Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível do Foro Regional de Santana da
Comarca de São Paulo – SP
Processo digital nº 1018271-52.2014.8.26.0001
Classe - Assunto: Procedimento comum-: Despesas condonomiais Requerente: Condomínio Villaggio di Milano
Requerido: Raquel Maria de Abreu
LUCY INÊS OLIVAN, infra-assinada, Engenheira Civil, inscrita no CREA sob
n00600588840 - São Paulo e IBAPE/SP sob n0 1676, perita judicial nomeada nos
Autos de Ação de Cobrança de Despesas Condonomiais onde a Requerente é o Condomínio Villaggio di Milano e o Requerido é a Sra. Raquel Maria de Abreu que se processa perante este Juízo e Cartório da 9º Vara Cível do Foro Regional de
Santana da Comarca de São Paulo vêm à presença de Vossa Excelência tendo
procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários para a produção de prova pericial técnica de engenharia, vem, mui respeitosamente, apresentar a V. Exª as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
ÍNDICE
1- RESUMO DO VALOR ... 3
2 PRELIMINARES ... 4
3 HISTÓRICO ... 4
3.1DA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL DE AVALIAÇÃO ... 4
3.2DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ... 4
4 OBJETIVO E FINALIDADE ... 5
5 VISTORIA ... 5
5.1LOCALIZAÇÃO ... 6
5.2CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 10
5.3CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 10
5.4CLASSIFICAÇÃO CONSTRUTIVA ... 23
5.5ÁREA CONSTRUÍDA ... 23
5.6ESTADO DE CONSERVAÇÃO ... 23
6 AVALIAÇÃO ... 23
6.1METODOLOGIA ... 23
6.2TRATAMENTO POR FATORES ... 26
6.2.1 Critérios Adotados ... 26
6.2.2 Distribuição das amostras ... 26
6.2.3 Valor Unitário Obtido ... 27
6.2.4 Valor Total do Imóvel Avaliando ... 27
6.2.5 Especificação da Avaliação ... 27
6.2.5 Diagnóstico do Mercado ... 29
7 CONCLUSÃO ... 29
ENCERRAMENTO ... 30
ANEXO I MATRÍCULA DO IMÓVEL NO 83.767 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO . 1 ANEXO II FICHAS CADASTRAIS DO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISA ... 1 ANEXO III DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO – MÉTODO COMPARATIVO: UTILIZANDO FATORES3
1- RESUMO DO VALOR
Este Laudo de Avaliação apresenta o valor de venda de mercado determinado através do Método Comparativo Direto com o emprego do Tratamento por Fatores, com grau de Fundamentação II e grau de Precisão III, de acordo com a norma NBR 14.653-2:2011.
• Imóvel: O imóvel avaliando está situado na Rua Dr. Francisco Ranieri, 564 (antigo 550) - unidade 92 -do Edifício Piazza della Scala do Condomínio Villaggio Di Milano, Santana , município de São Paulo, SP.
Este imóvel tem registro na matrícula no 83.767 do 3o Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo (Anexo I deste Laudo).
Consta da matrícula Av-04 que o número do contribuinte na Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP é 071.376.0441-2. Em pesquisa pelo site da prefeitura verificou-se que esta matrícula corresponde a unidade 93.
• Vistoria: Cabe consignar que a vistoria do imóvel foi realizada pela signatária na data de 22/11/2018 (convocação feita na carta de 17/10/18, constante da folha 199 dos autos) com a presença do Zelador Sr Alex S. Xavier e sem a presença de Assistentes Técnicos e/ou Advogados das partes.
• Valor de mercado para venda: Concluiu-se que o valor de mercado de venda do imóvel acima descrito é de R$ 342.000,00 (trezentos e quarenta e
•
2 PRELIMINARES
Este Laudo de Avaliação apresenta os estudos e diligências que se fizeram necessários para a determinação do valor de mercado de venda do imóvel calculado pelo Método Comparativo Direto com o emprego do Tratamento por Fatores.
