FOUR FUND. Relatório de Gestão, Exercício de 2015

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FOUR FUND

Relatório de Gestão, Exercício de 2015

Em 2015 o FOUR FUND centrou a sua atividade na venda dos seus ativos para cumprimento da

deliberação de liquidação tomada no início de 2014, tendo logrado efetuar um reembolso parcial

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FOUR FUND

• • •

Ambiente de negócio 1

FOUR FUND

Relatório de Gestão, Exercício de 2015

Ambiente de negócio

A economia portuguesa estagnou no terceiro trimestre de 2015,

devido a uma contracção na procura interna e após cinco trimestres

consecutivos de crescimento, quatro dos quais em aceleração (figura

1). Esta evolução levanta dúvidas sobre a recuperação da economia,

amplificadas pelo cepticismo com que os mercados financeiros

tendem a olhar o Governo do Primeiro-Ministro António Costa, por

força da sua natureza minoritária, base de apoio esquerdista e da

assunção de uma política contrária à do Governo anterior. Ainda

assim as previsões do Banco de Portugal (“BdP”) à data da escrita

apontam para um crescimento de 1,7% do produto em 2015,

significativamente acima do crescimento do ano anterior (0,9%). Os

preços deverão ter voltado a crescer, ainda que apenas 0,5% (-0,2% em

2014). A taxa de desemprego, pelo contrário, baixou para 12,6%

(14,1% no ano anterior), mantendo-se no entanto elevado em termos

absolutos. A Balança Corrente continua superavitária (0,5% do PIB,

comparando com 0,3% em 2014), porém a dívida pública permanece

drasticamente acima do limiar de 60% do PIB consagrado no Tratado

de Maastricht (128,2%), e o deficit público deverá manter-se excessivo

à luz dos acordos europeus, na sequência do “bail-out” do Banif

ocorrido no final do ano.

FUNDO EM

LIQUIDAÇÃO

• • •

Conclusão das vendas

das habitações do

Passeio das Cardosas

90% dos comércios do

Passeio das Cardosas

vendidos

Venda dos ativos

imobiliários de

Mouzinho/Flores

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FOUR FUND

• • •

Actividade do Fundo 2

Figura 1: evolução do PIB (fonte: INE, previsões FocusEconomics)

A actividade da Sociedade ocorreu assim num clima de recuperação incerta, pouco ou nada

incentivador de decisões de investimento a longo prazo.

Actividade do Fundo

Em 2015 o FOUR FUND (Fundo em Liquidação) prosseguiu a sua atividade tendo em vista o

cumprimento do objetivo da venda dos seus ativos por forma a concretizar a liquidação decidida em

Assembleia de Participantes de 20 de Janeiro de 2014 e prorrogada até 20 de janeiro de 2016 por

autorização da CMVM de 12 de Fevereiro de 2015.

Nestes termos, foram vendidas a totalidade das frações de habitação do empreendimento do Passeio

das Cardosas e 90% das frações de comércio, das quais restam apenas 2 unidades para venda (em 19

no seu total).

Os activos imobiliários encontram-se valorizados pela média simples dos valores atribuídos por dois

peritos avaliadores de imoveis, devidamente registados junto da CMVM. As metodologias usadas

estão de acordo com a legislação em vigor e foram devidamente identificadas, tendo sido neste caso

especifico o método do rendimento e o método comparativo do mercado.

Das frações destinadas à Porto Vivo, SRU, nos termos do contrato de reabilitação, apenas se encontra

por escriturar a fração B.

Foi igualmente vendido, sem reabilitação, o ativo imobiliário designado por Mouzinho/Flores,

composto por um conjunto de 3 prédios sitos nas Ruas de Mouzinho da Silveira e das Flores, no

Porto.

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FOUR FUND

• • •

Investimentos do Exercício 3

No ativo imobiliário sito em Vilar do Pinheiro – prédio de habitação destinado a arrendamento –

apenas se encontra por arrendar uma fração, num total de 12, correspondentes aos mesmos 92% que

já se verificavam em 2014. No decurso do ano foram arrendadas 2 habitações que entretanto tinham

ficado sem arrendatário.

Face às vendas efetuadas no Passeio das Cardosas e à venda do ativo de Mouzinho/Flores, foi

distribuída aos participantes, em Abril, a quantia de € 200.000 e efetuado, em Dezembro, o

reembolso parcial no montante de € 1.000.000 por conta do valor final da liquidação.

