NOÇÃO:
A noção de propriedade horizontal implica que tudo aquilo que se constrói num certo terreno pertence a um único proprietário, que é simultaneamente o
proprietário desse mesmo terreno.
Contudo, há propriedade horizontal quando as fracções autónomas componentes de um prédio pertençam a proprietários diferentes. Esses proprietários diversos são chamados de condóminos. Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns do prédio (art.1420/1).
Actualmente, isto tem uma importância maior, especialmente nos grandes centros urbanos que crescem verticalmente, e com o acentuar dessa tendência também se acentua a importância da propriedade horizontal.
Os requisitos da propriedade horizontal são assim de ordem material e referem-se ao objecto:
a) Uma construção organizada de modo a que o edifício possa ser fraccionado e em que as fracções resultantes possam ser autónomas e independentes entre si;
Autónomas no sentido de que cada uma delas ser auto-suficiente para o fim a que se destina; independente por cada uma delas dever garantir a necessária privacidade para o fim a que se destina;
b) O edifício, para além de ser fraccionado em partes com as características indicadas, tem que ter partes comuns.
A propriedade horizontal pressupõe a sua aplicação aos aldeamentos turísticos.
Modos de constituição da propriedade horizontal
Encontram-se previstos no art.1417º e são "negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário".
a. Usucapião
Pode dar-se quando, num prédio com todas as características necessárias para a propriedade horizontal, haja sobre ele uma situação de posse.
b. Decisão judicial
Havendo um edifício em compropriedade, um dos meios de proceder à sua divisão, em acção de divisão de coisa comum, é a constituição de uma propriedade horizontal, desde que, em termos materiais, se verifiquem os requisitos da propriedade horizontal. Também pode haver constituição da propriedade horizontal em processo de partilhas. Até porque a instituição da propriedade horizontal é a única forma que se conhece para dividir um prédio.
c. Negócio jurídico
Neste caso podem acontecer uma de duas situações:
1º - Existir um prédio já construído cujo proprietário decide submetê-lo por qualquer razão, ao regime da propriedade horizontal. Para tanto, há que
celebrar um título constitutivo que consiste numa escritura que o notário lavrará com base no documento que a entidade competente para verificar os requisitos materiais da propriedade horizontal, atesta.
A partir do momento de celebração do título constitutivo, as fracções autónomas estão aptas para serem adquiridas.
O direito pleno e exclusivo do proprietário do edifício altera-se, já que as vicissitudes da coisa afectam o direito. Então, deixa de existir um direito de propriedade para passarem a existir vários direitos de propriedade, tantos, quantas as fracções autónomas existentes.
O fraccionamento do edifício implica automaticamente o fraccionamento do direito, o que significa que, ainda que haja um só proprietário, existem vários direitos de propriedade, tantos, quantas as fracções autónomas.
2º - Edifícios construídos tendo em vista a aplicação desde o inicio do regime da propriedade horizontal. Neste caso, a constituição da propriedade horizontal só surge a partir do momento em que o edifício está em condições de cumprir o fim a que se destina.
Conteúdo obrigatório do acto de constituição
O art.1418º indica os aspectos que têm que constar obrigatoriamente do título
constitutivo: Valor de cada fracção relativamente ao todo, determinado em percentagem ou permilagem.
A fracção autónoma é objecto de um direito de propriedade exclusiva, enquanto que as partes comuns são objecto de compropriedade.
A expressão "propriedade horizontal" designa um regime jurídico que vai dar lugar à figura do condómino.
Por força da realidade material, o direito de condómino tem uma estrutura bipartida e complexa, porque engloba:
a. Um direito de propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma; b. Um direito de compropriedade sobre as partes comuns.
O condómino não tem 2 direitos, tem um único direito que possui esta
estrutura complexa, ou seja, o direito do condómino é integrado por 2 direitos que se fundem para dar origem a um direito diferente. Nesta fusão, ambos os direitos perdem algumas das características que lhe são fundamentais, quando considerados isoladamente.