3 HISTÓRICO
3.1 Da Produção de Prova Pericial de Avaliação
Na fl. 190 dos autos esta signatária é nomeada perita judicial em 13/07/2018 para avaliar o imóvel apartamento 92 do Edifício Piazza dela Scala do Condomínio Villaggio di Milano, sito à Rua Dr Francisco Ranieri, 564 (antigo 550) no bairro de Santana, em São Paulo - SP.
Aceita a incumbência e requer autorização para vistoriar o imóvel (fl. 206) a fim de avaliá-lo e constatar suas condições de uso e conservação atuais, solicitando que os advogados das partes fossem notificados da diligência programada.
• A vistoria ao imóvel foi realizada pela signatária em 22 de novembro de 2018 às 15:00h com a presença do zelador SR. Alex S. Xavier, mas sem a presença de Assistentes Técnicos e/ou Advogados das partes.
3.2 Da Documentação do Imóvel
Na matrícula no 83.767 do 3o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (Anexo I
deste Laudo) consta:." que o imóvel contem a área real privativa de 61,65 m2, área
real comum de 49,574 m2, e a área real total de 11,224 m2, correspondendo a fração
ideal de terreno de 0,55556%; cabendo ainda, uma vaga indeterminada para abrigar um veículo de passeio, com auxílio de manobrista, no estacionamento localizado no
pavimento térreo do empreendimento.”
Consta da matrícula Av-04 que o número do contribuinte na Prefeitura Municipal de
São Paulo – PMSP é 071.376.0441-2. Em pesquisa pelo site da prefeitura
4 OBJETIVO E FINALIDADE
O presente laudo tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel da Rua Dr Francisco Ranieri, 564, ap. 92 do Edifício Piazza dela Scala, no bairro de Santana, do Município de São Paulo, no Estado de São Paulo.
Especificou-se a busca do Grau de Fundamentação II e do Grau de Precisão III. O presente Laudo não tem por escopo a análise dominial, a investigação ou confirmação da titularidade do imóvel ou de eventuais ônus e gravames, bem como a realização de medições físicas in loco para a obtenção ou para a conferência de suas dimensões.
Restrições especiais ao uso, tais como decorrentes de envoltórias de tombamento, eventuais passivos ambientais e eventuais contaminações do solo também não foram consideradas.
Cabe consignar que, para efeito desta avaliação, o imóvel foi considerado livre e desembaraçado de ônus, encargos ou gravames, de qualquer natureza.
Foram analisados e utilizados pela signatária os seguintes documentos:
• Matrícula nº 83.767 do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, cuja atualização de 17/12/2018 consta do Anexo I deste Laudo;
• Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011;
• Normas Técnicas da ABNT NBR 14653-1 – “Avaliação de Bens – parte 1- Procedimentos gerais e ABNT NBR 14653-2 “Avaliação de Bens – parte 2: Imóveis Urbanos”.
5 VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada pela signatária no dia 22/11/2018.
Por ocasião da vistoria o apartamento 92 estava ocupado e trancado, portanto não foi possível sua inspeção.
O síndico Sr. Alex Xavier permitiu a entrada e vistoria no apartamento 73 do Edifício Via Manzoni, que segundo testemunhou é similar ao avaliando e está no mesmo estado de conservação do apartamento 92.
A norma NBR 14653-1 Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais em seu item 7.3- "Vistoria do bem avaliando" e subitem 7.3.1 diz que:
"Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo."
Já na NBR 14653-2 Avaliação de bens - Parte 2 - Imóveis urbanos e item 7.3.5.2- "Impossibilidade de vistoria", tem-se:
"Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação."
No presente caso, com base na Norma Brasileira NBR 14653 - partes 1 e 2, realizou-se a vistoria no apartamento 73 do Edifício Via Manzoni e nas partes comuns internas e externas do condomínio Villaggio di Milano, consubstanciado pelo item 7.3.5.2-item b) e complementadas pelo item a) descrição interna, fornecida pelo síndico.
As fotos 1 a 30 mostram os detalhes do imóvel 73 Edifício Via Manzoni, similar ao apartamento 92 do Edifício Piazza dela Scala, e das partes comuns do condomínio Villaggio di Milano.
5.1 Localização
O imóvel avaliando está localizado na Rua Dr Francisco Ranieri, 564, conforme planta de localização que consta da Figura 1 e das vistas aéreas das Figuras 2 e 3.
Figura 1: Planta de Localização do imóvel avaliando
https://www.google.com.br/maps/place
Figura 2: Vista aérea do local do edifício
https://www.google.com.br/maps/place IMÓVEL
AVALIANDO
IMÓVEL AVALIANDO
Figura 3: Vista do edifício
https://www.google.com.br/maps/place
De acordo com a planta Genérica de Valores do Município, o imóvel pertence ao Setor Fiscal 71, Quadra 378, conforme mostrado nas Figuras 4 e 5.
IMÓVEL AVALIANDO
Figura 4: Planta de Localização de setores do imóvel avaliando
http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx#
Figura 5: Cadastro: SETOR 071 – QUADRA 378 – ÍNDICE FISCAL: 1021,00
http://geosampa.prefeitura.s1p.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx#
IMÓVEL AVALIANDO
5.2 Características da Região
O imóvel avaliando se localiza no bairro de Lauzane Paulista,
Lauzane Paulista é um bairro situado na Zona Norte da cidade brasileira de São Paulo, pertencente ao distrito do Mandaqui. O bairro pertence a subprefeitura de Santana/Tucuruvi e a região administrativa responsável é a Nordeste.
O bairro tem perfil predominantemente residencial e está próximo da Serra da Cantareira. Em 2007, foi inaugurado no bairro o Santana Parque Shopping. Hoje é frequente a construção de empreendimentos imobiliários devido à valorização da região. O Lauzane Paulista faz divisa com os bairros do Mandaqui, Santa Teresinha, Chora Menino, Vila Nova Cachoeirinha e Imirim.
A região possui todos os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de água, luz, esgoto, energia, telefonia, gás natural Comgás, TV a cabo, iluminação pública, transporte público direto através de rede de ônibus e Metrô, pavimentação, coleta de lixo etc.
O imóvel avaliando está localizado na região de zoneamento ZC - Zonas de centralidades, que são porções do território localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos.
5.3 Características do Imóvel Avaliando
O condomínio “Villaggio Di Milano”, onde se situa o imóvel avaliando, encontra-se implantado em terreno de topografia plana e ocupa todo o terreno. É composto por 05 edifícios com 04 apartamentos por andar, 09 andares, portanto 36 apartamentos por edifício. O edifício Piazza dela Scala tem aproximadamente 23 anos, onde está situado o imóvel avaliando.
A entrada do condomínio, no alinhamento da calçada, tem entrada para pedestres com portaria para identificação e um portão para entrada de veículos. Cada apartamento tem vaga para 01 carro, não demarcada e com rodízio a cada 02 anos.
Todos os edifícios são iguais, mas construídos em fases diferentes.
Todos os edifícios tem 01 elevador e no térreo cada um tem um espaço comum destinado a salão de festas, brinquedoteca, sala de ginástica, sala de jogos e apartamento do zelador.
No térreo há churrasqueira e quadra de esportes, além das vagas para autos e jardins com bancos e muitas árvores, flores e jardim.
Pelo hall de entrada há acesso às escadas, ao elevador e a área comum. A aparência do edifício, tanto das fachadas quanto das áreas dos halls, é de bem conservado.
Tem guarita com sistema de identificação das pessoas moradoras, visitantes e prestadores de serviços.
