BNC Predifundo
Fundo de Investimento Imobiliário
RELATÓRIO SEMESTRAL DE ACTIVIDADE
Junho 2004
Política de Investimento
A política de investimento do BNC Predifundo assenta essencialmente na aquisição
de imóveis para arrendamento, que proporcionem níveis de risco e rendibilidade
equilibrados e possuam um bom potencial de valorização no médio e longo prazo.
O Fundo foi lançado em 1994 e, desde então, a aquisição de um imóvel pressupõe
uma análise cuidada da qualidade do activo, arrendatário e taxa de rendimento
esperada. Adicionalmente existe uma preocupação com a diversificação dos
investimentos realizados, quer em termos geográficos, quer nas características e
fins de cada activo.
Transacções de Valores Imobiliários e Mobiliários
Ao longo do primeiro semestre de 2004, e tendo conta os objectivos do Fundo
foram analisadas variadas propostas de aquisição de espaços imobiliários, porém
não se chegou a efectivar qualquer negócio.
Imóveis por Distrito
Santarém 2% Setúbal 12% Lisboa 43% Coimbra 3% Faro 3% Porto 35% Viseu 2%
Numa perspectiva de diversificação do fundo, foi feito um investimento de cerca de
2 milhões de euros no fundo imobiliário fechado denominado “Logística e
Distribuição” gerido pela Norfin. Este fundo foi lançado em Junho de 2003 e realizou
em Abril de 2004 o seu primeiro aumento de capital.
Rendibilidade
1e Património
A excelente relação rendibilidade/risco do BNC Predifundo continuou a reflectir-se
na grande aceitação que o Fundo tem na rede do BNC – Banco Nacional de Crédito.
O património líquido a 30 de Junho era de 22,9 milhões de euros, o que representa
um crescimento de 2,2 milhões de euros (10,5%), face ao final do ano anterior. No
primeiro semestre de 2004, o número de participantes subiu de 685 para 1089,
representando um acréscimo de cerca de 59%.
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 M ilh ar es de E ur os De z-95 De z-96 De z-97 De z-98 De z-99 De z-00 De z-01 De z-02 De z-03 Ju n-04
Evolução Patrimonial Composição da Carteira
Imóveis situados em Portugal 72% Liquidez 19% UP's de Fundos Imobiliários 9%
A rendibilidade do Fundo nos últimos 12 meses foi de 3,8% e o Valor da Unidade de
Participação divulgado em 30 de Junho era de € 9,3191.
5,6% 4,8% 4,6% 5,1% 3,9% 3,8% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 1999 2000 2001 2002 2003 Últimos 12 meses
Rendibilidade Anualizada Evolução do Valor das UP's
5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 Jun-95 Jun-96 Jun-97 Jun-98 Jun-99 Jun-00 Jun-01 Jun-02 Jun-03 Jun-04 C ot aç ão em E ur os
1 A rendibilidade do Fundo é líquida das comissões de gestão e depositário. As rendibilidades passadas não
constituem garantia de rendibilidades futuras, dado que os valores das unidades de participação podem aumentar ou diminuir de acordo com o valor dos activos que integram o Fundo. O valor da UP utilizado para o cálculo das rendibilidades corresponde ao valor divulgado no último dia útil dos períodos mencionados.
