SENTENÇA Processo Digital nº: 1084543-17.2017.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Alan da Silva Monteiro
Requerido: Pdg Spe 15 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniel Serpentino
Vistos.
Cuida-se de ação rescisória de contrato c/c restituição de valores, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, proposta por ALAN DA SILVA MONTEIRO em face de PDG SPE 15 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, ter celebrado Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel, para entrega futura, de uma unidade nº 1807, Torre 1, do “Condomínio Maxi”, no valor total de R$ 322.193,61 (trezentos e vinte e dois mil cento e noventa e três reais e sessenta e um centavos). Afirma ter efetuado o pagamento de R$ 33.359, 01 (trinta três mil trezentos e cinquenta e nove reais e um centavo), mais o montante de R$ 16.488,64 (dezesseis mil quatrocentos e oitenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) a título de comissão de corretagem. Pretende, dado o atraso na entrega do bem, a rescisão contratual, com a devolução de todos os valores pagos. Pleiteia a antecipação dos efeitos da antecipação da tutela jurisdicional, para que seja o contrato declarado rescindido. Requer a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vencidas e vincendas, bem como da cobrança das taxas condominiais e demais taxas eventuais referentes ao imóvel da presente demanda (fls. 1/23).
Com a inicial vieram documentos (fls. 24/61).
A tutela foi deferida (fls. 62/63).
Contestação às fls. 83/102.
Réplica às fls. 150/169.
Fundamento e Decido.
Os pressupostos de existência e desenvolvimento válido e regular do processo estão presentes.
A petição inicial preencheu os requisitos previstos na legislação processual. Os documentos utilizados para instruí-la, por sua vez, são suficientes para amparar os fatos narrados e o pedido realizado.
A pertinência subjetiva da lide foi bem delineada. O interesse de agir, a partir do binômio “necessidade-adequação” foi demonstrado e o autor é parte legítima.
O pedido de suspensão do processo com base no deferimento da recuperação judicial da ré foi rejeitado pela decisão de fl. 170.
Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, razão não lhe assiste, porquanto reconhecida pelo C. STJ, em recurso especial repetitivo, a “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1.551.951/SP e do REsp 1.551.956/SP, DJe 06/09/2016 - Tema nº 939 - decisão publicada no DJe de 03/02/2017).
Não há outras preliminares a apreciar, tampouco prejudiciais ou nulidades a serem reconhecidas.
Sem mais, passo, desde logo, ao exame do mérito.
O pedido é procedente.
De início, saliento que se trata de típica relação de consumo, incidindo as normas da Lei n° 8.078/90, com aplicação dos preceitos inerentes ao sistema de proteção do consumidor.
Pelo que se infere, as partes celebraram contrato de compromisso de venda e compra, por meio do qual o autor adquiriu da ré uma unidade autônoma em fase de construção
Consta do instrumento de contrato que o prazo para entrega da unidade, incluindo o prazo de tolerância de 180 dias para sua conclusão que nada tem de abusivo (conferir súmula
164 do TJSP) , seria em maio de 2017, o que não ocorreu e isso é incontroverso (fl. 32).
Por isso, pleiteia o autor a rescisão, que encontra resistência por parte da ré, estando pendente de análise somente seus efeitos no caso concreto.
Em regra, a rescisão do contrato provoca efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve o preço e o comprador devolve a coisa. Logo, rescindida a avença, a ré deverá devolver os valores adimplidos pelo autor.
