SENTENÇA. JNDS - Construtora e Incorporadora Ltda.

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SENTENÇA

Processo nº: 1004807-10.2014.8.26.0405

Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Obrigações

Requerente: Moacyr Justo e outro

Requerido: JNDS - Construtora e Incorporadora Ltda.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes

Vistos.

MOACYR JUSTO e SOLANGE MARIA VARONE JUSTO

ajuizaram ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais e lucros cessantes com pedido de liminar para exclusão de juros moratórios e contratuais e congelamento do saldo devedor em face de JNDS CONSTRUTORA E INCORPORADORA

LTDA. alegando que por meio de compromisso de compra e venda firmado em 07.05.2009,

adquiriram a unidade autônoma nº 154, no Condomínio Edifício Splendore Bella Vista, localizado na Rua Paulo Lício Rizzo, 260, Vila Osasco, SP. Pagaram pela unidade o valor total de R$438.452,00, de forma parcelada, comprometendo-se a ré a entregar o empreendimento em 31.07.2011, e a entrega das chaves sessenta dias após esta data (31.09.2011). Com a tolerância de 180 dias, os prazos iriam para 31.01.2012 e 31.03.2012, respectivamente. A fls. 02 descrevem os pagamentos realizados, totalizando R$184.329,51. No entanto, já se passaram vinte e cinco meses após o prazo de tolerância contratual, e até a presente data, não se tem uma data definida para a entrega do empreendimento. Este prazo de tolerância é nulo, tendo em vista que o contrato é típico contrato de adesão, confeccionado unilateralmente. O contrato em questão é leonino, e só prevê multa e indenização em face do descumprimento da obrigação do consumidor. Em casos análogos de inadimplemento contratual, o STJ já firmou posição decidindo pelo dever de indenizar da construtora que atrasa a entrega da obra, e que o prejuízo é presumível. Ainda, a Secovi e o MP fizeram um TAC condenando as construtoras a pagarem uma indenização de 2% sobre o valor do

imóvel aos consumidores que tiveram postergada a entrega das chaves por período superior a seis _onfe

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meses (prazo de tolerância), bem como multa de 0,5% a cada mês de espera. Deste modo, requer a condenação de uma indenização de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e 0,5% sobre o valor do bem a cada mês de atraso, a partir da data da entrega do empreendimento, determinada no contrato. Quanto aos lucros cessantes, a jurisprudência do Tribunal de Justiça se posicionou em casos análogos, decidindo que a construtora deve indenizar quando atrasa na entrega da obra. Neste sentido, requerem sejam impostos à ré o percentual de 0,84% por mês de atraso, a partir de 01.02.2012, sobre o valor venal do imóvel, devidamente corrigido pelo INCC, até 31.01.2012, data esta já considerada a tolerância de 180 dias. O montante apurado deverá ser corrigido pela tabela do Tribunal de Justiça, tendo como data base 31.01.2012, e ainda acrescido de juros de 1% ao mês a partir da data de citação. Pleiteiam, assim, liminarmente, os pedidos de fls. 13; seja declarada abusiva e nula a cláusula contratual que determina a prorrogação da entrega do imóvel em 180 dias; a indenização por danos morais no valor equivalente a cinquenta salários mínimos; a condenação da ré na obrigação de entrega o imóvel no prazo de dez dias, a contar da data da citação, sob pena de multa diária em caso descumprimento; sendo impossível o cumprimento desta medida, requer a sua conversão em perdas e danos, cujo valor deverá corresponder a uma indenização pecuniária não inferior a R$50.000,00; os valores (contratuais e adiantamentos) efetivamente pagos sejam devidamente corrigidos monetariamente desde a data do efetivo pagamento até a entrega das chaves e o respectivo “habite-se”; a condenação da ré a manter o valor do imóvel fixo a partir de fevereiro de 2012, pois o prazo de entrega com carência de 180 dias se extinguiu em 31.01.2012.

Inicial instruída (fls.16/37).