Balanço
(30 de Junho 2004)
(em euros)
ANO
ACTIVO ACTIVO MENOS-VALIAS ACTIVO ANO PASSIVO ANO ANO BRUTO MAIS-VALIAS E PROVISÕES LIQUIDO ANTERIOR ANTERIOR
IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO
Construções 16 139 520 501 191 - 16 640 711 16 278 370 Unidades de Participação 12 276 525 11 334 678
Adiantamento por compra de imóveis - - - Variações Patrimoniais 5 931 346 5 123 288
TOTAL DE IMÓVEIS 16 139 520 501 191 0 16 640 711 16 278 370 Resultados Transitados 4 036 391 3 515 623
CARTEIRA DE TÍTULOS Ajustamentos em Imóveis 501 191 139 072
Unidades de Participação 1 995 570 5 757 - 2 001 327 - Resultados Líquidos do Período 193 026 304 451
TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS 1 995 570 5 757 0 2 001 327 0 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 22 938 479 20 417 112
CONTAS DE TERCEIROS PROVISÕES P/RISCOS ENCARGOS
Rendas Vencidas, a Regularizar 30 202 - 27 091 3 111 58 428 Para Riscos e Encargos -
-TOTAL DOS VALORES A RECEBER 30 202 0 27 091 3 111 58 428 TOTAL PROVISÕES P/RISCOS E ENCARGOS 0 0
DISPONIBILIDADES CONTAS DE TERCEIROS
Depósitos à Ordem 357 680 - - 357 680 18 996 Comissões a Pagar 37 718 34 042
Depósitos a Prazo 4 100 000 - - 4 100 000 4 230 000 Sector Público Administrativo 97 812 114 160
TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 4 457 680 0 0 4 457 680 4 248 996 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 135 530 148 202
CONTAS DE REGULARIZAÇÃO CONTAS DE REGULARIZAÇÃO
Proveitos a Receber 19 543 - - 19 543 30 376 Custos a Pagar 8 178
Despesas com Custo Diferido 11 835 - - 11 835 4 826 Receitas com Proveito Diferido 52 020 55 682
TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 31 378 0 0 31 378 35 202 TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 60 198 55 682
TOTAL DO ACTIVO 22 654 350 506 948 27 091 23 134 207 20 620 996 TOTAL DO PASSIVO 23 134 207 20 620 996
Total do Número de Unidades de Participação 2 461 222 2 272 399 Valor Unitário da Unidade de Participação 9,3200 8,9848
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Demonstração de Resultados
(30 Junho 2004)
(em euros)
CUSTOS E PERDAS ANO ANO PROVEITOS E GANHOS ANO ANO
ANTERIOR ANTERIOR
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
De Operações Correntes 4 015 - Da Carteira de Títulos -
COMISSÕES Outros, de Operações Correntes 53 148 69 178
Outras, de operações correntes 219 105 196 647
IMPOSTOS E TAXAS GANHOS EM OPER.FINANCEIRAS E VAL.IMOBILIÁRIOS
Indirectos 749 - Na Carteira de Títulos e Partic. em Soc.Imobiliárias 5 757
Directos 108 441 129 013
PROVISÕES DO EXERCÍCIO RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 490 533 595 077
Para crédito vencido - 15 831
FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 23 374 17 803 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES -
OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 728 511
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 356 412 359 805 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 549 438 664 255
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
Outras perdas eventuais - - Outros ganhos eventuais - 1
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS - - TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS - 1
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 193 026 304 451
TOTAL 549 438 664 256 TOTAL 549 438 664 256
Resultados da Carteira de Títulos 5 757 - Resultados Eventuais - 1
Resultados de Imóveis 467 159 577 274 Resultados Antes de Imposto s/o Rendimento 301 467 433 464
Resultados Correntes 301 467 433 463 Resultados Líquidos do Período 193 026 304 451
Demonstração dos Fluxos Monetários
(30 de Junho de 2004)
(em euros)
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação 6 091 333 7 403 477
PAGAMENTOS:
Resgates de unidades de participação 4 341 900 6 059 745
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 1 749 433 1 343 732 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Rendimento de imóveis 487 302 532 745
PAGAMENTOS:
Aquisição de imóveis 1 683 978
Despesas correntes com imóveis 153 153 5 292 1 689 270
Fluxo das operações com valores imobiliários 487 149 -1 156 525 OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS
PAGAMENTOS:
Compra de títulos 1 995 570 1 995 570 0 0
Fluxo das operações da carteira de títulos -1 995 570 0 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de depósitos bancários 103 752 80 348
Outros recebimentos correntes 9 000 112 752 5 071 85 419
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão 159 441 143 741 Comissão de depósito 53 147 47 914 Impostos e taxas 218 600 232 133
Outros pagamentos correntes 28 704 459 892 7 203 430 991
Fluxo das operações de gestão corrente - 347 140 - 345 572 Saldo dos fluxos monetários do período (A) - 106 128 - 158 365 Disponibilidades no início do período (B) 4 563 808 4 407 361 Disponibilidades no fim do período (C)=(B)+/-(A) 4 457 680 4 248 996
Anexo às Demonstrações Financeiras
(em 30 de Junho de 2004)
Valores expressos em euros
INTRODUÇÃO
O Fundo de Investimento Imobiliário – BNC PREDIFUNDO foi constituído de acordo com a autorização dada pela Portaria nº 144/93, de 30 de Junho de 1993, do Ministério das Finanças.