No caso, por haver culpa exclusiva da vendedora, que não cumpriu de modo tempestivo sua parte na avença, esses valores deverão ser devolvidos de forma integral e imediata, consoante orientação já sedimentada no C. STJ:
“Súmula nº 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Em igual sentido, há súmula do eg. TJSP:
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Oportuno destacar que inclusive valores despendidos para pagamento de comissão de corretagem deverão ser devolvidos. Nesse sentido:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Atraso na entrega do imóvel. Prazo de tolerância. Validade do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Compete à construtora requerer a averbação do “habite-se” junto à matrícula do imóvel, nos termos do art. 44 da Lei n. 4.591/64, a fim de possibilitar o adimplemento da obrigação assumida pelos compradores. Demora na individualização da matrícula. O financiamento bancário não foi obtido por entraves ocasionados pela própria vendedora, a qual deixou de providenciar a averbação do “habite-se” no prazo oportuno, e depois, diante da incidência de
juros excessivos, acabou inviabilizando o alcance do empréstimo pelos adquirentes. Restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de comissão de corretagem. Súmula 543 do STJ. Juros mora, decorrentes de lei. Incidência a partir da citação. Lucros cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. A base de cálculo da reparação deve ser fixada em percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, computada entre a data prevista para conclusão das obras, adida do prazo de tolerância, até a rescisão contratual declarada na sentença. Dano moral. A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na entrega do imóvel. Dano moral configurado. Verba indenizatória arbitrada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Honorários contratuais. A verba honorária já restou estipulada pelo juízo 'a quo', e a contratação é negócio privado alheio à ré. Recurso da ré desprovido, dos autores parcialmente provido (TJSP, Apelação nº 1000601-03.2016.8.26.0010, 10ª
Câmara de Direito Privado, Rel. J. B. Paula Lima, J. 22/05/2018).
Não beneficia a ré a tese de exclusão de sua responsabilidade em decorrência de força maior, porque “não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente” (Súmula 161 do TJSP).
Ademais, para que não se alegue omissão, saliento que ao requerente não incumbe suportar o adimplemento de obrigações propter rem relacionadas ao bem em tela, porquanto sequer chegou a ser imitido na posse do imóvel.
Confira-se, em caso semelhante:
“Apelação. Responsabilidade civil contratual. Compra e venda. Bem imóvel. Preliminar. Ilegitimidade passiva da promitente vendedora afastada. Nome da empresa Bady Empreendimentos Imobiliários Ltda. constante no contrato firmado entre as partes. Circunstância que gera para o consumidor a convicção de que tal empresa participa da cadeia de fornecimento. Aplicabilidade da Teoria da Aparência. Mérito. Resilição da compradora. Devolução das
parcelas pagas. Súmula n. 1 deste e. Tribunal. Restituição à autora de 80% das parcelas pagas, autorizada a retenção de 20% pelas rés. Precedentes. Devolução que deve ser feita em parcela única. Súmula n. 2 deste Tribunal. Taxa de ocupação. Impossibilidade de aplicação. Autora que não foi imitida na posse até o momento da rescisão. Ré que não comprovou a entrega do terreno. Despesas condominiais e IPTU. Dívida até a efetiva entrega das chaves que deve ser suportada pela ré. Vinculação à disponibilização do bem para efetivo uso. Obrigação propter rem. Honorários advocatícios mantidos. Valor que remunera adequadamente o trabalho do patrono da autora, sem configurar locupletamento ilícito. Recurso das rés improvido. Recurso da autora parcialmente provido”
(TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1027750-22.2016.8.26.0576, Rel. Des. Hamid Bdine, j. 31/07/2017).
Tudo será monetariamente corrigido desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Frente ao exposto, JULGO procedentes os pedidos deduzidos nestes autos por ALAN DA SILVA MONTEIRO em face de PDG SPE 15 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fulcro no art. 487, I, do CPC, e o faço para, tornando definitiva a liminar deferida às fls. 62/63, rescindir o contrato de promessa de compra e venda do bem descrito na inicial, determinando à ré que restitua ao requerente o quanto por ele desembolsado, monetariamente corrigido desde o desembolso e acrescido dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, vedada, ainda, a cobrança, do autor, de obrigações de natureza
propter rem relacionadas à unidade prometida.
Diante da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e em honorários advocatícios, estes últimos em 10% (dez por cento) do valor da condenação, por força do disposto nos artigos 82, § 2º e 85, § 2°, ambos do Código de Processo Civil.
Preteridos os demais argumentos e pedidos, posto que incompatíveis com a linha adotada, ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente ensejará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, NCPC.
Para fins de recurso, excetuada a hipótese de gratuidade, deverá ser recolhido o preparo de 4% sobre o valor da condenação, se houver, ou, caso não haja, ou não seja possível desde logo apurar o montante, sobre o valor atualizado da causa, observado o patamar mínimo de 5 UFESPs.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C..
São Paulo, 21 de junho de 2018.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
