PARECER CONJUR / MCIDADES Nº 1796/2007
CoNSULTA EFETUADA PELA CAiXA. ANáLiSE DE ESCri-TUrA DE árEA DE iNTErVENÇÃo, rEFErENTE A CoN-TrATo DE rEPASSE CELEBrADo CoM o MUNiCÍPio DE (...). iMÓVEL oriUNDo DE rEForMA AGráriA. CUM-PriMENTo Do PrAZo DE 10 ANoS DE iNEGoCiABiLi-DADE, PrEViSTo No ArT. 189 DA Cr.
Processo nº 80000.014403/2007-50
1. Trata-se de consulta formulada pela Caixa Econômica Federal - CAiXA,
quanto à regularidade de área de intervenção em operação que objetiva a construção de uni-dades habitacionais, no município de (...), nos seguintes termos (fl. 1):
Análise efetuada por advogado da CAiXA na referida documentação – regis-tro Geral de imóveis – foi indicado o não cumprimento do prazo de 10 anos constitucionalmente estabelecido para negociação de imóveis rurais distribu-ídos pela reforma agrária, estando atualmente o terreno registrado como pro-priedade do Município.
Assim, considerando a presunção de legalidade de registros efetuados por Car-tório de registro de imóveis, solicitamos análise acerca da aceitação ou não do documento encaminhado para comprovação de regularidade na área de inter-venção.
2. A Secretaria Nacional de Habitação – SNH elaborou a Nota Técnica n.º
24/2007/DUAP/SNH (fls. 52/53), juntando ao processo a documentação de fls. 7/51 e ressaltando o prazo estabelecido pela Portaria Ministerial n.º 692, de 18 de dezembro de 2006.
3. É o relatório.
4. o caput do art. 189 da Constituição da república estabelece que os títulos
de domínio ou de concessão de uso recebidos pelos beneficiários da distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária serão inegociáveis pelo prazo de 10 anos.
5. os dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária são regulamen-tados pela Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, cujo art. 18, caput e §§ 1º e 2º, assim dis-põe:
Art. 18 - A distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária far-se-á através de títulos de domínio ou de concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de 10 (dez) anos.
§ 1º o título de domínio de que trata este artigo conterá cláusulas resolutivas e será outorgado ao beneficiário do programa de reforma agrária, de forma individual ou coletiva, após a realização dos serviços de medição e demarcação topográfica do imóvel a ser alienado.
§ 2° Na implantação do projeto de assentamento, será celebrado com o be-neficiário do programa de reforma agrária contrato de concessão de uso, de forma individual ou coletiva, que conterá cláusulas resolutivas, estipulando-se os direitos e as obrigações da entidade concedente e dos concessionários, asse-gurando-se a estes o direito de adquirir, em definitivo, o título de domínio, nas condições previstas no § 1º, computado o período da concessão para fins da inegociabilidade de que trata este artigo.
(...)
6. o registro do imóvel, foi realizado pelo instituto Nacional de Colonização
e reforma Agrária – iNCrA em 16 de março de 2004 (fls. 2/4). Na mesma data, foi registrada a venda e compra, feita por aquele instituto ao Sr. (...), beneficiário do programa de reforma agrária. Contudo, o título definitivo de compra e venda que deu origem a esse registro foi expedido anteriormente, em 7 de janeiro de 1992.
7. Constam do registro, também, as condições resolutivas da referida compra
e venda, das quais destaco o seguinte trecho:
(...) iV – resolve-se a presente alienação, tornando-se nula, de pleno direito, independentemente de ato especial ou de qualquer notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial: a) se o(s) oUTorGADo(s) não cumprir(em) qual-quer das obrigações assumidas nesse Título; (...). V – Enquanto vigente a con-dição resolutiva, é vedado ao(s) oUTorGADo(s) alienar o imóvel, sem prévia anuência do oUTorGANTE. Vi – Em qualquer das hipóteses previstas na Cláusula iV, o domínio e a posse do imóvel reverterão ao anterior proprietário, titular do registro imobiliário constante no Quadro 05, com o cancelamento, no registro de imóveis, do registro do presente Título, na forma do Artigo 250,
item iii, da Lei n.º 6.015, de 31/12/1973, instituído o respectivo requerimento do oUTorGANTE, para tanto, com laudo técnico ou documento outro que comprove a circunstância invocada. (...) Xii – Extingue-se a condição resolu-tiva quando cumularesolu-tivamente: a) o(s) oUTorGADo(s) houver(em) liquida-do integralmente o valor de seu débito para com o oUTorGANTE; b) forem decorridos dez anos, da data do registro deste Título no competente registro de imóveis, em face do estabelecido no Art. 189 da Constituição; c) o oU-TorGANTE tiver emancipado o Projeto de Colonização nos casos em que a alienação for originada daquele. (...)
(grifos nosso)
8. Em 26 de março de 2004, foi registrada a venda e compra do imóvel, feita à
Prefeitura Municipal de (...), por escritura pública lavrada na mesma data.
9. Em 20 de março de 2007, foi averbado no registro de imóveis o
cancela-mento de ônus referente ao imóvel em questão, com base em instrucancela-mento do iNCrA datado de 19 de março de 2007. Assim, passou a constar do registro “o cancelamento das condições resolutivas” mencionadas acima, “em virtude de sua total quitação”.