Trata-se de um fundo de investimento imobiliário aberto, constituído por tempo indeterminado, a contar do primeiro dia de subscrição das unidades de participação, o qual ocorreu em 19 de Maio de 1994.
Nos termos da lei e do regulamento de gestão do próprio Fundo, este será essencialmente composto por um conjunto de valores imobiliários e por outros valores mobiliários e activos líquidos legalmente autorizados.
O Fundo é administrado, gerido e representado pela BNC PREDIFUNDOS – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., sendo as funções de depositário exercidas pelo BNC – Banco Nacional de Crédito, S.A.
BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS
As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o novo Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, que entrou em vigor em 1 de Agosto de 2002, e outros regulamentos emitidos pela CMVM. As informações complementares ao balanço, demonstração dos resultados e demonstração dos fluxos monetários a divulgar, previstas nesse plano de contas, encontram-se no Anexo.
O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 11/02, de 5 de Julho de 2002, da CMVM, pelo que as notas previstas que não constam neste Anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar.
Os valores do primeiro semestre de 2004 são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores do primeiro semestre de 2003.
(a) Especialização dos exercícios
O BNC PPREDIFUNDO respeita, na preparação das suas contas, o princípio contabilístico da especialização dos exercícios. Nesta conformidade, os custos e os proveitos são contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da data do seu pagamento ou recebimento.
(b) Imóveis
Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação.
Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados na rubrica de Ajustamentos em imóveis do Capital do Fundo por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo como acréscimo ou dedução, respectivamente.
O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado.
(c) Aplicações em títulos
Os títulos em carteira com excepção das unidades de participação de fundos de investimento não admitidos à negociação em mercado regulamentado, são valorizados pelo seu valor de mercado correspondendo ao preço de fecho do mercado mais representativo e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação. A diferença resultante da aplicação deste critério é registada no activo em mais ou menos-valias, conforme o caso, a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título por contrapartida das rubricas de resultados de ganhos em operações financeiras e valores mobiliários e perdas em operações financeiras e valores imobiliários, respectivamente.
As unidades de participação de fundos de investimento não admitidas à negociação em mercado regulamentado são valorizadas pelo último valor divulgado ao mercado pela entidade gestora do fundo.
(d) Provisões para devedores de cobrança duvidosa
As rendas vencidas a regularizar são sujeitas a uma análise periódica de base comercial de forma a determinar as provisões necessárias à cobertura do risco de cobrabilidade, sendo o respectivo valor registado no Activo a deduzir à rubrica das contas de terceiros aplicável, por contrapartida de resultados. As rendas vencidas em contencioso são provisionadas integralmente.
(e) Unidades de participação e variações patrimoniais
As unidades de participação são contabilizadas ao valor em vigor nas datas em que ocorrem as subscrições e os resgates, e que corresponde ao valor de encerramento das contas do Fundo do dia anterior, divulgado no mercado nesse dia. Esse montante é dividido entre o valor base (valor nominal) e a parte correspondente à variação patrimonial, quer por mais valias líquidas não realizadas quer por rendimentos distribuíveis, e registado nas rubricas respectivas do Capital do Fundo.
