SENTENÇA
Processo Digital nº: 1131488-96.2016.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Natalia Braz Francisco Ramos e outro
Requerido: Altana Palazzo Empreendimento Imobiliário Ltda.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Guilherme Madeira Dezem
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de resilição contratual, com pedido de restituição de
valores, ajuizada por Natalia Braz Francisco Ramos e outro em face de Altana Palazzo
Empreendimento Imobiliário Ltda., em que os autores sustentam, em síntese, ter celebrado
contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel com a ré. Ocorre que manifestaram à
requerida o desejo de rescisão contratual, contudo, discordam do montante oferecido pelo distrato.
Pretendem com esta ação a rescisão do pactuado e a devolução do percentual de 90% das quantias
pagas.
Citada, a ré contestou o pedido. Sustentou, em síntese, que a resilição do contrato
deve ser imputada unicamente à vontade unilateral dos demandantes e que a retenção pretendida
não remunera despesas oriundas da resilição. Defendeu, de forma subsidiária, que eventual
devolução dos valores pagos não deve abranger o que foi desembolsado a título de arras. Pugnou
pela improcedência.
Houve réplica (fls. 145/165).
Vieram documentos.
É o relatório.
Fundamento e decido.
Código de Processo Civil, sendo desnecessária a produção de outras provas, sobretudo em
audiência. Assim, indefiro a requerida pela ré, uma vez que prescindível ao deslinde do feito.
A jurisprudência tem admitido, em casos análogos ao presente, que o
convencimento do julgador se forme com base exclusivamente nos elementos probatórios
constantes dos autos, independentemente da realização de prova pericial.
Ora, se mesmo quando realizada a prova pericial, não fica o juiz adstrito ao laudo,
podendo, nos termos do artigo 479 do Código de Processo Civil, formar sua convicção com base
em outros elementos de prova, com maior razão poderá julgar o feito sem a produção de prova
técnica quando considerá-la desnecessária. Nesse sentido:
“O magistrado pode negar a realização de perícia requerida pela parte sem que isso importe, necessariamente, cerceamento de defesa. De fato, o magistrado não está obrigado a realizar todas as perícias requeridas pelas partes. Ao revés, dentro do livre convencimento motivado, pode dispensar exames que repute desnecessários ou protelatórios. Precedente citado: AgRg no AREsp 336.893-SC, Primeira Turma, DJe 25/9/2013”. STJ, REsp 1.352.497-DF, Rel.
Min. Og Fernandes, julgado em 4/2/2014.
Ademais, houve percentual determinado no contrato entabulado entre as partes
em caso de resilição unilateral imputada aos autores, com deduções também contratualmente
estipuladas (cláusula 7.6, fls. 35), não sendo justificável, nesse cenário, portanto, a perícia
requerida.
O pedido é procedente.
Preambularmente, observo que não há oposição ao distrato, sendo, portanto, de
rigor o seu reconhecimento. Assim, as partes retornam ao status quo ante e, como consectário
lógico, a ré deve devolver os valores pagos até então pelos autores para a quitação do bem imóvel,
em conformidade com a súmula n.º 01 do E. TJSP:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Sobre os valores a serem devolvidos, e considerando que que a resilição é operada
tão apenas pela vontade unilateral dos autores, é pacífico, na jurisprudência, o entendimento de há
a possibilidade de retenção, pela demandada, de percentual razoável a título de indenização pelos
prejuízos suportados, notadamente com despesas relacionadas à divulgação e comercialização do
empreendimento, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e corretores, em conformidade com a
súmula n.º 01 do E. TJSP:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
A cláusula contratual que estipula o percentual de 30% de retenção dos valores
pagos em caso de rescisão da avença pelo distrato, acrescido dos valores deduzidos a título de
juros compensatórios, se cobrados; juros moratórios e multa de mora incidentes sobre o valor em
atraso calculados até a data da restituição; despesas de intermediação no percentual de 4,10% do
preço total da alienação, devidamente corrigido; e despesas condominiais e de IPTU, caso o
"habite-se" já tenha sido emitido (cláusula 7.6, fls. 35) é, todavia, abusiva, pois coloca o
consumidor em desvantagem exagerada, acarretando desequilíbrio contratual (art. 51, IV, e § 1º, II
e III, da Lei nº 8.078/90).
Nesse sentido, o C. STJ tem firmado o entendimento, ao qual me filio, de que
razoável é a retenção de percentual que varia entre 10% e 15% sobre as parcelas até então
adimplidas pelo compromissário comprador, de modo a afastar a desproporcionalidade entre as
prestações, coibida pela legislação consumerista, e como forma de resguardar o equilíbrio
contratual, e de acordo com as circunstâncias do caso concreto:
AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7.
AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ.
1. O agravo regimental que apenas repete as teses já apresentadas no recurso especial, sem impugnar o fundamento central da decisão agravada, encontra óbice na Súmula n. 182/STJ: "É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada".
2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281).
3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07).
4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera.
5. Recurso não provido. (STJ, AgRg no REsp 1110810 / DF, QUARTA TURMA, Relator Min. Luis Felipe Salomão, j. em 03.09.2013).
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o
direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1.132.943 PE, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, Data de Julgamento: 27/08/2013).
No caso dos autos, entendo como razoável a retenção do percentual de 10%,
considerando, inclusive, que os autores, pelo que dos autos consta, não chegaram a usufruir o bem
imóvel objeto do contrato.
Quanto ao sinal pago de R$ 8.090,00, trata-se de arras confirmatórias, que atuam
como princípio de pagamento. Em caso de arrependimento do comprador, é possível a perda da
quantia paga a título de sinal apenas se as arras forem penitenciais, o que não é possível, todavia,
em se tratando de arras confirmatórias, ressaltando-se, ainda, a ausência de expressa previsão
contratual convertendo a natureza das arras no caso em tela. A respeito:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora. 3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ. 4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias. 5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no Ag: 717840 MG 2005/0180307-4, Relator: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data
de Julgamento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2009, grifo nosso).
PROMESSA DE CESSÃO DE IMÓVEL – Resolução – Inadimplência – Reintegração de posse - Retenção do sinal - Evidente abusividade e onerosidade excessiva em desfavor dos requeridos, considerando que há a previsão cumulada de indenização e retenção em caso de rescisão - Enriquecimento sem causa, devendo os contratantes guardarem o princípio da boa fé (art. 422, CC) - Arras possuem natureza confirmatória, eis que irretratável a avença (cláusula oitava) e que o valor pago pelos adquirentes representa princípio de pagamento - Inteligência do artigo 420, do Código Civil - Valor pago a título de arras deve ser devolvido aos requeridos, não podendo a natureza das arras ser convertida para penitencial, sem previsão expressa em contrato - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, Apelação 1012160-75.2015.8.26.0564, Relator(a): Ana Maria Baldy; Comarca: São Bernardo do Campo; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/04/2017; Data de registro: 07/04/2017)