Desde 11/05/2015 que decorre inspeção tributária às contas do Fundo, tendo a mesma sido dada por

concluída quanto aos anos de 2011 a 2014 em Dez/2015, que concluiu por um valor de IRC referente

aos anos de 2013 e 2014 no montante de € 358.854, o qual foi provisionado no corrente exercicio. A

Sociedade Gestora, discordando da interpretação da Autoridade Tributária para o cálculo do

referido imposto, entendeu recorrer aos meios legais para defesa dos interesses dos participantes

logo que seja recebida a nota de liquidação de imposto.

Os activos imobiliários encontram-se valorizados pela média simples dos valores atribuídos por dois

peritos avaliadores de imoveis, devidamente registados junto da CMVM. As metodologias usadas

estão de acordo com a legislação em vigor e foram devidamente identificadas, tendo sido neste caso

especifico o método do rendimento e o método comparativo do mercado.

Em relação aos activos imobiliários, pelo facto do fundo ser de reabilitação urbana e estando o

mesmo em liquidação, a Sociedade Gestora manteve os peritos avaliadores que desde sempre

acompanharam os variados projectos. Uma eventual mudança dos mesmos traduzir-se-ia em

prejuízos para os investidores, que no entender da Sociedade Gestora não se justifica.

Investimentos do Exercício

Não aplicável

Alienações do Exercício

As alienações reconhecidas no exercício correspondem apenas às frações para comércio e habitação

com escritura celebrada até 31 de Dezembro de 2015.

Comentário aos Resultados

As contas encerraram com um prejuízo de €393.312 na sua quase totalidade devidos à constituição

de provisões para encargos devidos pela notificação para liquidação adicional de IRC.

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FOUR FUND

• • •

Proposta de Distribuição de Resultados 4

Proposta de Distribuição de Resultados

Conforme contas em anexo, o resultado líquido foi negativo e cifrou-se em € 393.312.

Propõe-se que o prejuízo apurado seja levado a Resultados Transitados.

Perspectivas para 2016

A Sociedade Gestora continuará a diligenciar a pronta liquidação do FOUR FUND (Fundo em

Liquidação) com a venda e/ou das frações de comércio ainda disponíveis no empreendimento

Passeio das Cardosas e do prédio de arrendamento sito em Vilar do Pinheiro, Vila do Conde.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores; e

• Ao Auditor do Fundo pelo zelo colocado no acompanhamento da atividade.

Lisboa, 29 de Janeiro de 2016

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora

______________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles

Administrador Delegado

______________________________

Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade

Administrador Delegado

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FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO EM REABILITAÇÃO URBANA - FIRST OPORTO URBAN REGENERATION FUND (Em Liquidação)

BALANÇO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

(Montantes expressos em Euros)

2015 2014

Activo Mais menos Activo Activo

ACTIVO Notas bruto valias valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas 2015 2014

ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO

Construções 1 e 3 2,516,344 556,087 (110,953) 2,961,478 5,985,432 Unidades de participação 2 4,000,000 5,000,000 Total de activos imobiliários 2,516,344 556,087 (110,953) 2,961,478 5,985,432 Resultados transitados 2 (200,927) (765,375) Resultados distribuídos 2 (200,000) -Resultado líquido do exercício 2 (393,312) 564,448

Total do Capital do Fundo 3,205,761 4,799,073 DISPONIBILIDADES

Caixa 7 295 295 259 AJUSTAMENTOS E PROVISÕES

Depósitos à ordem 7 256,039 256,039 83,419 Ajustamentos de dívidas a receber - -Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 1,600,000 1,600,000 1,250,000 Provisões acumuladas 11 835,195 470,507

Total das disponibilidades 1,856,334 1,856,334 1,333,678 Total de Provisões acumuladas 835,195 470,507

CONTAS DE TERCEIROS CONTAS DE TERCEIROS

Outras contas de devedores 16 156,773 156,773 184,914 Comissões e outros encargos a pagar 15 19,989 27,223 Total dos valores a receber 156,773 156,773 184,914 Outras contas de credores 15 309,108 430,493 Adiantamentos por venda de imóveis 15 - 229,200

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Total de valores a pagar 329,097 686,916

Acréscimos de proveitos 14 52 52 60

Despesas com custo diferido 14 1,169 1,169 2,980 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

Outros acréscimos e diferimentos 14 439,370 439,370 284,548 Acréscimos de custos 17 1,039,685 1,829,641 Total de acréscimos e diferimentos activos 440,591 440,591 287,588 Receitas com proveito diferido 17 5,438 5,475 Total de acréscimos e diferimentos passivos 1,045,123 1,835,116 Total do Activo 4,970,042 556,087 (110,953) 5,415,176 7,791,612 Total do Passivo e Capital do Fundo 5,415,176 7,791,612

Total do número de unidades de participação 2 500,000 500,000 Valor unitário da unidade de participação 2 6.4115 9.5981

O anexo faz parte integrante do balanço em 31 de Dezembro de 2015.