O apartamento 73, similar ao apartamento 92, avaliando, é composto por hall de entrada, sala com varanda, cozinha com área de serviço, banheiro e 03 dormitórios. O imóvel inspecionado, apartamento 73, possui os seguintes acabamentos:
Entrada
Piso: ardósia
Paredes: alvenaria revestida e pintada Teto: laje revestida e pintada
Porta: madeira natural
Sala
Piso: carpete
Paredes: alvenaria revestida e pintada Teto: laje revestida e pintada
Porta-janela para a varanda: alumínio anodizado com vidro
Varanda
Piso: ardósia
Paredes: alvenaria revestida e pintada Teto: laje revestida e pintada
Gradil: ferro pintado
Cozinha e Área de Serviço
Piso: cerâmica
Paredes: alvenaria revestida e pintada com barrado de azulejo sobre a pia da cozinha
Teto: laje revestida e pintada
Janela: alumínio anodizado com vidro Porta: madeira natural
OBS: Pia com tampo de mármore, Tanque em louça, não há separação entre a cozinha e a área de serviço
Banheiro
Piso: cerâmica
Paredes: alvenaria revestida e pintada com azulejo até o teto só no box
Teto: gesso
Janela: alumínio anodizado com vidro Porta: madeira natural
OBS: não há porta no box, Pia com tampo de mármore
Quarto 1 = Quarto 2 = Quarto 3
Piso: carpete
Paredes: alvenaria revestida e pintada Teto: laje revestida e pintada
Janela: alumínio anodizado com vidro e veneziana Porta: madeira natural
As fotos a seguir mostram os detalhes do imóvel avaliando:
Foto 1: Vista geral – Fachada frontal
Fotos 3 e 4: Vista externa do ap 92 do Edifício Piazza dela Scala e detalhe
Foto 5: Entrada do Edifício Piazza dela Scala Imóvel
Foto 6: Porta de Entrada do ap 92 do Edifício Piazza dela Scala (avaliando)
Fotos 8 e 9: Salas de estar, jantar e varanda
Fotos 11 e12: Banheiro
Fotos 15 e 16: Quarto 2
Foto 19: Cozinha e Área de serviço
Foto 21: Área comum do térreo e garagens descobertas
Foto 24: Churrasqueira
Fotos 27 e 28: Salão de festas com cozinha
5.4 Classificação construtiva
De acordo com as características construtivas, arquitetônicas e de acabamentos, o
padrão construtivo é compatível com o tipo “apartamento padrão médio com
elevador”, item 1.3.3 do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2017,
estudo elaborado e publicado pelo IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia de São Paulo.
5.5 Área Construída
Nos cálculos para apuração do valor de venda de mercado do imóvel foi
considerada a área útil de 61,65 m2, segundo a matrícula no 83.767 do 3º Oficial de
Registro de Imóveis de São Paulo.
5.6 Estado de Conservação
Pela vistoria feita, o estado de conservação do imóvel pode ser classificado como “c”
(regular) do Quadro A do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2017 do IBAPE/SP.
O cálculo do Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - FOC, indicado pelo citado estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2017, considerando: idade estimada da edificação na data da avaliação de 23 anos; vida útil referencial de 60 anos (referência: NBR 15575:2013 - Edificações Habitacionais - Desempenho, Tabela C.6, valor mínimo para estrutura principal em concreto armado); valor residual de 20%.
6 AVALIAÇÃO 6.1 Metodologia
A avaliação foi feita de acordo com as Normas ABNT NBR 14653-1 – “Avaliação de Bens – parte 1 - Procedimentos gerais e ABNT NBR 14653-2 “Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos” e “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE -2011”.
Cabe ressaltar os itens 7.4.2, 7.4.3 e 7.5 da NBR 14653-1, que nortearam este Laudo quanto à escolha da metodologia e do campo amostral:
“...7.4.2 Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.
7.4.3 Situação mercadológica
Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado...”
Segundo a NBR 14653-1, item 8.2.1, tem-se que:
- o “Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Para efeito de justificar a metodologia adotada a signatária tem a esclarecer ainda, que foi utilizado o Tratamento por Fatores, que segundo o item 10 da NBR 14653-1:
“No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta.
É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicáveis:
- A elasticidade de preços representada pelo fator oferta;
- A transformação de preços a vista e a prazo, e/ou conversões de preços que sejam ofertados em outras moedas;
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original.
Com base no exposto acima e diante da qualidade da amostra, a signatária, avaliou o imóvel avaliando através do método mais indicado para o caso presente.
Portanto, a avaliação realizada se baseou no Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com o emprego do Tratamento por Fatores, em face da
existência de elementos comparativos semelhantes ao avaliando, conforme apresentado no Anexo II deste Laudo e nos termos do item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2.
Os fatores empregados neste laudo foram estabelecidos e estão regulamentados na
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP – 2011.
Para a consideração da elasticidade das ofertas foi adotado para o Fator Oferta, segundo a Norma do IBAPE/SP - 2011:
“A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.”
6.2 Tratamento por Fatores
6.2.1 Critérios Adotados
Na homogeneização dos dados foram estudadas as seguintes variáveis: localização (utilizado o índice fiscal indicado pela PMSP do avaliando e dos elementos da
amostra), padrão construtivo (através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos” do IBAPE/SP), estado de conservação (através do FOC, que é o Fator de
Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação que leva em conta a depreciação), andar e vagas de garagem.
O fator topografia é 1,0, para todos os elementos da amostra e o avaliando, pois a região considerada é plana.
Com base na análise dos dados coletados verifica-se que os elementos são compatíveis e permitem a continuidade dos trabalhos, empregando-se o tratamento por fatores.
6.2.2 Distribuição das amostras
A Figura 6 apresenta a distribuição das amostras para avaliação do imóvel da Av. Dr
Francisco Ranieri, 564 – apartamento 92 do edifício Piazza Della Scala.
Figura 6: Distribuição das amostras coletadas e do avaliando https://www.google.com.br/maps/place
6.2.3 Valor Unitário Obtido
O valor unitário homogeneizado resultou em R$ 5.538,27/m2, desvio padrão da
amostra de R$ 666,85/m2 e amplitude de 11,21%.
Intervalo de Confiança: Min R$ 5.227,74 /m2 Max. = R$ 5.848,80/m2
6.2.4 Valor Total do Imóvel Avaliando
O valor do imóvel pela técnica de tratamento por fatores será dado pela multiplicação da área pelo valor unitário homogeneizado descrito no item anterior, portanto:
V= 61,65m2 x R$ 5.538,27/m2= R$ 342.000,00, referente a dezembro/2018.
Segundo a NBR 14653-1
• item 7.7.1.a. “O arredondamento do valor de avaliação pode ser até 1% do valor estimado...”;
• item 7.7.1.b. “indicar a faixa de variação do preço de mercado...” Portanto tem-se a faixa de variação de R$ 322.300,00 a R$ 360.600,00.
Como valor de mercado do bem será considerado o valor de R$ 342.000,00
(trezentos e quarenta e dois mil reais), referente .dezembro de 2018.
6.2.5 Especificação da Avaliação
De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”:
“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão.
A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho.
Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.”
De acordo com as premissas da NBR 14.653-2:2011 o trabalho atingiu o Grau de
Fundamentação II, conforme demonstrado na Tabela a seguir.
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2
2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 3 2
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e características observadas pelo autor do Laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 3 4
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 (*) 2 9 III II I Obtido 10 6 4 II Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I II II
ANEXO
TOTAL DE PONTOS (Conforme item 9.2.2 da NBR 14.653-2:2011)Uso do Tratamento por Fatores
Grau de Fundamentação
Descrição
Item Pontuação
Enquadramento do Laudo de Avaliação segundo o Grau de Fundamentação
(*) No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Graus
Itens obrigatórios no grau correspondente
ENQUADRAMENTO GERAL DO LAUDO
Pontuação mínima
A tabela abaixo especifica os graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística.
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno
Quanto à Precisão, pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau de Precisão
III.
6.2.5 Diagnóstico do Mercado
O mercado imobiliário atual sofre diminuição acentuada do número de vendas em relação ao mesmo período de 2014, de forma geral na cidade de São Paulo e no Brasil, face à crise econômica e política que o país atravessa, com a diminuição da procura de imóveis.
Em 2015, 2016, 2017 e 2108, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", revela Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.
Atualmente, a economia brasileira continua bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário, mesmo com a redução dos juros. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança", reforça o coordenador do Índice FipeZap.
Isso significa que a dinâmica econômica é um termômetro de como será o mercado imobiliário. No entanto, de acordo com o economista, o cenário ainda se mostra adverso a curto prazo.
(Referência: http://g1.globo.com/especial-publicitario/zap/imoveis/noticia/.)
7 CONCLUSÃO
De acordo com a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE-2011”, o valor de mercado é a “quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência dentro das condições
de mercado vigentes”.
Assim sendo, a signatária conclui o valor de mercado de venda do apartamento 92, imóvel situado à Av. Dr. Francisco Ranieri 564, considerando sua condição de como
livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer
natureza, bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado de:
R$ 342.000,00 (Trezentos e quarenta e dois mil reais) referente a dezembro/2018.
ENCERRAMENTO
A signatária dá por encerrado o presente Laudo de Avaliação que possui 30 (trinta) folhas, impressas em um único lado, com a última datada e assinada e Anexo I (5 folhas),Anexo II (2 folhas) e Anexo III (3 folhas).
Anexos:
Anexo I: Matrícula do Imóvel no 83.767 do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo
Anexo II: Fichas cadastrais dos elementos comparativos de pesquisa
Anexo III: Determinação do valor unitário – método comparativo, tratamento por fatores
São Paulo, 18 de dezembro de 2018.
Enga Lucy Inês Olivan
CREA no. 0600588840 - São Paulo
Membro Titular do Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia no. 1676 – São Paulo Mestre em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
ANEXO I
MATRÍCULA DO IMÓVEL No 83.767 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO
ANEXO II
FICHAS CADASTRAIS DO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISA
ANEXO III
DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO – MÉTODO COMPARATIVO: Utilizando fatores
Anexo
LAUDO DE AVALIAÇÃO APARTAMENTO 92 - Edifício Piazza della Scala do CONDOMÍNIO Villaggio Di Milano Av. Dr Francisco ranieri,564
07/12/18
Endereço Área útil (m²) Vagas índice padrão idade conservação índice local Av Dr Francisco Ranieri, 564 61,65 1 1,926 23 c 1021,00
vida útil % da vida tabela k residual coef. deprec.
60 38 28,1 0,7190 20 0,7752
N Endereço Fonte de informação
1 Av Dr Francisco Ranieri, 564 - 5o andar Imoveis Sarti - 2236-0101 - Sra Sandra 2 Av do Guaca, 26 - 3o andar Mirante Imóveis - 2997-7900 - Sra. Nivea 3 Av do Guaca, 291 - 5o andar Primor Imoveis - 2985-3001 - Sr Eder 4 R Alberto Savoy , 390 - 2o andar Mirante Imóveis - 2997-7900 - Sra. Nivea 5 Av do Guaca, 555 - 6o andar AR Imóveis - 2236-2443 - Sr. Jaime 6 Rua Plinio Colas, 320 - 6o andar Flynt Imóveis - 3459-8769 - Sr.Cláudio 7 Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2892 - 9o andar G2 Imóveis - 2972-6622 - Sra. Rodrigo
8 Av Direitos Humanos, 1200 - 4o andar AP Souza Negócios Imobiliários - 2206-5820 - Sr. Coutinho 9 Av do Guaca, 63 - 4o andar Mirante Imóveis - 2997-7900 - Sra. Nivea
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
Anexo
N Preço (R$) Área útil (m²) Vagas Dormitórios índice padrão idade índice local natureza 1 350.000,00 61,85 1 3 1,926 23 1021,00 Oferta 2 450.000,00 78,00 1 3 1,926 20 1107,00 Oferta 3 393.000,00 64,64 1 3 1,926 15 1011,00 Oferta 4 430.000,00 79,00 1 3 1,926 20 860,00 Oferta 5 480.000,00 65,00 1 3 1,926 15 1086,00 Oferta 6 430.000,00 62,54 1 3 1,926 30 1100,00 Oferta 7 375.000,00 62,00 1 3 1,926 30 1198,00 Oferta 8 380.000,00 61,00 1 3 1,926 15 1097,00 Oferta 9 450.000,00 73,00 1 3 1,926 20 1107,00 Oferta
N vida útil idade % da vida conservação tabela k residual coef. deprec.
1 60 23 38 c 28,1 0,7190 20 0,7752 2 60 20 33 c 23,9 0,7610 20 0,8088 3 60 15 25 c 17,75 0,8225 20 0,8580 4 60 20 33 c 23,9 0,7610 20 0,8088 5 60 15 25 c 17,75 0,8225 20 0,8580 6 60 30 50 c 39,1 0,6090 20 0,6872 7 60 30 50 c 39,1 0,6090 20 0,6872 8 60 15 25 c 17,75 0,8225 20 0,8580 9 60 20 33 c 23,9 0,7610 20 0,8088
DADOS, ÍNDICES E COEFICIENTES DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA
Anexo
N Unit. (R$/m²) fator oferta fator padrão fator deprec. fator local fator vaga fator área fator andar 1 5.658,85 0,9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 2 5.769,23 0,9 1,00 0,96 0,92 1,00 1,05 1,02 3 6.079,83 0,9 1,00 0,90 1,01 1,00 1,01 1,04 4 5.443,04 0,9 1,00 0,96 1,19 1,00 1,05 1,01 5 7.384,62 0,9 1,00 0,90 0,94 1,00 1,01 1,01 6 6.875,60 0,9 1,00 1,13 0,93 1,00 1,00 1,05 7 6.048,39 0,9 1,00 1,13 0,85 1,00 1,00 1,08 8 6.229,51 0,9 1,00 0,90 0,93 1,00 1,00 1,03 9 6.164,38 0,9 1,00 0,96 0,92 1,00 1,03 1,03 Valor da vaga 50.000,00
MÉDIA E SANEAMENTO DA AMOSTRA (30% ao redor da média)
N Unit. (R$/m²) saneamento 1 saneamento 2 saneamento 3 Determinação do grau de precisão
1 5.322,99 5.322,99 5.322,99 5.322,99 Média saneada (R$/m²) 5.538,27 2 4.897,74 4.897,74 4.897,74 4.897,74 Desvio padrão 666,85 3 5.246,31 5.246,31 5.246,31 5.246,31 T Student 1,397 4 6.022,78 6.022,78 6.022,78 6.022,78 Limite Inferior 5.227,74 5 5.643,93 5.643,93 5.643,93 5.643,93 Limite Superior 5.848,80 6 6.938,23 6.938,23 6.938,23 6.938,23 Amplitude 11,21% 7 5.815,18 5.815,18 5.815,18 5.815,18 GRAU DE PRECISÃO 3 8 4.747,50 4.747,50 4.747,50 4.747,50 9 5.209,79 5.209,79 5.209,79 5.209,79 M = 5.538,27 5.538,27 5.538,27 5.538,27
Área útil (m²) Unit. (R$/m²) Valor (R$) 61,65 5.538,27 342.000,00
Valor mínimo Valor máximo Adotado (R$) FL Liquidez (R$) 322.300,00 360.600,00 342.000,00 1,00 342.000,00 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