Citada, a ré ofereceu contestação, alegando em síntese que o pedido de tutela antecipada de congelamento/suspensão do INCC é impossível, pois este visa tão somente à manutenção do valor aquisitivo da moeda, e não uma remuneração. Diante disso, ainda que em atraso, é devida a correção monetária por meio do índice convencionado, sob pena de haver enriquecimento sem causa de uma das partes. A correção monetária não significa prejuízo para o comprador, pois em tese, somente corrige monetariamente os valores devidos. Isto é,

teoricamente, o INCC tem por finalidade repor a perda do poder de compra da moeda causada pelo _onfe

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aumento no custo da construção, assim como o INPC ou o IGP-M tem por finalidade repor a perda do poder de compra da moeda causada pela inflação. Assim, requer a improcedência do pedido, e se não for este o entendimento deste Juízo, que seja realizada a substituição dos índices de correção para o IGPM/FGV. O imóvel se encontra em fase final de construção, com ligação de energia elétrica, colocação de elevadores, água, gás, e ainda há necessidade do laudo do corpo de bombeiros. Outrossim, o imóvel ainda não possui “habite-se”, pois espera todas as instalações necessárias para que a Prefeitura libere tal documentação. Dessa maneira, impossível o deferimento da medida liminar, pois não depende somente de si para fazer a entrega do imóvel, bem como não pode ficar desamparada sem o devido índice de correção sobre o saldo remanescente. Em última hipótese, seja por este Juízo reconhecido a substituição do índice de correção do INCC para IGPM, a contar da data prevista de entrega, ou seja, 31.01.2012. Com efeito, o atraso do imóvel decorre de caso fortuito, e nos termos contratuais, não permite a responsabilização da ré. Os autores detêm pleno conhecimento da cláusula contratual 7.7 acerca da “não responsabilidade da requerida por caso fortuito ou fora maior”. No mais, não pode ser responsabilizada por um ato que não deu causa. Em nenhum momento os autores se manifestaram quanto ao atraso da obra, pois sabiam que decorreu do excesso de chuvas na região e falta de mão de obra especializada. Não sendo culpada pelo atraso na entrega da obra, consequentemente é improcedente o pedido de multa moratória equivalente a 0,5% sobre o preço da unidade, além de multa indenizatória de 2% sobre o valor do imóvel atualizado. Na hipótese de ser considerada responsável pelo atraso na entrega do imóvel, e caso as condições para pagamento da multa forem preenchidas (embora não prevista no contrato), não há como cumular os pedidos, pois resultaria num inadmissível bis in idem. Quanto ao pedido de lucros cessantes, os autores não deixam claro qual a finalidade da compra do imóvel. Não há lógica no pedido, pois além de não comprovarem que sua real intenção ao adquirir a unidade do empreendimento seria, de fato, alugar o imóvel, deixam claro que a aquisição de seu no intuito de moradia própria. Portanto, não há que se falar em lucros cessantes, quando o imóvel seria utilizado para moradia e não aufeririam aluguel/renda. Não cabe aos autores virem reclamar pelos danos morais, pois é certo que o inadimplemento relativo a obrigações contratuais é fato de todo previsível. Pugnou, pois, pela improcedência (fls. 42/73). Juntou documentos (fls. 74/143). Réplica a fls.146/148. _onfe rê n c ia a c e s s e o s it e h tt p s :/ /e s a j. tj s p .j u s .b r/ e s a j, i n fo rm e o p ro c e s s o 1 0 0 4 8 0 7 -1 0 .2 0 1 4 .8 .2 6 .0 4 0 5 e o c ó d ig o 6 8 B 5 3 5 . i a s s in a d o d ig it a lm e n te p o r A N G E L A M O R E N O P A C H E C O D E R E Z E N D E L O P E S .

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As partes especificaram provas (fls.151 e 152/156).

Em audiência de tentativa de conciliação que restou infrutífera, pelos procuradores das partes foi pleiteada a suspensão do processo pelo prazo de sessenta dias para tentativa de acordo (fls. 159).

Manifestação da ré informando que as obras foram concluídas, com habite-se expedido em 15.07.2014, assim como averbação da matrícula individualizada junto ao cartório de registro de imóveis em 05.09.2014 (fls. 160/163).

Seguiu-se de manifestação dos autores (fls. 166/167), com réplica a fls. 170/174.