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FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO EM REABILITAÇÃO URBANA - FIRST OPORTO URBAN REGENERATION FUND (Em Liquidação)

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

Notas 2015 2014 Notas 2015 2014

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

Juros e custos equiparados: Juros e proveitos equiparados:

De operações correntes - 19,230 Outras, de operações correntes 1,483 488

Comissões: Em activos imobiliários 20 397,582 1,404,970

Em activos imobiliários 18 58,359 - Reversões de ajustamentos e de provisões

Outras, de operações correntes 18 90,505 157,293 De provisões para encargos 11 10,859 20,243 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários 21 64,408 62,066 Em activos imobiliários 20 177,705 561,292 Total de proveitos e ganhos correntes 474,332 1,487,767 Impostos e taxas:

Imposto sobre rendimento 12 - 625

Impostos indirectos 12 7,368 16,725

Provisões do exercício:

Provisões para encargos 11 375,547 30,298 Fornecimentos e serviços externos 19 124,289 110,723 Total de custos e perdas correntes 833,773 896,186

CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS

Perdas de exercícios anteriores 34,891 31,489 Ganhos de exercícios anteriores 14,065 11,090 Outras perdas eventuais 13,045 9,234 Outros ganhos eventuais - 2,500 Total de custos e perdas eventuais 47,936 40,723 Total de proveitos e ganhos eventuais 14,065 13,590

LUCRO DO EXERCÍCIO 2 - 564,448 PERDA DO EXERCÍCIO 2 393,312

881,709 1,501,357 881,709 1,501,357

Resultados de activos imobiliários 159,996 774,621 Resultados eventuais (33,871) (27,133) Resultados correntes (359,441) 592,206 Resultados antes de imposto sobre o rendimento (393,312) 565,073

Resultados líquidos do período (393,312) 564,448

O anexo faz parte integrante da demonstração de resultados do exercício findo em 31 de Dezembro de 2015.

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FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO EM REABILITAÇÃO URBANA FIRST OPORTO URBAN REGENERATION FUND (Em Liquidação)

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014

2015 2014 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

Pagamentos:

Resgates/reembolsos de unidades de participação ( 1,000,000) -Pagamento de rendimentos aos participantes ( 200,000)

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo ( 1,200,000) -OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Recebimentos:

Alienação de activos imobiliários (Nota 1) 3,170,190 5,326,299 Rendimentos de activos imobiliários 64,409 62,078 Outros recebimentos de activos imobiliários - 235 3,234,599 5,388,611 Pagamentos:

Aquisição de activos imobiliários (Nota 1) ( 15,695) (510,441) Despesas correntes (FSE) em activos imobiliários ( 378,081) (341,943) Outros pagamentos de activos imobiliários ( 993,976) (2,874,717) (1,387,753) (3,727,101)

Fluxo das operações com activos imobiliários 1,846,846 1,661,510 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

Recebimentos:

Juros de depósitos bancários 1,428 477 1,428 477 Pagamentos: Comissão de gestão ( 60,000) (60,000) Comissão de depósitário ( 15,002) (15,002) Impostos e taxas ( 33,474) (21,302) Reembolso de empréstimos - (1,000,000) Juros empréstimos - (20,721) Outros pagamentos correntes ( 448) (5,014) (108,923) (1,122,038)

Fluxo das operações de gestão corrente (107,496) (1,121,561) OPERAÇÕES EVENTUAIS

Pagamentos:

Outros pagamentos de operações eventuais ( 16,695)

Fluxo das operações eventuais (16,695)

Saldo dos fluxos de caixa do exercício 522,656 539,949 .

Disponibilidades no início do exercício 1,333,678 793,729

Disponibilidades no fim do exercício 1,856,334 1,333,678

O anexo faz parte integrante da demonstração dos fluxos monetários para o exercício findo em 31 de Dezembro de 2015.