10. Segundo os itens iV, V e Vi das condições resolutivas averbadas no
re-gistro de imóveis, era vedado ao outorgado (Sr. ...) alienar o imóvel sem prévia anuência do outorgante (iNCrA), enquanto vigente a condição resolutiva, sob pena de o domínio e a posse do imóvel reverterem-se ao iNCrA. Segundo o item Xii, a condição resolutiva somente se extinguiria quando, dentre outras condições, decorressem 10 anos da data do registro do título no registro de imóveis, conforme estabelecido no art. 189 da Constitui-ção da república.
11. A Constituição da república e a Lei n.º 8.629/1993 não falam em contagem
de 10 anos a partir do registro do título no registro de imóveis. Falam apenas em inego-ciabilidade do título de domínio, ou de concessão de uso, pelo prazo de 10 anos, do que se depreende a contagem do prazo de inegociabilidade a partir da expedição do título, e não de seu registro.
12. Contando-se o prazo de 10 anos a partir da expedição do título, ocorrida
em 7 de janeiro de 1992, a alienação feita à Prefeitura de (...) teria respeitado o prazo de ine-gociabilidade, pois ocorreu em 26 de março de 2004. Por outro turno, contando-se a partir do registro do título, ocorrido em 16 de março de 2004, nos termos das condições resolutivas constantes do registro, esse prazo não teria sido respeitado.
13. Ainda segundo a averbação constante do registro, era vedada a alienação do imóvel sem prévia anuência do iNCrA, enquanto vigente a condição resolutiva. Formal-mente, esse ônus só foi cancelado em março de 2007. Não é possível saber, pelas informações e documentos constantes dos autos, se o outorgado já havia cumprido todos os requisitos necessários à extinção da condição resolutiva antes dessa data, tendo em vista que o prazo decenal não era o único empecilho. Era também necessária a liquidação integral do débito e a emancipação do Projeto de Colonização, nos casos em que a alienação fosse originada daquele.
14. Tampouco é possível saber se o iNCrA anuiu previamente à alienação feita
à Prefeitura de (...), informação esta que não consta do registro de imóveis.
15. Assim, a fim de dirimir as dúvidas quanto à regularidade do imóvel, seria
necessário consultar o iNCrA, que é detentor dessas informações.
16. Quanto ao prazo estabelecido pela Portaria Ministerial n.º 692/2006,
ressal-tado pela SNH, observo que o art. 1º dessa Portaria acrescentou o subitem 17.1.3 ao Manual de instruções para Contratação e Execução dos Programas e Ações do Ministério das Cidades - Exercício de 2006, instituído pela Portaria nº 54, de 27 de janeiro de 2006, do Ministério das Cidades, com a seguinte redação:
17.1.3 Fica concedido, para os Contratos de repasse, prazo adicional até 31.05.07 para atendimento do previsto no subitem 17.1.1.
17. o subitem 17.1.1, do Manual, por sua vez, assim estabelece:
17.1.1. A aprovação do projeto técnico de obra e a comprovação pelo Propo-nente/Contratado da titularidade da área de intervenção poderão ocorrer após a formalização do Contrato de repasse, desde que previsto em cláusula sus-pensiva, impeditiva do início da obra ou serviço, com prazo não superior a 120 (cento e vinte) dias para atendimento das exigências que permitam a sua aprovação, incluído o prazo para elaboração da SPA, sob pena de rescisão con-tratual.
18. No caso da comprovação da titularidade da área de intervenção, que é o
objeto do presente processo, caso o iNCrA venha a informar que a titularidade pertence regularmente à Prefeitura Municipal, o prazo estabelecido pela Portaria n.º 54/2006 terá sido atendido pela Prefeitura, pois esta apresentou o registro do imóvel antes de 31 de maio.
Des-taco que essa observação não se aplica a eventual demora na solução de outras pendências porventura existentes.
19. ressalto também que, caso a demora na resposta inviabilize
definitivamen-te a execução do contrato, por questões orçamentárias, ou outras, tal ocorrência deve ser im-putada ao próprio município, uma vez que o contrato de repasse foi celebrado em 29/12/2006 (conforme informação de fl. 52), e apenas agora foi apresentado o registro de imóveis.
19. É o parecer. À consideração superior, com proposta de encaminhamento
de ofício ao iNCrA, com cópia deste parecer, bem como do documento de fls. 2/4, solicitan-do àquele instituto informar se foi regular a transferência de propriedade feita à Prefeitura Municipal de (...), requisitando a informação com a brevidade possível, tendo em vista que a execução do contrato de repasse depende da resolução dessa dúvida. opino também pelo en-caminhamento de cópia deste parecer à SNH, para conhecimento do andamento da questão.
FLAvIA NATARIO COIMBRA Advogada da União
De acordo:
De acordo. Encaminhe-se ofício ao iNCrA, com cópia deste parecer, bem como do documento de fls. 2/4, solicitando àquele instituto informar se foi regular a transfe-rência de propriedade feita à Prefeitura Municipal de (...), requisitando a informação com a brevidade possível, tendo em vista que a execução do contrato de repasse depende da resolu-ção dessa dúvida. opino também pelo encaminhamento de cópia deste parecer à SNH, para conhecimento do andamento da questão.
Brasília, maio de 2007.
MARIA EMILIA DA CRUZ DIAS RIBEIRO Consultora Jurídica Substituta
