modo a mapear, cadastrar, identificar e qualificar os núcleos habitacionais, objeto de urbanização e/ou regularização e armazenar em banco de dados todas as informações e documentos recolhidos e/ou produzidos;
• efetuar todas as atividades meio necessárias, tais como, levantamentos físicos e projetos na área de engenharia civil, arquitetura e agrimensura, elaboração de pareceres e laudos técnicos, planos, estudos, inclusive, do histórico dominial, reunião e compilação dos documentos correspondentes e diagnósticos, cadastros, pesquisas, vistorias, capacitações e treinamentos;
• dar suporte na identificação e qualificação das irregularidades observadas em cada sítio objeto de regularização;
• auxiliar no diagnóstico contendo as ações aplicáveis a cada caso; • dar apoio na execução de todos os elementos técnicos necessários; • auxiliar na promoção e formatação de convênios com instituições privadas e/ou públicas em todas as instâncias e esferas governamentais;
• dar suporte à produção e formatação de eventos, seminários, palestras e oficinas, entre outros, para promoção, capacitação e acompanhamento sócio- ambiental.
Ao Município conveniado, caberá:
• Criar instrumentos legais e regulamentares, que viabilizem a execução do programa;
• Integrar as ações das Secretarias e Órgãos Municipais envolvidos na execução do programa;
. Dotar o Município de mecanismos que visem coibir a implantação de novos núcleos habitacionais irregulares;
• Expedir os atos administrativos apropriados, no âmbito de suas atribuições, alusivos à regularidade para cada núcleo habitacional, tendo como parte integrante o cronograma físico- financeiro de obras complementares a executar, se necessário;
• Divulgar à população os parcelamentos e núcleos habitacionais enquadrados no programa, incluindo placa de obras, quando for o caso, em modelo a ser fornecido pela Secretaria Executiva do Comitê, observadas as restrições impostas pelo artigo 37, § 1º, da Constituição Federal;
• Fornecer todos os materiais e documentos existentes sobre os núcleos habitacionais a serem regularizados;
• Disponibilizar, se possível, veículo para a locomoção dos técnicos da Secretaria da Habitação do Estado, nos trabalhos de campo, bem como reservar um espaço para os técnicos processarem os relatórios e a tabulação dos dados coletados;
• Emitir, quando da regularização do parcelamento ou núcleo habitacional, os atos de regularização dos núcleos habitacionais e enviar a documentação completa ao Cartório de Registro de Imóveis requerendo o registro do núcleo habitacional.
De se ressaltar que o “convênio não implicará repasse de recursos financeiros entre os partícipes, respondendo cada qual pelas despesas decorrentes das atividades assumidas, as quais onerarão as dotações próprias dos respectivos orçamentos estadual e municipal” (Cláusula Quinta da Minuta de Convênio – Anexa ao Decreto 52.052/07). A validade do convenio é de um ano, podendo ser prorrogado até o máximo de cinco anos (cláusula sexta), havendo previsão de possibilidade de rescisão com antecedência de sessenta dias.
Com o objetivo de estimular a regularização de núcleos habitacionais através da redução do valor do primeiro registro de imóveis para os processos de regularização que se iniciarem até o ano de 2013, desde que cumpridas as etapas de Regularização junto aos órgãos públicos nos termos da legislação vigente, foi editada a Lei Estadual nº 13.290, de 22/12/08. Serão beneficiadas aproximadamente oitocentas mil unidades já inscritas no Programa “Cidade Legal”, da
Secretaria de Estado da Habitação, em 146 municípios conveniados, havendo notícias de 47 novas adesões. O custo de regularização desses imóveis teria baixado em até 90%, sendo estimado em mais de R$ 2.300,00 e pela nova lei cairia para R$ 192,60 nos casos de empreendimentos privados e R$ 96,00, para unidades da CDHU e COHAB.
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O Ministério Público tem interesse e legitimidade para acompanhar e, se necessário, intervir nos procedimentos administrativos de regularização fundiária a respeito dos quais tome conhecimento de irregularidades. Essa intervenção visa, além de garantir o acesso à terra e aos serviços públicos essenciais da população de baixa renda, fiscalizar o cumprimento das diretrizes previstas no artigo 2º do Estatuto da Cidade. O objetivo é ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, para garantir a sustentabilidade das cidades, zelar pela reparação de danos ambientais, recomendar ou exigir, através de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ou de Ação Civil Pública (ACP), a elaboração e execução, pelo Poder Público, de políticas públicas de prevenção de novas ocupações ilegais e, finalmente, zelar pela legalidade do ingresso dos planos de regularização sustentável no Registro de Imóveis.
Nesse contexto, recomendável que sejam mantidos constantes entendimentos entre o Promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo da Comarca, a Prefeitura Municipal e representantes do “Cidade Legal” (sempre que houver convênio entre Prefeitura e Secretária de Habitação) nos programas de regularização fundiária em andamento.
1 Disponível em http:/ /www.habitacao.sp.gov.br/noticias/index.asp?