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FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO EM REABILITAÇÃO URBANA “FIRST OPORTO URBAN REGENERATION FUND” (em liquidação)

ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 (Montantes expressos em Euros)

1

INTRODUÇÃO

O “FirstOportoUrbanRegeneration Fund” é um fundo especial de investimento imobiliário fechado em reabilitação urbana gerido pela Fund Box – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como um fundo de subscrição privada com distribuição parcial de rendimentos. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (“CMVM”) em 22 de Dezembro de 2010, tendo iniciado a sua actividade no dia 16 de Junho de 2011, com uma duração inicial de 5 anos, prorrogável por períodos não superiores a 2 anos desde que para tanto seja obtida a autorização da CMVM e a deliberação favorável da assembleia de participantes. No dia 20 de Janeiro de 2014, a Assembleia de Participantes decidiu por unanimidade proceder à liquidação do Fundo. No dia 12 de Fevereiro de 2015, o Conselho Directivo da CMVM autorizou a prorrogação do prazo de reembolso das unidades de participação do Fundo, até ao dia 20 de Janeiro de 2016.

A actividade do Fundo está regulamentada pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, que aprova o regime jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo e pelo Regulamento da CMVM 2/2015 de 24 de Fevereiro que consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários.

O Banco Invest, SA assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia da totalidade dos activos mobiliários do Fundo.

O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as Notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e as notas posteriores à nota 13 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13.

BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS

As demonstrações financeiras, compostas pelo balanço, demonstração dos resultados e demonstração dos fluxos monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos fundos de investimento imobiliário.

O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os participantes dos fundos de investimento imobiliário.

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2

As políticas contabilísticas mais significativas utilizadas na preparação das demonstrações financeiras foram as seguintes:

a) Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento.

b) Comissão de gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviçosprestados pela sociedade gestora.

De acordo com o regulamento de gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre a média aritmética simples, do valor bruto global do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de €60.000.

c) Comissão de depositário

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas incorridas pelo banco depositário no âmbito dos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o regulamento de gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125% sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo de €15.000.

d) Taxa de supervisão

Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os fundos passaram a pagar uma taxa mensal de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a €200 nem superior a €20.000.

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3

e) Activos imobiliários

Os imóveis são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, estando os imóveis registados à média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação.

Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima anual, correspondentes a ganhos e perdas não realizadas, são registados em resultados nas rubricas de “Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários” e “Perdas em operações financeiras e activos imobiliários”, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no activo.

O custo do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado.

No caso do imóvel sito no Quarteirão das Cardosas e de acordo com os contratos existentes, o custo de aquisição dos imóveis incorpora a quantia estimada a pagar à Porto Vivo SRU, a qual corresponde a 50% do valor de venda do imóvel. Nos casos em que já se encontram celebrados Contratos Promessa de Compra e Venda (CPCV’s) a quantia a pagar à Empresa Municipal já se encontra fixada.

f) Unidades de participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período.

As “Variações patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição.

A 31 de Dezembro de 2015 o Capital do Fundo é constituído pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados transitados e pelo resultado líquido do exercício, deduzido do valor dos activos Imobiliários entregues ao participante relativos a adiantamento por conta da liquidação conforme dados apresentados na nota 2.

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4

g) Contas de terceiros

As dívidas de terceiros no activo evidenciam o valor recuperável esperado, após deduzido o eventual ajustamento registado no passivo. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido na totalidade do valor em mora. As situações em contencioso, assim como as que ainda não tendo atingido os 90 (noventa) dias de mora se revelem incobráveis, são provisionadas na totalidade. Estas provisões são registadas no passivo na rubrica de “Ajustamentos de dívidas a receber”.

h) Regime fiscal

O regime fiscal dos fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana está consagrado no artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).

Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012 e pelo menos 75 % dos seus activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.

Caso o Fundo não atinja o intervalo de 75% supra citado, serão aplicados os limites descritos no artigo 22.º do EBF, em que os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 25% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

O regime fiscal alterou a 1 de Julho de 2015. À semelhança do ano de 2014, até 30 de Junho de 2015, o regime fiscal em vigor era o seguinte:

Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma:

•Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício;

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•Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos;

•Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.

O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de “Impostos” da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em “Juros e proveitos equiparados”.

A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela sociedade gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 (quatro) anos contado a partir do ano a que respeitam.

Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei n.º 3 – B/2010 de 28 de Abril ao Orçamento de Estado para 2010, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, como é o caso do Fundo, passaram a ser tributados em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), não existindo durante o exercício de 2014, tal como nos anteriores exercícios, qualquer isenção destes impostos para fundos desta natureza. Contudo, como incentivo à reabilitação urbana, e conforme referido nos pontos 7 e 8 do artigo 71.º do EBF, os imóveis integrados no Fundo poderão possibilitar de isenção de IMI e IMT estando as respectivas isenções dependentes de deliberação da Assembleia Municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

O Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, procede à reforma do regime de tributação dos OIC, onde as principais alterações são a tributação dos participantes à saída em sede de IRS e IRC e o ativo global líquido dos OIC passam a ser alvo de tributação em sede do imposto selo. Este regime fiscal entrou em vigor a 1 de Julho de 2015.