Assim:
O direito de propriedade, além das limitações normais da propriedade em geral, encontra-se neste caso também limitado por outras limitações constantes do art, 1422º, sendo a principal, a limitação pelo fim
específico a que a coisa se destina;
Também a compropriedade sofre alterações importantes, visto que se trata de uma compropriedade forçada, no sentido de que, aqui, a regra é a impossibilidade de divisão. Além disso, os condóminos não gozam do direito de preferência na aquisição.
Frequentemente, o título constitutivo não identifica quais as partes comuns. Porém, tudo aquilo que não seja devidamente especificado no título como fracção autónoma, considera-se parte comum e, como tal, pode ser usado por todos. Existe ainda a possibilidade de consignar, no título constitutivo, a
utilização exclusiva de uma parte comum por uma fracção autónoma. As partes comuns encontram-se definidas pelo art.1421º e, nem todas as partes comuns têm a mesma natureza:
- Há partes obrigatoriamente comuns (nº1); - Há partes presumidamente comuns (nº2).
Face a esta disposição, o título constitutivo que especifica se alguma das partes obrigatoriamente comuns como inteirando uma fracção autónoma, será
nulo quanto a tal indicação. No entanto, o título constitutivo pode afectar uma destas partes obrigatoriamente comuns ao uso exclusivo de um titular de uma fracção autónoma.
Relativamente às partes presumidamente comuns, se o título executivo nada disser, presumem-se comuns. Porém, este título pode identificar qualquer destas partes como parte integrante de uma fracção autónoma.
No que concerne às partes obrigatoriamente comuns, nenhum dos condóminos pode negar-se ao pagamento dos encargos de conservação e fruição.
Não há propriedade horizontal sem que existam partes comuns e fracções autónomas.
O título constitutivo tem ainda que indicar qual o fim que se destina a propriedade horizontal.
Administração das partes comuns
As partes comuns de um edifício em propriedade horizontal são administradas por 2 órgãos, a saber:
- A assembleia dos condóminos; - A administração dos condóminos.
Da assembleia dos condóminos fazem parte todos aqueles que são proprietários de uma fracção autónoma.
As decisões desta assembleia são tomadas validamente segundo 3 tipos de maiorias:
Em regra, maioria simples;
Para deliberar sobre inovações, maioria qualificada (art.1425º);
Para modificar o título constitutivo, unanimidade (art.1419º).
Para dispor de uma parte comum exige-se também, a unanimidade e isto porque a disposição de uma parte comum implica a alteração do título constitutivo.
Extinção do Condomínio
Como tudo na vida, também o regime de propriedade horizontal nasce, desenvolve-se e morre:
Nasce pela criação do seu título constitutivo, nos termos dos artº 1417, 1418 e 1419, desenvolve-se pela actuação dos seus órgãos administrativos, a
assembléia de condóminos (artº 1431 a 1434) e o administrador (artº 1435 a 1438º) e morre pela sua extinção.
A extinção pode dar-se por força de três circunstâncias distintas:
A destruição do edifício (prevista no artº 1428)
Aqui a extinção corresponde à conversão por efeito do desaparecimento do edifício, do regime de propriedade horizontal para a compropriedade normal do terreno e dos materiais que tenham subsistido.
A concentração das propriedades singulares nas mãos de uma só pessoa
Para que se extinga a propriedade horizontal é necessário que expressamente seja manifestada essa intenção no próprio título de concentração ou cancela, no registo predial, a inscrição do título constitutivo.
Expropriação do edifício por utilidade pública
Se o edifício sujeito ao regime de propriedade horizontal for expropriado por utilidade pública, extingue-se a propriedade horizontal, uma vez que o prédio fica afecto ao fim público que provocou a expropriação.
Aqui termino este trabalho, que penso no geral, ter abarcado todo o regime da propriedade horizontal.
Espero que possa de alguma forma vir a contribuir para o estudo da disciplina de Direitos Reais de alguns dos meus colegas.
Desejo nesse sentido que se revele tão útil, como o foi para mim.
Herdade da Aroeira 11 de Maio de 2003.
Bibliografia:
Almeida, L. P. Moitinho de – Propriedade Horizontal, Almedina, 1996. Ascensão, José de Oliveira – Direito Civil Reais, Coimbra Editora, 1993.
Fernandes, Luís A. Carvalho – Lições de Direitos Reais, Quid Júris Sociedade Editorial, 2003.