(f) Despesas com imóveis
As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, de forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo.
(g) Comissões de gestão, de depositário e de supervisão
De acordo com a legislação em vigor, e a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade gestora, o Fundo suporta encargos com comissões de gestão devidos àquela entidade.
Esta comissão calculada sobre o valor líquido global do Fundo pode ser alterada mediante aprovação prévia da CMVM. Actualmente a comissão de gestão é de 1,5%. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão são liquidadas mensalmente e apresentam-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da demonstração de resultados.
A comissão de depositário corresponde à remuneração do BNC – Banco Nacional de Crédito, S.A., pelo exercício dos seus serviços de banco depositário. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada diariamente por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre o valor do património líquido do Fundo. Este custo é registado na rubrica de Comissões de operações correntes da demonstração de resultados.
Na sequência da Portaria nº 313-A/2000, de 29 de Fevereiro e das alterações decorrentes das Portarias n.º 1338/2000, de 5 de Setembro, e n.º 1303/2001, de 22 de Novembro, ambas emitidas pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de 0,00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês.
(h) Imposto sobre os rendimentos
Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto.
Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%, encontrando-se dispensados de retenção na fonte desde Janeiro de 2002 pela entrada em vigor das alterações previstas ao Orçamento de Estado.
Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma:
° Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias, obtidos no estrangeiro;
° Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-mais-valias apuradas no exercício.
Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de impostos sobre os rendimentos.
De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos e taxas da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados.
A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam.
NOTA 1 – VALIAS POTENCIAIS
a) Uma parte da valia potencial apurada resulta do facto de o Fundo não ajustar o valor contabilístico de uma fracção do imóvel ao valor médio das avaliações para essa fracção sendo esta situação justificada pela existência de uma opção de compra para uma das fracções que compõem este imóvel (conforme referido na nota 13).
b) A valia potencial apurada resulta do facto de o Fundo não ajustar o valor contabilístico do imóvel ao valor médio das avaliações sendo esta situação justificada pela existência de uma opção de compra para o imóvel (conforme referido na nota 13).
NOTA 2
Número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação no 1º semestre de 2004. Comparação do valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do 1º semestre de 2004, bem como dos factos geradores das variações ocorridas.
c) Imóveis parcialmente arrendados. Se considerarmos a parte não arrendada destes imóveis, juntamente com os imóveis descritos no ponto 1.2.2 – não arrendadas, a totalidade das partes não arrendadas corresponde a cerca de 38,24% do total das áreas consideradas para efeitos de arrendamento.
NOTA 4 – INVENTÁRIO DA CARTEIRA DE TÍTULOS
NOTA 7 – DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO
NOTA 8 – VALOR DAS DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA
NOTA 12 – IMPOSTOS
Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%.
No 1º semestre de 2004, o montante do imposto sobre rendimentos prediais ascende a 97.812 euros (Junho de 2003 : 102.835 euros).
NOTA 13 – RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS
Discriminação das responsabilidades com terceiros em 30 de Junho de 2004:
O Fundo tem um contrato de arrendamento, relativo ao armazém A27 do imóvel de Queluz de Baixo, em que existe associada uma opção de compra por parte do arrendatário. A opção pode ser exercida no período compreendido entre 1 de Maio de 2008 e 30 de Abril de 2010, sendo o respectivo valor de exercício de 550.000 euros.
O Fundo tem um contrato promessa de compra e venda, relativo ao imóvel de Cascais (Costa da Guia). O preço acordado para a prometida venda é de 748.200 euros, a ser pago na escritura pública de compra e venda, sendo que o referido contrato produz efeitos entre 1 de Março de 2007 e 1 de Março de 2012.