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1. Na esfera do Fundo:

• O Fundo é tributado em IRC, à taxa geral prevista no respetivo Código (atualmente fixada em 21%), estando isento de derrama municipal e estadual;

• O lucro tributável corresponderá ao resultado líquido do exercício apurado de acordo com as respetivas normas contabilísticas, estando no entanto isentos de rendimentos de capitais, prediais e mais-valias e devendo desconsiderar os gastos relativos a esses rendimentos, previstos no artigo 23.º-A, do Código do IRC, e comissões de gestão;

• Os prejuízos fiscais apurados sãoreportáveis por um período de 12 anos;

• Às fusões, cisões e subscrições em espécie realizadas entre OIC pode ser aplicado o regime da neutralidade fiscal;

• O Fundo está sujeito às taxas de tributação autónoma previstas no Código do IRC;

• Não haverá obrigação de retenção na fonte relativamente aos rendimentos obtidos pelo Fundo;

• O Fundo será tributado em Imposto do Selo sobre a média mensal do valor líquido global dos seus ativos à taxa de 0,0125% (por trimestre).

2. Na esfera do participante:

• Os investidores residentes que sejam pessoas singulares serão tributados em sede de IRS à taxa de 28%, através do mecanismo da retenção na fonte (salvo se optarem pelo englobamento);

• Os rendimentos pagos a investidores residentes que sejam pessoas coletivas estarão sujeitos a uma retenção na fonte de IRC provisória (por conta do imposto devido no final) à taxa de 25% (exceto se os beneficiários beneficiarem de dispensa de retenção na fonte); • Os sujeitos passivos não residentes que obtenham rendimentos: (i) distribuídos por fundos e sociedades de investimento imobiliário ou operações de resgate de UPs destes fundos estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%; (ii) de fundos e sociedades de investimento mobiliário, incluindo mais-valias que resultem do respetivo resgate ou liquidação, estão isentos de IRS ou IRC;

• Os rendimentos obtidos por sujeitos passivos residentes em paraísos fiscais, por entidades que sejam detidas direta ou indiretamente em mais de 25% por residentes e por beneficiários que não apresentem prova de que são não residentes, ficarão sujeitos às taxas de retenção na fonte definitiva de 25%, 28% ou 35% (consoante os casos);

• Os sujeitos passivos não residentes que não tenham efetuado prova atempada do seu estatuto poderão solicitar o reembolso total ou parcial do imposto que tenha sido retido na fonte, durante um prazo de dois anos;

• Para efeitos da aplicação deste regime, os rendimentos decorrentes da detenção de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e da titularidade de

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7

participações sociais em sociedades de investimento imobiliário, incluindo as mais-valias que resultem da transmissão onerosa, resgate ou liquidação, são considerados rendimentos de bens imóveis.

i) Demonstração de fluxos monetários

Para efeitos de demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo das disponibilidades em Instituições de Crédito e Caixa.

1. ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 2015 Imóvel Valor contabilístico bruto Mais e menos valias potenciais Valor contabilístico líquido Média das Avaliações Construções Arrendadas

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção A 113,420 (6,643) 106,777 106,777

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção B 109,299 (9,613) 99,686 99,686

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção C 155,362 (12,760) 142,602 142,602

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção D 118,570 (13,954) 104,616 104,616

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção E 109,299 (7,180) 102,119 102,119

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção F 137,340 1,065 138,405 138,405

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção H 113,420 (13,595) 99,825 99,825

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção I 113,420 (13,363) 100,057 100,057

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção J 141,581 (2,807) 138,774 138,774

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção K 155,362 (7,805) 147,557 147,557

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção L 118,570 (19,192) 99,378 99,378

Não Arrendadas

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção B 296,453 227,429 523,882 523,882

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção C 559,001 275,019 834,020 834,020

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção AU 124,125 52,575 176,700 176,700

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção G 151,122 (4,042) 147,080 147,080

2,516,344 445,134 2,961,478 2,961,478

O montante acumulado de mais-valia potencial líquida registado em balanço de €445,134 corresponde ao reconhecimento, para cada imóvel da diferença entre o respectivo valor contabilístico bruto e o valor correspondente da média aritmética simples das avaliações periciais.