Manifestação dos autores informando a quitação do imóvel (fls.177 e 181).

É o relatório.

DECIDO.

Conheço diretamente do pedido, com base no art. 330, I, do Código de Processo Civil, pois basta a prova documental já produzida para o deslinde da causa.

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Inafastável em parte a procedência do pedido inicial.

A ré admite o atraso na conclusão da obra e entrega da unidade habitacional, alegando a ocorrência de caso fortuito ou força maior, no caso, o excesso de chuvas, e a falta de mão de obra especializada (fls. 52).

No entanto, não há como acolher estas justificativas no atraso da entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato (quadro resumo - item fls. 21), pois a construtora deveria ter previsto os eventos que poderiam incidir no atraso da obra. Para isso já existe o prazo de tolerância. Ademais, problemas de tal natureza são inerentes ao risco da atividade da ré, não podendo o consumidor sofrer prejuízos decorrentes de inexecução ou execução tardia de um serviço.

Por outro lado, a cláusula que prevê o prazo de tolerância na entrega do imóvel de 180 dias não é abusiva, pois período razoável para “cobrir” eventuais fatores extras que poderiam demandar maior tempo para construção do empreendimento, e foi livremente pactuado.

Dessa forma, havendo previsão no contrato de que a data de entrega do imóvel seria em 31.07.2011 (quadro resumo - item fls. 21), e mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 dias (31.01.2012), a entrega das chaves ocorreu somente em 13.11.2014 (fls. 184).

Assim, com a entrega das chaves em 13.11.2014, restou cumprida a obrigação da ré relativo ao pedido de item "g" de fls. 14 da petição inicial, e em consequência prejudicado o pedido de conversão em perdas e danos (pedido “h” fls. 14).

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Sabe-se que o índice INCC só é admitido durante a construção do empreendimento, pois seus valores refletem a evolução dos custos da construção.

Assim, dada a mora injustificada da ré, não cabem aos compradores arcar com tal índice, devendo pois, o reajuste do saldo devedor ser substituído pelo IGPM, a partir do prazo final previsto para entrega, contada a prorrogação, e eventual valor cobrado a maior deverá ser devolvidos aos autores.

Do mesmo modo, em razão da mora da ré, devidos os lucros cessantes a partir do prazo final previsto contratualmente para a entrega, contada a prorrogação, até a entrega das chaves, à base de 0,5% ao mês (índice habitualmente aplicado pelo Tribunal e pelo mercado imobiliário) sobre o valor de mercado do imóvel à época do respectivo ressarcimento, e não 0,84% por mês de atraso, a partir de 01.02.2012, como pretendem os autores (fls. 10).

De outro lado, incabível a condenação da ré ao pagamento de danos materiais no importe de 2% sobre o valor do imóvel, mais 0,5% ao mês sobre o valor da unidade. Isso porque não há qualquer previsão contratual para este pagamento por parte da ré em caso do atraso da obra. Além disso, já há a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, decorrente justamente da ausência de previsão da multa contratual pelo atraso. Ademais, a cumulação do pagamento das verbas acima e os lucros cessantes é um bis in idem, decorrentes do mesmo fato.

Indevidos também os danos morais, pois o descumprimento contratual por inexecução da obra no prazo contratado, por quase três anos, não configurou dano moral por caracterizar mais uma das intercorrências da dinâmica do cotidiano, rico em fatos que

nem sempre ocorrem conforme a nossa vontade, mas que necessariamente não são por culpa de on

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outrem ou indenizáveis.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o

pedido inicial e, em consequência, condeno a ré a substituir o INCC pelo IGPM, a ser aplicado ao

saldo devedor a partir do término do prazo de tolerância para entrega do imóvel (31.01.2012), e a devolver aos autores eventual valor cobrado a maior, a ser apurado em regular liquidação de sentença, com correção monetária a partir do respectivo desembolso e juros de mora a partir da citação; a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes a partir do término do prazo de tolerância, até a entrega das chaves, à base de 0,5% ao mês sobre o valor de mercado do imóvel à época do respectivo ressarcimento.

Ante a sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais, além de seus respectivos honorários advocatícios.

P.R.I.

Osasco, 17 de março de 2015

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA