EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP. PROCESSO Nº

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP.

PROCESSO Nº 0020091-36.2018.8.26.0114

LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA, infra assinado, Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1, perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que SYLVIO BITTENCOURT FILHO move em face de DENISE FAVILLA JORGE, tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela presente, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e que seguem consubstanciadas no LAUDO DE AVALIAÇÃO, bem como requerer seja oficiada a Defensoria Pública do Estado de São Paulo (Fundo de Assistência Judiciária) para que efetue o depósito de seus honorários provisionados nas fls. 61 dos autos.

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1 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

1.1 - Objetiva o presente laudo, determinar o possível valor de mercado dos imóveis penhorados, caracterizados pelo Apartamento nº 21 (2º andar) e os Boxes de Garagem nos_{7-C, 8-C, 9-C e 10-C (subsolo) do Edifício Pedra Preta, situado}

na Rua Joaquim de Paula Souza, nº 360, esquina da Rua Alan Kardec, Jardim Proença, Campinas/SP.

1.2 - Às fls. 53 dos autos o signatário foi honrado com a sua nomeação para perito do M. Juízo.

1.3 – Em 21 de agosto de 2018, conforme agendamento prévio juntado nos autos (fls. 63), o signatário esteve no Edifício Pedra Preta e, em conjunto com a Requerida, realizou a vistoria dos imóveis acima especificados.

2 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

2.1 - LOCALIZAÇÃO:

O Edifício Pedra Preta, situa-se na Rua Joaquim de Paula Souza, nº 360, esquina da Rua Alan Kardec, no quarteirão completado pela Ruas Maria Quitéria e Francisco de Andrade, Jardim Proença, Campinas/SP.

Trata-se de região valorizada e ativa da cidade de Campinas, dotada de toda a infraestrutura convencional. Atualmente encontra-se ocupada por edifícios residenciais e comerciais térreos e de múltiplos andares e comércio bastante desenvolvido e atuante, com todos os melhoramentos públicos usuais e serviços.

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O acesso ao local é bastante facilitado e conhecido, tendo-se em conta sua ser a região central da cidade, sendo dotada de toda a infraestrutura convencional como: redes de água, esgoto, energia elétrica, telefone, iluminação pública; pavimentação; sistema de drenagem de águas pluviais, etc, bem como dos serviços públicos essenciais e privados, transporte coletivo intenso, comércio local amplo e variado.

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2.2 - O “EDIFÍCIO PEDRA PRETA”:

O _{“Edifício PEDRA PETRA” é dotado de: 1 subsolo , pavimento térreo e 10} (dez) pavimentos tipo, cada qual com 1 (um) apartamentos tipo, totalizando 10 (dez) unidades padronizadas.

O edifício é servido por 2 (dois) elevadores e aparenta uma idade de 20 anos.

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Fachada do Edifício Pedra Preta.

2.3 - OS IMÓVEIS EM QUESTÃO:

Os imóveis sub judice Apartamento nº 21 (2º andar) e os Boxes de Garagem nos_{7-C, 8-C, 9-C e 10-C (subsolo) do Edifício Pedra Preta),}

encontram-se matriculados sob no_{92618, 92619, 92620, 92621 e 92622 (fls. 28/48), 1º CRI de}

Campinas/SP, respectivamente.

O Apartamento é constituído de: sala de estar e jantar com terraço, hall

de distribuição, lavabo, banheiro social, cozinha, área de serviço, despensa e 2 dormitórios comuns, 1 suíte master (dormitório com banheiro privativo e closet) e 1 suíte simples (dormitório com banheiro privativo).

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Áreas edificadas:

Dimensões Apartamento nº 21

Área privativa 156,92 m²

Área de Uso Comum 53,0740 m²

Área Total 209,9940 m²

Fração Ideal de Terreno 8,709410759%

Dimensões Box nº 7-C

Principais características construtivas do partamento:

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b - alvenaria: de tijolos de barro e/ou blocos de concreto assentados em

argamassa de cimento e areia;

c - revestimentos básicos: emboço e reboco nas paredes internas e externas e

lajes de forro; azulejos até o teto nas dependências sanitárias, cozinha e área de serviço;

d - esquadrias e ferragens: de madeira (portas internas) e alumínio (janelas, vitrôs

e venezianas), de boa qualidade; ferragens de padrão normal comercial;

e - pisos internos: cerâmica, laminado vinílico e madeira (assoalho);

f - aparelhos e metais sanitários: louças de padrão médio comercial; metais

sanitários cromados;

g - pinturas: látex nas lajes de forro e nas paredes internas e externas; verniz nas

esquadrias de madeira;

h - forros: lajes de concreto com revestimento convencional; i - iluminação artificial: com luminárias padrão;

j - instalações hidro-sanitárias e elétricas: de boa qualidade, funcionando

adequadamente, dentro dos padrões e especificações técnicas convencionais.

 Idade aparente: 20 anos.

 Estado de Conservação: bom estado geral.

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SALA DE ESTAR/JANTAR ss

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BANHEIRO SUÍTE

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DOMITÓRIO SUÍTE

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DORMITÓRIO SUÍTE MASTER

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BOX DE GARAGEM 9-C e 8-C

3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

3.1 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO:

No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos de cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os objetivos do trabalho e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim visado.

No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR 14.653 _{– Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.}

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No presente caso, a avaliação do imóvel será feita com base no MÉTODO COMPARATIVO, o qual, segundo a NBR 14.653-2 assim se define:

O

Método Comparativo

é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado

assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação de preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.