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2. CAPITAL DO FUNDO

O património do Fundo é representadopor unidades de participação iguais com um valor base de €10 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2015 foi a abaixo descrita:

2015 Saldo em 31-12-2014 Adiantamento por conta de liquidação Distribuição de rendimentos Aplicação do resultado de 2014 Resultado líquido do exercício Saldo em 31-12-2015 Unidades de participação 5,000,000 (1,000,000) - - 4,000,000 Resultados transitados (765,375) - - 564,448 - (200,927) Resultados distribuídos - - (200,000) - - (200,000) Resultado líquido do exercício 564,448 - - (564,448) (393,312) (393,312) 4,799,073 (1,000,000) (200,000) - (393,312) 3,205,761 Número de unidades de participação 500,000 500,000

Valor da unidade de participação 9.5981

6.4115 2014 Saldo em 31-12-2013 Subscrições Distribuição de rendimentos Aplicação do resultado de 2013 Resultado líquido do exercício Saldo em 31-12-2014 Unidades de participação 5,000,000 - - - - 5,000,000 Resultados transitados (1,658,241) - - 892,866 - (765,375) Resultado líquido do exercício 892,866 - - (892,866) 564,448 564,448

4,234,625 - - - 564,448 4,799,073 Número de unidades de participação 500,000 - 500,000

Valor da unidade de participação 8.4692 0.0000

9.5981

No dia 24 de Abril de 2015, o Fundo distribuiu rendimentos no valor de €0.40 por unidade de participação, no valor total de €200,000. No dia 23 de Novembro de 2015, a assembleia de participantes deliberou a realização de um reembolso parcial aos participantes por conta do valor final da liquidação no montante de €1,000,000.

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3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Em 31 de Dezembro de 2015 a carteira de activos imobiliários tinha a seguinte composição:

31-12-2015

Área Valor de Data da Valor de Data da Valor de Valor do

Imóvel / Terreno (m2₎ _aquisição _avaliação _avaliação _avaliação _avaliação _Imóvel _{Localização}

1. Imóveis situados em Portugal

1.4 Construções 1.4.1 Arrendadas

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção A 157 113,420 27-11-2015 104,380 27-11-2015 109,174 106,777 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção B 111 109,299 27-11-2015 95,040 27-11-2015 104,332 99,686 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção C 276 155,362 27-11-2015 136,125 27-11-2015 149,079 142,602 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção D 176 118,570 27-11-2015 98,667 27-11-2015 110,566 104,616 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção E 123 109,299 27-11-2015 100,780 27-11-2015 103,458 102,119 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção F 166 137,340 27-11-2015 131,738 27-11-2015 145,071 138,405 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção H 114 113,420 27-11-2015 96,285 27-11-2015 103,365 99,825 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção I 123 113,420 27-11-2015 96,980 27-11-2015 103,134 100,057 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção J 173 141,581 27-11-2015 127,286 27-11-2015 150,262 138,774 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção K 205 155,362 27-11-2015 138,212 27-11-2015 156,902 147,557 Vila do Conde

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção L 113 118,570 14-09-2015 98,000 14-09-2015 100,755 99,378 Vila do Conde

1.4.1 Não Arrendadas

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção B 985 296,453 27-11-2015 501,000 27-11-2015 546,765 523,882 Porto

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção C 404 559,001 27-11-2015 813,040 27-11-2015 855,000 834,020 Porto

Prédio Urbano Quarteirão das Cardosas Fracção AU 92 124,125 27-11-2015 161,000 27-11-2015 192,400 176,700 Porto

Prédio Urbano Rua José Martins Maia 60 Fracção G 202 151,122 27-11-2015 137,808 27-11-2015 156,352 147,080 Vila do Conde

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31-12-2015

Juros Valor

Liquidez Quantid. Moeda Decorridos Global

7.1.1 Numerário EUR Caixa 295 7.1.2 Depósitos à ordem

DO Banco Invest 0.00% EUR - 211,405

DO CGD 0.00% EUR - 44,634

7.2.1 Depósitos com pré-aviso e a prazo

DP Banco Invest 0.02% 20151228 20160112 EUR 1 500,001

52 1,856,386 31-12-2015 Juros Valor

Outros valores a regularizar Quantid. Moeda Decorridos Global

9.1.2. Outros ativos

Valores Activos EUR 597,312

9.2.1. Recebimentos por conta de imóveis

Valores Passivos EUR -

9.2.2. Outros passivos

Valores Passivos EUR (2,209,415)

(1,612,103)

Valor Liquido Global do Fundo

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6. CRITÉRIOS E PRÍNCIPIOS DE VALORIZAÇÃO

Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo.

7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO

2015 Contas Saldo em 31-12-2014 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-2015 Numerário ₂₅₉ 295 Depósitos à ordem _83,419 256,039 Depósitos a prazo _1,250,000 _15,550,000 _(15,200,000) _1,600,000 Unidades de participação em fundos de tesouraria - - - - Total 1,333,678 15,550,000 (15,200,000) 1,856,334

A 31 de Dezembro de 2015 encontram-se em vigor os seguintes depósitos a prazo junto do Banco Invest: €800,000 constituído a 9 de Dezembro à taxa de 0.10% com vencimento a 11 de Janeiro de 2016; €500.000 constituído a 28 de Dezembro à taxa de 0,02% com vencimento a 12 de Janeiro de 2016 e; €300.000 constituído a 30 de Dezembro à taxa de 0,02% com vencimento a 14 de Janeiro de 2016. O saldo de Depósitos à Ordem a 31 de Dezembro de 2015 é de €256.039 devido ao valor da Escritura da Fracção AT não se encontrar disponível para constituir depósito a prazo.

9. COMPARABILIDADE COM O EXERCÍCIO ANTERIOR

As políticas contabilísticas seguidas em 2015, são idênticas às adoptadas em 2014, pelo que existe comparabilidade nas rubricas de balanço e demonstração de resultados.

11. PROVISÕES 2015 Contas Saldo em 31-12-2014 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-2015 Ajustamentos para crédito

vencido - - - -

Provisões para encargos 470,507 _364,688 _- 835,195

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O Fundo em 2015 foi sujeito a uma inspecção tributária que concluiu um valor a pagar de IRC no valor de €358,854, referente aos exercícios de 2014 e 2013 no qual o fundo não concorda e procedeu aos meios legais para defender os interesses dos seus participantes face à interpretação da Autoridade Tributária. Apesar de se aguardar a nota de liquidação para o pagamento e reclamação do valor, foram efetuadas as provisões para este valor, por uma questão de prudência.

O Fundo possui contratos de arrendamento com opção de compra no imóvel sito na Rua José Martins Maia n.º 60. O montante de €39,742, dos quais €5.834 reconhecidos em 2015, registado em provisões respeita à perda que seria reconhecida em 31 de Dezembro caso a opção fosse exercida nesta data. O remanescente (€436,599) está relacionado com o IMT pago pela contraparte compradora da fracção “A” do Quarteirão das Cardosas, em 7 de Fevereiro de 2013, o qual era considerado responsabilidade do Fundo face ao entendimento de que a referida operação estaria isenta de tal imposto. No âmbito da operação de venda foi contratualmente estabelecido que qualquer imposto ou taxa devolvido à contraparte compradora por via de tal isenção seria objeto de devolução ao Fundo, situação que justifica a referida dívida. Tendo sido interposto recurso hierárquico do despacho de indeferimento de pedido de isenção de IMT, e ultrapassado esse prazo, presume-se tacitamente indeferido o recurso, o que ocorreu no final do exercício de 2013. Como tal, a contraparte compradora apenas poderá procurar recuperar o IMT através de acção judicial o que levou a Sociedade Gestora por critérios de prudência a reconhecer o custo no Fundo.

12. IMPOSTOS

2015 2014 Imposto sobre o Rendimento:

IRC Comercial - 625 - 625 Impostos Indiretos: Imposto Selo 1,086 1,054 Outros Impostos:

Imposto Municipal s/ Imóveis 6,282 15,671

Total de Impostos suportados 7,368 17,350

O imposto de selo refere-se ao imposto pago pelo Fundo relativo aos Contratos de Arrendamento celebrados e ao imposto pago pelo Fundo ao abrigo da nova legislação conforme referido no regime fiscal (alínea h). O valor do IMI desceu relativamente ao ano anterior fruto das vendas realizadas durante o ano.

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13. RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS

31-12-2015 31-12-2014

Tipo de responsabilidade

Operações a Prazo de Venda - Imóveis - 476,500 Operações a Prazo de Compra - Imóveis - 238,250 Opções sobre imóveis 1,138,662 1,049,416 1,138,662 1,764,166

O valor registado nas opções sobre imóveis diz respeito ao valor de venda a 31 de Dezembro de 2015 dos imóveis sitos na Rua José Martins Maia n.º 60 que detêm contratos de arrendamento com opção de compra conforme explicado na nota 11.

14. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACTIVOS

2015 2014 Acréscimos de proveitos

Juros de depósitos a prazo 52 60

Despesas com custo diferido

Despesas com custo diferido 1,169 2,980 Outros acréscimos e diferimentos 439,370 284,548

Total 440,591 287,588

As “despesas com custo diferido” englobam seguros cuja apólice se encontra em vigor em 2015. Na rubrica “outros acréscimos e diferimentos” é representada essencialmente por Imposto Municipal sobre Transmissões e Imposto de Selo referente à Escritura da Fracção A (€436,599). Na rubrica de “acréscimos de proveitos” encontram-se os juros provenientes dos depósitos a prazo em vigor a 31 de Dezembro de 2015 e que serão apenas recebidos na data de vencimento dos mesmos.

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15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a pagar”, nomeadamente as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício de 2015 (€19.989). A rubrica de “Outras contas de credores” no montante de €309.108 diz respeito a dívida a prestadores de serviços.

2015 2014 Comissões e outros encargos a pagar

Sociedade Gestora 15,124 15,124 Banco Depositário 3,780 3,781 Entidades avaliadores de imóveis 885 8,118 Autoridades de Supervisão 200 200 19,989 27,223

Outras contas de credores

Imposto sobre o rendimentos - 700 IVA 266 Outros credores 309,108 429,527 309,108 430,493 Adiantamentos p/ venda construções

Acabadas - 229,200 - 229,200

Total 329,097 686,916

16. CONTAS DE TERCEIROS - ACTIVO

O saldo da rubrica “Outras contas de devedores” corresponde ao montante das rendas vencidas mas não consideradas incobráveis ou de cobrança duvidosa e despesas pagas pelo Fundo mas refacturadas a terceiros (€19.902). Esta rubrica inclui também um valor de IVA a recuperar (€136,871).

17. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS

Os “acréscimos de custos” referem-se às responsabilidades existentes (€1.032.477) perante a Porto Vivo decorrentes do contrato de reabilitação urbana da unidade de intervenção do Quarteirão das Cardosas e à estimativa de Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre Imóveis a pagar pelo Fundo. A rubrica de “receitas com proveito diferido” diz respeito às rendas do imóvel sito na Rua José Martins Maia n.º 60 referentes a Janeiro de 2016, emitidas em Dezembro de 2015.

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18. COMISSÕES

19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS

2015 2014 Electricidade 1,148 - Seguro 3,229 4,608 Condomínio 6,534 4,038 Conservação 7,320 2,001 Reparações 4,453 - Vigilância e Segurança 8,197 29,981 Higiene e Limpeza 2,263 3,568 Auditoria 7,134 7,134 Avaliação dos activios

imobiliários 5,689 11,132 Honorários 18,450 19,987 Publicidade 4,255 23,506 Contencioso e Notariado 1,153 3,778 Outros 54,464 990 Total 124,289 110,723

A rubrica “Outros” refere-se na sua maioria a inspecção Tributária (15,975€), e Indeminizações (16,695€).

2015 2014 Acréscimo de custos

Imposto Selo 401 - Imposto Municipal sobre Imóveis 6,807

Outros custos a pagar 1,032,477 1,829,641

Receitas com proveito diferido

Rendas 5,438 5,475 Total 1,045,123 1,835,116 2015 2014 Comissões e taxas

Comissões em Activos Imobiliários 58,359 49,134 Comissão de Gestão 60,000 60,000 Comissão de Depósito 15,000 15,001 Taxa de Supervisão 2,400 2,400 Comissão de garantia 12,657 25,742 Outras Comissões 448 5,016 Outras, de operações correntes 90,505 108,159

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20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Durante o exercício de 2015 foram firmadas as escrituras de compra e venda de 16 fracções do imóvel denominado Quarteirão das Cardosas e o imóvel situado na Rua das Flores com Rua Mouzinho da Silveira.

2015 2014 Ganhos Op. Financeiras e Act. Imob.

Ganhos na Alienação _387,883 _699,213 Outros ganhos _9,699 _705,757 397,582 1,404,970 Perdas Op. Financeiras e Act. Imob.

Perdas na Alienação _- _(236,856) Outras perdas _(177,705) _(324,436) (177,705) (561,292) 219,877 561,292

21. RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

No exercíciofindo em 31 de Dezembro de 2015, esta rubrica corresponde às rendas provenientes do arrendamento das fracções do imóvel sito na Rua José Martins Maia n.º 60. A 31 de Dezembro encontram-se arrendadas onze das doze fracções que constituem o referido imóvel.

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