PREPARADO PARA: Hasta Pública Leilões
FINALIDADE: Valor de Mercado para fins de Leilão
PROPRIEDADE: Imóvel residencial, localizado no Condomínio Governador João Durval, situado
na Rua Tomás Gonzaga, n° 239, Edifício Rio Paraná, apartamento n° 14, Pernambues, Salvador/BA.
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Salvador, 07 de novembro de 2019.
At.: Sr. Marco Garbulho
Ref. Relatório de Avaliação do Imóvel residencial, localizado no Condomínio Governador João Durval, situado na Rua Tomás Gonzaga, n° 239, Edifício Rio Paraná, apartamento n° 14, Pernambues, Salvador/BA.
Prezado Senhor,
Em atenção à solicitação de V.Sa., nós Daihane Cézar & Tiago Maia – Consultores
Imobiliários, temos a satisfação de apresentar o relatório de avaliação para identificar o
Valor Médio de Mercado do imóvel em referência.
A avaliação foi elaborada com base nos dados disponíveis no mercado, obtidos através de nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local.
Foi elaborada de acordo com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário.
Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
Atenciosamente,
_________________________________ Daihane Mágno Cézar Bomfim
Corretora & Avaliadora de Imóveis
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RESUMO EXECUTIVO
Data da Avaliação: 07 de novembro de 2019
Data da Visita: 07 de novembro de 2019
Objeto: Imóvel Residencial
Finalidade: Determinar o valor médio de mercado
Metodologia: Média Simples Ponderada
Localização: Rua Tomás Gonzaga, n° 239, Edifício Rio Paraná, apartamento
n° 14, Pernambues, Salvador/BA.
Área: 64,59 m²
Documentação: Matrícula (cópia) de n° 56.068 do 3° Ofício do Registro de Imóveis da Cidade do Salvador.
Mercado: O mercado imobiliário no Brasil vem se recuperando, porém com uma melhora de 0,4% do PIB do segundo trimestre de 2019. O comportamento do mercado imobiliário funciona de maneira cíclica, portanto a identificação do ponto crítico é crucial no sucesso; o ciclo é dinâmico de acordo com o tamanho e maturação do mercado.
4 SUMÁRIO Introdução ... 5 Objeto ... 5 Objetivo ... 5 Finalidade ... 5
Datas de avaliação e vistoria ... 5
Documentação ... 5
Análise da localização ... 6
O Bairro ... 7
O Condomínio ... 7
Análise Mercadológica ... 8
Aspecto do Mercado Imobiliário ... 8
Débitos de IPTU ... 8
Valor Venal Atualizado... 9
Avaliação ... 9
Processo de avaliação ... 9
Amostras ... 9
Valor do Imóvel Avaliando ... 10
Certificado de Avaliação ... 11
Encerramento ... 12
Anexo 01 - Relatório Fotográfico ... 13
Anexo 02 - Mapa de Localização ... 17
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Introdução
Objeto
O objeto desta avaliação é um imóvel residencial, localizado no Condomínio Governador João Durval, sito à Rua Tomás Gonzaga, n° 239, Edifício Rio Paraná, apartamento n° 14, Pernambues, Salvador/BA.
Inscrita na matrícula de n° 56.068 do 3° Oficio de Registro de Imóveis da Cidade do Salvador, e com Inscrição Municipal de n° 399797-9, composto de:
Living com varanda, circulação, dois quartos, sanitário social, cozinha, área de serviço, quarto e sanitário de empregada, com área privativa de 64,59 m², área comum de 22,93 m², área total de 87,52 m², e fração ideal de 37,18 m².
Objetivo
O presente Relatório de Avaliação Imobiliária tem por objetivo determinar o Valor Médio de Mercado.
Finalidade
Esta avaliação foi contratada para fins de encontrar o valor médio de mercado para demanda da Hasta Pública Leilões, CNPJ n° 16.792.811/0001-02.
Datas de avaliação e visita
Data efetiva da avaliação: 07 de novembro de 2019;
Data da visita: 07 de novembro de 2019.
Documentação
Recebemos do contratante a seguinte documentação:
Cópia Digital da Certidão de Ônus da matrícula de n° 56.068 do 3° Registro de Imóveis da Cidade do Salvador, apenas a primeira página onde não é possível verificar a data da emissão.
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Análise da localização
O imóvel em análise é um apartamento residencial, dentro do Condomínio João Durval, situado no bairro de Pernambues, Salvador/BA. Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel em estudo dista aproximadamente:
1,0 km da Rodoviária;
0,7 km do Shopping Bela Vista;
16 km do Aeroporto de Salvador;
Mapa da circunvizinhança em que se localiza o imóvel (sem escala):
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O Bairro
O Pernambués é mais um bairro que está localizado no território correspondente à área que foi o Quilombo do Cabula no século XIX, no miolo de Salvador. Tem ligações com avenidas importantes da cidade – a Paralela e a ACM.
Além disso, se encontra próximo à Estação Rodoviária da cidade. Seus marcos geográficos podem ser definidos com uma parte ligada ao Cabula, ao norte; à Avenida Paralela, ao sul; à Avenida Luís Eduardo Magalhães e a área Federal do 19° Batalhão de Caçadores, ao leste; e com a comunidade de Saramandaia, à oeste.
Pernambués começou a se expandir no começo dos anos 1980, principalmente com a construção do Shopping Iguatemi e da Estação Rodoviária.
Hoje, com uma localização bastante estratégica e próxima a três grandes shoppings, Salvador, Bela Vista e Shopping da Bahia, o bairro tem fácil acesso as avenidas Paralela, Luís Eduardo Magalhães e Tancredo Neves, à Rótula do Abacaxi, à BR-324, e ao Cabula.
O Condomínio
Entrada do Condomínio João Durval
O Condomínio João Durval, tem 33 anos de construção, e é composto de 8 torres, estacionamento amplo e rotativo, quadra esportiva, portaria 24h, segurança eletrônica, sendo o Edifício Rio Paraná possuindo 12 pavimentos, mais 2 subsolos, sendo 4 unidades por andar, 2 elevadores, hall de entrada, salão de festas com vestiários, com cota condominial no valor de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), conforme informação do porteiro no local.
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Análise Mercadológica
Aspecto do Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário se comporta de maneira cíclica, com altas e baixas na demanda e oferta, cujas oscilações são decorrentes do desempenho da economia.
Em linhas gerais, o mercado imobiliário nacional encontra-se retraído, principalmente quando comparado aos momentos prósperos observados até o final de 2013.
Alguns parâmetros, tais como o arrefecimento nos preços pedidos, a desaceleração na velocidade de vendas e o aumento da elasticidade entre os preços pedidos e os valores efetivamente transacionados são fortes evidências que ilustram tal situação.
De certo modo, pode se dizer que a situação atual do mercado imobiliário nacional segue paralela à conjuntura macroeconômica.
Débitos de IPTU
Foi verificado que a unidade imobiliária em análise está com débitos de IPTU do ano de 2018 e 2019, conforme identificado abaixo, via site da Prefeitura de Salvador.
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Valor Venal Atualizado
Em consulta ao site da Secretaria da Fazenda de Salvador verificamos os seguintes valores para efeitos de cálculos de ITIV (Imposto de Transmissão de Inter Vivos):
Avaliação
Processo de avaliação
Devido a impossibilidade de visitar o imóvel, a avaliação será baseada em média simples ponderada de amostras de outros imóveis que estejam disponíveis no mercado o mais semelhante possível, pois não há viabilidade para a avaliadora fazer o tratamento amostral por fatores, sem identificar o estado de conservação e demais características que só podem ser analisadas in loco.
Amostras
As amostras foram coletadas no dia 06 e 07 de novembro de 2019, todas estão localizadas no mesmo Condomínio do imóvel em questão.
Localização M² Quartos R$ R$/m² Fonte
Cond. João Durval 64 2 200.000,00 3.125,00 Uilma Andrade
Cond. João Durval 64 2 239.000,00 3.734,37 Marcos Shigueyama
Cond. João Durval 64 2 210.000,00 3.281,25 UP Imóveis
Cond. João Durval 64 2 215.000,00 3.359,37 Manuela Machado
Cond. João Durval 64 2 240.000,00 3.750,00 Roberto Matos
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Valor do Imóvel Avaliando
Considerando que a unidade em análise tem o n° de porta 14, ou seja, de posição subsolo, o que impacta a velocidade da venda por não possuir uma localização privilegiada no prédio, a avaliadora depreciou o valor em 10% do valor médio encontrado.
R$ 220.800,00 – 10% depreciação = R$ 198.720,00
Conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Relatório de Avaliação Mercadológica é de:
R$ 198.720,00 (cento e noventa e oito mil setecentos e vinte reais)
Admitindo uma variação de 10% para mais ou para menos, entre R$ 218.592,00 (duzentos e dezoito mil e quinhentos e noventa e dois reais) e R$ 178.848,00 (cento e setenta e oito mil oitocentos e quarenta e oito reais).
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Certificado de Avaliação
Certifico que com o melhor do conhecimento de mercado e julgamentos:
As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos;
Não tenho interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal relativo às partes envolvidas;
Não tenho preconceito com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta contratação;
Meu comprometimento para com este trabalho não foi condicionado a desenvolver ou reportar resultados pré-determinados;
A profissional não realizou a inspeção da propriedade objeto deste relatório;
A remuneração para execução deste relatório não depende do desenvolvimento ou conclusão de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste relatório de avaliação.
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Encerramento
Em 07 de novembro de 2019, com base no trabalho aqui apresentado, encontro o seguinte valor do imóvel em analisado:
R$ 198.720,00 (cento e noventa e oito mil e setecentos e vinte reais).
Ressalto que este trabalho foi elaborado de maneira imparcial e independente, completamente livre de qualquer envolvimento da profissional responsável e com isenção de ânimos.
_________________________________ Daihane Mágno Cézar Bomfim
Corretora & Avaliadora de Imóveis CRECI/BA 11.293 | CNAI 9072
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Anexo 01 - Relatório Fotográfico
ACESSO AO CONDOMINIO, EM FRENTE AO TERMINAL DE METRO
ESTACIONAMENTO E ACESSO AOS PRÉDIOS
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FACHADA DO PRÉDIO
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A AVALIADORA TEVE ACESSO AO APTO 901 DO EDF. RIO PARANÁ QUE ESTAVA DISPONÍVEL PARA LOCAÇÃO, E SERVIU COMO BASE PARA IDENTIFICAR A TIPOLOGIA.
SALA
COZINHA BANHEIRO SOCIAL
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QUARTOS
QUADRA ESPORTIVA
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