O Tratamento dos dados da amostra (com 11 elementos), bem como a definição do valor de mercado mais provável do apartamento em estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da NBR 14.653 - 2ª PARTE.

Foi empregado o software “SISDEA Windows – Regressão Linear e Redes Neurais”, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia.

Nº CÓDIGO LOCAL OFERTANTE FONE (19) ÁREA

(M²) DORMITÓRIOS

VAGAS DE

GARAGEM VALOR (R$) 1 17673779 AV. PRINCESA D'OESTE VINICIUS MONTENEGRO 98182.5749 160,00 3 1 750.000,00 2 AP0014 RUA DOM LINO DEODATO R. CARVALHO CLASSE A CAMPINAS 98820.0767 174,00 3 2 850.000,00 3 AP0578 AV. DR. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS IMOVIT IMOBILIÁRIA 2512.7700 220,00 3 2 1.000.000,00 4 a1accf AV. PRINCESA D'OESTE, 1326 OPEN SPACE ADM IMOVEIS 99742.8291 117,00 3 1 650.000,00 5 45895C AV. PRINCESA D'OESTE, 1050 REAL IMÓVEIS 3579.4837 124,00 3 2 660.000,00 6 AP01858 RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 TREVELIN IMÓVEIS 3258.5360 156,92 4 3 770.000,00

7 AP0038 AV. PRINCESA D'OESTE, 1106 WIT IMÓVEIS 3251.0032 167,00 3 2 850.000,00

8 AP191028-AB AV. PRINCESA D'OESTE, 1269 RENTAL ADM PREDIAL 2511.6588 166,00 3 2 750.000,00 9 AP00293 RUA ANTONIO FRANCISCO DE ANDRADE RENTAL ADM PREDIAL 2511.6588 174,00 3 4 650.000,00 10 AP0895 RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 IMOVIT IMOBILIÁRIA 2512.7700 156,92 4 3 850.000,00 11 AP196858 RUA JOAQUIM DE PAULA SOUZA, 360 NEXT SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS 2512.0000 156,92 4 3 780.000,00

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3.2 – VALOR DO IMÓVEL:

O valor do imóvel (apartamento e vagas de garagem), obtido por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear, apresentou os seguintes resultados:

VIMÓVEL

_{– AGOSTO/2018}

= R$ 676.000,00

Obs: arredondamento até o máximo de 1% do valor calculado, conforme é recomendado pela NBR 14.653-2

Dados para a projeção de valores:  Area privativa = 156,92

 Dormitórios = 3  Vagas de garagem = 4

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%  Valor Total  Minimo (7,95%) = 622.556,25  Médio = 676.337,08  Máximo (9,46%) = 740.288,45  Intervalo Predição  Minimo (11,94%) = 595.589,95  Máximo (15,68%) = 782.412,72  Campo de Arbítrio  RL Mínimo = 574.886,52  RL Máximo = 777.787,64

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Segue-se a devida juntada dos precedentes de cálculo exigidos pela NBR 14.653-2.

Relatório Estatístico - Regressão Linear

1. Modelo:

 Pesquisa de Apartamentos no Jd. Proença, Campinas. 2. Data de referência:

 terça-feira, 21 de agosto de 2018 3. Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 4

Variáveis utilizadas no modelo: 4

Total de dados: 11

Dados utilizados no modelo: 11

4. Estatísticas:

Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0.8484704 / 0.8491912

Coeficiente de determinação: 0.7199021

Fisher - Snedecor: 6.00

Significância do modelo (%): 0.05

5. Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 72%

Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 100% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%

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6. Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers: 0

% de outliers: 0.00%

7. Análise da variância:

Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F Explicada 0.000 3 0.000 5.997 Não Explicada 0.000 7 0.000 Total 0.000 10

8. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor total = +7.908176824E-007 +0.0001460983027 / Area privativa -1.704931037E-007 * Dormitórios +1.934491415E-007 * ln (Vagas de garagem)

9. Testes de Hipóteses:

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Area privativa 1/x 4.12 0.45

Dormitórios x -1.89 10.04

Vagas de garagem ln(x) 1.85 10.65

Valor total 1/y 2.50 4.07

10. Correlações Parciais:

Correlações parciais para Area privativa Isoladas Influência

Dormitórios 0.00 0.61

Vagas de garagem -0.39 0.68

Valor total 0.74 0.84

Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência

Vagas de garagem 0.53 0.71

Valor total -0.20 0.58

Correlações parciais para Vagas de garagem Isoladas Influência

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Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma III 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes I 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem,

com foto e características conferidas pelo autor do

laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e

variáveis efetivamente utilizados no modelo

I

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável,

desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não

ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não

ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo III 5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30% II

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6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor 1% 2% 5% III

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Gráfico de resíduos - Regressão Linear

4 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

4.1 - Conforme consta do demonstrativo de cálculo do Capítulo 3, o valor possível de mercado do imóvel, na data base do laudo (03 de abril de 2018), em números inteiros, é de R$ 676.000,00 (SEISCENTOS E

SETENTA E SEIS MIL REAIS).

4.2 – Segundo documento que nos foi fornecido pela requerida, consta dívida de condomínio que atualmente montam cerca de R$ 158.000,00. Além do condomínio, informou ainda que existem débitos pendentes com IPTU e taxas administrativas.

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5 – QUESITOS DAS PARTES

Nada consta dos autos.

6 - TERMO DE ENCERRAMENTO

O presente trabalho compõe-se de 22 (vinte e duas) páginas, assinadas digitalmente pelo signatário.

Campinas, 22 de agosto 2018.

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LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA

Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1 - PERITO JUDICIAL -